الثقة التي يمتلكها العديد من المطورين في سوق العقارات اللبناني ليست بالتأكيد مستوحاة من الأرقام. على الورق، يبدو عامي 2015 و2016 كأسوء عامين منذ 2007، ولكن هذا العام والعام الماضي شهدا إطلاق عدد من المشاريع السكنية الكبيرة – أحدها هو أكبر مشروع في تاريخ البلاد وسيتجاوز بسهولة حاجز المليار دولار.
القياسات المفقودة
الأشهر السبعة الأولى من عام 2016 شهدت نموًا طفيفًا (2.62 في المئة) في عدد معاملات العقارات (التي تشمل بيع الأراضي والمباني بالإضافة إلى الإرث) مقارنةً مع نفس الفترة من عام 2015، وفقًا لبنك بلوم إنفست. ومع ذلك، عند العودة قليلاً إلى الوراء، يبدو الوضع أكثر خطورة. مقارنةً بالأشهر السبعة الأولى من 2014، 2013 و2012، انخفضت المعاملات بنسبة 13، 11 و15 بالمئة على التوالي لشهر يناير-يوليو 2016، وفقًا لتقرير بنك بلوم إنفست. بالإضافة إلى ذلك، انتهى عام 2015 بانخفاض المعاملات بأكثر من 10 بالمئة مقارنة بعام 2014. ومع ذلك فإن هذه الأرقام تقدم لمحة غير واضحة عن الماضي وليست لقطة للواقع الحالي للسوق. تظهر معاملات مبيعات المباني فقط في الإحصاءات بمجرد تسجيل الملكية على اسم المالك الجديد، مما يعني أن جميع أرقام المبيعات المذكورة في بقية هذا المقال لم يتم احتسابها في الأرقام (مما يعني أيضًا أنها مستحيلة التحقق منها بشكل مستقل).
[pullquote]After blazing growth in the price and sale of both land and property … between 2005 and 2010, things have since cooled off[/pullquote]
بعد نمو هائل في أسعار وبيع الأراضي والعقارات (أو العقارات المراد بناؤها) في بيروت وضواحيها بين 2005 و2010، هدأت الأمور منذ ذلك الحين. كان المطورون يتحدثون لسنوات عن الحذر من الاستثمارات الجديدة وتقليص حجم الوحدات لتلبية الرواتب المحلية في محاولة لتعزيز المبيعات. ولم يتغير هذا بشكل كبير، خاصة في البقعة الساخنة السابقة في بيروت ومحيطها المباشر. لا يزال دعم البنك المركزي موضع ترحيب لكل من المطورين مع مخزون قائم للتحرك وأولئك الذين يُدفع بهم لتنفيذ تصاريح البناء تحت ضغط رسوم تمديد كبيرة. لكن ليس الجميع في نفس القارب.
هناك شيء يحدث هنا
حاولت مجلة إكزكتيف بلا جدوى الحصول على تفصيل لإنفاق الإعلانات الخارجية المخصص لمشاريع العقارات السكنية. القيادة من الدامور إلى طرابلس، تشير إلى أن أموال الإعلانات تتدفق. بدون بيانات موثوقة حول العقارات في عدة جبهات، قد يكون من الصعب الوصول إلى استنتاجات، لكن العصر الرقمي يغير العالم بطرق غالبًا ما لا تُلاحظ. على عكس قبل عشر سنوات، الأن أصبح المطورون الآن يفصحون عن نسبة مبيعات مشاريعهم (قد يكون هذا خدعة تسويقية والإحصاءات الرسمية ستكون دائمًا موضع ترحيب) ويقومون بتحميل صور تقدم البناء على مواقعهم الإلكترونية. مجتمعات الفيلات المغلقة أبعد وأبعد عن العاصمة تشهد رواجًا (حاليًا هناك على الأقل ستة مشاريع قيد التطوير)، بعد سنوات من المشاريع التي كانت تميل لأن تكون ضمن 20 كيلومترًا من بيروت وتكون من مبانٍ سكنية – مغلقة أو غير ذلك. هذا لا يعني أن سوق الممتلكات السكنية اللبناني قد تغير جذريًا. في شهر أغسطس، أطلقت شركة HEC Holding مشروع دريمفيل، 174 شقة موزعة بين 19 مبنى في مجتمع مغلق في المتن. ولا يزال المستثمرون الصغار متواجدين في كل مكان. يمكنك العثور على “شقة جديدة تمامًا” في مبنى منخفض الارتفاع (أو في أقصى حد تجمع من ثلاثة مبانٍ) على أي عدد من مواقع الإنترنت التي تسرد العقارات في لبنان.
