“Tهذا القانون خطوة تهدف إلى تحقيق العدالة، وبعد 30 عامًا بدون قانون أصبحت هذه الخطوة ضرورية ولا مفر منها،” قال النائب روبرت غانم، رئيس لجنة الإدارة والعدل في البرلمان، وفقًا لمحضر اجتماع قانون الإيجار في أبريل. اجتمعت اللجنة لتعديل القانون بعد أن قضى المجلس الدستوري بعدم دستورية ثلاثة من مواده. ومع ذلك، بعد عقود من المداولات وعدة سنوات من صياغة وتعديل القانون، يبدو أن لبنان ليس أقرب لخلق توازن في معادلة المستأجر–المالك — القانون المعدل يتطلب تصويت البرلمان ومرور الميزانية ليصبح ساري المفعول. المسيرة الطويلة نحو ما يسمى بغانم العدالة الآن معلقة إلى أجل غير مسمى.
[pullquote]The long march towards Ghanem’s so called justice is now on hold indefinitely[/pullquote]
بعد التعثر خلال سنوات من المناقشة، صدق البرلمان، في أبريل 2014، على قانون إيجار جديد. عارض العديد من المشرعين مشروع القانون بحجة أن نتيجته غير قابلة للقياس — فلا توجد حتى الآن بيانات حكومية عن عدد المستأجرين والوحدات التي قد تتأثر — مع ذكر المؤيدين الحاجة المتأخرة لتصحيح سوق الإيجار. رغم تمريره، يظل قانون مثير للجدل يحصل على دعم مختلط فقط من المشرعين عبر الطيف السياسي.
ذكرت ‘الأجندة القانونية’، وهي منظمة غير حكومية تهتم بالقضايا القانونية في لبنان، أن الرئيس السابق ميشال سليمان، مع 10 أعضاء من البرلمان، طعنوا في القانون، بحجة أنه لم يحمي حقوق المستأجرين الدستورية في الإسكان. مراجعة لاحقة من قبل المجلس الدستوري في أغسطس 2014 قضت بعدم دستورية ثلاث مواد من القانون — مادة واحدة تتعلق بتشكيل لجنة تهدف إلى التحكيم في النزاعات حول قيمة الشقق والإيجارات المرتبطة بها، واثنتان تتعلقان بكيفية تسوية اللجنة للنزاعات، مشيرة إلى عدم وجود إجراء لاستئناف قرارات اللجنة. كان من المقرر تنفيذ القانون في ديسمبر 2014 ولكنه لوحظ أنه في حالة شك، فأعيد إلى مرحلة التخطيط في اللجنة للتعديل.
الآن ينتظر تصويت في الجلسة العامة للبرلمان — فرصة غير متوقعة بالنظر إلى الجمود بسبب الفراغ الرئاسي. “كل شيء يعتمد على الأحزاب السياسية،” يقول النائب نديم الجميل، عضو لجنة الإدارة والعدل. “بعضهم يقولون إننا لن نشرع قبل وجود رئيس،” مما يترك الجميع في حالة من الانتظار، متوقعين مؤشر واضح لموقف المستأجرين وكيف سيتفاعل المالكون.
قال النائب غسان مخيبر لـ’إكزكتيف’ إنه كان يتوقع مئات القضايا عندما كان من المقرر تنفيذ القانون في ديسمبر 2014؛ إذا رفض المستأجرون دفع إيجارات مرتفعة، معترضين أن القانون غير قابل للتطبيق، فسوف يصبح المالكين في حالة رفع قضايا بكثرة. يقول الجميل إن هذه القضايا لم تتحقق بشكل أساسي بسبب استمرار الشكوك بشأن القانون والجدول الزمني لتنفيذه، مما يجعل المستأجرين والمالكين يتساءلون كيف ستنطبق التعديلات المقترحة.
