هناك بعض النقاط التي يريد كريم بسيل، مطور عقارات وريادي أعمال يبلغ من العمر ستة وثلاثين عامًا، توضيحها لأي صحفي مهتم بفك تشابك مصالحه التجارية التي تنمو بسرعة.
أولاً، وعلى عكس بعض تقارير الصحافة، فإن شركة المقاولات العامة لا كونستركتا التي بدأها بسيل مع شريكه وليد مارشي قبل بضع سنوات، ليست سوى عنصر واحد في مجموعة متكاملة عمودياً من الشركات التي تخدم مشاريعه التنموية الخاصة بالإضافة إلى تلك الخاصة بعملاء آخرين.
لذا وعلى الرغم من عدم وجود شركة قابضة شاملة حتى الآن، فإن شركة بستيل للاستثمار العقاري (BREI)، وليست لا كونستركتا، هي أكثر أو أقل الشركة الرائدة بحكم الواقع، نظراً لدورها كمستشار ومدير في عدة مشاريع جارية.
ثانياً، على الرغم من أنه كان القوة الدافعة وراء الشركات المختلفة ذات الصلة (التي يصل عددها الآن إلى ستة وفقًا لبطاقته التجارية الأخيرة)، إلا أن بسيل مصر على أنه “مدير سيء جداً جداً فقط يتعاون مع مدراء رائعين.”
تقاليدية
أخيرًا، وتمامًا بما يتماشى مع مظهره الخارجي الذي يتنقل بسهولة بين تواضع النفس إلى جشع واسع، يصر بسيل على أن التطوير في الأحياء التاريخية مثل الجميزة، مهما كان جديدًا في المفهوم أو جريئًا، يجب أن يكون متناسقًا مع المنطقة المحيطة، وليس في تناقض معها.
بالطبع، هذه النقطة الأخيرة تمثل قاعدة نادرة في لبنان، حيث يعتبر التخطيط الحضري المستنير عادة فكرة متأخرة (إذا ما كانت هناك فكرة على الإطلاق). ومع ذلك، بعد اصطحاب صحفي في جولة في أحدث مشاريعه الإنشائية، وهو فندق بوتيك مقيم في شارع الجميزة العصري، تشعر بأن بسيل بالفعل مستعد لوضع أمواله حيث تكون مثله.
“انظر إلى تلك الشجرة,” قال، مشيراً إلى شجرة ماغنوليا شاهقة تقع في وسط موقع البناء المزدحم. “تلك الشجرة جميلة وعتيقة. كيف يمكننا فقط قطعها … بدلاً من ذلك نحن نبني حولها.
“ترى، بشكل عام” ، تابع ، “إذا كنا نريد حقًا استغلال هذا المكان بالكامل، فإن الطريقة الوحيدة للقيام بذلك هي بناء برج. لكن ذلك سيكون مخالفًا تمامًا لطابع هذا الشارع، لذا بدلاً من بناء 16,000 متر مربع قابلة للبيع، كما يمكننا، نحن نبني 8,000 متر مربع.”
منذ أن بدأ بسيل في تطوير العقارات لنفسه في لبنان عام 1998 (وإطلاق شركات تابعة لاحقًا)، تمكن من إكمال أو بدء ما مجموعه خمسة مشاريع – وهو شيء منحه مؤهلات حقيقية لإثبات إخلاصه في أمور ممارسات البناء العضوية وكذلك كفاءته الشخصية.
مع كل واحدة، كما يوضح فحص الرسوم المعمارية ذات الصلة، يبدو أن شعوراً بالتآزر بدلاً من المعارضة يسيطر بالفعل؛ رغم ذلك، يبدو أيضًا أن المشاريع نفسها ستصبح أكبر فقط.
“أردنا الحفاظ على النمط القديم للحي هنا,” قال بسيل، مشيرًا إلى مشاريعه الثلاثة المكتملة في الجميزة: كونفيفيوم وان، منزل بمساحة 4,000 متر مربع يضم خمس شقق تقدر قيمتها بـ 4 ملايين دولار، كونفيفيوم تو، مشروع مبنيين بقيمة 7 ملايين دولار، وكونفيفيوم ثري، مشروع “الهيكل والأصداف” بقيمة 5 ملايين دولار (أي بدون وسائل الراحة أو البنية التحتية الداخلية).
