Dعقود من الأبحاث أظهرت أن الإسكان الميسور التكلفة هو حجر الزاوية في قابلية العيش والاستقرار الحضري. بالإضافة إلى توفير المأوى، يعتبر الإسكان منصة لتحسين الصحة والتعليم والنشاط الاقتصادي والاستقرار الاجتماعي. يرتبط وجود إسكان جيد الجودة ومستقر بشكل عام بضغط أقل وصحة أفضل. وبالمثل، يمكن أن يحسن السكن المرضي الأداء الدراسي من خلال توفير مساحة كافية للدراسة وتقليل الاضطرابات المرتبطة بالانتقالات الأسرية المتكررة. للاستثمار في الإسكان فوائد اقتصادية عديدة من خلال النفقات على البناء ومواد العمل والخدمات؛ وزيادة التنافسية الاقتصادية المحلية، إلى الحد الذي تُعتبر فيه تكاليف السكن المنخفضة ميزة تنافسية لأرباب العمل والعمال؛ والابتكارات المالية، مثل تطوير أسواق رأس المال والسندات والمشتقات التي تمكن المستثمرين من تحويل المخاطر، مما يزيد من عرض رأس المال. تنتشر فوائد الإسكان إلى الأحياء التي تتمتع فيها الأسر بإمكانية الوصول إلى الفرص ووسائل الدعم التي تحتاجها، مما يسهم في الاستقرار الاجتماعي بشكل عام. وبذلك، يعد الإسكان أحد أهم مجالات السياسة العامة وأكثرها تعقيدًا وتحديًا لأنه يقع عند تقاطع الناس والأموال؛ من الأهداف العامة والأصول الخاصة.
أزمة سكن
لا شك أن بيروت تفتقر إلى الإسكان الميسور التكلفة. حتى نفورنا الشهير من الأرقام لا يخفي حجم أزمة السكن. تثبت العقود المتأخرة، والأسر الممتدة، والعديد من الأنماط الاجتماعية الأخرى هذه المشكلة. علاوة على ذلك، تشير الرحلات الطويلة، والنزوح القسري، وزيادة التجانس الاجتماعي إلى أن بيروت تفقد ما تبقى من مجتمع نابض بالحياة، وهو مجتمع وجد فيه السكان من مختلف الأعمار وأحجام الأسر والخلفيات الطائفية والاقتصادية والاجتماعية فرصًا للتفاعل وتطوير الروابط وتلبية احتياجات الإسكان المتغيرة خلال مختلف مراحل الحياة، دون فقدان الشبكات الاجتماعية والعائلية. يتفاقم التهديد أيضًا بسبب تآكل أساس الإسكان متوسط الدخل في المناطق المركزية للمدينة، كما يتجلى في الأبراج العديدة التي تشير الآن إلى عمليات التطوير الجارية، فضلاً عن التحركات التشريعية الأخيرة لإلغاء قانون الإيجار القديم.
لا شك أيضًا أن التدخلات الحكومية في شكل توفير الإسكان المباشر (في حالات نادرة جدًا) والمرافق الائتمانية غير كافية. لقد وقع الجهد الكبير لتوفير السكن على عاتق الأسر ذات الدخل المتوسط والمنخفض الذين يتحملون عادة العبء الثقيل لتمويل المطورين من خلال دفعات مقدمة تتطلب منهم صرف أقساط على مدى عدة سنوات قبل الوصول إلى الشقة المرغوبة. مستشعرين الطلب الكبير على الإسكان الميسور التكلفة، سعى المطورون بشكل إبداعي لإيجاد حلول لتخفيض التكاليف عن طريق بناء شقق أصغر أو إدخال مشاريع في مواقع خارج المدينة حيث تكون أسعار الأراضي أكثر معقولية. منذ عام 2006، كانت حصة بيروت في إجمالي قيمة المبيعات تتراجع بشكل تدريجي مقارنة بالمناطق الأخرى في البلاد، خاصة في منطقتي المتن وكسروان. في الوقت نفسه، قامت البنوك التجارية بتكملة جهود المطورين الخاصين بتقديم قروض رهن عقاري تلبي احتياجات الفئات ذات الدخل المتوسط. لدعم هذه الجهود، قدم مصرف لبنان حزم تحفيز على مدى السنوات الماضية دعمت قطاع العقارات عن طريق تقديم القروض المدعومة، والتي تصل إلى حوالي $500,000، للمؤهلين اللبنانيين. بالإضافة إلى ذلك، ومنذ عام 1997، قدمت المؤسسة العامة للإسكان إعانات تمد فترة سداد القروض العقارية بإعادة تمويل الرهون العقارية على فترات زمنية أطول للفئة الدنيا من الأسر المثقلة بالديون. برغم أهميتها، فقد كان لهذه التدخلات تأثير محدود، خاصة لأنها تركزت على الإعانات من جانب الطلب بينما تزايدت تكاليف عرض الإسكان (خاصة الأراضي). ارتفعت أسعار العقارات بشكل حاد خلال العقدين الأولين بعد انتهاء الحرب الأهلية، مما زاد الفجوة بين العرض والطلب على الإسكان الميسور التكلفة في المواقع المركزية. بين عامي 2005 و2010، أدى الطلب القوي وأسعار الفائدة المنخفضة إلى سوق عقارية مضاربة بشدة في وسط بيروت فضلت الإسكان الفاخر ودفعت الأسعار للارتفاع بنسبة 20 في المئة و30 في المئة سنويًا خلال نفس الفترة. تجعل هذه العوامل عرض وتكلفة الأراضي تحديًا رئيسيًا للسياسات السكنية التي يجب التعامل معها.
