الأزمة المالية والنقدية الحالية في لبنان قد تكون فرصة للجميع لجمع أموالهم بالدولارات الطازجة والوصول إلى العقارات من خلال التمويل الجماعي. لن يستفيد المستثمرون فقط من انخفاض أسعار العقارات بالدولارات الطازجة، ولكنهم سيضعون أموالهم للعمل من أجلهم ويكسبون دخلًا قصير الأجل وأرباح رأسمالية متوسطة الأجل.
الزواج الغريب بين التكنولوجيا التمويل الجماعي وأقدم شكل من أشكال الاستثمار يبدو أنه يتماشى بشكل جيد ويسمح للمستثمرين بالاستفادة من استثماراتهم في سوق العقارات العالمي، وتنوع محفظاتهم لتخفيف المخاطر، والحصول على عوائد أفضل بكثير من تخزين أموالهم في حسابات التوفير. كانت فكرة إجراء معاملات العقارات عبر الإنترنت تطمح بعض الشكوك، ولكن مع تبني المزيد من المستثمرين لنموذج العمل، بلغت قيمة سوق التمويل الجماعي للعقارات 8.3 مليار دولار في عام 2020، حيث كانت الولايات المتحدة وكندا اللاعبين الرئيسيين (CrowdCrux).
في الوضع الاقتصادي الحالي، قد تجذب عملية اكتساب العقارات المزيد من اللاعبين من الشتات اللبناني وأولئك الذين لديهم إمكانية الوصول إلى الدولار الطازج الذين يمكنهم الآن شراء السلع والخدمات والأصول (خصوصًا العقارات) بأسعار منخفضة مع دولاراتهم الطازجة. بسبب التهديد بفقدان مدخراتهم في البنوك، تهافت العديد من اللبنانيين نحو شراء العقارات باستخدام اللولار، الذي تم قبوله من قبل أولئك المطورين المديونين للبنوك. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع أسعار العقارات باللولار (بالشيكات المصرفية بالدولار) بشكل غير عقلاني، بينما من ناحية أخرى، بسبب انخفاض قيمة اللولار مقارنة بالدولار، انخفضت أسعار العقارات بنسبة 50 – 65 بالمائة بالدولار الطازج، تبعًا للموقع ونوع العقار. وهذا مثل فرصة شراء لأموال النسر وأي شخص لديه ما يكفي من الدولارات الطازجة ليتمكن من شراء عقار بمفرده.
حماية مضمنة لجميع الأطراف
سوق التمويل الجماعي العقاري العالمي في ارتفاع. وفقًا لمنشور من قبل Facts & Factors (ديسمبر 2020)، سيتجاوز حجم السوق العالمي 869 مليار دولار بحلول عام 2027. هذا أكثر من 100 ضعف حجم السوق العالمي في عام 2020، والذي يترجم إلى معدل نمو سنوي مركب (CAGR) بنسبة 18.96 بالمائة. باستخدام التمويل الجماعي كوسيلة للاستثمار في العقارات، تتيح العديد من المنصات للمستثمرين البدء بمبلغ صغير يصل إلى 500 دولار دون الحاجة إلى دفعة أولى لا تقل عن 20٪ من سعر العقار، وهو الممارسة المتبعة في الاستثمار العقاري التقليدي. هذا يوفر فرصة للمستثمرين لتنويع استثماراتهم وتقليل مخاطرهم بينما يكسبون عوائد جيدة على استثماراتهم. يسمح للمستثمرين بالمشاركة في صفقات لم تكن ممكنة لهم سابقًا. العقارات السكنية هي المصدر الرئيسي لاستثمارات التمويل الجماعي للعقارات. تمثل هذه العقارات حاليًا أكثر من 50 بالمائة من جميع استثمارات العقارات الممولة جماعيًا. يتوقع الخبراء، مع ذلك، أن القطاع التجاري المتنامي من المرجح أن يلعب دورًا أكبر في السنوات القادمة. قد يعني هذا أرباحًا مستقبلية مغرية للمستثمرين الجاهزين لدعم هذا الاختيار عالي المخاطر وعالي المكافأة.
