إلى أي مدى ستصل قيمة 100 مليار ليرة لبنانية؟ كان هذا هو السؤال الرئيسي الذي طرحته إكسكيوتف على روني لحود، رئيس هيئة الإسكان العامة في لبنان، المؤسسة العامة للإسكان. على الرغم من وجود متغيرات لا تزال قيد الحساب، في وقت المقابلة في أواخر أكتوبر، أشار لحود إلى أن ما يقرب من ثلثي الطلب على القروض المدعمة عبر المؤسسة العامة للإسكان لن يتم تلبيته العام المقبلar.
لمدة تقارب عقدين من الزمن، حتى نهاية عام 2017، قدم مصرف لبنان المركزي للبنوك التجارية قروضًا رخيصة مع الفهم بأن التوفير سيُنقل إلى المقترضين للقروض السكنية (انظر قصة الغلاف في أكتوبر). في هذا العام، قدم مصرف لبنان أيضًا قروضًا رخيصة بقيمة 500 مليون دولار للبنوك لتمويل القروض السكنية كجزء من حزمة التحفيز، ولكن سرعان ما استُنفدت هذه الأموال. بحلول يوليو، كان على المؤسسة العامة للإسكان التوقف عن قبول طلبات القروض، مما أدى إلى أزمة قروض سكنية تكاد تحل الآن، بفضل تخصيص 100 مليار ليرة لبنانية (66 مليون دولار) لهذا الغرض في قانون جرى تمريره سريعًا.
بالنظر إلى بيئة أسعار الفائدة الحالية في لبنان، لا يزال من غير الواضح عدد القروض التي يمكن أن تقدمها المؤسسة العامة للإسكان بالمبلغ المخصص. يقول لحود لإكسكيوتف إن هيئة الإسكان تأمل في إبرام المفاوضات – التي تتضمن مناقشة منتج قرض جديد للمؤسسة العامة للإسكان – مع البنوك التجارية بحلول أوائل نوفمبر. ثم، يقول لحود، سيكون عليه معرفة مدى تكلفة الدعم للمؤسسة العامة للإسكان والمقترض، وعدد القروض التي يمكن لل هيئة الإسكان دعمها.
E كيف كان تمويل القروض السكنية المدعومة في السابق؟
هذا القانون الجديد خاص بالمؤسسة العامة للإسكان – وكل الوكالات أو البنوك الأخرى التي قدمت قروضًا مدعومة [توقفت عن ذلك]. منذ عام 1999، سمح مصرف لبنان لكل بنك تجاري بالوصول إلى ما يصل إلى 15 في المائة من احتياطيات رأسماله المحتفظ بها في المصرف المركزي لمنح قروض سكنية عبر المؤسسة العامة للإسكان ومؤسسات أخرى. ومنذ عام 2013، كانت هناك حزمة تحفيز، حيث قدم المصرف المركزي قرضًا بفائدة 1 في المئة للبنوك التجارية لاستخدامها في القروض السكنية. في نهاية عام 2017، أوقف المصرف المركزي الأول [مما يعني أنه لم يعد بإمكان البنوك الوصول إلى احتياطياتها الرأسمالية لتمويل الرهن العقاري]، لكنه قدم 500 مليون دولار إضافية في 2018 كجزء من حزمة تحفيزه.
E هل هو المبلغ الذي تم استنفاده بسرعة خلال الربع الأول من عام 2018؟
هذا كان المبلغ الذي [قال مصرف لبنان] أنه يمكن استخدامه للقروض السكنية، عبر جميع نظم الدعم من خلال المؤسسة العامة للإسكان، القوات المسلحة اللبنانية، بنك الإسكان، ومن البنوك مباشرة. يمكن للبنوك اقتراض هذا المال من المصرف المركزي بفائدة 1 في المئة وكانت تقدم حوالي 4 في المئة على الرهون العقارية. هذا الـ500 مليون دولار لم يمكنه تلبية الطلب.
E الرهن العقاري عبر جميع نظم الدعم المدعومة يبلغ نحو 2 مليار دولار سنويًا، لذا فإن عرض المصرف المركزي لـ500 مليون دولار لعام 2018 لا يمثل سوى حوالي 25 في المئة من الطلب حسب القيمة الإجمالية. من هذا المليارين دولار، تقدم المؤسسة العامة للإسكان حوالي 700 مليون دولار سنويًا حسب القيمة الإجمالية.
بالنسبة للمؤسسة العامة للإسكان، هو 5,000 قرض سنويًا بمتوسط 126,000 دولار لكل قرض. المبلغ المتوسط للقرض [مضروبًا في] 5,000 هو 643 مليون دولار سنويًا.
E الأموال الخاصة بالقروض المدعومة جفت بسرعة في هذا العام، وفي سبتمبر أخبرت إكسكيوتف أن المؤسسة العامة للإسكان وافقت على 1,800 قرض في 2018 قبل أن تنفذ الأموال.
إنها ألفان ملف هذا العام، في الأشهر العشرة من بداية العام حتى الآن. هذا 244 مليون دولار مصروفة كقيمة إجمالية. تم تقسيم الـ500 مليون دولار بحسب حصة بين البنوك وأبلغونا بعدم توفر المزيد من الأموال لتمويل القروض المدعومة. قررنا التوقف عن استقبال الملفات الجديدة لأنه لا يمكننا قبول طلبات جديدة بينما لا يزال هناك طلبات قيد الانتظار في البنوك. في الوقت نفسه، كان الناس يقدمون الملفات إلى المؤسسة العامة للإسكان، على أمل أن تتم الموافقة على طلباتهم قريبًا، ولكن في الواقع لم نكن قادرين على الموافقة على أي قروض جديدة. لذلك فضلنا التوقف عن استقبال الملفات حتى يتم العثور على حل تمويلي، لأن الحل الجديد ربما يكون أكثر كلفة مما كان عليه من قبل و[المقترضون المحتملون] قد يقررون عدم أخذ قرض سكني بفائدة 7 أو 8 في المئة.
