جميع الأرقام التي كشفت عنها دائرة البحوث في RAMCO تؤكد تراجع سوق العقارات في بيروت. تحليل دقيق لهذه الأرقام يقدم بعض الاستنتاجات الإيجابية – وأخرى أكثر إثارة للقلق.
الانخفاضات الفعلية أعلى من المسجلة
يكشف مؤشر أسعار RAMCO، الذي نُشر للسنة الثالثة على التوالي في وقت سابق من عام 2016، عن سنتين من الانخفاض المتتابع في أسعار البيع المطلوبة للمشاريع السكنية قيد الإنشاء في وقت الدراسة.
لم تنخفض الأسعار لسنواتين متتاليتين فحسب، بل إنها تنخفض بمعدل أعلى على أساس سنوي. بينما انخفضت الأسعار بنسبة 0.7 بالمئة فقط في عام 2014 (مقارنة بعام 2013)، كان الانخفاض المسجل في الأسعار الرسمية المطلوبة في عام 2015 مقارنة بعام 2014 بنسبة 1.2 بالمئة.
قد يجادل البعض بأن نسبة 1.2 بالمئة ضئيلة. لا يشكل هذا بأي حال من الأحوال دليلاً على انهيار السوق، كما كان يتنبأ غالبًا. لا تعكس هذه الانخفاضات في الأسعار سوقًا في أزمة أو انفجار فقاعة عقارية – وهو مصطلح يُستخدم غالبًا لوصف الارتفاعات المحمومة في الأسعار والنشاط في السنوات التي سبقت الركود الحالي في السوق.
ومع ذلك يجب أخذ هذه الأرقام بحذر شديد. قد تكون الأسعار الرسمية قد بقيت مستقرة نسبيًا. لا يزال من الثابت أن هذه هي المرة الثانية فقط في تاريخ البلاد بعد الحرب الأهلية التي تسجل فيها الأسعار انخفاضًا. عادة، تكون الأسعار مستقرة. حقيقة أنها انخفضت لسنواتين متتاليتين تشير إلى توتر حقيقي في السوق.
تخفي هذه الأرقام أيضًا حقيقة أعمق وأكثر إثارة للقلق. الانخفاضات المذكورة أعلاه في الأسعار هي في الأسعار الرسمية المطلوب من قبل المطورين. لا تأخذ في الاعتبار الخصومات التي يقدمها المطورون بالفعل للمشترين عندما تصل المفاوضات إلى مرحلة متقدمة. قسم المبيعات & التأجير في RAMCO يشارك في عمليات البيع يومياً. الحقيقة هي أن المطورين يقدمون خصومات على أسعارهم الرسمية – أحيانًا بحرارة أكثر من اللازم. تتراوح الخصومات بين خمسة في المئة وعشرة في المئة. في بعض الحالات القصوى، يمكن أن تصل إلى 20 في المئة. في الواقع إذن، انخفضت الأسعار بنسبة تتراوح بين عشرة في المئة و20 في المئة.
مخزون كبير
الانخفاض في الأسعار هو نتيجة مباشرة واضحة للوضع الاقتصادي السيئ في البلاد والمنطقة بشكل عام. ويمكن تفسيره أيضًا بحجم المخزون الفارغ المتزايد في السوق. كان هناك حوالي 385 مشروعًا سكنيًا قيد الإنشاء في بلدية بيروت في عام 2016، مما يمثل مخزونًا يزيد قليلاً عن 2 مليون متر مربع (م2) من مساحة البناء أو حوالي 10,340 وحدة سكنية. هذا مخزون كبير، 98 في المئة منه معروض في السوق للبيع. حوالي 40 بالمئة منه متاح للبيع اعتبارًا من نهاية عام 2016. هناك مخزون إضافي، غير مهمش في السوق (لا نملك للأسف بيانات موثوقة بشأنه): وحدات غير مباعة في المشاريع التي اكتملت قبل عام 2016 ووحدات جديدة تم وضعها في السوق الثانوية.