في العامين الماضيين، تم الإعلان عن ستة مشاريع، كل منها يخطط لأكثر من 100 وحدة وقيمة تقديرية تقارب 500 مليون دولار أو أكثر، بناءً على المقابلات والمواقع الإلكترونية للمشاريع. تحدثت مجلة إكزكتيف مع أربعة منهم ووجدت مجموعة متنوعة. اثنان من المشاريع (ميديار وميرادور، انظر أدناه) ينتميان إلى مالكي جدد في التطوير في لبنان. جميع الذين قابلتهم مجلة إكزكتيف لهذا المقال يصفون رؤية لإنشاء مجتمع حصري يرغب الأشخاص المتشابهين في التفكير في العيش فيه، وكل منهم يبني تلك الرؤية بطريقة مختلفة.
الوبر بالجبن
قام روبرت معوض، صائغ لبناني نقل أعمال عائلته إلى العالمية، ببناء نادي بلد في جبال الشوف مع مسبح بحجم أولمبي ومناظر بانورامية للساحل، بما في ذلك بيروت إلى الشمال الشرقي. إذا كان لديه خطط لاستخدامه تجاريًا، فقد ظلت غير محققة إلى أن باع الأرض التي بُني عليها، وفقًا لفراس عبد الرحمن، مدير المبيعات لمشروع ميديار في منطقة الشوف. لم تنجح محاولات إجراء مقابلة مع أصحاب المشروع – يوسف تاج الدين وعائلته – لكن عبد الرحمن يقول إنه تم شراء الأرض من معوض وملاك آخرين في المنطقة (حقائق أكدها خارج السجل لاعبون آخرون في السوق) في عام 2010. كانت عملية الشراء لا تُنسى لأنها كانت كبيرة جدًا – 2.1 مليون متر مربع من الأرض (أو 2 كيلومتر مربعة). هذا ثلاثة أضعاف مساحة أكبر مشروع سابق في لبنان، بيت مسك، الذي يشبه مشروع ميديار من حيث تنوع الإسكان (فيلات، منازل ذات مستويين وشقق). النادي البلدي الذي نادرًا ما استخدم ولكنه يبدو جديدًا بشكل مفاجئ كان جزءًا من صفقة الأرض، وسيتم دمجه في النهاية في “الجوهرة” لمشروع ميديار – “المدينة القديمة”، وفقًا لكتيب المشروع.
[pullquote]“The market needs cheaper units and cheaper land … this is a market need.”[/pullquote]
يشرح عبد الرحمن أن “المدينة القديمة” ستكون مجموعة تجارية وترفيهية مفتوحة للجمهور (وبالطبع نقطة بيع في محاولة لإقناع السكان المحتملين بالشراء). بينما بدأت البنية التحتية في عام 2013، كان الإطلاق الرسمي للمشروع هذا العام في معرض دريم في يوليو. الخطة الحالية تتصور المشروع يتم تسليمه بالكامل في غضون 10 سنوات، لكن عبد الرحمن أوضح أنه لا يزال من المبكر جدًا الحديث عن سكان المشروع.
