مع تسجيل سوليدير لأداء إيجابي في الأسهم منذ بداية الأزمة الاقتصادية في لبنان، ومع اندفاع اللبنانيين لشراء العقارات للتحوط ضد تراجع قيمة العملة اللبنانية، جلسنا مع زياد أبو جمرة، أمين مجلس إدارة سوليدير والمدير العام المنتدب، للحديث عن أداء سوليدير والوضع الحالي للعقارات في لبنان.
1. بالنسبة لانفجار 4 أغسطسth ما هو تقييمكم للأضرار التي لحقت بممتلكات سوليدير؟ هل تم تغطية أي منها بالتأمين؟ كم جزءاً منها يتم إصلاحه بواسطة سوليدير؟
الانفجار الذي وقع في 4 أغسطس 2020 تسبب في أضرار جسيمة لمرافقنا. تغطي سياسات التأمين التي نمتلكها جميع الأسباب المحتملة، ولكنها تحتاج مع ذلك إلى تحديد سبب قبل بدء تعويضنا. نحن لا ننتظر حدوث ذلك، ولكننا بدأنا العملية من مواردنا الخاصة. ستتم أعمال إعادة البناء في مراحل. سيكون زخم جهود إعادة البناء مرتبطًا بشكل مباشر بالوضع العام في لبنان، ولكنه سيتقدم بخطوات ثابتة بالرغم من ذلك. نحن مدركون لمصلحة كل من المساهمين وكذلك التجار وسكان وسط بيروت. أما بالنسبة لتقييم الأضرار، فقد تم مناقشتها بالفعل في اجتماعات مجلسنا، ولكن النقاشات لا تزال جارية والنتائج لن تُعلن للجمهور في الوقت الحالي.
2. ارتفع سعر سهم سوليدير بنسبة 140 في المائة بين يناير 2017 ويناير 2021 (حاليًا عند 24 دولارًا أمريكيًا للسهم العادي). ما هي بالنسبة لك دوافع الطلب الرئيسية؟
تتمثل الدوافع الرئيسية للطلب على أسهمنا في التحسينات الأساسية التالية في الشركة:
شهدت احتياطات النقد في البنوك زيادة كبيرة خلال عام 2020، مما عزز من سيولة الشركة وقدرتها على مواجهة التحديات العاجلة والمستقبلية. بفعالية وان استمرت الوضعية الاقتصادية الصعبة لفترة طويلة، فإن السيولة الحالية لسوليدير يمكنها أن تدعم الشركة للأربع سنوات المقبلة إذا لم يكن أكثر. وستكون هذه السيولة أكثر من كافية لتغطية الرواتب، والضرائب، ونفقات الصيانة، والتكاليف المحتملة غير المتوقعة.
قامت الشركة بتسوية جميع القروض المصرفية القائمة والمرافق الائتمانية خلال عام 2020، مما أدى إلى خفض مصاريف الفائدة إلى الصفر. علاوة على ذلك، انخفضت الالتزامات المتبقية التي لا تحمل فوائد بشكل كبير.
جهد كبير لخفض التكاليف بدأ في أواخر 2018 نجح في خفض النفقات العامة والإدارية بما يقرب من 26 في المائة من حوالي 30 مليون دولار أمريكي (قائمة الدخل 2018) إلى حوالي 22 مليون دولار أمريكي (قائمة الدخل 2019).
ارتفعت المبيعات بشكل كبير في سنوات 2019 و2020. وقد ساعدت هذه الزيادة الشركة في تسجيل أرباح كبيرة في كلتا السنتين.
بالتأكيد أدى تخفيض قيمة العملة الوطنية إلى تعزيز المبيعات، ولكن جزء كبير من إجمالي المبيعات قد تحقق قبل بدء خفض قيمة العملة المحلية ونتائجه.
3. بالنسبة للوضع الحالي في لبنان، إذا استمرت ضوابط رأس المال، كيف ستتعامل سوليدير مع هذا الوضع؟
ليس لضوابط رأس المال أي تأثير على عملياتنا، لأنها لا تؤثر على الشيكات المسحوبة محليًا أو التحويلات التي تتم داخلياً. لذا فإن مستقبل هذه الضوابط، سواء تم تنظميها أم لا، أو سواء بقيت في مكانها أم لا، سيكون له تأثير ضئيل على سوليدير.
4. كيف تكيفت سوليدير مع الوضع المالي الحالي في عام 2020؟ بأي شكل وبأي عملات تم تنفيذ المعاملات؟
ظلت طريقتنا في العمل دون تغيير حيث قمنا ببيع الأراضي قبل وبعد الأزمة. تمت جميع هذه المعاملات بالدولار المحلي. الآن، ومع تحسن وضعنا بشكل كبير، قد نختار أن نتطلب نسبة معينة من المعاملات المستقبلية لتتم بالدولارات الطازجة ولكننا لم نتخذ قرارًا بعد في هذا الصدد.
