انتظار للتحرك

تقدير حجم قطاع اقتصادي تقل فيه الإحصائيات الموثوقة ليس مهمة سهلة أبداً. عندما يتعلق الأمر بالعقارات، فإن الأمر يمكن أن يكون أكثر إحباطاً نظراً لأن الشائعات والتكهنات غالباً ما تطغى على القلة النسبية من المؤشرات الموضوعية المبلغ عنها بانتظام.
“الخصائص المزدهرة”، “العقارات اللبنانية على شفا ازدهار” … “زمن الازدهار قيد التنفيذ” – هذه هي العناوين التي تتوج الوعي العام، حتى بعد “وقفة العمليات” في فترة ما بعد 14 فبراير.
بالفعل، شهدت الصحافة المحلية في العام الماضي الكثير من “الازدهار”، بحيث يمكن للمرء بسهولة الحصول على الانطباع أن سوق العقارات ككل، حسناً، مزدهر في جميع أنحاء البلاد.
في حين قد يكون هذا صحيحاً بالنسبة لمشاريع السكن الفاخر والسياحة، ولكن عندما يتعلق الأمر بمساحات المكاتب في بيروت، فإن الواقع على الأرض بعيد جداً عن العناوين العامة والمبالغ فيها: فقد كانت مساحة المكاتب، ولا تزال، البطن الناعمة، القلب (بالتعبير الحرفي) شبه الفارغ لنهضة العقارات المفترضة في بيروت.
وهذه الحقيقة، فوق العديد من المؤشرات المتنافسة الأخرى، تقدم مؤشراً قوياً آخر على الأزمات الاقتصادية المتجذرة بعمق في لبنان.
“وصل سوق السكن إلى القاع قبل عامين وهو في مرحلة توسع بينما قطاع التجزئة في نهاية عملية الوصول إلى القاع،” أوضح كريم سلهب، الذي يترأس صندوق استثمار العقارات النسر واحد في لبنان الذي كان الأول، ولا يزال الوحيد الذي يستثمر في المساحات المكتبية التي تؤدي (أي التي تملك مستأجرين بالفعل).
“لكن سوق العقارات التجارية في لبنان، من وجهة نظر سوق المكاتب، ما زال يصل إلى القاع بسبب زيادة العرض ونقص النشاط الاقتصادي النشط الذي يمكن أن يملأ ذلك العرض بسرعة كافية.”
وفقاً لرجا مقرم، الشريك الإداري لمجموعة المستشار العقاري رامكو، فإن تقدير سلهب الإجمالي في محله.
“هناك طلب كبير على المشاريع السكنية لكننا لا نرى نفس الطلب على المساحات المكتبية… حقاً هناك طلب قليل جداً في الوقت الحالي.”
وفقاً لمقرم، حتى مع انخفاض الأسعار بشكل حاد منذ أن بدأت سوليدير في تقديم مخزونها الكبير من المساحات المكتبية الحديثة والمركزة مركزياً، إلا أن الطلب لم يتوقف في المقام الأول بسبب ذلك الشيطان اللبناني المعروف جداً: السياسة.
“كان هناك عدد كبير من المساحات المكتبية التي ظهرت في السوق في سوليدير، لذلك انخفضت الأسعار… من 450 دولاراً للمتر المربع إلى أحياناً أقل من 150 دولاراً في بعض المواقع الأعلى. ولكن المناخ السياسي في البلاد هو ما منع الشركات الدولية من القدوم إلى هنا وأخذ المساحات المكتبية الموجودة بالفعل. هذا هو المشكلة الكبيرة”.
بالطبع، كما هو الحال مع العديد من جوانب الاقتصاد السياسي اللبناني، ليس الأمر كذلك في بيئات أخرى متنافسة في الشرق الأوسط.
في الواقع، في منتصف يونيو، قالت ريم المحمود، المدير العام لمركز دبي المالي العالمي، لصحيفة الاتحاد إن المركز قد أبرم بالفعل صفقات إيجار مع 41 شركة مالية متعددة الجنسيات، بما في ذلك شركات كبرى مثل بير ستيرنز، ميريل لينش، بنك ستاندرد تشارترد، كريدي سويس وباركليز كابيتال.