يقول: “في الوقت الحالي، نركز على مبيعات الشركات بين الشركات”، موضحًا أن مالكي المشروع حاليًا يستهدفون العملاء بين المطورين المعروفين عبر لبنان لبناء نسبة لم تحدد بعد من المشروع. يشمل مشروع ميديار مباني شقق (سيتم بناؤها بواسطة الشركات المطروحة حاليًا)، منازل ذات مستويين وفيلات خاصة. يبيع ميديار الأراضي في مناطق مباني الشقق والمنازل ذات المستويين مقابل 400 إلى 600 دولار للمتر المربع، وفقًا لعبد الرحمن. أراضي الفيلات ستكون أسعارها من المحتمل أن تكون أعلى. يتوقع عبد الرحمن أن تزداد قيمة الأراضي بنسبة 20 إلى 30 في المئة سنويًا ويتوقع أن يقوم 15 إلى 20 في المئة من المشترين بذلك بشكل مضاربي. ومع ذلك، يلاحظ “نحن نتحكم” في المضاربة ويصر “نريد من المشترين البناء”. أما بالنسبة للمخاوف بشأن الإطلاق الآن، فإنه يعرض: “السوق تحتاج إلى وحدات أرخص وأراضي أرخص [مما تجده في بيروت ومحيطها المباشر]. هذا هو احتياج السوق.” ويقول إن المشروعقد وصل حتى الآن إلى مبيعات أراض بنسبة 12 في المئة.
الشمال المنسي
قبل اثني عشر عامًا، قام أحمد علم الدين باستثمار كبير. اشترى فوق 800,000 متر مربع من الأراضي على كلا جانبي الجبل فوقطرابلس. إنه جاهز أخيرًا للتطوير (بعد أن فشلت فكرة عام 2009 في جذب المشترين). مثل عدد من المشاريع الأصغر أيضًا في الشمال – دريم لاند من طوم كونستراكشن، دي ديه هيلز وهابي لاندس – مشروع ألمالدين، الميرادور، هو مجمع فيلات مغلق. مثل العديد من المطورين الآخرين الذين تحدثت إليهم مجلة إكزكتيف لهذه المقالة والمقالات السابقة، يقول جزء من سوق المستهدفين لديه هم اللبنانيون المغتربون المعتادون على العيش في منازل عائلية منفصلة مع فناء. ومع ذلك، على عكس الكثيرين الآخرين، لديه تركيز دقيق على حملته التسويقية: اللبنانيين في أستراليا. يزعم أن عشرات الآلاف من الأشخاص من بلدة المنية الأصلية، شمال طرابلس، يعيشون تحت الأرض. عند تضمين جميع محافظة لبنان الشمالي، يقول إن العدد يصل إلى مئات الآلاف (يجدر ملاحظة أنه لا توجد بيانات دقيقة عن حجم وموقع الجاليات اللبنانية حول العالم). إنه يستثمر في مساحة في معارض الملكيات في أستراليا ويفكر في فتح مكتب هناك.
[pullquote]He wants to keep forests unspoiled and plans to build a bio-farm that will help feed chalet owners as well serve as an educational attraction for school kids[/pullquote]
تم الانتهاء تقريبًا من أعمال البنية التحتية في المرحلة الأولى، في المنحدر المواجه للشرق للجبل بالقرب من بلدة تربل. وضع علم الدين 41 قطعة أرض للبيع وتم شراء 38 منها في غضون سبعة أشهر، كما يقول. سيملك المشترون الأرض التي يشترونها، ويعمل علم الدين مع مقاول لبناء الفيلات، حيث يوفر أربعة أنواع للاختيار منها (بمساحات تتراوح بين 212 و800 متر مربع مع حديقة مرافقة – والتي تتفاوت أحجامها أيضًا). يبيع بأسعار تتراوح بين 1,200 إلى 1,500 دولار للمتر المربع. الخطط المستقبلية للميرادور طموحة. لا ينوي أبدًا وضع منازل ذات مستويات أو كتل شققية في التطوير، لكنه يأمل في جذب مدرسة، مستشفى صغير، ومنافذ تجارة التجزئة والطعام والشراب ومرافق الترفيه المختلفة، بما في ذلك “سوق قديم” كجذب تراثي. يعلن كتيب أن المشروع سيكون مغناطيس سياحي في المستقبل. مثل ميديار، يريده الميرادور أن يصبح وجهة للناس الذين يعيشون في الشمال. ويقول إن المشروع النهائي سيتكون من 720 إلى 730 فيلا.
