في كل عام، تصدر سلسلة جديدة من الكتب على الطاولات المصنوعة من القهوة تغذي حنين لبنان مع صور قديمة ومناظر للمدينة تحتفل بالماضي المعماري الغني للبلاد. اليوم، يبقى لبنان القديم من خلال عدد متناقص من المباني التراثية، التي باتت بالكاد يمكن التعرف عليها مقارنة بصور المدينة في العقود الماضية. وبعدما نجت من الحرب، تُركت الهياكل المتبقية لتتعفن وتنتهي، مما يتيح المجال للتطورات الحديثة الأكبر وسط ندرة متزايدة في الأراضي الصالحة للبناء.
مؤخرًا، بدأ مشروع قانون طال انتظاره لحماية المباني التراثية — الذي كان متروكًا دون لمس لأكثر من عام على عتبة الحكومة — في اكتساب زخم. في حالة إصداره، سيحفز القانون الجديد مالكي المباني التراثية للحفاظ على ممتلكاتهم. يستهدف القانون المباني الأقدم التي تم تسجيلها في قائمة التراث من وزارة الثقافة، وهي القائمة التي تحمي من الناحية النظرية الهياكل ذات القيمة التراثية عن طريق تقييد إصدار تصاريح الهدم، وبالتالي حظر تدميرها. ما لا يتناوله القانون الحالي، وما يأمل فيه المشروع الجديد المساعدة عليه، هو الحفاظ على هذه المباني وترميمها.
منذ إنشاء قائمة التراث عام 1996، جذبت قيودها غضب عدد من المجموعات المهتمة، ولا سيما ملاك المباني التاريخية أنفسهم. يشتكي أصحاب العقارات من أن الوزارة حرمتم من القيمة الكاملة لأرضهم، حيث تعتمد أسعار السوق على القدرة على البناء. العقارات المبنية غير مثيرة للاهتمام للمطورين بدون القدرة على هدمها ووضع أسس جديدة وأكثر ربحية..
لكن الفرق بين القيمة الفعلية للممتلكات وقيمتها المحتملة، المعروف بفجوة الإيجار، ارتفع منذ انتهاء الحرب الأهلية. باحثين عن تصفية ممتلكاتهم لتحقيق أرباح كبيرة، وجد مالكو المباني التراثية حلاً آخر: بينما يُحظر هدم المباني، تركهم للسقوط بسبب الأسباب الطبيعية ليس كذلك.
يقول وزير الثقافة غطاس خوري: “الحقيقة هي أن هذه المباني كانت تُدمر، إما بإذن أو بدونه. لأنه إذا كان لديك بيت قديم على قطعة أرض في بيروت، وتريد بناء برج، فإنك تهمل ذلك البيت، ومن خلال الإهمال سيسقط. وهذا ما كان يحدث طوال العام، إما بمحاولات غير قانونية لهدمها [أو بالإهمال]، لذلك قمنا بصنع قانون سيشجع أصحاب هذه البيوت على الحفاظ عليها.”
شيء في الهواء
القانون الجديد سيحفز مالكي المباني التراثية للحفاظ على ممتلكاتهم المتقدمة في العمر من خلال السماح لهم ببيع المساحة غير المبنية من ملتهم كما لو كانت منطقة قابلة للبناء. كمية المساحة التي يمكن بيعها، إلى جانب سعرها في السوق، تتحدد أساسًا من إمكانيات البناء المتوقعة للعقار، والتي تتحدد جزئيًا من خلال كثافة التخطيط العمراني للموقع. يتم التعبير عن حجم البناء المحتمل بما يعرف بعامل الاستغلال.
على سبيل المثال، قطعة أرض بمساحة 1000 متر مربع مع عامل استغلال يبلغ ثلاثة ستسمح ببناء هيكل مساحته 3000 متر مربع. إذا كانت هناك مبنى تراثي على العقار يشغل مساحة 800 متر مربع، فسيتركون صاحب العقار مع 2200 متر مربع من المساحة القابلة للبيع. هذه المساحة، والمعروفة بحقوق الهواء للعقار، ستُخصص لصاحب العقار على شكل شهادات تمثل أبعاد المساحة غير المبنية.