5. بشكل عام، هل من الصحيح القول أن سعر سهم سوليدير كان نتيجة للمعاملات باللولار؟ كيف تصف سعر السهم بالمقارنة مع يناير 2019؟
لقد غطيت جزءًا من هذا السؤال في الإجابات الموجودة أعلاه. يكفي القول أن الدولار المحلي قد ساعد في سعر السهم ولكنه لم يكن بأي حال من الأحوال العامل الوحيد في التحسن الكبير الذي شوهد خلال الفترة الأخيرة.
6. شركة سوليدير متورطة في العقارات الفاخرة. هل سيؤدي انخفاض قيمة العملة التي نراها إلى اهتمام سوليدير أو غيرها من المطورين بالاستثمار في العقارات الفاخرة؟
الشك في المستقبل دفع المستثمرين ذوي الثروات الصافية العالية جداً والذين لديهم ودائع كبيرة في البنوك اللبنانية إلى هجرة الخسائر عبر شراء العقارات الفاخرة. ولأن سوليدير لديها أفضل المحاصيل في هذا الصدد، فقد كان لها النصيب الأوفر من هذا الطلب.
7. بالنسبة للعقارات التي تبيعها سوليدير، هل يمكنكم إخبارنا أكثر عن نوع العقارات التي شهدت أكبر طلب في العام الماضي؟ مكاتب؟ شقق؟ أخرى؟
نقدر أن أكثر من 90 في المائة من قيمة المعاملات كانت مرتبطة بالأراضي، حيث كان لسوليدير النصيب الأكبر من إجمالي معاملات العقارات في وسط مدينة بيروت.
8. ما الاتجاهات التي تتوقعها للعقارات؟ هل سيكون هناك مشترين محليين أو أجانب؟
طالما بقي الوضع السياسي سيئًا، سيبقى الطلب محليا في المقام الأول. في الواقع، قد يزداد الطلب مع زيادة عامل الخوف. في نهاية المطاف، في حال تم التوصل إلى تسوية سياسية إقليمية، نأمل أن تكون دائمة، فإن المشترين الأجانب سيعودون إلى لبنان، مما سيحسن تدفق الدولار الطازج وقيمة العقارات.
9. ما مقدار الزيادة في إجمالي معاملات العقارات التي تعزوها إلى المعاملات في منطقة وسط بيروت؟ كيف تفسر جاذبية هذه المناطق على الرغم من الأضرار الناجمة هناك بسبب انفجار بيروت والاحتجاجات والانكماش الاقتصادي؟
يمكن وصف جميع المشتريات الأخيرة بأنها طويلة الأجل بطبيعتها. هؤلاء ليسوا مستثمرين يتطلعون إلى بيع أصولهم بالربح السريع. بل، هؤلاء مستثمرون يرغبون في تخصيص أموالهم في فئة أصول ستوفر على الأرجح أفضل بديل لحماية قيمة أموالهم. ربما يهدفون إلى الاحتفاظ بعقاراتهم لمدة لا تقل عن خمس سنوات حتى يشهد الوضع تحسنًا كبيرًا، وعندها يمكنهم البيع بالدولار الطازج. هؤلاء المستثمرون يتطلعون إلى ما بعد انفجار بيروت، الذي مهما كان فظيعًا، يظل حدثًا استثنائياً، وستتلاشى تداعياته على سوق العقارات مع مرور الوقت. كما أنهم يتطلعون إلى ما بعد الاحتجاجات. وهذا هو السبب الرئيسي الذي يجعلني أعتقد أنهم يركزون على بيروت باعتبارها المنطقة الأكثر احتمالية للتعافي أولاً وبشكل أسرع.
10. بشكل عام، يبدو لي أن عام 2020 كان عامًا جيدًا لسوليدير من حيث إصلاح ميزانيتكم واكتساب زخم لأسهمكم. هل ترى استمرار هذا الاتجاه في المستقبل القريب؟ مع الأخذ بالاعتبار وضع لبنان.
يجب أن يستمر الاتجاه الإيجابي في السنوات القليلة المقبلة حيث لا يزال سهمنا مقيمًا بأقل من قيمته الحقيقية مقارنةً بقيمته الصافية للأصول (NAV). بالإضافة إلى ذلك، في حال تحسن الوضع على المستوى الاقتصادي والسياسي، ستكون سوليدير واحدة من أوائل الشركات التي ستستفيد مباشرة من عودة الحياة للطبيعية في منطقة وسط المدينة. بالرغم من ذلك، إذا استمر الوضع في التدهور، سيترجم هذا إلى ارتفاع في كل من قيمة حصة سوليدير في سوليدير إنترناشيونال (الأصول خارج لبنان) وكذلك في قيمة محفظتها العقارية بشكل عام نظرًا لأن الدولارات المحلية ستفقد قدرتها الشرائية بسرعة.
كما يمكن رؤيته من الأعلى، فقد وضعت سوليدير نفسها من خلال الإجراءات الأخيرة التي اتخذتها للاستفادة بغض النظر عن التطورات المستقبلية التي قد تحدث في لبنان.
