في البداية، كانت الأرض فارغة وبدون حدود، ولكن بعد ذلك جاء الناس واستقروا على الأرض وبنوا عليها. قسّم الناس الأرض إلى قطع كبيرة وصغيرة واخترعوا حقوق الملكية للأرض وكل ما بُني عليها، والمياه والموارد تحتها، والمجال الجوي فوقها. وضعوا سندات الملكية، وسمّوا القطع وكل ما بُني عليها بالعقارات، واصطلحوا على تسميتها التجارية والسكنية، واعتبروها فئة أصول رائعة.
أي فهم شامل للبنان يدرك أن الأرض في هذا البلد، بالمقارنة مع معظم البلدان الأخرى وأيضًا بالنظر إلى كثافة السكان، هي مرغوبة ونادرة. يرتبط اللبنانيون بهوياتهم بقرىهم، وتملك المنازل الخاصة واضح مثل الميل للاستثمار في العقارات المحلية.
لكن هل العقارات في لبنان استثمار جيد اليوم؟ كانت الفرضية السائدة لأكثر من 20 عامًا في لبنان بعد عام 1992 أنه على الرغم من أن الاستثمارات في هذه الفئة من الأصول قد لا تزيد قيمتها دائمًا، إلا أنها لن تكون أبدًا خيارات خاسرة. يُعتقد أن أسعار العقارات قد تتوقف، لكنها لا تنخفض أبدًا. بينما أصبحت شروط الاستثمار وآراء العقارات في عام 2019 أكثر تعقيدًا.
ومع ذلك، فإن الفروق الدقيقة حول حالة الاستثمار العقاري الحالية في لبنان بعيدة عن رسالة مطور العقارات ورجل الأعمال والمستثمر الذي يعمل في بيروت، جورج شحوان. يقول شحوان لصحيفة إكزيكيوتيف: “عندما يتعلق الأمر بأي نوع من الاستثمار في العقارات، أنا، جورج جوزيف شحوان، لا أنصح أي شخص بالاستثمار في لبنان ولو بفلس واحد.”. “من حيث الاستثمار والأعمال، [لبنان] هو أسوأ مكان على وجه الأرض.”
في انفجار يبدو وكأنه محسوب، يذكر رئيس مجلس إدارة مطور العقارات بلاس بروبيرتيز ووسائل الإعلام الجماعية جروب بلاس نقص دعم الحكومة لمالكي العقارات في وسط البلد، إلى جانب الفساد العام المستمر، بطء عمليات التصريح، وارتفاع تكاليف التعامل مع وحدات الإدارة العامة. كما ينتقد بشدة ارتفاع تكلفة الفائدة على القروض المصرفية، التي يقول إنها ارتفعت إلى 13.5% سنويًا للمطورين مثله، ونقص الحوافز التي تقدمها لبنان للمستثمرين الأجانب في العقارات المحلية.
ثم يقارن شحوان بين هذه العوامل وحوافز الاستثمار لمشتري العقارات في قبرص — وتحديدًا المزايا الأوروبية للإقامة — وموثوقية وشفافية عمليات التصريح للعقارات القبرصية. تمتلك وتطور بلاس بروبيرتيز حاليًا أكثر من 25 شقة في قبرص، ويجذب البلد، وفقًا لشحوان، المستثمرين اللبنانيين في العقارات. يقول: “أبيع العديد من الشقق في قبرص للبنانيين الذين لا يرغبون في الاحتفاظ بأموالهم في البنوك اللبنانية.”
من ناحية أخرى، من وجهات نظر مهنة الإدارة المالية والثروات في لبنان، الصورة ليست كئيبة من الأساس.