[pullquote]Our message is simple: middle income housing is not only desirable, it is attainable[/pullquote]
خطوات عملية نحو القدرة على تحمل التكاليف
رسالتنا بسيطة: الإسكان متوسط الدخل ليس مرغوبًا فقط، بل إنه قابل للتحقق. لتحقيق هذه الغاية، نحتاج إلى صياغة استراتيجية وطنية للإسكان تُعزز الالتزام السياسي والخيال الإيجابي. يتطلب ذلك نظام حوكمة يحتضن دوره كمدافع عن الخير المشترك، ويشمل كل من المطورين والناشئين ومالكي العقارات وأصحاب المصالح الآخرين لمعالجة مشكلة الإسكان عبر قطاعات السوق المتوسطة والمنخفضة. يوفر الإسكان متوسط الدخل إمكانية للتعاون المثمر بين القطاعين العام والخاص – على عكس سوق الإسكان ذو الدخل الأقل الذي يتطلب إعانات أعمق ودوراً أكبر للقطاعين العام وغير الربحي. لتحقيق هذه الغاية، تمتلك لبنان – وخاصة بيروت – ميزة فريدة في القطاعين المالي والإنشائي الحيوي والكفء. في إطار استراتيجية الإسكان الوطنية، من الضروري إشراك هؤلاء الفاعلين كشركاء في إنتاج الإسكان الميسور التكلفة. ومع ذلك، سيتطلب هذا الشراكة دورًا تنظيميًا وتخطيطيًا أكثر جرأة من الوكالات العامة، على غرار التدخلات المقترحة أدناه.
1. توسيع دائرة التحضر: يوفر توسيع دائرة التحضر فرصة لزيادة عرض الأرض الميسور التكلفة. في الواقع، هذا التوسع قيد التنفيذ، لكنه يحدث بمبادرة من المطورين، ومع العديد من التأثيرات السلبية. اليوم، يتحمل سكان الضواحي رحلات طويلة مرهقة، ويعانون من ضعف مستوى خدمات البنية التحتية، وعدم وجود وسائل الراحة (مثل الملاعب)، فضلاً عن وصمة اجتماعية مرتبطة بـ “ترك المدينة” و/أو العيش في محليات حيث يُنظر إليهم كـ “غرباء”. تتشارك التأثيرات الأخرى على نطاق أوسع وتتضمن الانتشار الحضري، وتدهور البيئة، والتلوث، وتدمير الأراضي الزراعية وغيرها.
