بينما يُفترض على نطاق واسع أن قطاع العقارات في لبنان مليء بالتعاملات غير الأخلاقية، فإن القليل من الأمثلة التفصيلية عن مخالفات فعلية تُرى. في حالة إيدن باي، وهو منتجع يقع على رملة البيضاء – آخر شاطئ عام في بيروت – تراكمت الأدلة على الانتهاكات والاحتيال طوال عام 2017.
توّجت الإفصاحات في صورة تقرير أعده رئيس نقابة المهندسين والمعماريين في بيروت (OEA)، جاد تابت، في منتصف عام 2017. يُزعم التقرير بوجود ثماني انتهاكات تتعلق بإيدن باي استناداً إلى وثائق البناء الصادرة عن بلدية بيروت. تتراوح ادعاءات التقرير بين التعدي على الأملاك العامة إلى تزوير مواد طلب التصريح. بشكل عام، يصور تقرير تابت مشروع تطوير تم فيه تجاهل العقبات القانونية أو التغاضي عنها بالكامل لتسليم فندق على واجهة بحرية مربحة. الضغط العام من التغطية الإعلامية، وحركة المجتمع المدني الموحدة، وحتى الدعاوى القضائية التي بدأتها المنظمات غير الحكومية ووزارة البيئة لم تمنع اكتمال الفندق.
مع اكتمال الواجهة في الأشهر الأخيرة والتخطيط لافتتاح المنتجع في أبريل، يرى معارضو إيدن باي الآن عدم فعالية هذه الجهود كدليل على فشل القطاع العام في إدارة سوق العقارات بشكل ملائم.
الجنون الثماني
وفقاً لتقرير تابت، تعود الانتهاكات المتعلقة بالفندق إلى ما قبل تصوره فعليًا.
في البداية، خططت شركة العقارات العملاقة التي تملك إيدن باي، اشور للتطوير، لإقامة منتجع أكبر في نفس الموقع. لإدارة المشروع، أنشأت اشور شركة تدعى بوابة مارينا بيروت، التي باشرت بشراء قطعتين من الأراضي في المنطقة. في عام 2011، وقعت بوابة مارينا بيروت عقداً لشراء قطعتين – مرقمتين 3689 و3687 من قبل مديرية تسجيل الأراضي والمساحة (LRC) – من شركة تدعى عقارات وتطوير السياحة إيدن روك.
لكن، وفقًا للتقرير، كانت القطعة 3689 ناتجًا عن دمج غير قانوني جمع أربع قطع أصغر في وقت سابق من نفس العام. كانت اثنتان من هذه القطع المكونة مصنفة على أنها غير قابلة للبناء وبالتالي لم يكن يمكن دمجها مع الأخرى المناسبة للتطوير.
ومع ذلك، في رسالة مؤرخة بتاريخ 6 يونيو 2012 ورآها تنفيذ، طلب محافظ بيروت الشبيب من LRC إزالة تصنيفات حالة عدم القابلية للبناء من الممتلكات. استجابت LRC، ودمجت القطع في قطعة 3689 دون موافقة المطلوبة من القضاء.
تقول لما كرمة، وهي محامية تعمل لدى الأجندة القانونية غير الربحية التي تراقب السياسات العامة، إن توحيد القطع هو أحد عدة انتهاكات يجب أن تمنع بناء إيدن باي من المضي قدمًا.
خلق مساحة
على الرغم من الأصول غير القانونية الظاهرة للقطعة 3689، إلا أنه تم بيعها في عام 2011 مع القطعة 3687 لاستخدامها في منتجع اشور، الذي سُمّى أيضاً إيدن روك. تقول سينتيا بوعون، وهي مهندسة معمارية ساهمت في حملات حماية الساحل لجمعية الحفاظ على التراث نهضة، إن اشور جمعت بعد ذلك القطعتان 3687 و3689 في نقلة جمعتها ولكن لم تدمجها رسميًا في سجلات LRC. تقول إن هذا العمل تم من أجل تلبية الحد الأدنى البالغ 20,000 متر مربع من الأرض القابلة للتطوير المطلوب لبناء منتجع إيدن روك في المنطقة.
