من بين الصناديق العقارية الناشطة عالميًا، حققت شركة الاستثمار Colony Capital بصمتها بعد أكثر من 13 عامًا من الاستثمار في العقارات إلى ما يقرب من مليار دولار سنويًا وإدارة رأس المال الخاص لصالح المستثمرين المؤسسيين الرائدين. من خلال تحديد وشراء العقارات، وشركات تعتمد على العقارات، والأصول المتعثرة والقروض غير الأداء، حققت صناديق الشركة عامًا بعد عام معدلات عائد داخلي تتجاوز 20٪.
مع المشاريع المتعلقة بالترفيه في الضيافة والمنتجعات والألعاب التي تمتاز بطابع قوي في قائمة المشاركات، تتضمن سلالة الاستثمارات الماضية أو الحاضرة في العقارات البارزة للشركة أسماء مثل لاس فيغاس هيلتون، سلسلة فنادق سافوي في المملكة المتحدة، ساحة البيسبول فوكوكا دوم في اليابان، ومنتجع كوستا سمرالدا الشهير بآغا خان في سردينيا. الشهر الماضي، كانت Colony في عناوين الأخبار عندما كانت في مفاوضات حول الاستحواذ على عدة كازينوهات في الولايات المتحدة.
في وقت سابق من هذا العام، أنشأت Colony Capital مكتبًا في بيروت، وهو الفرع الثالث عشر في شبكتهم العالمية. ومن الملاحظ أيضًا من الناحية المحلية أن مؤسس ورئيس Colony، رجل الأعمال الأمريكي توم باراك، له جذور في زحلة، وأن أحد الأعضاء الرئيسيين في الشركة، اللبناني نجيب بطرس، انضم للفريق العام الماضي بعد أن اكتسب سمعة قوية كرئيس للعقارات في الشرق الأوسط وأوروبا في ميريل لينش. وتحدثت مجلة EXECUTIVE مع بطرس حول السوق المالية الإقليمية والمحلية في استثمارات العقارات، وما يتطلبه الأمر ليكون قصة نجاح لبنانية في التمويل العالمي.
لماذا العقارات مهمة جدًا للأسواق المالية في الشرق الأوسط؟
لطالما اشترى المستثمرون في الشرق الأوسط عقارات وحاليًا هم من بين أهم المستثمرين في هذا المجال على مستوى العالم. أعتقد أن هناك ثلاثة عوامل تجعل العقارات فئة أصول مفضلة للمستثمرين في الشرق الأوسط. بالنسبة للمستثمرين الإسلاميين، إذا تم هيكلتها بشكل صحيح، تكون العقارات متوافقة مع الشريعة. ثانيًا، العقارات ليست متقلبة؛ فهي أصل ثابت. والسبب الثالث هو ما حدث خلال أزمة التكنولوجيا، حيث فقدت الكثير من الأموال.
كيف يتناسب الشرق الأوسط مع استراتيجية الاستثمار في Colony؟ هل هناك مشاريع تصفها بأنها خارجة تمامًا عن السوق؟
نحن نتعاون مع صناع القرار البارزين في الشرق الأوسط الذين يقدمون لنا الكثير من الحوافز للانضمام إليهم، لأننا نجلب للعلامات التجارية اعترافًا في سوقهم المحلي. تتراوح هذه الاقتصادات من الملكيات إلى الديمقراطيات العلمانية التعددية. يمكنك تخمين الدولة الأنفردها، تركيا.
هل تتطور مشاركة المستثمرين في الشرق الأوسط في Colony Capital بشكل إيجابي إذن؟
قبل عام، لم تكن لدينا أي مشاركة من المستثمرين في الشرق الأوسط في عملياتنا العالمية. اليوم، وصلت إلى 5٪. هذا رائع. يحبون ذلك ويريدون المزيد والمزيد. أتوقع أن تتضاعف هذه المشاركة أربع مرات في غضون 24 شهرًا لتصل إلى 20٪ من عملياتنا العالمية. نود أن نصبح الوسيلة المفضلة للمستثمرين الشرق أوسطيين للاستثمار العالمي في العقارات. من خلال مواءمة مصالحنا معهم ووجود منصة خبرة عالمية متطورة في خدمتهم، نحن نؤدي أداء جيدًا.
يبدو أن البيئة الاقتصادية الحالية تربط مرة أخرى بين الإيرادات العالية للشرق الأوسط والتوقعات المحبطة للأسواق المتقدمة. هل ترى موجة أخرى من الاستثمارات العربية تتدفق خارج المنطقة؟
أعتقد أن ما نراه هو إعادة ضبط لاستثمارات العرب. هناك بعض الأموال التي تعود من الولايات المتحدة. لا نعرف الرقم حقيقيًا ولكنه مبلغ كبير. عادت هذه الأموال إلى الشرق الأوسط، بالإضافة إلى جيل رأس مال إضافي من أسعار النفط وعوامل أخرى. يقوم المستثمرون العرب الأذكياء بتوجيه هذه الأموال نحو استثمارات منتجة في بلدانهم. أنا أذكر ما فعله دبي، وهو أمر لا يصدق. ‘شاپو با’، هناك قرار واحد واهتمام شديد يوجه نحو الاستثمارات المنتجة في بلده. أنا اليوم مؤمن ومؤيد لما يحدث في دبي. نحن نتحدث عن السياحة الطبية في لبنان ولكن دبي يخرج هناك ويجذب بنشاط عيادة مايو ومعهد هارفرد الطبي.
