هل هناك أزمة عقارية؟

منذ عام 2014 على الأقل، كان مطورو العقارات في البلاد يحذرون من أوقات عصيبة قادمة. بدأ تباطؤ القطاع قبل ذلك بكثير، كما أفادت مجلة Executive في تقريرها الخاص بالعقارات في أكتوبر 2018، وأعربت الأطراف المعنية في القطاع على مدار عدة سنوات عن الأمل بأن يكون العام القادم أفضل – بتكرار هذه العبارة وكأن النطق بها بصوت عالٍ سيجلب التغيير الإيجابي الذي يسعون إليه. بحكم التعريف، العقارات دائماً دورية، لذا السؤال هو: أين نحن في المرحلة الهابطة من هذه الدورة – هل ما زلنا في الانخفاض، في الحضيض، أم نقترب منالتحول التصاعدي؟

لا ثقة أو ثقة ضعيفة

وصلت الثقة في الاستثمار في العقارات اللبنانية إلى أدنى مستوى لها في عام 2018. تأثر القطاع سلباً بعدم اليقين السياسي والتشوهات الاقتصادية بسبب التدخلات النقدية من مصرف لبنان، البنك المركزي اللبناني. ولكن تشكيل حكومة جديدة لديه القدرة على تقديم الإغاثة على كلا الجبهتين.

بعد تشكيل لبنان حكومة جديدة، سيكون هناك دفعة للثقة، ويمكن وضع أساس لنمو اقتصادي متجدد. قد يأتي هذا في شكل حوافز مالية، أو تغيرات في الضرائب، أو تغييرات قانونية تتطلب موافقة الحكومة، مثل تنظيم سوق التأجير، بالتوازي مع الإجراءات النقدية لمصرف لبنان. هناك العديد من الاحتمالات التي يمكن أن تتجلى، إذا، وفقط إذا، تبنت الحكومة الجديدة رؤية واضحة للقطاع العقاري. شيء يجب مراقبته في عام 2019 هو سياسة الإسكان – التي يتم حالياً إعدادها من قبل المجلس الاقتصادي والاجتماعي (هيئة استشارية لرئيس الوزراء تتألف من أكاديميين، جمعيات اقتصادية، مجتمع مدني، أحزاب سياسية، وكيانات حكومية) كجزء من خطته الاجتماعية والاقتصادية المكونة من 22 نقطة – والتي ستتطلب موافقة من الحكومة قبل أن يتم تنفيذ أي إجراءات.

عندما يتعلق الأمر بالاستفسار عما إذا كانت العقارات ستشهد تعديلات في الأسعار في عام 2019، فلا ينبغي تقييم الحساب فقط من الناحية الاجتماعية أو السياسية، بل أيضاً كعامل اقتصادي كلي.

في عام 2013، كانت هناك مخاوف اقتصادية كلية في البنك المركزي بسبب الانكماش، وكان الرد هو استهداف قطاعات محددة كان مصرف لبنان في ذلك الوقت يعتقد أنها ستكون مفيدة للاقتصاد، من خلال حزم تحفيز تكلف حوالي مليار دولار سنوياً. ساهمت حزمة الدعم السنوية للبنك المركزي في تعزيز نمو الناتج المحلي الإجمالي، وأيضاً ساهمت في التضخم، وفقاً لخبير اقتصادي في القطاع العام تحدث إليه Executive.

وعلاوة على ذلك، أدى زيادة سلم الأجور في القطاع العام لعام 2017 إلى دفع التضخم بشكل عام، ولكن أيضاً تضخم أسعار العقارات، حيث زادت زيادة الأجور من نطاق الأهلية للقروض المدعومة.

كان غياب خطة الدعم السكني في 2018 هو العامل الحاسم الذي أظهر بوضوح أن بدون الدعم (أي التدخلات النقدية من مصرف لبنان) كانت الحالة أسوأ. كان تجميد خطة الدعم من مصرف لبنان مرتبطاً بمخاوف البنك المركزي الاقتصادية الكلية، بما في ذلك الاحتمال المفرط لاقتصاد ترتفع فيه معدلات التضخم.

إذا كان يجب تخفيف التضخم في وقت كانت فيه الدولة تفتح صنبور المعروض النقدي من حيث سلم الأجور، كان يجب على البنك المركزي أن يكون حذراً مع حزم الحوافز.

عندما تم الإعلان عن زيادة رواتب القطاع العام بمقدار 800 مليون دولار في أواخر عام 2017، واتضح لاحقاً أنها تجاوزت هذا المبلغ بكثير، استنتج البنك المركزي أن إجراءاته، جنباً إلى جنب مع زيادة الرواتب، كانت سترفع التضخم إلى 7٪ أو أكثر في عام 2018. “التضخم، إذا كنت تذكر، قبل هذا العام، كان في حدود 3-4٪، وهذا العام وصل إلى 6٪. إذا أضفنا إلى ذلك [هيكل الحوافز لمصرف لبنان]، ربما كان سيقترب التضخم من مستوى مزدوج الرقم”، قال الخبير الاقتصادي في القطاع العام لمجلة Executive.