لأسباب لم يتم الكشف عنها علنًا، تخلت اشور لاحقاً عن خططها لإيدن روك، حيث لم يكتمل إلا التقييم البيئي اللازم (EIA) للمشروع، وفقًا للتقرير. قامت المطورة بدمج شركة جديدة، إيدن باي سال، للإشراف على إنشاء منتجع أصغر. تقول كرمة إن القطعتان 3689 و3687 تم فصلهما من قبل LRC وتم تحويل القطعة الأولى إلى مشروع إيدن باي الجديد؛ ومع ذلك، توضح أن بلدية بيروت لم تكن على علم بهذا التغيير، لذا عندما تم نقل القطعة 3689 إلى إيدن باي، كان المشروع مؤهلاً لبناء أكبر مما كان يمكن أن يكون مسموحًا إذا كانت القرار يعتمد على حجم القطعة 3689 فقط.
قرار غير عادي من المديرية العامة للتنظيم المدني (DGUP) سهّل أيضًا إنشاء منتجع كان سيكون كبيرًا جدًا بالمعايير العادية. توضح منى فواز، أستاذة التخطيط الحضري في الجامعة الأمريكية في بيروت التي ساعدت في البحث في تقرير تابت، أن مشاريع التطوير القريبة من الشاطئ تتراجع عن البحر على الأقل بمسافة 20 مترًا في معظم الأماكن على طول الساحل اللبناني. لكن في عام 1964، تقول فواز أن لوائح التقسيم في بيروت تغيرت، ولم تعد الانتكاسة من المجال البحري العام محددة. منذ التغيير، مع ذلك، تطبق DGUP بشكل عام المعيار القديم البالغ 20 مترًا.
تقول فواز إنه في حالة إيدن باي، توقفت DGUP في عام 2015 فجأة عن تطبيق هذا المعيار واعتمدت بدلاً من ذلك على قانون البناء، الذي ينص على أن الانتكاسة لمعظم الممتلكات العامة هي مترين فقط.
حتى مع مع الانتكاسة المتضائلة، يزعم تقرير تابت أن اشور استمرت في زيادة حجم بنائها بما يتجاوز ما تسمح به لوائح تقسيم المناطق المحلية. يشير التقرير إلى اختلاف كبير بين الارتفاع الأرضي الذي تدعيه إيدن باي والارتفاع من المصادر الحكومية. تعتقد منى الحلاق، مهندسة معمارية وناشطة، أن الشركة حاولت تصوير المستويات التي يتم تسويقها الآن كشيلاهات فاخرة على الشاطئ كتلك التي تحتوي على مواقف للسيارات تحت الأرض، وهو ما يستثنى قانونًا من قائمة المساحة القابلة للبناء للمشروع.
يكتب تابت أن الخريطة الطبوغرافية التي قُدمت للحصول على تصريح بناء المنتجع تحدد ارتفاع الأرض عند 7.7 أمتار فوق مستوى سطح البحر. ومع ذلك، تضع الصور الجغرافية من مديرية الشؤون الجغرافية في الجيش اللبناني ارتفاعاً قدره 1.4 متر.
يعترف التقرير بأن تطوير إيدن باي كان يهدف في الأصل إلى أن يتم بناؤه في تلة، مما يعني أن جانب واحد من هذه الطوابق كان سيكون جزئيًا تحت الأرض. ومع ذلك، تقول الحلاق إنه تم تطهير الأرض منذ ذلك الحين، مما أدى إلى كشف الطابقين السفليين المخصصين لوقوف السيارات، مما دفع تابت إلى استنتاج في تقريره أن إيدن باي كان يخطط للتغييرات من البداية.