إن دمج الضواحي الحالية المنتشرة تحت سلطة بيروت الكبرى المنظمة والمنسقة لديه القدرة على إنتاج تجمع حضري أكبر وأكثر قدرة على العيش يستجيب بشكل أفضل لاحتياجات الإسكان لسكان المدينة المتزايدين. ستكون المهمة الأولى لهذه السلطة هي تحديد حدود المدينة الميتروبولية، وتحديد المناطق الأكثر ملاءمة للتوسع الحضري. ضمن المناطق المخصصة للتحضر، يمكن تقديم حوافز (مثل نسب استغلال أعلى، تطوير البنية التحتية) لتشجيع التطوير. يمكن للسلطة العامة أيضًا تشجيع تطوير مجتمعات ذات استخدام مختلط تشمل مزيجًا من الإسكان والمكاتب ومتاجر التجزئة و/أو غيرها من وسائل الراحة المدمجة في أحياء قابلة للمشي، مما يحسن من جودة الحياة ويقلل من الحاجة إلى السفر. علاوة على ذلك، يجب أن تجعل سلطة بيروت الكبرى من تقديم وسائل النقل العامة وإنشاء مشاريع التنمية الموجهة للعبور (TODs) واحدة من أولوياتها الرئيسة، لتحسين الاتصالات والتنقل، ودمج الإقليم في شبكة موحدة. نظرًا لأن الأبحاث أظهرت بشكل لا لبس فيه وجود علاقات إيجابية بين قرب الأسر من وسائل النقل والمؤشرات الصحية الإيجابية، وتحسين جودة الهواء والحد من مستويات انبعاثات الغازات الدفيئة، يجب أن يكون الاستثمار في البنية التحتية المشتركة أحد الأولويات الأساسية.
2. تقديم برامج الحوافز: يمكن للحكومات أيضًا التدخل مباشرةً لزيادة عرض الإسكان متوسط الدخل في الدوائر البلدية الحالية والمناطق الأكبر إذا تم اعتمادها. يمكن تحقيق ذلك من خلال عدد من برامج الحوافز، مثل: (i) بناء مفتاح على أراض حكومية غير مستخدمة، حيث توفر الحكومة العميل والجهة الخلفية لسلسلة قيمة التطوير – الأرض في المقدمة، والتزام الشراء المضمون من قبل المشترين المؤهلين ذوي الدخل المتوسط - وفيما يقترب المطورون لتحقيق ربح مرضٍ بينما يوفرون المنازل بتكلفة أقل إذا اضطروا لدفع ثمن الأرض؛ (ii) الحوافز للبناء على أراض خاصة، حيث تقدم الحكومات للمطورين الخاصين الذين لديهم إمكانية الوصول إلى الأرض حوافز مالية وغير مالية لبناء الإسكان متوسط الدخل (كمشاريع جزئية أو كاملة). على الرغم من أن قانون البناء الحالي يوفر للمطورين العديد من المزايا، فإن الحاجة المتزايدة للإسكان متوسط الدخل تستحق على الأرجح مناقشة أعمق بين أصحاب المصلحة للتحقيق فيما إذا كان يمكن للحكومة تقديم حوافز “معقولة” بشكل أكبر للمطورين الذين يتعهدون بتطوير الإسكان متوسط الدخل في الأماكن المحددة. قد تتضمن الحوافز تسهيل وتسريع عمليات الموافقات الحكومية، وتخفيف اللوائح التخطيطية (مثل متطلبات مواقف السيارات)، ومكافآت الكثافة، وتمويل منخفض التكلفة وحزم حكومية ميسرة تقلل التكاليف ذات الصلة بالإنتاج، بما في ذلك المواد والبنية التحتية. كما هو الحال في الخيار الأول، يمكن بيع المنازل المكتملة مباشرة للمستهلكين، أو تشغيلها كعقارات مؤجرة (عادة ما يتم إدارتها من قبل شركات غير ربحية)، أو شراؤها من قبل الحكومة من خلال التزامات شراء بالجملة مضمونة.
3. السيطرة على المضاربات: على النقيض من ذلك، ولعكس الاتجاه الحالي للاستثمارات المضاربة ومنعها من الانتشار بشكل أكبر في التكتلات الأكبر، يحتاج الأمر إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف في المناطق المتكاملة حديثًا ولكن أيضًا في الحارات الموجودة في المدينة البلدية الحالية. يعتمد نجاح السوق في توازن العرض والطلب على الإسكان على تلبية الطلب لدى سكان المدينة. للأسف، عندما يستهدف معظم العرض مالكي الثروات العالية الغائبين، تصبح أسعار العقارات خارج التناغم تمامًا مع مستويات الدخل المحلي، مما يزيد من الفجوة بين عرض الإسكان والاحتياجات المحلية. علاوة على ذلك، يؤثر وجود المالكين الغائبين بشكل سلبي على حياة الأحياء. لتحقيق هذه الغاية، طور صناع السياسات السكنية في بلدان أخرى، وقاموا بتجريب وتبني عدد من الأدوات التي تسيطر على المضاربة وتأثيراتها السلبية، بينما تقدم حوافز للمطورين، ما يضمن تحقيق ربح معقول وتأثيرات إيجابية يتم الشعور بها في المجتمعات التي يبنونها.