ويمكن بعد ذلك نقل هذه الحقوق الجوية من العقار التراثي الأصلي إلى موقع آخر عبر عملية تعرف بنقل حقوق التنمية. يمكن للمطورين شراء الشهادات من أصحاب العقارات التراثية، مما يسمح للشركات بتجاوز عامل الاستغلال السابق لمشروعهم بكمية حقوق الهواء التي اشتروها—بنسبة تصل إلى 20 في المئة إضافية. في الوقت نفسه، تظل لوائح التخطيط العمراني وقيود التطوير، مثل حدود ارتفاع المباني، سارية. بموجب القانون، لا يمكن إجراء التحويلات إلا من المواقع التراثية الصغيرة إلى قطع أراضي كبيرة وفارغة في مناطق غير تراثية في الغالب.
على الرغم من أن الشهادات مقومة بالمتر المربع، فإن قيمة المنطقة المتداولة ستختلف من مكان لآخر. “مائة متر في البسطا ليست مساوية لحق جوي بمساحة 100 متر على الواجهة البحرية”، يشرح خوري. “لأن الواجهة البحرية مكلفة جداً. لذا إذا أردت نقل 100 متر من البسطا إلى الواجهة البحرية فعليك أن تأخذ بعين الاعتبار أن هذه المائة متر قد تصبح 25 مترًا.” يضيف خوري أن حساب القيمة سيتم تقويمه من قبل لجنة تضم وزارات الثقافة والداخلية والأشغال العامة والمالية. y expensive. So if you want to transfer 100 meters from Basta to the seafront you have to take into consideration that these 100 meters might become 25 meters.” Khoury adds that the value calculation would be appraised by a committee involving the culture, interior, public works, and finance ministries.
عندما يتعلق الأمر ببيع حقوق الهواء، ستكون تلك مرهونة بديناميات العرض والطلب. يقول عبد الحليم جابر، مهندس معماري ومستشار تصميم حضري ساعد في صياغة القانون، “إذا كان لدي ملكية، [وأطمح] لبيعها بـ5 ملايين دولار، فلدي فرصة أفضل لبيعها في سوق جيد—إذا كان هناك اقتصاد مزدهر والناس يبنون. إذا كان كل السوق في ركود، لدي فرص أقل لبيع الملكية. نفس الشيء ينطبق على حقوق الهواء.”
من خلال نقل حقوق التنمية، يمكن لأصحاب المباني التراثية الربح من بيع دائم لحقوق الهواء الخاصة بهم، مع الاحتفاظ بمنازلهم القديمة. بالإضافة إلى ذلك، يجب استثمار جزء من العائدات التي تُجمع في عملية النقل في صيانة وتجديد الهيكل التراثي. سيحدد أيضًا الرقم بالدولار على الأرجح من قبل وزارة الثقافة وسيتم تقييمه على أساس كل حالة على حدة، حسب الإصلاحات التي تحتاجها. “إذا كانت مجرد صيانة بسيطة، فقد تتراوح بين 200 دولار للمتر أو 1000 دولار للمتر. إذا كانت مدمرة تمامًا وأنت تعيد بناءها مجددًا، فهي 1000 دولار للمتر. إذا كانت فقط، كما تعلمون، للواجهة والتقسيم الداخلي، فهو حوالي 400 إلى 500 دولار للمتر، يقول خوري.fer would have to be invested into the maintenance and refurbishment of the heritage structure. The exact dollar figure would also likely be specified by the Ministry of Culture and would be evaluated on a case-by-case basis, depending on the repairs that are required. “If it’s just minimal, it can range between $200 per meter or $1,000 per meter. If it’s completely destroyed and you’re rebuilding it again, it’s $1,000 per meter. If it’s just, you know, façade and internal partition, it’s about $400 to $500 per meter,” says Khoury.
وفقًا لجابر، سيحظى مالكو المنازل الذين لم تسجل مبانيهم بالفعل في قائمة التراث بحافز إضافي لتسجيل مبانيهم لحماية حالة التراث. أولئك الذين يسجلون مبانيهم طواعية كمواقع تراثية، إذا استوفوا الشروط، سيتم تفويضهم ببيع جميع حقوق الهواء التي يكون عقارهم مؤهلاً لها، بينما سيستفيد مالكو العقارات التي تكون منازلهم مسجلة بالفعل بنسبة قصوى قدرها 75٪ من حقوق الهواء المتاحة لهم.