بشكل أكثر تحديدًا: كان هناك خمسون شركة تنتظر التراخيص لشغل مساحة في التطوير الذي يبلغ أربعة ملايين قدم مربع، (منها 65٪ مساحة خضراء)
بينما هناك النقاط المضيئة الواضحة في لبنان التي تتركز أساساً حول سوليدير – أكثر من 35 بنكاً، و500 شركة وعدد من الشركات المتعددة الجنسيات المرموقة موجودة بالفعل في المنطقة التجارية المركزية – لا تحظى الدراسات المستشهَد بها بشكل متكرر التي تُشير إلى أن بيروت في صدارة سوق المكاتب الراقية في المنطقة بالقبض حقاً على الدينامية الأساسية التي تُميز القطاع ككل في المدينة.
“بالمعنى المطلق،” أوضح مايكل دن من مايكل دن وشركاه، “ليس لدينا مساحات مكتبية باهظة الثمن. في لندن، تكلف إيجارات [المكاتب] نحو 1200 دولار للمتر المربع سنوياً مقارنة ببيروت التي تبلغ 250 دولاراً.
“دبي،” أضاف، “هي تقريبا ضعف تكلفة بيروت وأعلم أن الكويت شهدت مؤخراً بعض النمو الكبير.”
بالطبع، حتى الرقم 250 دولاراً، الذي لا يشمل التكاليف الإجمالية للإشغال من ضرائب وغيرها، خادع حيث أن هذا الرقم ينطبق غالباً على أفضل مباني سوليدير مثل النهار والأتريوم وقليل من مشاريع المكاتب الراقية الأخرى، مثل جيفينور في الحمرا، التي لديها بنية تحتية حديثة نسبياً (بشكل رئيسي موقف سيارات، مساحة أرضية كبيرة، التحكم في الحرائق والاتصالات السلكية واللاسلكية) لجذب واحتفاظ المستأجرين الرئيسيين.
“في مراكز بيروت التجارية القديمة، في سن الفيل والحمرا على سبيل المثال،” قال مقرم، “حيث شاهدت الكثير من الهجرة عند قدوم سوليدير مع مخزونها الجديد، فإن معظم هذا المخزون القديم مستأجر كما كان قبل الحرب.
“هذا يعني،” أضاف بإشارة، “أن الإيجارات أحيانًا تكون منخفضة مثل 20-30 دولاراً للمتر المربع سنويًا.
لا عجب في ظل هذه الظروف، أن القليل من المالكين يعتبرون أنه من المناسب تجديد المخزون المكتبي القديم.
وبسبب أن عقود الإيجار ما قبل 1992 محددة بالليرة اللبنانية المتدهورة، فإن العديد من مستأجري المساحات المكتبية، حتى لو لم تعد شركاتهم تعمل، يقررون التمسك بعقود الإيجار الخاصة بهم، ويدفعون، عملياً، مقابل إيجارات تكاد تكون بلا قيمة سنوياً للحفاظ على حقوق الإيجار.
الدائرة المفرغة تعني أنه على الرغم من أن معدلات الإشغال قد تكون مرتفعة في بيروت، فإن المعدل الحقيقي للإشغال، كما يُقاس بالمساحات المستأجرة وليس فقط المساحات المستأجرة، يمارس قوة سحب كبيرة تشوه السوق على الاقتصاد.
“أؤكد لكم أنه لا شيء في لبنان بنسبة إشغال تصل إلى 90 بالمئة… ربما رقم [إشغال] مثل 55 أو 60 بالمئة قد يبدو مناسبًا،” قال سلهب.
“بعض أصحاب المباني الفارغة هم غير اللبنانيين الذين يحصلون على نصائح سيئة،” أوضح. “لكن المشكلة الرئيسية هي أن بعض المستأجرين، في الحمرا على سبيل المثال، يعودون لعقد الستينيات. بسبب هيكل العقود، هذه المباني ليست استثمارات جذابة – العائد منخفض ولا يمكن طرد المستأجرين الحاليين.”
