القروض السكنية التي تقدمها البنوك التجارية بدعم من المؤسسة العامة للإسكان (PCH)، والمعروفة باسم قروض الإسكان أو قروض PCH، مصممة وفقًا لصيغة تمويل ذكية تكون مفيدة للمقترضين لكنها ليست سوى معقدة. عندما يتم الموافقة على مقترض لأول مرة منزل مع الجنسية اللبنانية والإقامة للحصول على قرض من PCH، وقام بإيداع 10 بالمائة كدفعة مقدمة لشراء المنزل، يمكنه الوصول إلى 90 بالمائة من مبلغ القرض المعتمد في البنك التجاري المشارك الذي وافق على إصدار القرض. سيقوم هذا البنك بتحويل الـ 10 بالمائة المتبقية من القرض إلى PCH، حيث يتم الاحتفاظ بهذا المبلغ في حساب حامل للفائدة لصالح المقترض.
بموجب اتفاقية القرض الثلاثي الأطراف بين المقترض والبنك وPCH، سيكون المقترض مسؤولًا عن سداد أصل القرض للبنك المصدر، ويجب القيام بذلك خلال النصف الأول من الفترة الإجمالية المتفق عليها للقرض (حتى 30 عامًا). بالتوازي مع ذلك، تتولى PCH مسؤولية دفع الفائدة الشهرية التي يدين بها البنك على مبلغ القرض.
وبذلك يقلل المقترض دينه للبنك إلى الصفر من خلال الأقساط خلال النصف الأول من فترة القرض، يتحمل دينًا جديدًا وأصغر لمؤسسة PCH التي قامت بخدمة عنصر سعر الفائدة على القرض نيابة عنه. يجب على المقترض تسوية هذا الدين زائد 3 بالمائة مع PCH في النصف الثاني من فترة القرض. من حيث الأقساط الشهرية المطلوبة، سيدفع المقترض أقل بكثير في النصف الثاني من فترة القرض مقارنة بالتزاماته في النصف الأول.
تجعل صيغة التمويل الأمر ذو معنى كبير لأن عنصر سعر الفائدة على القرض طويل الأجل يصبح عبء تكلفة أكبر كلما طالت مدة تطبيق الفائدة. من خلال حصوله على دعم PCH في تسوية الفائدة على القرض الأساسي في النصف الأول من فترة التمويل، يُمنح المقترض تكلفة قرض إجمالية أكثر كونها ميسورة التكلفة.
كما يقول المدير العام لـPCH روني لحود، يتقلص المبلغ الإجمالي المستحق من المقترض على القرض الأساسي البالغ 180,000 دولار من أكثر من 300,000 دولار في عقد قرض تقليدي لمدة 30 عامًا إلى أقل من 250,000 دولار في عقد PCH، بنفـس مثل نسبة الفائدة البالغة 4.67 بالمائة. تشمل المزايا المالية الإضافية للمقترضين الإعفاء من الرسوم التي تصل إلى حوالي 7 بالمائة من قيمة الوحدة، وفقًا لما يقوله لحود، الذي يدعي أن المزايا الكاملة لقرض PCH في أعلى نهاية النطاق المتاح يمكن أن تُحلي الانتقال إلى منزل جديد بتوفير تكلفة مالية تصل إلى حدود 70,000 دولار أو 80,000 دولار مقارنة بقرض بنك تقليدي.
ومع ذلك، فإن قرض PCH لن يلبي كل حاجة ويأتي مع مجموعة من المتطلبات الأهلية. تم رفع سقف مبلغ القرض مرتين منذ تقديم صيغة PCH في عام 1999 ولكن السقف الحالي البالغ 180,000 دولار لكل قرض ما زال يقيد الائتمان المدفوع إلى حد أقصى قدره 162,000 دولار وفقًا لقاعدة التسديد بنسبة 90 بالمائة. هذه القاعدة تقلل من أقساط السداد التي يتحتم على المقترضين دفعها في النصف الثاني من فترة القرض، ولكن السقف التمويلي بشكل عام لا يمنح العائلات الشابة مجالًا للازدهار بشكل كبير.
[pullquote]Financing an apartment in Beirut via a PCH loan would usually be out of the question[/pullquote]
يسمح نطاق قروض PCH للمقترضين بتمويل تحسين أو تجديد المنزل، وكذلك استخدام الأموال لإكمال الشقق التي على الأقل نصف جاهزة أو توسيع منزل قائم. ومع ذلك، عندما يتعلق الأمر بالطموح الطبيعي للمشتري الأول لشراء شقة جديدة تم الانتهاء منها، لن تكون الخيارات واسعة حتى على مسافة جيدة من محاور الاقتصاد في بيروت، بالنظر إلى الأسعار المطلوبة للوحدات السكنية الجديدة حتى في المناطق التي تكون إلى حد ما ميسورة التكلفة حيث قد يرغب الزوجان في العيش والتنقل منها. تمويل شقة في بيروت عبر قرض PCH بموجب أسعار العقارات لكل متر مربع الحالي في العاصمة سيكون في العادة خارج الصورة، كما يعترف لحود.
لا يصبح قرض PCH أكثر سهولة استنادًا إلى مؤهلات المقترض التي تشمل الحد الأدنى للعمر (فوق 21 عامًا)، مدة العمل (سنتان) والحد الأقصى للعمر (65 عند الانتهاء من سداد القرض)، بالإضافة إلى سقف الدخل الشهري للعائلة بمقدار 10 أمثال الحد الأدنى للأجور الشهري البالغ 450 دولارًا بالإضافة إلى قيود لحجم المسكن الممول (200 متر مربع).
عدم نسيان الجنسية اللبنانية والقدرة المثبتة اللازمة لخدمة دفعات القرض من دخل العائلة. يوضح حاسبة قرض الإسكان لأحد البنوك هذا القيد العملي المهم من خلال وضع حد اقتراض يبلغ 80,000 دولار لمدة 20 عامًا ودفعات شهرية تمثل ثلث دخل المتقدم للقرض عندما يضع المتقدم دخل عائلي شهري قدره 2,000 دولار.
على الرغم من متطلبات PCH الاجتماعية والاقتصادية المعقولة من منظور تنظيم خيار التمويل السكني هذا للفئة المستهدفة الأساسية المفترضة من الأزواج ذوي الدخل المتوسط والآباء الشباب العاملين، فإنه من الصعب تصور مجموعة الشروط والخصوصيات الخاصة بالنظام كبيروقراطية غير متعقدة. يجب كذلك الاعتراف بأن معايير القرض تمنع الوصول للشباب ذوي الدخل المتواضع الذين قد يكونون الأكثر حاجة لسكن كريم وميسور في مجتمع سليم.
وضعًا للمفاهيم التقييدية جانباً، يبدو الأمر أكثر إثارة للدهشة أن النظام المعقد قد خدم حوالي 67,000 أسرة في احتياجاتها للتمويل السكني إلى الآن، على الرغم من التحديات التنظيمية لـPCH و العوائق المختلفة الأخرى التي يواجهها الشباب المشترون للمنازل في الاقتصاد اللبناني المعروف بعدم اليقين.