[pullquote]“The owner will stay and be protected, the law will be applied, but we will give more advantages to the tenant”[/pullquote]
يقول الجميل إن هناك نهجين داخل اللجنة لإصلاح عيوب قانون الإيجار. الأول، يقول، كان لتصحيح القانون فقط وفقًا لقرار المجلس الدستوري بشأن المواد الثلاث قبل إرساله إلى الجلسة العامة للتصويت. بدلاً من ذلك، اختارت اللجنة توسيع تعديل القانون ليشمل مجموعة أوسع من المواد، يضيف الجميل. “منذ أن عاد القانون إلينا قررت اللجنة تعديل هذه المواد لمنح المزيد من المزايا للمستأجر،” يقول، مضيفاً، “سيبقى المالك محمياً، سيتم تطبيق القانون، ولكننا سنمنح المزيد من المزايا للمستأجر.”
في إشارة إلى اجتماع أبريل، يقول الجميل إن اللجنة اقترحت تعديل عدة مواد لـ”وضع المستأجر في موقف أفضل، دون زيادة مسؤوليات المالك.” بعض التعديلات المقترحة من اللجنة تشمل تمديد الفترة التي يدخل فيها القانون الجديد حيز التنفيذ — 12 سنة لأولئك الذين تكون دخول أسرهم محدودة، وتسع سنوات للجميع. زيادة 15 في المئة على مدى السنوات الأربع الأولى في الفرق بين الإيجار الحالي والجديد، و20 في المئة في العامين الأخيرين: تحديد الإيجار الحالي ب4 في المئة من قيمة البيع للمسكن المستأجر. الحد من من يستطيع تولي عقد الإيجار إذا توفي المستأجر الرئيسي؛ وخلق حوافز تسمح باتفاقيات الإيجار للتحول إلى تملك من خلال حزمة التحفيز.
سيحتاج اتفاق الإيجار للتحول إلى تملك إلى قانون منفصل، يقول الجميل، مشيرًا إلى أن مثل هذا المشروع لم يظهر بعد من اللجنة الفرعية. يضيف أن قانون الإيجار للتحول إلى تملك مهم جدًا “لأولئك الذين لا يمكنهم أخذ قرض أو دفع [الدفعة الأولى] في القرض، لذلك سيسهل عليهم الإيجار مع الخيار للشراء.” كيف سيعمل الأمر كله لا يزال غير واضح. يقول روني لحود، مدير المؤسسة العامة للإسكان (PCH)، الذي حضر اجتماع اللجنة في أبريل، إن المؤسسة العامة للإسكان قد تكون الجهة المنفذة لقانون الإيجار للتحول إلى تملك، إلا أنه ذكر أن الوكالة ليست مشتركة حاليًا في سوق الإيجار.
ما يزال عدد المستأجرين الذين يؤجرون بموجب القانون القديم غير واضح. تشير أرقام وزارة المالية التي نشرت سابقًا بواسطة إكزكتيف في مايو 2012 إلى أن حوالي 140,000 عقار كانت مؤجرة قبل عام 1992 في جميع أنحاء لبنان، مما يعني أنها ستندرج تحت القانون القديم للإيجار. هناك من يعترض على هذه الأرقام. قال جوزيف زغيب من جمعية المالكين في لبنان لإكزكتيف في 2012 إنه باستخدام سجلات الضرائب وصور العقود الإيجارية، قدرت الجمعية أن العقود القديمة كانت تبلغ 81,000، بينما العقود الجديدة تتراوح بين 40,000 إلى 50,000. منذ اقتراح القانون لأول مرة في 2012، لم يكلف أي هيئة حكومية بجمع هذه الإحصاءات.
يعترف الجميل بصراحة بنقص البيانات الكمية المتاحة للحكومة لتخطيط القانون. “ليس لدينا أي مستندات — أي وثائق رسمية — وزارة المالية ليس لديها أرقام، المؤسسة العامة للإسكان لديها أرقام جديدة فقط، لذلك كان علينا العمل بشكل أعمى،” يقول. إن عدد الذين يندرجون تحت عقود الإيجار القديمة أمر حيوي للتنبؤ بأثر القانون الجديد، لا سيما أنه يدعو إلى إنشاء صندوق في وزارة المالية لدفع الزيادات بالكامل لأولئك المستأجرين الذين لا يستطيعون تحمل الزيادة السعرية.