المخزون الكامل للوحدات السكنية المعروضة للبيع هو بالتالي أكبر بكثير من الوحدات المحتسبة في الدراسة التي تغطي المشاريع السكنية قيد الإنشاء حاليًا. يشمل المخزون المعروض للبيع وحدات لا تزال قيد الإنشاء، وحدات غير مباعة في المشاريع التي اكتملت مؤخرًا، ووحدات إعادة البيع المعروضة في السوق الثانوية.
تداعيات كامنة
تم إطلاق عدد قليل جدًا من المشاريع الجديدة، لكن الأرقام لا توضح ذلك بعد. كان متوسط الفترة لإتمام المشاريع بحجم متوسط في بلدية بيروت في السنوات السابقة بين ثلاث وأربع سنوات لإكمالها. ومع ذلك، اعتبارًا من عام 2011، بدأت بعض المشاريع بالبقاء قيد “الإنشاء” لمدة ست أو سبع سنوات – وأحيانًا أطول. تغطي بيانات السوق المشاريع “الجارية” وتتضمن جميع هذه المشاريع، حتى تلك التي كان ينبغي أن تكتمل منذ عدة سنوات، لكنها لا تزال “قيد الإنشاء.”
كان هناك 385 مشروعًا قيد الإنشاء في عام 2016، نفس العدد في عام 2015. الغالبية العظمى كانت “قيد الإنشاء” منذ سنوات، وعندما يتم الانتهاء من هذه المشاريع، سيبدأ عدد المشاريع “الجارية” في السوق بالانخفاض ليكشف عن العدد المحدود للمشاريع الجديدة الحقيقية التي تبدأ كل عام، مما يعكس الركود الحقيقي في السوق.
بعض الإيجابيات
يُخفي السوق بعض الجيوب الناجحة المرتفعة الأداء. على الرغم من أن الاتجاه العام واضح نحو الانحدار، فإنه ليس في جميع أرجاء السوق. تؤدي بعض المشاريع أداءً جيدًا للغاية على الرغم من الكآبة العامة. المشاريع التي تلبي الميزانيات المتاحة في الأحياء ذات الطلب المرتفع، والتي تقدم تصاميم مبتكرة وعملية وتصميمات تخطيط طوابق بأسعار سوق عادلة تُباع خارج المخطط.
المطورون المحترفون الذين يتمتعون بإحساس جيد بالسوق تكيفوا جيدًا مع السوق. تكشف الأرقام بوضوح أن أحجام الشقق قد تقلصت نتيجة لتقلص الميزانيات. بقي عدد المشاريع مستقرًا نسبيًا بين عامي 2015 و2016. ومع ذلك، كانت المساحة المبنية الإجمالية المعروضة في عام 2016 أقل بنسبة 7.4 بالمئة عن عام 2015. في نفس الوقت، زاد عدد الشقق بنسبة 2.3 بالمئة بين عامي 2015 و2016. انخفض المتوسط لحجم الشقق بنسبة تسعة في المئة بين عامي 2015 و2016، من 238 (م2) في عام 2015 إلى 215 م2 في عام 2016. في عام 2010، عرضت 3.4 بالمئة من المشاريع السكنية قيد الإنشاء في بيروت (12 مشروعًا من إجمالي 350 مشروعًا تم تسجيلها في ذلك العام) شققًا أصغر من 100 م2. في عام 2015، ارتفعت هذه النسبة إلى 7.8 بالمئة (30 مشروعًا من إجمالي 384 مبنى قيد الإنشاء في عام 2015).
ملاحظة مشجعة أخرى هي الاهتمام المستمر الذي يظهره المطورون المحترفون عند البحث عن فرص جديدة. لم يتراجع الاهتمام بشراء الأراضي أبدًا، على الرغم من أن أسعار الأراضي الخام ظلت مستقرة نسبيًا. لا يزال ملاك الأراضي يترددون في خفض أسعارهم. يسير المطورون بحذر أكبر في الاستثمار في أراض جديدة، حيث لا يغفر السوق الحالي الأخطاء. في سوق حساس للأسعار بشكل خاص، يكون أي خطأ صغير قاتلًا. لذا فإن المطورين حذرون جدًا في شراء الأرض بسعر يجعل المشروع المحتمل مجديًا ماليًا. الأراضي المبالغ فيها في السعر تنتج شققًا باهظة لا تجد مشترين في سوق اليوم.