يقول توفيق عواد، المدير العام لمصرف أودي الخاص: إن المستثمرين من منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا لا يزالون متشوقين للاستثمار في أصول عقارية بشكل عام، وتحديدًا في العقارات اللبنانية. وكما يوضح، يمكن تفسير الخصائص الفريدة للسوق المحلي، مثل ميل أسعار العقارات إلى اتباع مسار تصاعدي على شكل درج وتوقفات “من خلال ندرة الأرض، خاصة في بيروت، مما يضع سقفًا على العرض الجديد وبالتالي يعمل كأرضية للأسعار.” يضيف أنه يمكن للتطورات السلبية الأخيرة لأسعار العقارات أن تحقق فوائد للمستثمرين اليقظين، “الانخفاض في أسعار العقارات تعني إلى الغالب الشقق وليس الأرض، وكانت نتيجة عدة عوامل – الحجم، الموقع، وضع المالي للمطور، إلخ.” يقول لصحيفة إكزيكيوتيف في بريد إلكتروني. “تقدم هذه الشروط فرص استثمار جذابة خاصة عند التعامل مع بائع مضطر. نبقى مفتوحين لفرص انتقائية في قطاع العقارات في لبنان.”
يؤكد فادي عسيران، المدير العام لبنك بلوم إنفست، لشركة إكزيكيوتيف شخصيًا أن “لا يوجد شيء خاطئ بشكل جوهري مع العقارات في لبنان.” يواصل، “في مجال العقارات، يمكن مناقشة العديد من فرص الاستثمار، ولكن يجب التفريق حيث أن بعض العقارات تولد دخلًا، والبعض الآخر لا. [الاستثمار في العقارات] هو مسألة توقيت ودورة، مسألة في أي وقت الدخول ومتى الخروج. بشكل عام، يتم الحفاظ على القيمة العقارية بمرور الوقت.”
عند مقارنة لبنان إقليميًا من حيث جذب الاستثمار في العقارات، يرى يوسف ديب، المدير العام للخدمات المصرفية الخاصة والاستثمارية في بنك سرادار، أنه لا يوجد بديل في العالم العربي عن العقارات اللبنانية إذا كان مستثمر عربي أو لبناني مغترب يسعى للعثور على مواقع مرغوبة بإطلالة على البحر، ناهيك عن نقاط البيع العديدة الأخرى. يقول ديب: “على المدى المتوسط إلى الطويل، سأراهن بالتأكيد أكثر على لبنان من قبرص،” مضيفًا أنه في حين أنه من المستحيل تقديم نصيحة شاملة حول مقدار محفظة الاستثمار التي يجب تخصيصها للبنان، فإن التنويع هو المفتاح. يقول: “يجب على شخص في لبنان، إذا كان بإمكانه ذلك، أن ينظر إلى العقارات حيث السوق اليوم هو سوق المشترين،”.
لا يتوانى عن الكلمات حول إمكانات العقارات جان الرياشي، رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لبنك خاص FFA. يقول لصحيفة إكزيكيوتيف: “المشكلة مع الاستثمارات هي أن الناس يميلون إلى اتباع الاتجاهات.” بينما يقول إنه لا يوجد طلب على العقارات في لبنان اليوم، يلاحظ، “إنه سوق المشترين. هذا يعني أن لديك الوقت، وأن لديك الخيارات ويمكنك الحصول على صفقات جيدة جدًا. هذه هي أحد الأسباب للاستثمار. السبب الثاني هو أنني عكس التيار. عندما يعتقد الجميع أن شيئًا ما سيء، فعادة ما يكون ذلك إشارة جيدة على أن الأمور سوف تتحسن.”
وفقًا للرياشي، فإن ملاحظة الدورات الطويلة في الاستثمارات العقارية اللبنانية تظهر أنه على الرغم من الاضطرابات الكثيرة في حظوظ البلاد، من الانخفاضات في الربع الرابع من القرن الماضي إلى الحروب وتأثيرات الصراعات المجاورة في هذا القرن، فقد كانت قيم العقارات تميل إلى التعافي بعد كل أزمة وتحسنًا يتجاوز قراءاتها السابقة للأزمة. يقر بأن السنوات الأخيرة شهدت انخفاض أسعار العقارات في لبنان بشكل يتناقض مع الافتراضات بأنها لا تفعل ذلك أبدًا – تم سماع هذا الافتراض كثيرًا إلى العقد الثاني من الألفية الثانية. يصرح الرياشي بأن مثل هذه الرهانات الخاسرة تُعزى إلى سلوكيات المستثمرين الرضوخية عن طريق غريزة الشراء، “أراد الجميع شراء العقارات من حوالي 2008 إلى 2011، ولكن لم يكن ذلك هو الشيء الصحيح للقيام به، “يقول. “[الخطوة الصحيحة] هي العكس: افعل ما لا يفعله الآخرون.”
