يبدو أن الركود أصبح من التاريخ. على الرغم من أن مشاكله لم تُنسَ، فإن سوق الإسكان، الذي ارتبطت أزمته بالاقتصاد الأمريكي لعدة سنوات بعد عام 2008، يتحول هذا العام إلى محرك للنمو الاقتصادي، إذا كانت تصريحات كبار المصارف الأمريكية تستحق الوثوق بها. “إذا كانت هذه الدعوة صحيحة، فإن الإسكان سيلعب دوراً ريادياً”، قال جي بي مورغان تشيس في تقرير خاص حول التوقعات الاقتصادية الأمريكية في بداية عام 2013. وزادوا من توقعاتهم في مارس بتوقع زيادة أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 7 بالمائة هذا العام.
بالنسبة لأولئك الذين يفتنون بالأرقام الجذابة والأرقام القياسية للأسعار، تمثل أحدث معايير تعافي سوق الإسكان الأمريكي مبنى جنرال موتورز في نيويورك في الجادة الخامسة. في صفقة قيّمت مبنى جنرال موتورز كأغلى مبنى مكاتب في البلاد، تم تغيير ملكية حصة تبلغ 40 في المائة في البرج الممتد المؤلف من 50 طابقًا بقيمة 1.4 مليار دولار الشهر الماضي.
شملت الصفقة لاعبين من الشرق الأوسط. كان البائعون هم صناديق الثروة السيادية الكويتية والقطرية ومراس التي تتخذ من الإمارات مقراً لها، وهي شركة ممسكة ترتبط بحاكم دبي، الشيخ محمد. كان للمشترين زاوية لبنانية — وإن كانت بعيدة قليلاً — كأحد المستثمرين كانت م. سافرا وشركاه، الذراع الاستثماري في نيويورك لسلالة مصرفية سافرا في البرازيل من أصول سورية-لبنانية، والتي اكتسبت الحصة بجانب مغتنٍ صيني. الأكثر إثارة للاهتمام هو أن سعر الصفقة البالغ 1.4 مليار دولار يضع قيمة مبنى جنرال موتورز الجديدة عند 3.4 مليار دولار، بزيادة 20 في المائة عن آخر تعامل عليه، وهو في عام 2008.
على بعد بضعة مبانٍ من برج جنرال موتورز يقف 285 شارع ماديسون، مقر وكالة الإعلان يونغ وروبيكام (Y&R) لما يقارب قرن. في بداية هذا العام، قامت Y&R ببيع العقار مقابل 190 مليون دولار إلى RFR القابضة، أحد شركاؤها في الصفقة كانت شركة كويلفيست لأسهم الملكية الخاصة، ومقرها باريس ويرأسها اللبناني فادي ميشيل أبو شلاخ.
هذا هو المكان الذي تصبح فيه استعادة سوق العقارات الأمريكية مثيرة. لم تكتف فقط الصفقات الرئيسية مثل صفقتي جنرال موتورز و285 ماديسون بالإشارة إلى إمكانيات الربح، ولكن أيضاً تشير اتجاهات سوق الإسكان في الولايات المتحدة إلى مجموعة من الفرص للمستثمرين. ارتفعت أسعار العقارات التجارية بنسبة 4 في المائة على أساس سنوي في أبريل، وكان أداء أسعار المنازل أقوى حتى، بزيادة 11 في المائة على أساس سنوي في مارس.
القيمة من كل هذا للمستثمرين اللبنانيين هي أنهم يمكنهم الوصول إلى فرص العقارات الأمريكية عبر الوسطاء المحليين. تشمل عملاء كويلفيست بلوم إنفست، جزء من ثاني أكبر بنك في لبنان. أوبتيموم إنفست، دار استثمار مقرها بيروت حصلت على ترخيص كمؤسسة مالية في أكتوبر الماضي، تشارك مع كولوني كابيتال، وهي شركة استثمار مقرها لوس أنجلوس. شركة كولوني أميركان هومز، فرع من كولوني كابيتال متخصص في شراء وتأجير المنازل المرهونة، استفادت بشكل كبير من سوق المنازل المستعاد.
لبنان يقدم المال
“في بلوم إنفست، ليس لدينا خبرة [فيما يتعلق بالاستثمار في سوق العقارات الأمريكي]. في كويلفيست، يقومون بكل الأبحاث ويحددون الفرص”، يقول جورج عبود، رئيس الخدمات المصرفية الخاصة في بلوم. مع رفع بلوم 20 مليون دولار على مدى ثلاثة أشهر حتى مارس 2013 من 40 عميلًا لبنانيًا، يعتبر البنك اللبناني واحدًا من عدة عملاء لصندوق كويلفيست REP II، وهو برنامج عالمي لأعمال الملكية الخاصة العقارية تبلغ قيمته 300 مليون دولار.
صندوق REP II هو الجيل الثاني من هذا البرنامج بعد برنامج REP بقيمة 240 مليون دولار، والذي تم إطلاقه في عام 2009 وشمل صفقات مثل التي تمت لـ 285 ماديسون. سيوظف الصندوق الجديد بشكل انتهازي في صناديق العقارات وفي صفقات الملكية المباشرة على مستوى العالم.
ومع ذلك، ونظرًا لأن بلوم إنفست مهتم فقط بالتعرض لسوق العقارات الأمريكي، فقد أنشأت مركبة ذات غرض خاص للمشاركة في الصفقات الأمريكية فقط بهدف الاستثمار في ما يصل إلى ستة صناديق عقارات متخصصة وأربع صفقات ملكية مباشرة.