بيانات غير موثوقة

الأرقام العقارية التي تتصدر العناوين ليست على الأرجح تدل على أي نوع من الاتجاه، أو ما إذا كان هناك أزمة وشيكة في السوق أم لا. في عام 2018، انخفض عدد معاملات العقارات وتسليمات الأسمنت، لكن هل كان للتقلبات على مدى العقدين الماضيين أي ارتباط بالتنمية الاقتصادية؟ وإذا كان هناك ارتباط، هل هو سبب مباشر، أم هو مجرد مصادفة؟

قبل الاستنتاج بأن أزمة العقارات قد تسحب الاقتصاد اللبناني إلى الأسفل، يجب أولاً تحديد ما إذا كانت هناك أزمة بالفعل، وهذا صعب التحديد. يوضح مدى مساهمة معاملات العقارات في الناتج المحلي الإجمالي، في حدود 8-9 مليار دولار سنوياً، أو 45-50 مليار دولار على مدى السنوات الخمس الماضية، أن القطاع مهم، ولكن ينبغي أيضاً ملاحظة أنه محرك للتضخم.

يمكن أن تقود الدعم للعقارات التضخم إلى مستويات أعلى، ولكن من الصعب جداً قياس التأثير العام. هناك المزيد من المتغيرات التي يجب أخذها في الاعتبار عند تقييم مكون العقارات في الاقتصاد الوطني أكثر مما يُعتبر عادة من قبل المحللين، الذين قد يكون لديهم ميل للاعتقاد بأن كل شيء يمثل تهديداً للقطاع ويوحي بأزمة أكبر مما هو موجود بالفعل.

كل هذا يعني أن هناك عدم يقين في قراءة مؤشرات العقارات المباشرة: على سبيل المثال، قراءة مؤشرات انتقائية لا يتم جمع البيانات الخاصة بها بدقة – مثل مؤشر البديل لتسليمات الأسمنت – لا تكشف بالضرورة كما قد يُظن. بيانات المسح حول تصورات العقارات، والتي هي بيانات غير صلبة، مجتمعة بالبيانات الصلبة التي هي بديل، يمكن أن تقود قارئي مؤشرات العقارات إلى استنتاجات قد تكون أكثر دراماتيكية مما هي منطقية.

ما ينقص لبنان هو البيانات الموثوقة، وهو ليس شيئاً فريداً على الإطلاق في قطاع العقارات. ليس لدينا مؤشر أسعار رسمي لإظهار السعر لكل متر مربع أو زيادات أسعار المعاملات في مناطق معينة. كل الأرقام التي لدينا للعمل عليها هي قصصية – لذا عندما يقول القطاع إنه يعتقد أنه هناك 3-6 مليارات دولار في وحدات سكنية غير مباعة في بيروت، أو أن بعض المطورين قد أفلسوا، العوامل التي أدت إلى الشقق غير المباعة أو الإفلاسات غير معروفة. نقول إنه هناك فقاعة عقارات وأن هناك تراجع، لكن ليس لدينا بيانات موثوقة لنقول أي الأنشطة في القطاع قد انهارت، وأيها غير متطورة، أو أيها في حالة فقاعة في الوقت الحاضر.

التوقع: غير مؤكد

مهما كانت الحالة الحقيقية للقطاع، وأين نحن في المرحلة الهابطة من الدورة، قد يكون لدى أصحاب المصلحة سنة أفضل في 2019 مما كان عليه الحال في 2018. هذه المرة، يستند هذا التفاؤل إلى الأمل والإجراءات الملموسة المتوقعة بعد تشكيل حكومة جديدة، بدلاً من الأمل وحده كما كان الحال في السنوات الماضية.

من المقرّر أن تستأنف الهيئة العامة للإسكان في لبنان، المؤسسة العامة للإسكان (PCH)، دعمها في عام 2019 للمشترين لأول مرة ذوي الدخل المحدود، بفضل تخصيص بقيمة 66 مليون دولار من قبل البرلمان. كانت المساعدة قد قدمت من قبل البنك المركزي ولكن تم وقفها في نهاية عام 2017، تاركًا المقترضين في حالة من عدم اليقين. في نوفمبر 2018، أجرت مجلة Executive مقابلة مع رئيس الهيئة العامة للإسكان، روني لحود، الذي قال في ذلك الوقت إن الهيئة لا تزال تتفاوض مع البنوك لتعديل آلية التمويل للقروض المدعومة، ومن المحتمل، تقديم منتج قرض سكني جديد للمستفيدين المؤهلين.

بالنسبة للمطورين وأصحاب الشقق، يمكن أن يسهم صندوق عقاري جديد جزئياً في تخفيف فائض الشقق الفاخرة غير المباعة في بيروت. في أكتوبر، أطلق مطورو العقارات نمير قُرطاس ومساعد فارس شركة ليجاسي وان، وهو صندوق عقاري يأمل في جمع مالايقل عن 325 مليون دولار لشراء وحدات سكنية في نطاق سعر من 500,000 إلى 2 مليون دولار في بيروت.

هذه التطوات، إلى جانب تشكيل حكومة جديدة وتنفيذ سياسة سكنية، يمكن أن يكون بداية لعودة الثقة الاستثمارية إلى قطاع العقارات في لبنان. في سياق المفترق الذي يواجهه الاقتصاد اللبناني، بمعنى أن النموذج الاقتصادي قد وصل إلى جدار ويجب أن يغير اتجاهه، من الممكن جداً أن يشهد القطاع العقاري في عام 2019 حركة تغير حاسمة في الاتجاه، إما بالاستمرار على حاله أو التحرك إلى الأمام.d.