يحسب تابت أن إضافة هذين المستويين والدمج غير القانوني الظاهر للعقارات في رملة البيضاء قد ضاعف مساحة المشروع المبنية من 5,251 إلى 10,439 متر مربع. وهذا يعني أن إيدن باي تجاوز حجم البناء الأقصى بما يعادل نحو ضعف ما كان مسموحًا للقطعة 3689.
ولكن حتى بدون الانتهاكات المذكورة أعلاه، يجادل تابت بأن الموقع لم يكن يجب أبدًا أن يتم تطهيره للتطوير في المقام الأول، حيث إن الخطة الحضرية الوطنية للبلاد، التي صدرت في عام 2009، تعلن بوضوح أن رملة البيضاء يجب حمايتها من أعمال البناء العقارية.
إلى المحاكم
على الرغم من هذه القضايا، تم إصدار ترخيص بناء من بلدية بيروت لمنتجع إيدن باي في سبتمبر 2016. ومع ذلك، يوضح تقرير تابت أن إيدن باي فشل في تكليف تقييم أثر بيئي جديد لمصاحبة الترخيص.في مقابلة عام 2015 مع تنفيذ، ادعى محامي اشور، بهيج مجاهد، أن تقييم الأثر البيئي من إيدن روك سيغطي بناء مشروع إيدن باي. ومع ذلك، رالف حداد، محامٍ في شركة بو شعايا للمحاماة ومتخصص في التقاضي العقاري، وغير متصل بالمشروع أو الدعاوى ذات الصلة، يناقض هذا الرأي. باستعراضه لتقرير تابت، يقول إنه كان يجب أن يكون هناك تقييم أثر بيئي جديد مطلوب، وأنه على أي حال كان تاريخ انتهاء صلاحية التقييم القديم قبل بدء البناء. لهذا السبب، قدمت وزارة البيئة دعوى قضائية ضد إيدن باي في 5 مايو، بناءً جزئيًا على المعلومات المقدمة من نهضة.
في 28 نوفمبر 2016، رفعت جمعية الخط الأخضر، وهي منظمة بيئية للمناصرة، دعوى أخرى تعترض على تصريح البناء الذي كانت تملكه إيدن باي سال، الذي اشتبهت المجموعة في أنه يعتدي على الممتلكات العامة. جمعت الخط الأخضر، الممثلة بالأجندة القانونية، أيضًا بلدية بيروت والحكومة اللبنانية بسبب المشروع.
في 8 فبراير 2017، أصدر المجلس الدستوري أمرًا بوقف البناء على المنتجع استجابة لدعوى جمعية الخط الأخضر، حتى يتم تحديد شرعية التطوير. وفقًا لكرمة، استمرت إيدن باي في البناء على الرغم من ذلك، حتى عندما أصدر المجلس أمر وقف ثان في 6 مارس 2017.
تقول إنها تشير إلى أن إيدن باي استشهد بالعديد من الثغرات لتجنب الامتثال لقرار المجلس. على سبيل المثال، تقول كرمة إن اشور جادلت بأن تصريح البناء الذي كانت الخط الأخضر تطعن فيه لم يعد يؤثر عليه حيث إن الشركة قدمت طلبًا للحصول على تصريح تعديل أجرى تعديلًا على الأصل. على الرغم من أن التعديلات لا تعتبر تقنيًا تصاريح بناء منفصلة، أصدر المجلس أمرًا آخر لوقف بناء في 6 مارس 2017.
هذا أيضًا لم يكن له تأثير كبير، تقول كرمة.ثم طلبت الأجندة القانونية من جاد معلوف، قاضي الأمور المستعجلة، أن يلزم شركة البناء بوقف الأنشطة تحت تهديد غرامة قدرها 100,000 دولار عن كل يوم يواصل فيه العمل. بحلول 18 مارس، كان الأمر ساريًا، وتقول كرمة إن أشور توقفت عن البناء قريبًا بعد ذلك.
