وقت طويل منذ الانتعاش

مع بداية عام 2017، كان أصحاب العقارات يشعرون بالتفاؤل نتيجة انتهاء فراغ رئاسي استمر لما يقرب من ثلاث سنوات وتشكيل حكومة وحدة. بعد عدة سنوات من الركود في السوق، أرغم المطورون أنفسهم على الاعتقاد بأن ثقة المستهلك ستعود وأن الإقبال على السكن سيستأنف أخيراً. وكان المشترون أيضاً يأملون في أن الاستقرار السياسي سيحسن الاقتصاد ويعزز مناخ الاستثمار. ومع ذلك، اتضح أن هذا الحماس كان تمهيداً لخسارة جماعية حيث أصبح 2017 سريعاً عاماً مخيباً للآمال لقطاع العقارات.   

بعد فترة وجيزة من تعيين الوزراء، وجه البرلمان انتباهه إلى زيادة رواتب القطاع العام وإيرادات الدولة من خلال فرض ضرائب ورسوم جديدة أو زيادات. استهدفت عدد من هذه التدابير المالية قطاع العقارات، مما زاد سعر كل طن من الأسمنت وفرض ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 15 في المئة على المساكن الثانوية. بالنسبة للمطورين الذين كانوا يكافحون بالفعل للحفاظ على هامش الربح وسط تراجع اقتصادي، لم يكن التوقيت أسوأ.

“كنا متفائلين حقاً بشأن عام 2017 لأن لدينا رئيساً… [و] لدينا قانون جديد للانتخابات، بالإضافة إلى أننا شعرنا أن هناك إمكانية في الربع الأخير من 2016. لذلك أردنا أن ننهي مشاريعنا من أجل التحضير لعام 2017”, يقول غادة الخطيب، مديرة العمليات في بلس هولدينج. “لسوء الحظ، الحكومة لا تساعد في أي قطاع… كما تعلمون، يتصرفون كأنهم عداؤنا، وليس كمؤيدينا,” تشرح في إشارة إلى النظام الضريبي الجديد.

وفقاً لمؤشر ثقة المستهلك لبنك بيبلوس/الجامعة الأمريكية في بيروت، يشعر المستخدمون النهائيون في لبنان بمزيد من الإيجابية بشكل عام مقارنة بالمتوسط الشهري لعام 2016، على الرغم من أن الشعور لم يكن كافياً لتعزيز المبيعات بشكل كبير وسط توقعات المستهلكين العالية لعام 2017. طوال العام، أثرت قانون الضرائب بشكل مستمر على شهية المستهلكين. إن مناقشة البرلمان للقانون وحدها تسببت في تراجع الثقة لأربعة أشهر متتالية من يناير إلى أبريل. وقد لوحظ أكبر انخفاض في يوليو عندما انخفض المؤشر بنسبة 13 في المئة بعد تمرير قانون الضرائب.

الاندفاع للتسجيل

بينما لم يتمكن ‘إكزكيوتيف’ من مقارنة أرقام معاملات المبيعات لهذا العام من الإدارة المركزية للإحصاء (CAS) مع مجموعة بياناتها الحالية (لأن الأرقام لم تُصدر بعد)، فإن إحصاءات المديرية العامة للشؤون العقارية والمساحة (LRC) تبدو من الوهلة الأولى أنها تتعارض مع خيبة الأمل التي عبر عنها محترفو الصناعة. وفقاً لأرقام LRC المشار إليها في تقرير من بنك عودة، كان هناك زيادة بنسبة 15 في المئة في معاملات العقارات من يناير إلى يوليو عن العام السابق.

ومع ذلك، من المشكوك فيه أن يكون عدد المعاملات معبراً فعلياً عن انتعاش كبير في نشاط السوق. تُحتسب المعاملات باستخدام تسجيلات الملكية، ويستطيع المشترون في لبنان تأجيل هذه التسجيلات لعدة سنوات. وأوضح مسؤول في LRC أن العديد من المشترين قد دفعوا لتسجيل ممتلكاتهم في عام 2017 بسبب شائعة أن الحكومة سترفع رسوم التسجيل، مما أدى إلى الزيادة التي بدت كطفرة في المبيعات التي لم يبلغ عنها أي مطور.

على الرغم من أن شائعة زيادة الرسوم أثبتت أنها خاطئة، إلا أنها كانت تستند إلى تغيير حقيقي في عملية التسجيل. بعد تنفيذ قانون الضرائب الجديد، لم يعد بإمكان المشترين تأجيل دفع كامل رسوم التسجيل عن طريق التوقف عن تسجيل الشراء. يقول القانون الجديد أنه يجب على المشترين دفع 2 في المئة من قيمة أصولهم فوراً، بغض النظر عن موعد تسجيلها. هذا الفهم الخاطئ ربما تسبب في اندفاع التسجيلات للممتلكات التي تم الحصول عليها في السنوات السابقة قبل تسليم صكوك الملكية.