قد يكون استحقاق الـ100 في المائة معقدًا بانضمام صندوق الذي أرفقته وزارة الثقافة بمشروع القانون عند تقديمه الأولي. إن الحفاظ على الصندوق سيتطلب جمع 5 في المائة من شهادات حقوق الهواء من كل معاملة وبيعها طبقا لتقدير الوزارة، وفقًا لخوري. سيتم استخدام الأموال لتنشيط المباني التراثية في المناطق الريفية، حيث قد تكون حقوقالهواء غير كافية لتمويل تكاليف الصيانة بسبب التخطيط العمراني ذو الكثافة المنخفضة خارج المدينة. rights may be insufficient to finance the maintenance costs due to the low-density zoning outside of the city.
آراء متباينة
على مدى السنوات العشرين الماضية، تمت عدة محاولات لإضفاء الشرعية على أطر عمل نقل حقوق التنمية. قال جابر إن الفكرة قدمت لأول مرة في لبنان عام 1997، عندما تم استدعاؤه وأكاديميون آخرون بدوام جزئي لمراجعة أول قائمة تراث لوزارة الثقافة. ويشير إلى أن المحاولة الأولى لتمرير قانون نقل حقوق التنمية نفذت في عام 2000 من قبل وزير الثقافة غسان سلامة. فشلت تلك الجهود مع مبادرة أخرى من وزير الثقافة طارق متري في عام 2008. النسخة الأخيرة قُدمت في يوليو 2016، وبدت في البداية أنها تشاطر مصير سابقتها. ثم، في أكتوبر 2017، انتشرت الأخبار أن مجلس الوزراء فجأة تفاوض على الموافقة على القانون.
الآن وبعد أن تجاوز المشروع مجلس الوزراء، يقول المشرعون إنهم سيحاولون تسريع تمرير التشريع. عضو البرلمان محمد قباني، رئيس لجنة مشتركة للأشغال العامة والنقل والطاقة والمياه، قال إنه سيحاول تمرير القانون قبل إجراء الانتخابات المقررة في مايو. وقد أشار خوري إلى إمكانية أن يطلب رئيس البرلمان نبيه بري طرح المشروع للتصويت مباشرة في الجمعية العامة.
على الرغم من هذا الإحساس المفاجئ بالعجلة، لا يزال قانون نقل حقوق التنمية يواجه عددًا من العقبات التشريعية، من مالكي المنازل إلى السياسيين. في مقابلة مع المؤسسة، دعا قباني الحكومة إلى تعويض ملاك العقارات التراثية بشيكات بنكية بدلاً من شهادات حقوق الهواء. كما اقترح أن ترتب الحكومة لفائدة شركات العقارات لشراء حقوق الهواء مباشرة من المالك.
يدعم العديد من نشطاء التراث القانون بحذر، لكن لديهم مخاوفهم الخاصة.
لعدة سنوات، توقفت منظمات المجتمع المدني عن المحاولة لتقليل كثافات التخطيط العمراني والسيطرة على أحجام المباني لجعلها تناسب المقياس البشري، وهي هدف يعتقدون أنه قد يصبح مستحيلاً سياسياً إذا شعر مالكو العقارات بحقوق الهواء. مونا فواز، أستاذة التخطيط الحضري في الجامعة الأمريكية في بيروت، تشير إلى أن ملكية الأرض لا تمنح تلقائيًا الحق في تطويرها وأن الحكومة لديها السلطة القانونية لتقليل عوامل الاستغلال بدون تعويض.
توضح فواز أنها ليست معارضة بكاملها للمسودة، ولكن تقول إن “[نقل حقوق التنمية] يميل إلى أن يكون نقطة الخلاف الرئيسية للجميع، لأن هذا هو المكان الذي يقول فيه دعاة هذا القانون إنه لم يكن سيمر إذ لم يكن الأمر كذلك، ويقول هؤلاء الذين يقولون إن هذا عمل محفوف بالمخاطر إن ما مررته من المرجح أن يخلق سابقة، أسوأ بعشر مرات من عدم حماية التراث.”
“أنا أوافق”، يقول جابر، مستشهداً بهذه الانتقادات، “لكنني أقول لهم، انظروا، لقد كافحت لمدة 20 عاماً. أنا محدود. هذا هو أكثر مما توصلت إليه أنا أو نحن. إذا كان يمكنك التوصل إلى أي شيء أفضل يمكنه سد الفجوة، سأكون أول داعميك. لكن لم يمضي أحد عبر عناء التوازن بين الأسود والأبيض [وتحويله] إلى نوع من الرمادي الوسطي كما we فعلت.”