الوجود في المنطقة حديث نسبيًا. متى افتتحتم مكتبكم هنا في بيروت؟
بدأنا مؤسستنا وانتقلنا منذ حوالي خمسة أشهر.
كم عدد الموظفين لديك؟
لدينا ستة موظفين مؤهلين تأهيلاً عالياً، ونحن نوظف الأفضل من لبنان ونعيد اللبنانيين الأفضل من الخارج إلى بيروت. بحثنا في لبنان لمدة خمسة أشهر دون نجاح قبل أن نعيد الأشخاص من الخارج.
هل لبنان موقع عظيم حيث يمكنك كصناديق العقارات أو الشركات المالية بشكل عام العمل على نطاق الشرق الأوسط؟
ليس موقعًا رائعًا. الجذب الوحيد هو أن لبنان أقرب إلى العملاء الشرق أوسطيين وكلما زادت زيارات هؤلاء العملاء إلى بيروت، كلما زادت المؤسسات المالية المتمركزة هنا. الجذب الثاني هو أن اللبنانيين يحبون العودة إلى هنا. هناك مصرفيون بارزون حول العالم يعملون مع البنوك الاستثمارية والشركات الاستثمارية مثلنا، والذين يرغبون في العودة إلى بيروت. إنهم مستعدون لتقديم تضحيات ضخمة ليكونوا في لبنان. لكن إذا اقتربت من الموضوع بموضوعية، فلماذا يكون لبنان أفضل من مكان مثل دبي أو سويسرا، حيث هناك العديد من الحوافز للشركات للعمل هناك؟
كيف تقيمون ظروف السوق المحلية لاستثمارات العقارات؟
بالنسبة لنا كالمستثمرين العالميين في العقارات، الشيء الأكثر أهمية هو من يقف خلف مشروع معين وأي شركة لإدارة الأصول تقوم بالعمل. نجد أنه من المزعج للغاية أن هناك العديد من بائعي الحقائب في لبنان، ولكن عدد قليل جدًا من مديري الأصول المهتمين بالشفافية المؤسسية طويلة الأجل وشركات الوساطة العقارية. هذا هو ما ينقص. مؤخرًا بدأنا نرى بيوت القوة العالمية مثل Coldwell Bankers تأتي هنا ونحن نحب ذلك.
لكن أليس هناك تركيز مفرط على العقارات في مشهد الاستثمار في لبنان؟
أعتقد أن التركيز يجب أن يكون على العقارات الإنتاجية مقابل العقارات التي تتاجر بها، والتي لا تفيد الاقتصاد بشكل تام. يجب أن يكون العقارات التشغيلية حيث تقوم بتوظيف الأفراد. ينبغي توجيه تركيز المستثمرين نحو الفنادق، وليس نحو السكن. نود أيضًا أن نرى المخططين الحضريين من الطراز العالمي للمساعدة في وضع الأنظمة الصحيحة التي هي أساسية للفائدة طويلة الأجل للبلاد. ما يزعجني حقًا في هذا البلد هو أن الناس يعتقدون أن قطعة الأرض لها قيمة أكبر كلما زاد عدد الأمتار التي يمكن بناؤها عليها. هذا خاطئ تمامًا، لأن القيم مدفوعة بالطلب وليس بالعرض. يجب أن يسأل الناس، ‘كيف يمكنني جذب أكبر قيمة لأرضي، كيف يمكن لأرضي أن تكون تنافسية مقابل أراضي الآخرين؟’
كيف يمكن للمرء زيادة تنافسية الأرض؟
في سردينيا، على سبيل المثال، ذهبنا إلى السلطات التخطيطية الحضرية وأخبرناهم بأننا نريد بناء أقل مما هو مسموح. من خلال القيام بذلك، أنشأنا ندرة في الأراضي القابلة للبناء. عندما تخلق هذا العامل الندرة فإنك تجذب القمة من الأثرياء. سيأتي إليك المليارديرات. لبنان لا يقوم بذلك. ما علينا معالجته هو الحافة التنافسية للبنان. بالنسبة لي الأمر بسيط جدًا: لدينا منطقة جبلية جميلة، خضراء وتجذب سياحنا. لدينا تراث ثقافي، وعدد قليل من المواقع الشاطئية غير الملوثة. ما علينا فعله هو تحسين قيمة هذه الأماكن.