تغيير العقليات، إنشاء الحوافز
إحدى هذه الأدوات هي “المنطقة الاحتوائية”، التي تتطلب تحولًا في العقلية من واحدة حيث يُعتبر تطوير البناء مرغوبًا دائمًا، إلى واحدة يُشارك فيها جزء من الأرباح المربحة التي يجنيها المطورون مع المجتمع. بعبارة أخرى – ومع الوضع في الاعتبار أنه لتحقيق الجدوى، يجب أن تكون التطورات مربحة – حان الوقت أيضًا للتفكير في استحواذ جزء من الزيادة في القيمة لخدمة المجتمعات المحلية. في متطلبات المنطقة الاحتوائية، يجب تخصيص جزء (يقال 10-20 بالمئة) من السكن للأسر ذات الدخل المتوسط. يتم استخدام المناطق الاحتوائية في العديد من المدن ذات القيمة العالية والمتوسعة، بما في ذلك العديد من المدن الأمريكية والأوروبية. مثل هذه التفويضات، إذا تم إنفاذها بشكل صحيح، تمثل فرصًا لتعزيز موارد القطاع العام المحدودة، والاستفادة من جزء من الثروة المخلوقة في السوق العقارية لأغراض اجتماعية واقتصادية. لكن لتحقيق النجاح يجب أن تكون المنطقة الاحتوائية مُعَدَّة بشكل صحيح حتى يتم تعويض القيمة المفقودة من المنازل الميسرة للأسعار في الأرباح التطويرية في مكان آخر في نفس الملكية. يتم تحديد هذا من خلال: (i) نسبة ومستوى القدرة على تحمل التكاليف للوحدات السكنية المطلوبة؛ (ii) مدى تأثير المطورين في اختيار من يعيش في الوحدات المتوسطة الدخل لدعم دمج صحي بين السكان؛ و(iii) مدى تعويض أي تكاليف تُفرض على المطورين بحوافز عامة كما نوقش أعلاه. تعتمد العديد من المدن على هياكل مالية إبداعية لتحسين جدوى هذه المشاريع، مثل منح مطوري الإسكان الميسور القدرة على بيع حقوق الهواء لمستثمرين ومطورين طرف ثالث (مدينة نيويورك) أو استخدام اعتمادات ضريبية لرفع رأس المال الخاص وأسهم المستثمرين (معظم المدن الأمريكية). وعلاوة على ذلك، تسمح بعض المدن للمطورين باستبدال متطلبات المنطقة الاحتوائية بدفعة “الرابطية”، أو مبلغ نقدي محدد لكل متر مربع، يُعتبر مساهمة اجتماعية يجب على أصحاب الأراضي في الأراضي ذات القيمة العالية المحددة لجميع أنواع التطويرات الجديدة دفعها.
[pullquote]Such taxation can control real estate speculation and limit increases in real estate prices[/pullquote]
إجراء مهم آخر، على الرغم من أنه يعد غير شعبي، هو نظام ضريبي على الممتلكات التي تتجاوز قيمتها حدًا معينًا. يمكن لهذا النظام الضريبي التحكم في المضاربة العقارية والحد من زيادة أسعار العقارات، وبالتالي زيادة إمكانية إنتاج الإسكان الميسور التكلفة. الأنظمة الضريبية الحالية غير كافية وغير ملائمة: فهي لا تقيّم القيمة الفعلية للممتلكات، وتفشل في التمييز بين أنواع الممتلكات (مثل الزراعية، والتطويرية) وتترك ثغرات عديدة تسمح للمطورين بالتهرب حتى من الضرائب الدنيا.