[pullquote]We were really optimistic about 2017 because we had a president[/pullquote]

باستثناء أرقام معاملات المبيعات، لم تظهر معظم مؤشرات قطاع العقارات تغيراً كبيراً. عندما تم تحديد تغييرات، غالباً ما تعكس اتجاهاً نزولياً. على سبيل المثال، انخفضت تسليمات الأسمنت بمقدار 105,626 طن إلى 3,787,589 من يناير إلى سبتمبر هذا العام مقارنة بنفس الفترة من 2016. قد يشير هذا إلى تراجع النشاط البنائي، على الرغم من أن إنتاج الأسمنت يعمل بشكل مستقل عن قطاع العقارات ويشمل مشاريع البنية التحتية، فضلاً عن التصدير.

والأكثر وضوحاً هو الانخفاض في عدد تصاريح البناء التي تم إصدارها كما جمعتها ونشرتها مصرف لبنان المركزي، والتي انخفضت بنسبة 5.4 في المائة إلى أكثر من 10,000 في الأشهر التسعة الأولى من عام 2017، مقارنة بنفس الفترة من عام 2016. كما انخفضت المساحة الكلية المغطاة بتصاريح البناء بنسبة 3.2 في المائة في الأشهر التسعة الأولى من عام 2017، مقارنة بنفس الفترة من عام 2016، مما جعل إجمالي انخفاض مساحة التصاريح عند 31 في المائة منذ عام 2011. ومع اقتراب مشاريع العقارات التي بدأت منذ ما يقارب 10 سنوات من الانتهاء في جميع أنحاء البلاد، يجد المطورون صعوبة في تمويل مشاريع جديدة تحت ضغط نقص السيولة المتزايد. وفقاً لكريم مكرم، مدير شركة RAMCO لاستشارات العقارات، فإن ظروف السوق الصعبة تعوق حتى بيع الأراضي.

يقول “الاتجاه الجديد هو أن المطورين لا يشترون الأراضي في عام 2017. هناك عدد قليل جدًا من المطورين الذين يبحثون عن بناء مشاريع جديدة. أعتقد أن هذا شيء مهم يجب قوله، بينما في الماضي كان لديك دائمًا بعض المطورين في السوق تتطلع لتحديد الأراضي للتطوير. الآن، ليس الكل، ولكن معظم أولئك الذين يبحثون عن شراء الأراضي هم من المستثمرين الذين يتطلعون إلى شراء الأراضي بتخفيضات”, يقول.

ميزة: للمشتري

منذ عام 2011، كان المشترون المحليون المحتاجون إلى مساكن جديدة يغذون الطلب. بالنسبة لهؤلاء المشترين المتوقعين، يميل الميزانية إلى أن تكون العامل المحدد في مشترياتهم. في الواقع، لاحظ بنك عودة زيادة في “شقق/استوديوهات تقل عن 150 متر مربع” تدخل السوق في عام 2017، مما يمثل تحولاً استراتيجيًا نحو الوحدات الأصغر التي قام بها المطورون عندما بدأت الركود.

“لم يكن هناك تغيير كبير في ديناميكيات قطاع العقارات السكنية في لبنان في عام 2017,” يشرح نسيب غبريل، كبير الاقتصاديين في بنك بيبلوس. “القطاع، بصفة عامة، لا يزال في حالة ركود. الفئة النشطة الوحيدة في ذلك القطاع هي الشقق الصغيرة الحجم، التي تبلغ مساحتها 150 متر مربع أو أقل، والطلب يأتي من الأشخاص الذين تأهلوا للحصول على حزمة الرهن العقاري المدعومة من صندوق الإسكان العام. هذا كل ما في الأمر. في الأساس، هذا ما يقود الطلب على القطاع العقاري السكني في البلد.”

[pullquote]Developers are finding it harder to finance new developments under the strain of dwindling liquidity[/pullquote]

وبينما بالكاد تغيرت الأسعار الرسمية للعقارات السكنية منذ عام 2011، حسبت RAMCO، التي تتبع أسعار التطورات في بلدية بيروت للمشاريع التي تبدأ من 3,000 دولار لكل متر مربع للطابق الأول، انخفاضاً بنسبة 1.7 في المائة في عام 2016 مع توقع تراجع مماثل بنسبة أقل من 2 في المائة في عام 2017. في الواقع، يُجبر المطورون على تقديم تخفيضات كبيرة لبيع مخزونهم.

يشرح مروان مخايل، رئيس الأبحاث في بنك بلوم، قائلاً “بدءًا من الانخفاض في عام 2012 حتى الآن سترى انخفاضًا في الأسعار اعتمادًا على المكان الذي تقف فيه. بالنسبة لي، السوق، عليك تقسيمه إلى السوق الفاخرة، السوق المتوسطة، والسوق المنخفضة. في السوق الفاخرة، لديك انخفاض بنسبة 30 إلى 40 في المائة في السعر منذ عام 2012 حتى الآن. في الوسط لديك بين 15 و25 في المائة من الانخفاض، وفي الجانب المنخفض لديك بين 10 و15 في المائة.”