تشترط التعديلات المقترحة على القانون أنه بالنسبة للمستأجرين الذين لا يتجاوز دخل أسرهم ثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجور (أسرة لا تكسب أكثر من 2,025,000 ل.ل. [1,343 دولارًا])، ستدفع الحكومة الزيادة كاملة على مدى تسع سنوات. أما الأسر التي لا يتجاوز دخلها خمسة أضعاف الحد الأدنى للأجور (3,375,000 ل.ل. [2,239 دولارًا])، فستغطي الحكومة 80 في المئة من الزيادة في نفس الفترة. هذا الصندوق، وفقًا لمحاضر اجتماع لجنة الإدارة والعدالة في أبريل، لن يتجاوز 1.5 مليار دولار على مدى فترة الزيادة التسع سنوات.
يقول الجميل “لقد أنشأنا الصندوق على الورق،” ولكن من الناحية العملية، فهو غير موجود. في ديسمبر، قال مخيبر لـ’إكزكتيف’ أن مثل هذا الصندوق لا يزال فكرة نظرية لأنه سيتطلب آليات تمويل، حيث سيكون نفقات جديدة على الحكومة، مما يعني أنه يجب تمرير قانون ميزانية جديد. تقع تحت اختصاص البرلمان الموافقة على ميزانية الحكومة، رغم أنه لم يتمكن من القيام بذلك منذ 2006. في منتصف مايو، بدأ مجلس الوزراء بمناقشة مشروع ميزانية 2015، ولكن في تبادل عبر البريد الإلكتروني مع إكزكتيف، أكد المدير العام لوزارة المالية ألان بيفاني أن مشروع الميزانية لا ينظر في تمويل قانون الإيجار.
[pullquote]The amended law is plagued with deficiencies[/pullquote]
القانون المعدل مليء بالعيوب. لا توجد بيانات حكومية دقيقة عن عدد عقود الإيجار التي تندرج تحت القانون القديم، مما يشير إلى أن المشرعين لا يملكون فكرة عن عدد الأسر الكلي التي ستحتاج مساعدات تمويلية، سواء مساعدات كاملة أو تغطية بنسبة 80 في المئة. علاوة على ذلك، يثير نقص البيانات هذا تساؤلات حول ما إذا كان المبلغ المقترح للتمويل البالغ 1.5 مليار دولار كافياً، وفي حال مرّرت البرلمان ميزانية، من أين يمكن أن تأتي تلك الأموال.
لخص رئيس اللجنة غانم في توضيح نية تعديلات القانون قائلاً، “لتجنب الخطأ في تفضيل طرف على الآخر (أي بين المالكين والمستأجرين)، سعينا إلى إنشاء صيغة حقيقية تسمى توازن، التي تضمن للطرف الأول — المستأجر — حد أدنى من العدالة، ممثلة بعدم إجباره على النزوح من منزله، وبالتالي فقدان السقف الذي يحميه. وعلى الجانب الآخر، من حيث المالكين، [نسعى إلى] ضمان حصولهم على الحد الأدنى من الحقوق الدستورية لملكيتهم بعد أن تم تجميد العدالة لمدة 30 عامًا لم يتم فيها إصدار قانون عادلاً للمالكين، مع العلم أن العديد من المالكين كانوا أحيانًا يدفع لهم رسوم إيجار شهريًا تعادل ما يدفعه المستأجر لخدمة الكيبل أو خدمة مماثلة.”
بينما قد تكون كلمات غانم ونوايا اللجنة نقية، فإن عملية التشريع لإصلاح عقود الإيجار تعكس موقفاً معاكساَ لموقف المشرعين اللبنانيين. مضى أكثر من ثلاث سنوات منذ إدخال مشروع القانون لأول مرة، ومع القانون مرة أخرى في الجلسة العامة، سيستغرق الآن المزيد من الوقت بسبب الفراغ الرئاسي. لكن بعض المكونات اللازمة لتنفيذ القانون — بما في ذلك الصندوق لمساعدة المستأجرين من ذوي الدخل المنخفض لدفع الإيجار — تتطلب ميزانية جديدة. بالإضافة، فإن الخيار المقترح للإيجار للتحول إلى تملك سيتطلب تشريعاً خاصاً. من غير المحتمل أن يساعد توازن الإصلاح القانوني للإيجار أولئك الأكثر احتياجاً في المستقبل القريب — المستأجرون والمالكون في لبنان سيكون عليهم الانتظار لفترة أطول لمعرفة كيف سيتم تأثرهم.