حتى الآن، استثمرت كويلفيست حوالي 25 في المائة من التزام بلوم البالغ 20 مليون دولار في أربعة صناديق وصفقة واحدة. “أخبرنا مستثمرينا أن يتوقعوا أن يتم استثمار أموالهم في غضون ثلاث إلى أربع سنوات لكننا نسعى للقيام بذلك في أقل من سنتين”، يقول عبود. “آمل أن تكون كل الأموال قد استثمرت بحلول منتصف عام 2014 مع ارتفاع السوق.”
مع تذكرة مالية أدناها 250,000 دولار، من المتوقع أن تبقى الاستثمارات في دفاتر المستثمرين لمدة لا تقل عن خمس سنوات مع استهداف مديري الصناديق معدل عائد داخلي سنوي بنسبة 15 في المائة. جمع الأموال من المستثمرين اللبنانيين لم يكن لعب أطفال في هذه الأوقات الاقتصادية المضطربة، لكن بلوم وجد بين قائمة عملائه مستثمرين لبنانيين يتطلعون إلى التنويع بعيداً عن بلدهم المتزعزع. رغم أن بلوم لم يستثمر بشكل مباشر في الصندوق، إلا أن بعض المديرين الرئيسيين للبنك قد قدموا رأس المال الخاص بهم بمجموع لا يتجاوز مليون دولار، أو 5 في المائة من التزام 20 مليون دولار.
بالنسبة إلى أوبتيموم إنفست، كان الشراكة مع كولوني كابيتال، التي يرأسها توم باراك — من أصول لبنانية أيضاً — ملائمة تمامًا لتوفير الوصول لعملائها إلى فرص الاستثمار السكنية في الولايات المتحدة.
“لدى كولوني البنية التحتية والخبرة للدخول في سوق العقارات وإدارة المحفظة. لقد اشترت شركة [كولوني أميركان هومز] التي تعد الآن جزءًا من الصندوق الذي يخصص لترميم وإدارة المنازل العائلية الفردية”، يقول الرئيس التنفيذي لأوبتيموم ألبرت ليتاييف مفسراً شراكته مع كولوني.
استفادت كولوني أميركان هومز من تعافي سوق الإسكان الأمريكي ومن الطلب على المنازل الإيجارية إلى حد أن الشركة أعلنت عن خطط لطرح عام أولي (IPO) بقيمة 260 مليون دولار في نهاية مايو. وقد أجلت خطة الطرح بعد بضعة أيام عندما ضعفت ظروف السوق لصناديق الاستثمار العقاري مؤقتاً. وفقاً لليتاييف، كان التأجيل لأن كولوني تؤمن بأنه “هناك الكثير من الإمكانيات الإضافية”، مما يعني أن المستثمرين في الصندوق سيجنون مكاسب إضافية من الطرح العام الأولي.
مع تذكرة مالية أدناها 50,000 دولار فقط، كان متوسط حجم التذكرة أعلى بكثير بقيمة 1 مليون دولار، وبلغ مجموع الالتزام في صندوق المنازل الأمريكي البالغ قيمته 2.4 مليار دولار 8 ملايين دولار اعتبارًا من يناير. في حين تم إغلاق الصندوق أمام المزيد من رأس المال منذ يناير، قامت أوبتيموم بالاستثمار بحصة في الصندوق — بحجم لم يُفصح عنه — وكانت لتبيع جزءًا منها للعميل المهتم.
بينما يعيش الصندوق لمدة سبع سنوات، يتوقع ليتاييف أن يبدأ عملاؤه في جني الإيرادات اعتباراً من العام المقبل. حيث يهدف الصندوق إلى ترميم وتأجير المنازل المكتسبة، يتوقع ليتاييف أرباحاً تصل إلى 7 في المائة سنوياً. أما بالنسبة لمعدل العائد السنوي، يتوقع ليتاييف وصوله إلى 20 في المائة لمستثمريه بينما يضيف أن لديهم توقعات أعلى في كولوني.
“لا يمكنك القيام [باستثمار العقارات] كهاوٍ بعد الآن. الوقت الذي كنت تشتري فيه شقة في باريس لأنها كانت رخيصة وتنتظر أن ترتفع الأسعار قد ولى. الأمور أصبحت أكثر تعقيداً الآن بسبب قضايا الضرائب، وقيود العقود، وغيرها”، يقول ليتاييف، موضحاً كيف ينوي الاستمرار في العمل مع كولوني كابيتال.
المستثمرون اللبنانيون وغيرهم من العرب غالباً ما يكونون على دراية بالعقارات، نظرًا لأن العقارات هي فئة أصول ذات تقليد واسع بالنسبة لهم. إن الظروف المتغيرة للمخاطر والعوائد على استثمارات العقارات في لبنان اليوم، وفقًا لقادة القطاع الذين تحدثوا مع إكزيكيوتيف، تعني أن معظم المستثمرين اللبنانيين قد أشبعوا شهيتهم للعقارات الفاخرة المحلية.
إن عدم اليقين بشأن التطورات السعرية قصيرة الأجل بعد ركود أسعار العقارات في العام الماضي يبدو أنه يؤدي إلى مزيد من تنوع المستثمرين نحو فرص دولية حيث يضيف الأسواق الأمريكية وبرلين فرصاً جديدة لأولئك الذين حصلوا في الماضي بالفعل على عوائد من الأسواق الأمريكية وأسواق أخرى مثل لندن وباريس وبيروت.