4. إنشاء صندوق مساعدة الإسكان: يمكن إنشاء مثل هذا الصندوق من خلال توجيه موارد الحكومة المختلفة، والتي تم ذكر بعضها أعلاه، وتشمل: (i) الضرائب الحالية، مثل الضرائب على القيمة المضافة على مواد البناء؛ (ii) الضرائب على الممتلكات، والتي تستحق الإصلاح منذ فترة طويلة في لبنان لضمان عدم ترك الحكومة أموالًا خلفها عن طريق الفشل في فرض ضرائب على المنازل الأكثر تكلفة بمعدلات قريبة من قيمتها السوقية؛ و(iii) دفعات “الرابطية” الجديدة، التي تُعتبر مساهمة اجتماعية يجب على مالكي الأراضي دفعها على الأراضي ذات القيمة العالية التي تمت الموافقة على تطويرها الجديد. يمكن لصندوق مساعدة الإسكان دعم البرامج الإسكانية الهامة مثل برنامج “قسائم الإيجار” لتقديم دفعات مستمرة لأصحاب العقارات الإيجارية وبذلك مساعدة الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط، أو برامج “الإسكان المستقر”، التي تلعب فيها الحكومة دورًا اقتصاديًا مضادًا للدورة الاقتصادية من خلال شراء العرض الفائض المناسب لتحقيق فائدة للأسر ذات الدخل المتوسط. يمكن أن يظهر دورها أيضًا في توفير بدائل معقولة للمجتمعات ذات الدخل المنخفض والمتوسط التي تستفيد حاليًا من نظام التحكم في الإيجار القديم غير الوظيفي، والذي لا يمكن استبداله حتى الآن. في المغرب، على سبيل المثال، فرضت الحكومة ضريبة بنسبة 5 في المئة على بيع الأسمنت في عام 1999، لتمويل صندوق التضامن للإسكان (HSF) للتجديد الحضري. مؤخرًا، قامت هذه الضريبة بتوسيع نطاقها لتشمل الصلب والرمل. يوفر HSF مع صندوق ضم العقارات – والممول أيضًا من خلال صناعة الأسمنت – 250 مليون دولار للمخططات التحسين الحضري. في لبنان، تم تقديم هذا الإجراء بشكل متواضع عندما تم تخصيص الودائع الموضوعة لتأمين تصاريح العمل للعمال المهاجرين الأجانب لدعم قروض الإسكان من خلال بنك الإسكان. ومع ذلك، يمكن توسعة دور وموارد مثل هذا الصندوق بشكل واسع.
في غياب الدعم الحكومي الكافي، تدخل المطورون الخاصون بالفعل لتخفيف العبء السكني عن العائلات ذات الدخل المنخفض والمتوسط. حان الوقت، مع ذلك، أن تدعم الحكومة جهودهم من خلال تعزيز ما قاموا ببنائه، وتشجيعهم على البناء في مواقع معينة، وإلهامهم ليصبحوا مسؤولين اجتماعيًا. لإنشاء مدينة عادلة وميسورة التكلفة، يجب علينا ضمان أن تؤدي التطورات الجديدة إلى توفير إسكان جيد وأيضا توفر فائدة عامة كبيرة. بالطبع، يعتبر جوهر التطوير المسؤول اجتماعيًا هو عندما يساهم المطورون في المجتمع المحيط ويدعمون الاقتصاد المحلي، من خلال توفير الإسكان الميسور و/أو وسائل الراحة الأخرى في الجوار مثل المتنزهات والمساحات المفتوحة. أصبحت مثل هذه الإجراءات هي العرف في العديد من المدن حول العالم ويمكن بسهوله تكييفها في لبنان، حيث يعتبر ممارسة التفاوض بشأن حقوق البناء أمر شائع.
على عكس ما قد يبدو منطقيًا، فإن تطوير مشاريع الرفاهية للعملاء الميسورين ليس الطريقة الوحيدة لتحقيق الأرباح في مجال العقارات. بناء إسكان متوسط الدخل قد يوفر للمطورين الفرصة للقيام بشيء مهم يوفر أيضًا عائدًا معقولًا. مع التخطيط الصحيح وهياكل الحوافز، يمكن أن تكون مشاريع الإسكان الميسور مجدية للمطورين دون الكثير من التنازل على خطوطهم الربحية.
تتطلب جميع المبادرات المذكورة أعلاه حكومة قادرة وملتزمة، بدونها يمكن أن يتم القليل حقاً لتخفيف الضغط المتزايد لتكاليف السكن على الأسر ذات الدخل المتوسط والمنخفض. في النهاية، يقع على عاتق المسؤولين الحكوميين الدفاع عن التطوير المسؤول اجتماعيًا، وتنفيذ السياسات التي تحترم المجتمعات القائمة وتضمن الإسكان الميسور للأشخاص من جميع الدخول.
