الضربة الانتقامية التي طالما أعدت لها إسرائيل ضد عدوها اللدود حزب الله تحت ذريعة تأمين عودة سكانها النازحين داخليًا إلى الأرض المقدسة الشمالية، والتي كانت قبل زمن طويل منطقة تعايش سلمي لأعراق سامية مختلفة، قد اجتاحت بعنف لبنان وأسفرت عن نزوح كثيف في وقت كان فيه البلد يخرج إلى جهود جديدة يقودها الشعب لاستعادة نوعية الحياة والكرامة التي تآكلت بسبب الأزمات متعددة الطبقات من 2019 إلى 2023. كان أحد جوانب هذا التعافي المتحمس هو إحياء المساحات الحضرية والإسكان الميسور التكلفة. هذا ما تعلمته Executive حول آفاق وتطورات تلك الأسواق المعيشية قبل أن يُهاجم البلد بتصديق إبادة بواسطة إسرائيل وسلسلة توريدها الدولية من الأسلحة المتقدمة “الدقيقة” للتدمير والموت العشوائي.
قطاع العقارات والتطوير في لبنان واجه تقلبات مثيرة، ليعكس التجارب السياسية والاقتصادية والإقليمية للبلاد. من فترات الازدهار التي شهدت تحولا في أفق بيروت بأبراج فاخرة (الأولى بعد النزاع في التسعينيات، ثم واحدة مختلفة تمامًا من منتصف الألفين حتى 2011)، إلى الفترات العميقة التي تسبب بها التغير الاقتصادي العالمي وعدم الاستقرار الإقليمي في العقد 2010، أصبحت تقلبات السوق متقلبة بشكل زائد في نهاية العقد 2010. ظهرت جيوب من الفرص وسط الركود. بدأً من 2019، أصبحت الساحة العقارية أكثر تعقيدًا بسبب انهيار العملة و موجات هجرة جماعية صاعدة وهاربة.
وفي وقت كتابة هذه الأسطر، البلد معرض لغزو من العنف والحرب بعد عام من اتساع النزاع. بينما لا يمكن التنبؤ بأي حال من الأحوال كيف سيكون تأثير اقتصاد الحرب على السوق العقارية وقطاع تطوير العقارات في لبنان، يمكن الحصول على تقييم متحسر للقوى الدقيقة التي كانت تشكل المنظومة العقارية للبنان في غياب الغزوات العدائية من خلال النظر إلى مشاعر المستثمرين، وتحولات العملة، والسياسات الحكومية في الأشهر الثمانية الأولى من العام 2024.
دخل وسط مدينة بيروت، الذي كان في السابق مركزًا للنشاط التجاري، العام بكم هائل من العقبات التي تعوق حيويته الاقتصادية. يقول وليد موسى، رئيس نقابة الوسطاء العقاريين والمستشارين: “وسط المدينة وكل لبنان مظلوم. كان المسؤولون مشغولين لسنوات طويلة بالنزاعات السياسية ولم يطوروا رؤية جديدة للسوق العقارية أو للتخطيط الحضري”.
يرى جورج نور، مؤسس ومدير عام استشارات العقارات Estate Solutions، أن المناخ السياسي في البلاد قد أعاق بالفعل تطوير المناطق البارزة في قلب بيروت الحضري، مما يؤثر على العاصمة والأمة بأكملها. “كنا نواجه حالة من الركود في السوق العقارية حتى قبل أزمة 2019،” يقول نور لمجلة Executive. يشير إلى عاملين رئيسيين يساهمان في هذا الركود الطويل الأمد: التنمية الحضرية الفوضوية في لبنان والوضع المالي المتدهور.
على الرغم من هذه التحديات، يشير المحترفون العقاريون إلى علامات التغيير المحتمل في السوق التجارية والسكنية مع ظهور أعمال جديدة وإعادة فتح طلبات قروض الإسكان مؤخراً، مما يشير إلى عودة الوصول إلى تمويل شراء وتطوير العقارات. قد يشجع هذا التغيير كلاً من ملكية المنازل والمشاريع الإنشائية الجديدة، مما قد يساهم في تجديد الحضري في بعض المناطق.