“كونفيفيوم فور، حيث قمنا بإعادة تأهيل منزل يعود إلى أوائل القرن ليصبح أربع شقق للإيجار، سيتم الانتهاء منه في الأشهر الستة المقبلة,” شرح. “هناك أيضًا لديك نفس فكرة المبنى المتناغم مع البيئة المحيطة … ترى الأسقف المرتفعة، والواجهات كما في الحي، ونسبة مشابهة.”
آخر وليس الأخير
لكنه كونفيفيوم فايف، التطوير بمساحة 8,000 متر مربع في قلب شارع الجميزة، هو الذي يمثل نوعًا من الانطلاقة ل بسيل (وإن لم يكن بعيدًا عن التزامه بالتناغم الجمالي في الممارسة).
بعد كل شيء، هذا التطوير هو الأجرأ لـ بسيل حتى الآن – جهد بقيمة 17 مليون دولار يضع فندق بوتيك يحتوي على 33 جناحاً، يحمل اسم شخصية أزياء لم تُفصح عنها بعد، وثلاث إقامات في المنطقة الخلفية وبرج ساعة مكون من خمس طوابق جميعها في السوق بحلول العام المقبل.
وعلى عكس مشاريع بسيل السابقة التي كانت تتراوح عموماً بين 1,100-1,200 دولار للمتر المربع، فإن الإقامات في كونفيفيوم فايف ستبدأ من 1,750 دولاراً، مع إضافة 75 دولاراً إضافياً لكل مستوى طابق إضافي.
لذا ربما بشكل طبيعي، فإن التغيرات في السعر والتكلفة والحجم تؤثر بشكل مباشر على استراتيجية الخط الأسفل للمطورين.
في الواقع، يبدو أنه من المتزايد الاحتمال الآن مع وجود ثلاثة مشاريع جديدة في طور التنفيذ، بما في ذلك مشروع سكني بقيمة 33 مليون دولار في الجميزة، أن يضطر بسيل أخيرًا إلى اللجوء إلى مستثمرين خارجيين بدلاً من الاعتماد على الدفعات المقدمة من قبل البيع والقروض الجسرية من البنوك.
التوسع
إنه تحرك قد يعني للأسف أنه لن يكون قادرًا على إبقاء جميع جوانب المشروع تحت سقف واحد، كما فعل في الماضي.
“لا كونستركتا عملت كمقاول عام لمشاريع أخرى، بما في ذلك برج بنك بيبلوس في ساسين، السفارة الفرنسية الجديدة وجامعة البلمند… وهي المقاول العام في كونفيفيوم فايف. ولكن للمشاريع المستقبلية حيث قد نضطر إلى اللجوء إلى مستثمرين خارجيين يجب أن نكون حذرين بشأن أي تضارب محتمل في المصالح مثل وجود المقاول العام ومدير المشروع مرتبطين.
بالطبع، تجنب مثل هذه التضاربات في المصالح لن يكون سهلاً: فقد بنى بسيل شركاته عمدًا لتعمل معًا بسلاسة، في بعض الأحيان بنحو يشبه التجهيز المفتاح في محاولة لتوحيد المشاريع واحتواء التكاليف.
وبالتالي، يوجد شركة إدارة المرافق MMG التي تدير حاليًا أكثر من 300 موقع عبر لبنان. وهناك شركة إدارة الممتلكات PMG التي تتولى أكثر من عشرين مبنى فاخر. وهناك شركة الأمن، جروب 4 للأمن التي بدأت قبل أربعة أشهر والآن تمتلك بالفعل أكثر من 200 موظف. وهناك شركة صب الخرسانة ستراتوم.
“BREI,” شرح بسيل، مشيرًا إلى شركة إدارة المشاريع، “تم تنظيمها لأنني قررت أن يكون لي شركة تخدم تطويرات العقارات… خاصة بي والآن تلك الخاصة بأشخاص آخرين.
“ولكن في كونفيفيوم سيكس ستضطر ستراتوم لتقديم عروض لعقد صب الخرسانة ولن يكون من الممكن أن تعمل BREI ولا كونستركتا كمدير مشروع ومقاول عام على التوالي… المشاريع تنمو والقواعد تغيرت.”