منصة جديدة للاستثمار العقاري تدعو
المستثمرون الذين يتطلعون إلى البحث عن فرص استثمارية في العقارات المحلية التي تأتي مرفقة بمقترح قيمة يتفوق على العروض الفائدة التي تقدمها البنوك لكبار المودعين لا يجب أن ييأسوا. وفقًا لوائل زين، رئيس مجلس الإدارة والمدير العام لبنك لوسيد للاستثمار، فإن منصة استثمار في العقارات جديدة (البنية ليست صندوقًا لأسباب قانونية في لبنان) ستوفر هذه الفرصة قريبًا جدًا تحت اسم ليجاسي 1، حيث يعد لوسيد المسؤول المالي والوكيل الرئيسي للطرح.
تم إطلاقها في السوق اللبناني بهذا الاسم في أكتوبر 2018، وكان مفهوم ليجاسي 1 السابق يتداول في قطاع العقارات لعدة سنوات وتم التلميح إليه لأول مرة من قبل الآباء الفكريين للفكرة، المطورين العقاريين والمستشارين نمير قرتاس ومسعد فارس في مقابلة لعام 2016 مع صحيفة إكزيكيوتيف (انظر عدد نهاية العام). ما بدا في ذلك الوقت لهذه المجلة كخطة غامضة وغير منظمة إلى حد بعيد منذ ذلك الحين تحول إلى بنية ذات عنصرين أساسيين – كيان يسمى ليجاسي سنترال كراع ومدير استثمار، ولوسيد – بالإضافة إلى تنظيم معقد يتضمن لجنة استثمار، مجلس إدارة، مستشار قانوني، ومدقق خارجي، بالإضافة إلى فريق إداري يضم معروفين من قطاع العقارات اللبناني.
تم ترخيص المنصة من قبل هيئة أسواق المال في لبنان (CMA) مع مكونات من الأسهم والسندات الديون ومدى قابل للتوسع، كما يخبر زين صحيفة إكزيكيوتيف. وهي مصممة لشراء عدد من الشقق في بيروت وبيعها إلى سوق يشارك فيه بشكل رئيسي أفراد من الجالية اللبنانية بالخارج، ولكن أيضًا مستثمرون محليون. “يريدون الشراء من منصة موثوقة. يريدون أسعارًا جيدة وإمكانية لترتيبات قروض سهلة, ” يقول. “نعتقد أن هذا الصندوق مهم جدًا لأنه ربما سيكون الحركة الوحيدة الكبيرة على جبهة الاستثمار العقاري.”
منذ انضمام لوسيد إلى الهيكل في العام الماضي، جعلت التطورات في كل من السياسة والأسواق من الحكمة تعديل نموذج الأعمال لجذب المستثمرين الذين يواجهون إغراء معدلات الفائدة العالية على الودائع من البنوك اللبنانية. تم ترقية نموذج الأعمال ومقترح قيمة ليجاسي 1 بذلك، كما يوضح زين. لتحقيق عوائد تنافسية، فإن المنصة تستهدف شريحة معينة من سوق العقارات في منطقة بيروت الكبرى، وهي وحدات بغرفتين إلى ثلاث غرف نوم في مبانٍ ذات جودة حيث تم بيع معظم الوحدات ويعيش فيها الناس. سيتم شراء مثل هذه الوحدات، التي يحددها ليجاسي 1، بالجملة بعد الموافقة من قبل لجنة الاستثمار في المنصة. “هذا نموذج يولد العائد، لأنه يشتري بخصم ويبيع بأسعار التجزئة السائدة,” يقول زين. “الهامش الذي تم إنشاؤه عن طريق هذه الممارسة يجب أن يخلق عائدًا للمستثمرين، وجميع التعديلات التي أجريناها مصممة أساسًا لخلق عائد للمستثمرين يمكن أن يضيف علاوة فوق ما يتلقونه [كفائدة] من الودائع. من المقرر جمع الأموال وشراء ثم البدء في البيع. سيتم جمع الأموال في عدة مراحل وعدة إقفالات، ونصبو للإغلاق الأول في الربع الثالث من عام 2019 أو بعد قليل من ذلك.”