بالاستناد إلى أدلة الأرقام
شهد السوق العقاري في لبنان انخفاضاً كبيراً، حيث تراجعت أعداد المعاملات بنسبة 84.96 في المئة في عام 2023 مقارنة بالعام السابق. تم تسجيل 11,639 معاملة شراء وبيع عقارية فقط في العام الماضي، مقابل 77,380 في 2022. ومع ذلك، فإن هذه الأرقام ليست بقدر ما تبدو مدمرة، ويرجع ذلك أساساً إلى أن الإضرابات في القطاع العام أدت إلى إغلاق المديرية العامة للشؤون العقارية والمساحة، مما تسبب في تأخير تسجيل المعاملات العقارية. يبدو أن بعض هذه الأعمال المتأخرة قد تم التقليل منه في السنة الحالية. إلا أن تسجيل 16,390 معاملة عقارية في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 وفقًا لوزارة المالية كان رقماً لا يزال أقل بكثير من 39,921 معاملة لنفس الفترة من عام 2022. بدلاً من الاختناقات البيروقراطية، كان انخفاض اهتمام المشترين في الأشهر الأخيرة مدفوعاً بعوامل خارجية. “كان صيف عام 2024 صعبًا بشكل خاص، مع الخوف وعدم اليقين. أجواء عدم الاستقرار هذه أضعفت كثيراً حماس المستثمرين لشراء العقارات،” يؤكد موسى.
هذا التراجع في قطاع العقارات هو أحد الأعراض الأوسع للتحديات التي تواجه الاقتصاد اللبناني. الأزمة السياسية المستمرة في البلاد، والصراع المتصاعد بين إسرائيل وحزب الله، وتأخر تشكيل الحكومة، والفراغ الرئاسي، والأحكام المؤقتة، والإضرابات في المرافق العامة، قد أثر بشكل كبير على الثقة في سوق العقارات. على وجه الخصوص، تسبب الحرب المستمرة في جنوب لبنان، التي تتوسع الآن إلى بيروت وما بعدها، في خلق بيئة أمنية عدائية بشكل متزايد تثني عن الاستثمارات، خاصة في المشاريع العقارية البارزة.
علاوة على ذلك، على الرغم من أن السوق العقارية قد شهدت فترات نمو منذ أزمة المالية في 2019، إلا أن الصراع الاقتصادي المطول لا يزال يؤثر سلباً على القوة الشرائية، بينما تعود قروض الإسكان تدريجيًا إلى السوق. يقول موسى: “التطوير للبيع غير موجود اليوم لأن المطورين لا يملكون رأس المال للبناء؛ [وأيضًا] المشتري لا يملك ما يكفي من المال للشراء، مما يشير إلى أن التمويل متوقف من جميع الأطراف”. بالإضافة إلى ذلك، “إغلاق الأبواب أمام قروضهم والتمويل يمنع [الناس] من الحصول على الموافقات المسبقة لتطوير استثماراتهم أو شراء شقة.”
التوفر الغير متناسق لخدمات تسجيل العقارات، مع إغلاق أقسام العقارات في جبل لبنان والافتتاح المتقطع لأخرى، يخلق اختناقاً للمشترين والبائعين المحتملين في سوق العقارات. هذه الشكوك تثير المخاوف حول أمان المعاملات العقارية والقدرة على نقل الملكية. “كيف يمكن للناس شراء عقار بثقة إذا لم يستطيعوا حتى تسجيله أو نقل ملكيته؟” يشير موسى.
العمود الفقري المكسور للتنمية الحضرية
لطالما اتسمت التنمية الحضرية في لبنان بافتقارها إلى التخطيط الوطني الشامل. وفقًا لتقرير برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية لعام 2018، كان فقط 14 بالمئة من الأراضي اللبنانية مغطاة بخطط حضرية، مما أدى إلى بناء غير منضبط في بعض المناطق وعدم تطوير في أخرى. وفقًا لاستشاري العقارات نور، “قام جميع المطورين بدون أي استطلاع سوق، بحث السوق، أو تحليل السوق، بالقفز في تنفيذ مشاريع جديدة فقط لأنهم رأوا أن العقارات في ذلك الوقت كانت العمل التجاري المفضل.”