تغيير الاستراتيجيات

في ظل انخفاض ثقة المستهلك وزيادة عدد المساكن بأسعار أقل، لا يندفع المشترون المتوقعون لإجراء عمليات الشراء السكنية. استجابة لذلك، يقوم المطورون بتجربة مجموعة من استراتيجيات التكيف للبقاء على قيد الحياة خلال هذه الفترة من الركود الاقتصادي. يقول محمد صنو، المدير العام لاستشارات العقارات لمجموعة فيرتيكا، إن أحد عملائه قدم ترتيبا للتأجير بهدف التمليك في بيروت تراسات. وتدرس دمكو بروبرتيز أيضًا خيارًا مشابهًا حيث يدفع المستأجرون 5 في المائة من قيمة الشقة لوضع حجز على الإقامة لفترة إيجار تصل إلى ثلاث سنوات. لاحقًا، إذا قرر المستأجر شراء الوحدة، سيتم خصم 50 في المائة من الإيجار المجموع من السعر النهائي للبيع. يمكن أن يساعد هذا الترتيب المطورين على جذب المشترين دون التفاوض على تخفيضات كبيرة تقلل من هوامشهم.

تضع شركات أخرى آمالها في أسواق أخرى تمامًا. يقول خطيب إن بلس هولدينج تسعى إلى إنهاء مشاريعها الحالية في أسرع وقت ممكن أثناء التوسع خارج لبنان. “نحن نحاول الحصول على أسواق جديدة، مثل قبرص واليونان. نحن ننتشر خارج البلاد لأن لبنان بالنسبة إلينا هو بلدنا، علينا الحفاظ على سمعة جيدة، جودة جيدة، خدمة جيدة. ولكن هل هو بلد يحقق الربح؟ لا، ليس للأسف,” يأسف خطيب. “هل تريد أن تستثمر أكثر في هذا البلد في الوقت الحالي؟ للأسف، لا.”

تحاول الحكومة أيضًا تحفيز الاستثمار في القطاع من خلال مبادرة من بنك لبنان، بالتعاون مع وزارة الخارجية. معًا، تصل هذه المؤسسات إلى اللبنانيين المغتربين ذوي القوة الشرائية العالية من خلال تقديم قرض سكني مصمم خصيصًا لهم. القرض المسمى “رهن المغتربين” يسمح للبنانيين المقيمين خارج البلاد بالاقتراض بمعدل ثابت بنسبة 2 في المائة لمدة تصل إلى 30 عامًا.

في الوقت الحالي، من السابق لأوانه معرفة مدى تأثير قرض المغتربين. القروض السكنية المدعومة للمشتريين لأول مرة المقيمين والتي يتيحها بنك لبنان تحافظ على القطاع منذ عام 2012. يشير غبريل إلى أن قيمة الرهون العقارية قد تضاعفت ثلاث مرات تقريباً منذ عام 2010، من 4.5 مليار دولار إلى 12 مليار دولار في نهاية عام 2016. في عام 2017، يعتقد أن عدد القروض العقارية المعلقة حوالي 125,000.

قد يكون الإقراض في الربع الرابع منخفضًا بسبب الالتباس المحيط بنشر دعم البنك المركزي. قال عدة اقتصاديين وأصحاب المصلحة في الصناعة، الذين قابلتهم ‘إكزكيوتيف’، إن البنك المركزي قد أ instructed البنوك التجارية بوقف الإقراض بمعدلات مدعومة حتى أوائل 2018. ويقال إن هذا بسبب استنفاد البنك المركزي ميزانيته بالنسبة للدعم فى وقت مبكر من العام. وناقض مسؤول في البنك المركزي هذا المفهوم، مؤكداً أن جميع الرهون العقارية المدعومة قد جُمِدت لمدة أسبوعين بدءاً من 5 أكتوبر. في 20 أكتوبر، أعادت شركة الإسكان العام تقديم قرضها بفائدة تتراوح بين 3.6 إلى 3.8 في المائة. تم تحويل قرض المغتربين، وقرض آخر يدعم المساحات المكتبية للشركات الصغيرة والمتوسطة، من الليرة إلى الدولارات. وفقًا للمسؤول، يتم حاليًا الموافقة على جميع القروض العقارية المدعومة الأخرى.

في الغالب، فإن المطورين مستعدون لترك عام 2017 خلفهم، بينما يحاولون البقاء متفائلين بشأن انعطاف على طراز اتفاق الدوحة في السنة القادمة. ومع ذلك، يعترف محترفو الصناعة بأن استقالة رئيس الوزراء سعد الحريري المفاجئة أعاقت ما تم تحقيقه من زخم طفيف قبل نوفمبر. مع بقاء الصراع السياسي لم يُحل، لا يزال النور في نهاية النفق حلمًا بعيدًا لقطاع العقارات في لبنان.