E ما هو التاريخ الرسمي الذي أغلقت فيه المؤسسة العامة للإسكان أبوابها أمام طلبات الرهن العقاري الجديدة؟
كان ذلك في بداية يوليو عندما توقفنا عن القبول.
E الآن بعد أن أقر البرلمان قانونًا لتمويل قروض المؤسسة العامة للإسكان، هل تقبلون الطلبات؟
لا، ليس بعد. القانون الجديد ساري المفعول بالفعل وبدأنا المفاوضات مع البنوك ورابطة البنوك لنرى ما يمكن القيام به، وكيف يمكننا أن نبدأ مجددًا في تقديم القروض، بأسعار فائدة يمكن أن نحتاج فيها لتغيير أي معايير، ونحن نحاول إنشاء منتج جديد. في الماضي، كان منتجنا معقدًا بعض الشيء: خلال النصف الأول من مدة القرض، كان المقترض يسدد فقط الرأسمال، بينما كانت المؤسسة العامة للإسكان تدفع الفائدة؛ وفي النصف الثاني، كان المقترض يسدد للمؤسسة العامة للإسكان. لذلك كان معقدًا إلى حد ما وقد احتاج إلى كثير من التتبع من جانبنا.
E تنشر الصفحة الرسمية للمؤسسة العامة للإسكان على فيسبوك مؤخرًا أنك بدأت التفاوض مع البنوك فيما يتعلق بهذا القانون واستئناف نظام الدعم. ما الذي يجري التفاوض عليه؟
قبل كنّا ندفع الفائدة على الفترة الأولى [الخمسة عشر سنة الأولى لأخذ قرض من المؤسسة العامة للإسكان، حين كان المقترض يسدد فقط الرأسمال]، والآن المؤسسة العامة للإسكان ستعادل القروض على كل الفترات. لكن الآن نتحدث عن بيئة حيث معدل الفائدة يبلغ 10 أو 12 في المئة وتقوم المؤسسة العامة للإسكان بتعويض هذه الفائدة للمقترض، وهو أمر مستحيل على المؤسسة العامة للإسكان دفع الفائدة كاملة. لذلك تبني المؤسسة العامة للإسكان منتجًا جديدًا مشابهًا أكثر إلى ما يقدم في البنوك، حيث يسدد المواطن نحو الرأسمالوالفوائد لكل الفترات.
[With the new product] the period can no longer be 15 years—it should become 25 years, and the loans should be offered in Lebanese lira. These two criteria were accepted by the banks. But what about the interest rate environment? We suggested that the subsidized interest be paid upfront. We’ll discount all of the interest subsidy and pay the net present value from the PCH. The whole amount of the interest that PCH is to subsidize will be paid at the beginning of the loan. The borrower pays the second part of the interest, paying toward the principal and interest over 25 years. This way the interest rate will be much less for the borrower than the market interest rate.
E إذاً بسبب بيئة أسعار الفائدة، قد لا تدعم المؤسسة العامة للإسكان 5,000 قرض، كما كانت تفعل قبل هذا العام؟
نتوقع الطلب من جميع المقترضين المحتملين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط عبر المؤسسة العامة للإسكان ليصل إلى 8,000 طلب. بالتأكيد لا يمكننا خدمة 8,000 ملف بقيمة 100 مليار ليرة لبنانية، لذا ما سنفعله هو قبول عدد أقل بكثير من الطلبات، ربما تلبية 30 في المئة من الطلب. لم ننته بعد من حساباتنا لأننا لا نزال نتفاوض مع البنوك بشأن معدل الفائدة على الرهن العقاري وعلى الفائدة التي ستغطيها المؤسسة العامة للإسكان. إذا كنا سنقوم بدفع 5 في المئة من المؤسسة العامة للإسكان و5 في المئة من المقترض، ربما سيكون الأمر جيدًا، ولكن حتى الآن لم نصل إلى قرار نهائي مع البنوك. بمجرد أن نحسب هذين المتغيرين، سنعرف بشكل أفضل عدد القروض التي يمكن للمؤسسة العامة للإسكان دعمها في عام 2019.
E هل يسري هذا القانون من 1 يناير 2019 إلى 31 ديسمبر 2019؟
إنه في ميزانية الدولة لعام 2018، وسنكتشف كيفية استخدامه لعام 2019 كذلك.
E ما الذي سيحدث بعد عام 2019، أو إذا تم استنفاذ هذه الأموال في وقت مبكر؟
سنتطرق لهذا لاحقًا، لكننا الآن نركز أكثر على المنتج الجديد مع البنوك، وبمجرد أن نحصل على ذلك، سنعرف كم سيكلف المقترض والمركز العامة للإسكان.
E هل من الممكن أن تتمكن المؤسسة العامة للإسكان من زيادة ميزانيتها السنوية كجزء من طلبها للميزانية الحكومية القادمة، وأن يكون هذا 100 مليار ليرة هو المبلغ المطلوب؟
نعم، نأمل ذلك. بمجرد أن يكون لدينا هذا المنتج ونحدد المتغيرين – الفائدة على المقترض وما ستدعمه المؤسسة العامة للإسكان – مع متوسط الصرف البالغ 126,000 دولار، سنعرف عدد الملفات التي يمكن أن يدعمها 100 مليار ليرة عبر المؤسسة العامة للإسكان. بمجرد أن نحصل على جميع هذه الأرقام، سنناقش مع وزارة المالية لمعرفة أين نقف وماذا يمكن أن نفعل.