وفقا له، الحالة الضعيفة للمؤسسات المالية اللبنانية هي العقبة الرئيسية الثانية لسوق العقارات. يقول نور: “كانت المؤسسات المالية دائماً جاهزة لتمويل ما يريده المطور من حيث توفير النقد، وكان أيضًا للمشتري في ذلك الوقت فرصة الاقتراض من البنك.” هذا الوصول السهل إلى الائتمان حفز طفرة في تطوير العقارات، مع مساهمة قطاع البناء اللبناني بشكل كبير في الناتج المحلى الإجمالي للبلاد – حيث وصل إلى 13.1 في المئة في عام 2018، وفقًا للبنك الدولي. ومع ذلك، جاء هذا النمو بتكلفة.
“كانت السوق تفاعلية، ولكن غير كافية لأن البنوك في ذلك الوقت لم تكن تنظر حقًا إلى كيفية إنفاق المطورين للأموال. لم يكن هناك امتثال، ولا مراقبة غسل الأموال، ولم يكن أحد يسأل عن ‘اعرف عميلك’،” يدعي نور. خلق نقص الاجتهاد والمراقبة بيئة خطيرة حيث يمكن للمخاطر المالية التراكم دون تحقق.
غياب الرقابة التنظيمية القوية هو مصدر قلق خاص بالنظر إلى حجم الإقراض لقطاع العقارات. اعتبارًا من عام 2019، قبل بداية الأزمة الحالية، شكلت قروض العقارات حوالي 36 في المئة من القروض الكلية في لبنان، كما أفادت جمعية المصارف في لبنان. هذا التركيز العالي للإقراض في قطاع واحد، مع رقابة ضعيفة، جعل النظام المصرفي عرضة للصدمات في السوق العقارية.
الجذور الفاسدة
يقول نسيب غبريل، كبير الاقتصاديين في مجموعة بنك بيبلوس، لمجلة Executive: “حتى قبل الأزمة، كانت هناك مشاكل كبيرة في مناخ الاستثمار وبيئة الأعمال في لبنان،” م echoing نور’s اعتقاده بأن المشاكل كانت تتخمر لفترة طويلة.
كانت خطورة هذه المشاكل قد أبرزت قبل الأزمة المالية في 2019 من قبل تصنيفات البلاد المتدنية لجودة بيئة الأعمال. ويضيف غبريل: “وفقًا لمؤشر بيئة الأعمال الأخير الصادر عن البنك الدولي في 2018، وُجد أن 75 في المئة من دول العالم و65 في المئة من الدول العربية لديها بيئة أعمال أفضل من لبنان.”
تم إعاقه الاقتصاد اللبناني من جراء غياب الإصلاحات الشاملة، وغياب الفعل الذي أضر بثقة المستثمرين والاستقرار الاقتصادي. لقد كان قلة البيانات الاقتصادية الموثوقة لنا جمعا طويلة عقبة أمام التقدم الاقتصادي للبنان. هذه المشكلة المستمرة قد جعلت من الصعب تقييم الوضع الاقتصادي للبلاد بشكل دقيق وأثنت المستثمرين المحتملين من اتخاذ قرارات مدروسة. يقول غبريل إن هناك حاجة للمزيد من البيانات، ويشير إلى أن التحديث الأخير لوكالة فيتش للتصنيفات المالية وتقرير S&P يبين للذي يستمر في وجود صعوبة في توافر البيانات والشفافية، وهي قضايا طويلة الأمد أثرت على مكانة لبنان مع وكالات التصنيف الدولية.”
العودات التجارية والعقبات السكنية
بينما توقفت مشاريع التطوير العقاري الجديدة في وسط مدينة بيروت، تشهد المنطقة انتعاشة تجارية مفاجئة. يقول موسى: “ليس هناك مشاريع عقارية جديدة في وسط المدينة هذا العام،” لكننا نلاحظ حركة تجارية كبيرة وزيادة في الضغط في العقارات التجارية.” الأسعار، كما يشير موسى، تقترب من المستويات التي كانت قبل الأزمة.