وفي الوقت نفسه، طلب المجلس من بلدية بيروت تسليم تصريح البناء الخاص بإيدن باي ومواد التطبيق ذات الصلة. ساهمت المعلومات المستخلصة من هذا الإفصاح بشكل كبير في الكشف عن الانتهاكات المزعومة في تقرير تابت، الذي تم تجميعه بناءً على طلب الرئيس ميشال عون ووزير الدولة لمكافحة الفساد نقولا تويني.
Meanwhile, the council required the Municipality of Beirut to hand over Eden Bay’s building permit and related application material. The information garnered from this disclosure largely contributed to exposing the violations alleged in Tabet’s report, which he compiled at the request of President Michel Aoun and Minister of State for Combating Corruption Nicolas Tueni.
ضد التيار
لكن بعد أقل من شهر، في 11 أبريل، عكس المجلس الدستوري قراره السابق وسمح للبناء بالمضي قدماً. تقول كرمة إن المجلس الدستوري لم يوضح قراره.
لا تزال دعوى جمعية الخط الأخضر تنتظر الحكم النهائي من المجلس الدستوري. تشرح كرمة أن الأجندة القانونية قد قدمت تقرير تابت للمحكمة، لكن أحد أعضاء المجلس قرر تعيين خبراء خاصين به للتحقيق في الفندق. وتقول إن المعينين حتى الآن لم يتمكنوا من إجراء زيارات ميدانية لأن محامي أشور يدعي أن الشركة لم تكن مُخطِرة بينما تقول الدولة إن
تم أيضًا تقييد التقارير الإعلامية حول إيدن باي بناءً على أوامر من قاضي الأمور المستعجلة الذي منع محطتي تلفزيون من تشويه سمعة الشركة.
كانت جميع أطراف جدل إيدن باي مترددة في تقديم مقابلات لهذا المقال. وافق محامي اشور فقط على التحدث بشرط ألا يتم تسجيله. كانت البلدية غير مستجيبة وكان مسؤول في DGUP غير متاح. من جانبه، أخبر تابت تنفيذ أنه ليس لديه تعليق آخر في الوقت الحالي.
من يمسك الزمام؟
سألت تنفيذ مجاهد للرد على التهم المعروضة في التقرير. وقال إن السلطات الوحيدة التي يمكنها تقييم ما إذا كانت تصرفات الشركة مشروعة هي بلدية بيروت – التي وافقت على التصاريح اللازمة – والسلطة القضائية، التي سمحت في النهاية بمواصلة البناء. رفض مجاهد اتهامات الانتهاكات على أنها “خيالية”، قائلاً إنه من المستحيل أن تكون جميع الوكالات اللبنانية المعنية متحالفة في “مؤامرة” مع إيدن باي.
وفي الوقت نفسه، يقترب إيدن باي من الافتتاح. وضع أحد موظفي اشور خلال طلب إجراء مقابلة موعد الافتتاح في وقت مبكر من أبريل. في وقت كتابة هذا التقرير، لم تعلن اشور ما إذا تم إصدار تصريح الإقامة، الذي يشهد على اكتمال المبنى ويمكّن من شغله. تقول بوعون إن إصدار التصريح، إذا تم منحه، قد يمثل كلًا من نهائية الفندق وانتهاكًا تنظيميًا آخر. “عندما [تقدم طلبًا] للحصول على ترخيص الإقامة، [يجب على البلدية] التحقق من أن ما حققته يتماشى مع ما حصلت على ه لم يتم اختيار محامٍ لحضور هذه الزيارات. تصريح له. لم يلتزموا بتصريحهم الخاص، لذلك بالطبع تصريح الإقامة ليس قانونيًا,” تقول.
يقول حداد، المحامي غير المتصل بالموضوع، إن الانتهاكات الموصوفة في تقرير تابت واضحة، وأنها شائعة في جميع أنحاء السوق. مع اقتراب اكتمال بناء أول مشروع عقاري كبير على آخر شاطئ عام في بيروت، تبقى السؤال ليس فقط عن عدد المشاريع التي تشبه إيدن باي الموجودة، ولكن عن عدد ما سيكون هناك.