غابة ملتوية
ومع ذلك، وعلى الرغم من الاتفاق واسع النطاق بين محترفي الإدارة المالية للثروات المحلية على فضائل استثمار جزء من المحفظة في العقارات والقيام بذلك في لبنان، فإن للمطور شحوان وجهة نظر في توخي الحذر نحو العقارات في هذا البلد. القصة عن كون بيروت سوقًا للمشترين في العقارات تم تداولها في هذا البلد لمدة ستة أو سبعة سنوات، مع إلحاح متزايد من أولئك الذين يروجون لها. ومع ذلك، أي نزهة عبر شوارع مناطق مثل “المثلث الذهبي” في الأشرفية أو بجانب المجمعات الجديدة في محيط ساحة الشهداء في وسط المدينة ستؤدي بالمراقب بجانب المباني السكنية المتوسطة والعالية الارتفاع التي تحتوي على الكثير من النوافذ الفارغة. (يقول شحوان، الذي يقع برج بلاس الخاص به إلى الجنوب من ساحة الشهداء، إنه لم يبيع شقة واحدة في العنوان في السنوات الخمس الماضية.)
علاوة على ذلك، العديد من المباني الفاخرة في وسط المدينة والمثلث الذهبي تنضح بكل مظهر البذخ وسحر ما يمكن تسميته بالجيوب الفخمة بالملايين. إنها لا تنبض بهواء الإنتاجية الحضرية التي تحتاجها بيروت. مشاعر الفراغ والتصاميم العقارية الأقل من المثالية تنساب بحرية عبر أحياء بيروت الأقل بروزًا وثمنًا من المناطق الأساسية المذكورة. فزيادة على ذلك، تبدو جميع أحياء بيروت الكبرى مغطاة بالتلوث والازدحام، غير مرغوبة لأي مشترٍ أو مستأجر عند قياس هذه المدينة بمعايير حاضرة قابلة للعيش في القرن الحادي والعشرين. نقص المساحات الخضراء والممرات الآمنة، التي ليست فقط لتحسين صحة البيئة الحضرية بل أيضًا تقدم حججًا مبيعات جيدة عند التعامل مع مستثمرين واعين، قوية كما كانت دائمًا، والمتنزهات الجديدة التي يمكن تطويرها موجودة فقط كدراسات تصميم مشاهد معمارية.
على جبهات التخطيط الحضري والمعلومات عن أسعار العقارات ومعدلات الإشغال، لا يزال المخططون الاقتصاديون، وفاعلو صناعة العقارات، والمستثمرون في الممتلكات، وباحثو المعلومات في الظلام بسبب نقص البيانات والتعتيم (الكثير من الأرقام التي أعطيت لأكزيكيوتيف للإجابة على أسئلة حول قط
جميع هذه المشكلات، بالإضافة إلى الأمراض الاجتماعية والسياسية من عدم الكفاءة الإدارية والفساد، قد أثقلت عقول مالكي العقارات والمطورين والمستثمرين في العقارات لعقود من إعادة الإعمار بعد الصراع والنمو الحضري في بيروت. ولأكثر من ست سنوات حتى الآن، مالكو العقارات، المطورون، والمستثمرون يواجهون هذه الضغوط دون الإغاثة التي تأتي من تحقيق مكاسب صادقة أو بيعة كبيرة.
من المعقول أيضًا أن نفترض أن ليس كل مالك أو مستثمر ملتزم بالعقارات اللبنانية، بغض النظر عن مدى إصرارهم كمعارضين، قادرون على تجاهل تكاليف التشغيل والخسائر المؤقتة. يعترف رياشي من FFA في مقابلة مع إكزيكيوتيف أن العقارات، بينما تمثل 10 إلى 15 في المئة من عائدات المجموعة، تسحب حاليًا على الربح القابل للقياس. يقول: “الأرباح الموحدة جيدة جدًا، ولكن النشاط العقاري في لبنان يخسر الكثير من المال. نحن نغطي الخسائر [لأن] نحن ملتزمون بتقديم الخدمة لعملائنا. لذلك لا نهتم [إذا خسرنا المال في العمليات العقارية لفترة]. نحن نحقق ما يكفي من المال في مجالات أخرى من أعمالنا.