البحث عن مكان مميز
بينما المشاريع المذكورة سابقًا مناسبة للسكن على مدار السنة، فإن مشروعين كبيرين أعلنا في عام 2015 ليسا كذلك بالتأكيد. كيه – منتجع يضم أكثر من 700 شقة صيفية تنتشر على مساحة 200,000 متر مربع بالقرب من طبرجا (في أعلى خليج جونيه) – وريد روك – مشروع يهدف إلى 500 شقة صيفية على 500,000 متر مربع من الأرض بالقرب من فقرا – هما ملاذات موسمية للأثرياء. لأنهم ليسوا مساكن رئيسية، لا يمكن للمشترين في هذه المشاريع الاستفادة من القروض المدعومة التي تقدم كجزء من حزمة الحوافز للبنك المركزي. يصف كلود سكر، نائب الرئيس للمبيعات والتسويق مع رايز بربرتيز – شريك في كيه – المشروع بأنه “مقاوم للركود” نظرًا لأنه يستهدف “مجموعة مختارة من الأشخاص”. يتم بيع كيه على مراحل، على الرغم من خطط تسليم الجميع في وقت واحد. لا يزال المالكون ينتظرون الموافقة النهائية لبناء مارينا التي يريدون بناؤها (والتي تتطلب مرسومًا رئاسيًا أو – في غياب رئيس – قرارًا بالإجماع من مجلس الوزراء، كما يشرح سكر). المرحلة الأولى من المبيعات (بإجمالي 312 شقة صيفية) تم بيعها بنسبة 90 في المئة والمرحلة الثانية من المبيعات تم بيعها بنسبة 50 في المئة، يضيف. مثل العديد من التطورات على شاطيء البحر، ستتميز كيه بمعالم جاذبة لأصحاب الشقق الصيفية والسكان والزوار، ولكن لن تسمح بـ “الدخول العام أو المدفوع”، يشرح. الشقق الصيفية تتراوح بين 45 إلى 85 متر مربع وتبدأ أسعارها من 4,800 دولار للمتر المربع. الأراضي مملوكة من قبل شركة رايز وشريكها Saab Marina، اللذان اشترياها بشكل ذاتي في عام 2014.
موجهة نحو المشترين الباحثين عن عقار ثان أو ثالث، ولكن أليكس ديمردجيان – الرئيس التنفيذي لشركة ديمكو بربرتيز – يقول إنه لا يتوقع أن يجني أرباحًا كبيرة منها. يقول إنه سيكون سعيدًا بالتعادل، حتى وهو يطرح شعارات مشاريع محتملة على مجلة إكزكتيف ومدير ديمكو العام، آلان ديبو، الذي حضر المقابلة. اشترى ديمردجيان 500,000 متر مربع من الأرض (معتمدًا على مزيج من التمويل الشخصي والديون بدلاً من ادخال مظاريف خارجية كما يفعل ديمكو في مشاريعها الأخرى)، ولكن سيتم البناء فقط على 20 بالمئة أو نحوها من الأرض (يقول إنه يرفض بانتظام عروض شراء لبعض الأراضي التي لن يبني عليها). يريد الحفاظ على الغابات غير ملوثة ويخطط لبناء مزرعة بيولوجية ستساعد السكان في الشقق الصيفية بالإضافة إلى كونها جاذبًا تعليميًا للأطفال في المدارس. يدعو المخطط الرئيسي إلى مرحلتين مع المرحلة الأولى – الجارية حاليًا – والتي تتضمن 212 شقة صيفية. تتراوح مساحة الشقق الصيفية من 40 إلى 150 متر مربع وتبدأ من 2,800 دولار للمتر المربع مع بيع 70 في المئة من المرحلة الأولى.