هل لبنان إذن سوق جيد تحت المنظورات التي تروج لها Colony، أي التركيز على العقارات المقدر قيمتها بأقل من قيمتها الحقيقية وتطبيق نهج “حذرًا مخالفًا للإتجاه السائد”؟
نعم ولا. نعم، لأننا يمكن أن نجد استثمارات قيمة في لبنان. هناك بائعون في لبنان يمرون بأزمات، سواء كانوا أفرادا متعثرين أو بنوكًا، يرغبون بأسعار جذابة في التخلص من قروضهم المتعثرة والعقارات التي يملكونها. ما يبعدنا للأسف عن هنا، هو أولاً نجد صعوبة في العثور على صفقات كبيرة. ثانيًا، نجد صعوبة في العثور على صفقات فريدة؛ ثالثًا، نجد صعوبة في إبعاد الضوضاء – يمكنك تفسير ذلك كما تشاء.
هل يشير ذلك إلى أنك لم تنفذ مشاريع هنا؟
لسنا بعد مرتاحين مع الاستقرار والشفافية، وهذا يعود إلى الضوضاء. ولم نرَ بعد الحوافز التي يمكن تقديمها لمجموعة عالمية مثلنا. كل هذا حتى الآن يشير إلى أننا نقوم بتحليل العديد من الأشياء في لبنان ولكن لم نقم بأي استثمارات هنا حتى الآن. لم نجد الصفقة الصحيحة بعد. ما نقوم به بدلاً من ذلك هو استخدام قاعدتنا في لبنان لتحليل الاستثمارات في أجزاء أخرى من العالم.
إذن باستثناء المباني الجميلة والمشاهد الجميلة، ما هي القيم التي تجدها في بيروت ولبنان التي تساهم في أدائكم؟
نحن نحب أن نكون هنا، نحب الثقافة في هذا المكان ونحب جماله والإنسانية فيه. هذا هو المكان الذي ولد فيه رأس المال الفكري وحقق النجاحات حول العالم – سواء كانوا أطباء أو مهندسين أو مصرفيين. لهذا السبب أقول إن لدينا مركزًا عقليًا رائعًا في Colony في بيروت.
[Colony Capital CEO] Tom Barrak has got an amazing love for this place. When we acquired Costa Smeralda, Tom said in his opening speech, “the Phoenicians are back.” and he was so proud of it. We love this place and I cannot describe how much it hurts us because we are operating globally and we contribute and add value to all these places globally and we want to do that in Lebanon and we want to see this place get better.
كيف يمكن للمرء استخدام تراثه واستفادته كلبناني ليصبح ناجحًا حقيقيًا في مجال التمويل؟
ما تحتاج إلى فعله هو نسيان كل ما تعلمته في المدرسة وتذكر ما قالته لك جدتك، وهو النأي عن الأشخاص السيئين. سمعتك ومصداقيتك والعلاقات الطويلة الأجل، هذا هو المهم، لكن ابتعد عن الأشخاص السيئين. أعطها أفضل جهدا، واعمل بجد. هذه ليست أشياء تعلمتها في المدرسة ولكن أعتقد أن هذا هو أساس النجاح. لتكون موضع تقدير، والعمل بجد وتذكر ما قالته جدتك.
من خلال تجربتك، هل تؤيد البيان الذي يقضي بأنه يجب على اللبنانيين الذهاب إلى الخارج للنجاح؟
غادرت لبنان ومعي 2,000 دولار في جيبي وعملت بجد. ثابرت غسيل الصحون وعمل أي شيء. حصلت على منحة دراسية في جامعة في الولايات المتحدة، تلقيت تعليمي في ستانفورد ونوتردام وأبليت بلاء حسنا في العمل. الآن أعمل مع Colony، وأنا أعيد للبلاد. أرغب في أن أعيد المزيد إلى لبنان. هل كنت لأحصل على هذه الفرصة إذا لم أغادر؟ لا أعتقد ذلك. عقلي، والطريقة التي أفكر بها ستكون مختلفة لو بقيت هنا. أشجع الشباب على الذهاب أينما توجد فرصتكم. لا تنسوا لبنان؛ كنوا مثل ما الأرز مثله. لديك جذورك هنا، وعندما تجد جذورك، يمكنك أن تنمو عاليًا في السماء. هذا مكان رائع لتكون منه، ولدينا الكثير لنقدمه له. من أجل أن نقدم له، يجب على المرء أن يجد فرصته أينما كانت. إذا كانت في تنظيف الأحذية، في زراعة العنب، كن الأفضل في تلميع الأحذية وأفضل متخصص في زراعة الكروم في المنطقة. كن الأفضل؛ قدّم أفضل ما لديك.
مع هذه المبادئ على لوحتك الداخلية، هل حققت صعودك بدءًا من ميزانية بقدر 2,000 دولار إلى ما هي قيمتك الصافية اليوم؟
تقاس صافي قيمتي بالأصدقاء والعلاقات التي اكتسبتها، والعائلة التي أملكها. هذه هي ثروتي الصافية. ما علينا التركيز عليه هو الأساسيات، الأولويات في الحياة. ابدأ من الأساسات، أصلح البنية التحتية البشرية ودعونا نتوقف عن كل هذا الجراحة التجميلية. دع الناس يركزون على ما هو في الداخل الذي يحكم حياتهم. وإلا فأنت تبني مجتمعًا بتوقعات زائفة، بدءاً من الأطفال.