حتى إذا كان مخطط ليغاسي 1 سيحقق نجاحًا في هدفه توفير منصة قوية للمستثمرين مع المعدل المتوقع للعائد الذي يمكن أن ينافس فوائد الودائع، فإنه سيستفيد بشكل لا لبس فيه من هؤلاء المستثمرين فقط. وفقًا لزين، فإن المباني المستهدفة للاستحواذ على وحدات الشقق من قبل ليغاسي 1 ستعدد بالأرقام المنخفضة في عددها المزدوج – مقارنة بعدد المباني التي تم فحصها لفرص الاستثمار التي لا تقل عن 20 ضعف العدد الأكبر. يقول لصحيفة إكزيكيوتيف: “قامت ليغاسي 1 بمعاينة 504 مبانٍ في منطقة بيروت وستختار من المحتمل بين 20 و25 مبنى [لشراء الوحدات فيها].”. مباردة مجزية وتمرين مرهق, ولكن أرقام صغيرة بالفعل عند سماعه يقول أن تقديرات ترى الوحدات الشققية الفارغة المعروضة للبيع في بيروت الكبرى تعد بالآلاف.
تشوهات قديمة وحديثة
من تاريخ الأرض والمجتمعات في لبنان، يمكن للمرء أن يستنبط بسهولة أن الحواجز ضد تشكيل سوق عقارية متوازنة وكفاءة في بيروت قد أنشأت تشوهات بطرق من الضغوط الخارجية، القصف والغزوات، وكذلك الأحكام والميل للمجاميع المحلية. والتجوال في أي مكان في مدينة بيروت المدمجة، يدعم بشدة الحكم بأن تشوهات السوق العقارية في بيروت قد استفحلت عبر أجيال، وأن هذه التشوهات على الوتيرة الحالية لتطور السوق ستحتاج إلى أجيال أخرى من التنقية الضميرية قبل أن تتلاشي وتختفي في النهاية.
في تصور فادي عسيران من بلوم إنفست، الذي يتحدث عن هذه المسألة كاقتصادي بدلاً من مصرفي، بدأت تطور محدد ومشؤوم في السوق العقارية اللبنانية منذ فترة بعيدة تصل إلى التدخل التشريعي في سوق الإيجارات الذي جمد الإيجارات، وبالتالي ألغى تدريجيًا الحوافز لتطوير العقارات المؤجرة في القرن الماضي. يقول: “لقد خلق ذلك تشويهًا.” “لاحقًا، بسبب ما حدث مع قانون [الإيجار]، استبدلنا الإيجار بالحوافز لشراء المساكن. كاقتصادي، أرى أن هذا كان خطأ في المعنى الذي يكون هدفك هو جعل الجميع مالكًا.”
عند النظر إلى الموقع الاقتصادي للأشخاص فيما يتعلق بالعقارات تحت نظرية دورة الحياة في الاقتصاد، فإن ميل السوق نحو التملك في تحليل عسيران وضع أعباء غير ضرورية على الأزواج في مراحل مبكرة جدًا من حياتهم الاقتصادية. علقوا في دفع أموال زائدة لمساحات العيش واتجهوا إلى مسار متزايد من ديون الأسرية. “الحلول المستندة إلى الإيجار مقبولة في جميع أنحاء العالم، [بينما] نحن في لبنان نستبدل اقتصاد يستند إلى الإيجار بواحد حيث الأولوية لشراء المنازل، التي ليست ميسورة ماليًا،” يقول. “إذا كنا نريد حل المشاكل في السكن، فنحن بحاجة بالتأكيد إلى سياسة إسكانية لا تؤدي إلى [القيام بتقديم دعم خاطئ] لأي شخص يريد شراء منزل أو حتى عدة منازل.”
هذا التحليل يؤدي مرة أخرى إلى الحاجة إلى سياسة إسكان، مؤسسات مستنيرة، وسياسات متماسكة تصب في مصلحة مجتمع وظيفي واقتصاد فعال، قبل أن يتم الجزم بأن استثمار في العقارات، سواء كان مفيدًا أو خطرًا على المستثمر، يمكن أن يكون ذكيًا اقتصاديًا، أو على الأقل لا يكون على حساب الإنتاجية وجودة الحياة في البلاد.