اليوم، فقط الأراضي المطروحة بأسعار مالية مجدية، والتي تعكس تكلفة مجدية ماليًا للأرض في المشروع الإجمالي، هي ما يكون موضع اهتمام المطورين المحتملين. عادة ما كانت تكلفة الأرض تمثل حوالي 30 بالمئة من التكلفة الإجمالية للمشروع (إلى جانب 30 بالمئة من تكاليف البناء والبقية كهامش ربح). اليوم، تمثل تكلفة الأرض حوالي 40 إلى 50 بالمئة من التكلفة الكلية للمشروع، بينما تقلصت هوامش ربح المطورين لحوالي عشرة بالمئة في بعض الحالات.
يلعب سعر الأرض المرتفع دورًا كبيرًا في انخفاض عدد المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها في السنوات الأخيرة. هناك حاجة إلى تعديل لجعل تكاليف استبدال الأراضي ممكنة.
تغييرات أسعار غير متساوية
تفسر أسعار الأراضي أيضًا سبب بقاء أسعار المخزون السكني مستقرة بشكل عام أو حتى ارتفاعها في بعض المناطق. الأحياء التي كانت أسعار الأراضي فيها لا تزال منخفضة، إما بسبب انخفاض الطلب من قبل المشترين أو لأن لديها مخزن كبير من الأراضي الخام يبقي الأسعار منخفضة، شهدت بقاء الأسعار السكنية مستقرة أو حتى زيادة طفيفة.
تقدم الأحياء مثل ساجسة، الجيتاوي، الكوباي، رأس النبى أو السوديكو قيمة ممتازة مقابل المال. فهي أحياء متوسطة الدخل تقليديًا يتم تحسينها بشكل طفيف مع دخول مشاريع عقارية جديدة. تقدم بالمجمل مشاريع بالجمعيات الصحيحة: شقق عائلية صغيرة، بناء ذو جودة جيدة، تصاميم تخطيط وظيفي وأساسيات من وسائل الراحة – جميعها بالقيمة السوقية المناسبة.
تحتوي بعض الأحياء على إمدادات وفيرة من الأراضي للتطوير، مثل السوديكو أو كورنيش النهر. شهدت هذه الأحياء دخول مشروعات ضخمة جديدة حديثة ومبتكرة وتلبي ازدواجية السوق المتوسطة.
تحافظ مناطق أخرى على قيمتها لأنها في طلب مستمر عالي. أحياء مثل عين التينة، كوريهتم، عين المريسة أو المنارة لديها تدفق مستمر من المشترين. إنها أحياء مستقرة تجذب المشترين إما لجودة الحياة التي تقدمها، أو جودة المناظر أو التوفير المحيط للخدمات، وخاصة المدارس.
سوق المشتري لم يعد
كان عام 2016 الوقت المثالي للشراء. مع وجود خصومات متوسطة تقارب عشرة بالمئة، كان الشراء بصفقة جيد بالفعل. يبلغ اليوم سعر الشقة الجديدة المتوسطة في بلدية بيروت مليون دولار أمريكي. وبالتالي كان من الممكن التفاوض على خردة بقيمة 100,000 دولار خلال عام 2016.
ما إذا كان هذا يبقى صحيحًا في عام 2017 مشكوك فيه. على الرغم من أنه لا يزال من المبكر اكتشاف تحول حقيقي في السوق، فإن الانفراج الأخير في الجمود السياسي الذي دام عامين قد ضخ بالفعل نوع من التفاؤل في السوق. على الرغم من أن الانتخابات الرئاسية لم تسفر بعد عن تغيير ملموس، فإن الناس يتوقعون تحسن في الساحة السياسية المحلية. قد يستغرق الأمر بضعة أشهر أخرى قبل أن يشعر بالتغيير فعليًا في السوق، ولكن الوضع العاطفي يتحول بالفعل. وهذا غالبًا ما يكون كافيًا لتشجيع مالكي الأراضي والمطورين على التمسك بأسعارهم المطلوبة. قد لا تكون الخصومات سهلة التفاوض في الأشهر القليلة القادمة كما كانت قبل بضعة أسابيع.