لقد قطع التمويل الجماعي للعقارات شوطًا طويلًا منذ أن أطلقت Fundrise أول مشروع لها في عام 2012 في أمريكا وجمعت 350,000 دولار من 175 شخصًا. مع كسب المستثمرين لشيكات أرباحهم، تم كسب المزيد من الثقة في نموذج العمل ونمت المنصة بشكل كبير بعد أربع سنوات بإغلاق مشروع واحد في الأسبوع وجمع أكثر من نصف مليون دولار يوميًا، وفقًا للمؤسس المشارك بن ميلر (CNBC). بعد ثماني سنوات في عام 2020، تمتلك Fundrise أكثر من 150,000 مستثمر نشط وقد مولت أكثر من 5.1 مليار دولار في مشاريع العقارات مع أكثر من 100 مليون دولار من الأرباح الصافية المكتسبة من قبل مستثمريها. الصناعة الآن مليئة بقصص النجاح كهذه، مع العديد من المنصات التي تشهد نموًا سريعًا. من إطلاقها في مارس 2013 إلى أكتوبر 2013، ارتفع إجمالي استثمارات Realty Mogul من أقل من $2 مليون إلى $8.07 مليون، مع 23 عقارًا تحت حزامها. بعد سنتين، قامت بتمويل أكثر من 265 عقارًا بقيمة تزيد عن 600 مليون دولار. منظمات أخرى مثل Ground Breaker و Patch of Land و Crowd Street من بين العديد من الآخرين لديهم نصيبهم من قصص النجاح المماثلة.
الجانب القانوني من التمويل الجماعي للعقارات سهل الإعداد ويأتي بحماية مضمنة لجميع الأطراف. يمكن للمستثمرين استثمار مبالغ صغيرة من المال إما في الأسهم أو الدين لمشروع عقاري لتحقيق دخل. يمكن أن يحدث هذا من خلال مجموعة من الإيجار أو التأجير أو سداد الدين، وكذلك من أرباح رأس المال عند بيع العقار عندما ترتفع قيمته بمرور الوقت. سيقترح الراعي استراتيجية خروج يتم فيها بيع العقار بربح، والتي تكون عادة في غضون فترة زمنية محددة، تُعرف بالفترة. لكن، إذا حدث أن يكون تاريخ الخروج المستهدف في وسط سوق دب، فقد يكون من الحكمة الحفاظ على الممتلكات وجمع الإيجار حتى يتحول الدروة. يصبح المستثمرون بطريقة فعالة شركاء محدودين في الاستثمار. العقارات المكتسبة تُملك عادة من قبل شركة ذات مسؤولية محدودة أو شراكة محدودة حيث يشارك الراعي كالشريك العام أو المدير والمستثمرين يشاركون كشركاء محدودين أو أعضاء سلبيين.
الحكومات تعتمد على التمويل الجماعي للعقارات
بسبب الدور الهام الذي تلعبه العقارات في الاقتصاد، بدأت الاقتصادات الكبرى في جميع أنحاء العالم تبحث عن حلول لتسهيل الاستثمار في العقارات. كنموذج استثماري، بدأ التمويل الجماعي للعقارات في الولايات المتحدة في عام 2012، ومررت لجنة الأوراق المالية والبورصات العديد من اللوائح تحت قانون تحريك ستارت أوور بيزنسز (JOBS) الذي يسمح الآن للمستثمرين المعتمدين وغير المعتمدين بفرصة غير مسبوقة للمشاركة في استثمارات الأسهم والديون عبر الإنترنت، بما في ذلك الاستثمار في العقارات في حيهم وما بعده. تبعته الدول الأوروبية وأمريكا اللاتينية وجعلت التمويل الجماعي المعتمد على الاستثمار العقاري أكثر سهولة للمستثمرين ومطوري المشاريع لتعزيز هذا الركن المهم من اقتصاداتهم. من منظور المستثمر، ليس من الضروري إنفاق مبلغ كبير من المال، بالتالي تقليل المخاطر والسماح بتنوع الاستثمار.