بالإضافة إلى كل هذا، يحتفظ بعض مالكي المباني عمدًا بالمباني غير مشغولة على أمل الانتظار لتحقيق إيجارات أفضل في المستقبل.
على الرغم من أنه على السطح، قد تبدو هذه الإستراتيجية سيئة النصيحة، فإن سلهب يشير إلى أنه لا يوجد عمومًا عجلة لدخول سوق مكتئب بالفعل لأن العديد من المالكين أحرار من ضغوط ترتيبات تمويل الديون.
“لم يكن ملكية العقارات في التقليد تُمول بالديون لذا هناك القليل من الضغط من قبل البنوك والآخرين لتأجير مبنى.
“أنتم تعلمون المقولة الأمريكية،” أضاف، “أن الوقت هو المال؟ حسنًا، هذا غير صحيح هنا. إنه سوق غير فعال وغير شفاف فيما يتعلق بمشاركة المعلومات حول الإيجارات أو وجود آليات لتداول الممتلكات.”
بالنسبة لدياب شدياق، مدير صندوق في مجموعة كابيتال الشرق الأوسط، كل هذه التعقيدات تؤدي إلى ضرورة إستراتيجية واضحة: الابتعاد عن الاستثمار في المساحات المكتبية.
“نحن نبقى خارج سوق المكاتب في الوقت الحالي… نحن لا نرى أن هناك طلبًا حقيقيًا بسبب التباطؤ في الاقتصاد خلال السنوات العشر الماضية.
“هناك طلب في سوليدير”، أضاف، مُلاحظاً المساحة المكتبية التي تتجاوز 350,000 متر مربع التي أنجزتها الشركة بالفعل و1.58 مليون متر مربع من المساحات المكتبية التي سيتم بناؤها تدريجيًا عبر المنطقة التجارية المركزية. “لكنها لمقدار محدود من المساحات المكتبية الحديثة؛ الطلب ليس كبيرًا بما يكفي للسماح لك بإنشاء صندوق”.
وبالفعل، حتى مع إعلان بنك بيمو عن مشروع مقر رئيسي في وسط المدينة، والوصول إلى طاقة استيعابية تقترب من 100 بالمئة لمبان رئيسية مثل الأتريوم وستاركو، إلا أن الحقيقة هي أنه عبر كل أجزاء سوليدير، فإن معدل إشغال المكاتب يصل إلى 65 بالمئة فقط.
على الرغم من أن هذا الرقم قد ارتفع بنسبة حوالي خمسة في المئة منذ آخر مرة أجرت شركته مسحاً قبل حوالي عام ونصف، إلا أن القائمة القديمة للمواقع الكبرى غير المشغولة لم تتغير بشكل كبير في الأشهر المتداخلة. في الواقع، لا يزال 18 من أصل 25 مبنى غير مشغول يعتبر من أكبر المباني غير المشغولة في المنطقة التجارية المركزية، ويمثل تقريباً 43,000 متر مربع من المساحات.
لذا حتى وإن كان كثير من المراقبين قد فوجئوا بسرور عندما نُشر لأول مرة معدل إشغال أولي يبلغ حوالي 60 في المئة في سوليدير، إلا أن النظر إلى الوراء إلى الرقم الآن يبدو وكأنه تذكرة واقعية إلى أي مدى يجب أن يذهب القطاع، ولبنان ككل، لإعادة بناء اقتصاد البلاد.
“الشركات متعددة الجنسيات ببساطة لا تتدفق إلى بيروت”، قال أحد الاقتصاديين المحليين البارزين الذي طلب عدم الكشف عن اسمه.
“وكما نعلم جميعاً، لا نملك مجموعة حديثة من القوانين والممارسات التي تحكم القطاع… وحتى ليست لدينا مجموعة حديثة من المؤشرات التي تعتبر حيوية لسوق فعال. أضف إلى ذلك المشكلات الاقتصادية الكبيرة التي توجد هنا ويمكنك أن تفهم لماذا سوق المكاتب لا يؤدّي.”