الركن الأساسي لهذا الانتعاش التجاري هو إعادة فتح أسواق بيروت، وهو مركز تسوق رئيسي في وسط مدينة بيروت، الذي أعلن في منشور على Instagram يوم 26 يونيوth عن أن أكثر من 100 متجر سيفتح قريبًا، بما في ذلك Nike و Zara و Bershka و Stradivarius و Virgin و Etam و L’Occitane en Provence و Mouftah El Chark وغيرها. يعرف موسى أن مجموعة أزاديا، وهي شركة اقليمية رائدة في تجارة التجزئة تمتلك بعض العلامات التجارية، ستنطلق في أسواق بيروت في نهاية هذا العام،
أسواق بيروت، التي تُدار بواسطة سوليدير، افتتحت لأول مرة في عام 2009 بعد تأخر 10 سنوات وإنفاق 100 مليون دولار. هذا المجمع الضخم، الذي يقع في موقع الأسواق التقليدية الأصلية في بيروت، تعرض لسلسلة من الأحداث المؤسفة على مدى السنوات الماضية، بما في ذلك أزمة 2019 الاقتصادية، جائحة كوفيد، وانفجار المرفأ، الذي ألحق أضرارًا جسيمة بمخازنه وأدى إلى سقوطه في حالة من الفوضى.
خارج فئة التجزئة الفاخرة والقطاع التجاري، تروي سوق العقارات السكنية قصة مختلفة. يقول نور: “ما زال قطاع العقارات في الرعاية المركزة، في غياب التمويل المالي لمشروعات العقارات، الذي هو العصب الرئيسي لتطوير القطاع. بينما الغالبية العظمى من المشاريع التي يتم تنفيذها يتم تمويلها ذاتيًا لتلبية حاجة شخصية.
على الرغم من هذه التحديات، يستمر الطلب على العقارات، خاصة في بيروت الكبرى والمناطق الساحلية. يشير نور: “لتلبية احتياجات النمو السكاني الطبيعي (اللبناني فقط)، يجب أن يكون لدينا زيادة سنوية بنسبة 4 في المئة في الشقق السكنية.” وقد زاد هذا الطلب بسبب نزوح أكثر من 100,000 مواطن من جنوب لبنان بسبب النزاع المستمر بين إسرائيل وحزب الله، مما أدى إلى زيادة أسعار الإيجار في بعض المناطق.
في الفئة السكنية، يسيطر الإيجارات على السوق حيث يعاني العديد من اللبنانيين من صعوبة في تحمل تكاليف شراء العقارات. كما تشهد العقارات التجارية تفضيل التجار لعقود الإيجار بدلاً من ملكية العقارات. يوضح نور: “يفضل التاجر الاستئجار بدلاً من الشراء لأنه يعتبر الإيجار جزءًا من تكاليف التشغيل التي توفر له العوائد من المبيعات.” هذه المرونة تسمح للشركات بالتكيف بسرعة مع تغيرات السوق.
تتنوع اتجاهات الأسعار عبر المناطق، حيث تتراوح أسعار الشقق في مناطق مثل بعبدا وحازمية وضواحي بيروت بين 150,000 دولار و300,000 دولار. ويتوقع المستثمرون الآن تراجعات في الأرباح تصل إلى حوالي 6 في المئة، وهو انخفاض كبير عن مستويات ما قبل الأزمة.
يجد المغتربون والمواطنون الأجانب فرصًا في السوق الحالي. يلاحظ نور، “لدى المغتربين فرصة جيدة لشراء العقارات، خصوصًا أولئك الذين لديهم سيولة نقدية، حيث يمكنهم شراء العقارات بأسعار منخفضة.” في سوق الأراضي، غالبًا ما يكون البائعون مدفوعين بالحاجات المالية الفورية والمشترون يسعون إلى تحويل السيولة النقدية إلى أصول ملموسة.
أرض غير مستقرة
بينما لم تكن صحة سوق العقارات في لبنان تجسد دائماً الاتجاهات الاقتصادية الأكبر في البلاد، فإن المطورين وأصحاب المصلحة الآن يتعرضون للاضطرابات بسبب الحرب. تعرض البلد في عدة نواحٍ، لهزات وتحولات، مع نزوح سكان كبيرة من الجنوب والبقاع وبيروت، ودفعهم إلى جبل لبنان، والمتن، وكسروان، وأماكن أخرى. على المدى القصير، يمكن توقع ركود أو انكماش في السوق، مع التعافي معتمد على تحسينات سياسية وأمنية أوسع.