عندما يتعلق الأمر بمنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، فإن هذا النموذج التجاري نادرًا ما يُسمع عنه، باستثناء دبي. بينما لم يكن نظامها القانوني مستعدًا للتمويل الجماعي للعقارات في عام 2016، بدأ سلطة العقارات في دبي العمل على نظام يسمح بإصدار “صكوك الملكية الجزئية” التي ستعطي تأكيدًا للمستثمرين للمشاركة في مثل هذه المخططات. قامت الحكومة بتسهيل تسجيل العقارات المكتسبة باسم مركبات الأغراض الخاصة (SPVs)، وهي كيانات قانونية تُدرج المستثمرين الذين مولوا المشروعات ذات الصلة كمساهمين في الصندوق. تستفيد SPVs من عملية تطبيق أقل تعقيدًا، ورسوم تسجيل وترخيص مخفضة، وتُسمح باستخدام شركاتها الحالية كمكتب مسجل لـ SPV. كما يوفر SPV مجموعة من المزايا، بما في ذلك الحياد الضريبي، وعدم وجود قيود على الملكية الأجنبية، ومسؤولية محدودة لمقدار التزام المساهمين نحو رأس مال الشركة، ونظام تنظيمي وقانوني قوي.
تأسست في 2017، أصبحت SmartCrowd أول منصة للتمويل الجماعي العقاري في الإمارات بتذكرة دخول تبلغ 1400 دولار لكل مستثمر، مما يقلل من الحواجز أمام فئة الأصول الماثلة التي يتعذر الوصول إليها بالنسبة للعديد. بعد عام واحد، أكملت الشركة حوالي 1.5 مليون دولار في الصفقات مع استثمارات فردية تتراوح ما بين 1400 دولار إلى 34,000 دولار. مع تفوق الشركة على عوائد سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة من خلال تقديم عدة توزيعات أرباح مع عوائد صافية سنوية تتراوح بين 6.5% إلى 8%، استمرت في استقطاب المزيد من المستثمرين وقد أكملت أكثر من 6 مليون دولار في الصفقات في عام 2020، في وقت كان فيه سوق العقارات في الإمارات انخفض نتيجة الجائحة التي أثرت على الاقتصاد بالكامل. أدت دخول SmartCrowd الناجح إلى فتح الأبواب لمنصات أخرى مثل Ellington Properties و Stake التي أطلقت في 2020 وبدأت تقديم فرص الاستثمار في سوق العقارات في الإمارات للاستفادة من الأسعار الجذابة المنخفضة (35% أقل من قمم 2014).
دولارات طازجة في الاقتصاد اللبناني؟
إذا تم تسهيل شراء العقارات للشتات اللبناني (خصوصًا الذين لا يستطيعون تحمل تكلفة شراء العقارات بأموالهم الخاصة) من خلال التمويل الجماعي، سيساعد على تحويل الدولارات الطازجة إلى الاقتصاد، مما يمكن أن يساهم في تخفيف النقص الحاد في الدولارات الطازجة والمزيد من انهيار الليرة اللبنانية. يسمح التمويل الجماعي للعقارات لجميع هذه المعاملات بالحدوث عبر الإنترنت وعبر التحويلات البنكية، مما يوفر الشفافية لكمية الدولارات الطازجة التي يتم تبادلها من أجل شراء العقار. كنصيحة جانبية، لن يكون من المنطقي لأصحاب اللولار تحويلها إلى دولارات طازجة وفقدان أكثر من ثلثي لولاراتهم لشراء عقار بالدولار. الممارسة الموصى بها لحاملي اللولار والذين يرغبون في شراء العقارات هي البحث عن فرص شراء نادرة (عروض مضطربة) حيث لا يكون السعر المطلوب باللولار مرتفعًا مقارنة بأسعار 2019.
الإطار القانوني اللبناني الحالي يمثل عقبة أمام منصات التمويل الجماعي للعقارات لجعل الاستثمار العقاري متاحًا تقريبًا لأي شخص. هذا القيد يجعل الاستثمار في العقارات محجوزًا لأولئك الذين لديهم رأس المال للحصول على العقارات والاستفادة من الفرص.
بدون شك، قوانين العقارات في لبنان قديمة، حيث وضعت قبل 90 عامًا دون تحديثات أو تعديلات حقيقية تجعل عملية تسجيل العقارات سلسة وشفافة ومحميًة من التلاعب من قبل موظفي الواجهة الفاسدين. مع وجود نماذج ناجحة مثبتة من الغرب والإمارات، يمكن (ويجب) تنفيذ مثل هذه الإصلاحات بسرعة عن طريق “الاقتراض بفخر.” في نفس الوقت، القوانين الايجارية القديمة جمدت آلاف العقارات منذ سنها وتسببت في تدهور العديد من المباني بمرور الوقت دون صيانة بسبب عدم وجود حافز من قبل مالكي تلك الأصول غير العاملة للقيام بذلك.
كما أن الإطار القانوني للأعمال قديم أيضاً ولا يرحب بشكل كافي برواد الأعمال، سواء كانوا وطنيين أو أجانب، للقيام بالأعمال بتكلفة أقل وإجراءات سهلة. تم صياغة تعديلات حديثة، لكن المعوقات والعراقيل أمام الشركات الناشئة للتمويل الجماعي لم تُزل، بل على العكس، تفاقمت، مما يجعلها فقط متاحة للرأسماليين الكبار والمؤسسات المالية الذين يستطيعون تحمل رأس مال أكثر من مليار ليرة لبنانية. ينطبق هذا القانون المقترح للتمويل الجماعي على الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم (SME) أو الشركات الناشئة التي تهدف إلى الحصول على تمويل لعملياتها وزخمها من الجمهور باستثمارات تتراوح بين 500 دولار إلى 10,000 دولار مقابل ملكية حصص أو أسهم في هذه الشركات.
في غياب قانون مخصص للتمويل الجماعي للعقارات، تعامل هيئة الأسواق المالية (CMA) مشروعات التمويل الجماعي للعقارات (REC) وكأنها تسعى للحصول على تمويل كشركة من قبل الجمهور العام، بينما نموذج عمل REC يتعلق بالتمويل الجماعي لمحفظة من العقارات. هذه العملية لا تنتهي، عندما يتم تمويل العقارات المدرجة، تُدرج أخرى جديدة في منصة التمويل الجماعي لتكون متاحة للمستثمرين للمشاركة. يتعقد الأمر أكثر عند إدخال الكيانات القانونية التي ستمتلك مجموعة من العقارات لحماية ملكية المستثمرين في الاعتبار. سيتطلب ذلك رأس مال قدره مليار ليرة لبنانية لكل كيان قانوني يمتلك مجموعة صغيرة من العقارات. هذا عقبة لنموذج عمل REC. الحقيقة أن العقار سيُملك بواسطة كيان قانوني، حيث يمتلك المستثمرون حصصهم الخاصة، هو حماية كافية للمستثمرين.
هناك إمكانات كبيرة لتدفق دولارات طازجة من خلال ملكية العقارات الجزئية عبر التمويل الجماعي. على الرغم من أن تدفق رأس المال سيمر عبر النظام البنكي ولكنه في النهاية سيودع في أصول عقارية ملموسة.
حبيب شماس
مؤسس CasaBayt
