المثل قديم ولكنه يبرز فقط أهمية الموضوع: شراء المنازل والتمويل هو بالنسبة لمعظم الناس أكبر عملية شراء شخصية في حياتهم، سواء كان بناء بيت جديد أو شراء منزل أو شقة.في وقت أصبح فيه منح القروض العقارية مرادفًا لمخاوف الثقة في أمريكا وأوروبا، لا يمكن التأكيد بما فيه الكفاية على أهمية التمويل العقاري الصحيح والعادل في الشرق الأوسط. حتى مطلع القرن، كان توريد وحدات السكن الجديدة عملية بطيئة حتى في دبي، الإمارة التي كانت السباقة في فكرة الطفرة الاقتصادية في دول مجلس التعاون الخليجي. ومع ذلك، تغير السوق الإماراتي سريعًا مؤخرًا، حيث بدأت المزيد من البنوك تقدم قروضًا عقارية بالإضافة إلى شركتين متخصصتين في التمويل العقاري، حيث قدّر المحللون في أوقات مختلفة من هذا العام أنها تملك حصة سوقية تصل إلى 70%، لكن على الأقل 50%.
التمويل عبر الرهن العقاري وتقديم القروض العقارية الحديثة في المنطقة بأسرها في مرحلة يافعة، حيث يمكن قياس وجودها السوقي البارز بحوالي خمس سنوات في الإمارات – وهو، مع ذلك، أطول من وجوده في دول شرق أوسطية أخرى، مثل مصر والسعودية، حيث يتم إدخال الإطارات القانونية لقطاع التمويل العقاري تدريجيًا أو، في حالة قانون الرهن العقاري السعودي، من المتوقع أن يدخل حيز التنفيذ قريبًا.شركات التمويل العقاري تتوسع في الخارجلهذا السبب، كانت شركات التمويل العقاري في الإمارات على مسار التوسع في الأسواق المجاورة، بينما لا يزال سوقها المحلي في مرحلة نمو سريع وغير متساوي. الشركتان اللتان تهيمنان على سوق الرهن العقاري في الإمارات هما أملاك، التي تأسست في 2000، وتمويل، التي بدأت عملياتها في 2004. كلاهما تم تأسيسه برأسمال قوي من الشركات الأم – إعمار العقارية لأملاك، وبنك دبي الإسلامي وشركة الاستثمارات المملوكة للدولة استثمار لتمويل.
خلال الأعوام من 2004 إلى 2006، قامت الشركتان بتوسيع أعمالهما – بدأت أملاك أولاً ثم تبعتها تمويل – بزيادة هائلة في دورة المبيعات والأرباح، حيث نما سوق الرهن العقاري في الإمارات بشكل كبير من 2003 إلى 2006، بزيادة عشرة أضعاف وفقًا لبعض الخبراء.
كلا الشركتين كانتا تتطلعان لتوسيع قاعدتهما الرأسمالية إلى أبعد من التمويل المقدم من الشركات الأم وطرحتا على سوق دبي المالي، بدءًا من اكتتاب عام أولي بقيمة 112 مليون دولار لأملاك في يناير 2004. وكان اكتتاب تمويل، بقيمة 153 مليون دولار في مارس 2006، من وجهة نظر الشركة، تم توقيته بشكل ناجح ولقي طلبًا هائلًا وتجاوز الاكتتاب بنسبة بلغت نحو 500 مرة.
خلال الأشهر الأخيرة، تأخرت أسهم الشركتين عن تطور مؤشر سوق دبي المالي العام الغير مثير عمومًا. وتراجعت أملاك بشكل ملحوظ من بين الشركتين وسجلت انخفاضًا في سعر السهم بلغ 57% بين نهاية سبتمبر 2006 ونهاية الشهر الماضي. فيما سجل سهم تمويل انخفاضًا بنسبة 18%، ضمن النطاق المعقول لمؤشر سوق دبي المالي الذي بلغت خسارته 13% خلال ال12 شهرا الماضية.
كان المحللون في السوق محايدين إلى متشائمين بشأن الأسهم. في أغسطس، قُدرت شوا كابيتال القيم العادلة لها عند 3.90 درهم إماراتي (1.06 دولار) لتمويل و2.30 درهم لأملاك، مشيرة إلى “إبقاء” على الأولى و “بيع” على الثانية. وفي مطلع 2006، أصدرت إي إف جي هيرمز تقديرات للقيمة العادلة طويلة الأمد للشركتين تراوحت بين 4.50 و4.75 درهمًا إماراتيًا. بعد أن انخفضت أسعار أسهمهم من أكتوبر الماضي مروراً بالربيع من هذا العام، قالت إي إف جي هيرمز في مايو إن كلا السهمين يمكن أن يُصنف “يشتري” إذا حققت الشركات نتائج للمزيد من التدوير المالي مماثلة لتلك التابعة للبنوك التجارية.
شرط “إذا” مهم في هذا الأمر، لأن أحد العوامل التي تثقل على ربحية الشركتين كان تكلفة التمويل. كشركات مالية، كان بإمكانهم تقديم قروض رهن تمويل المنازل متوافقة مع الشريعة ولكن تم منعهم من قبول ودائع العملاء كجزء من خطط التمويل طويل الأمد، مما تسبب في الحاجة للتمويل من خلال وسائل أكثر تكلفة.
كلا الشركتين تقدمت للحصول على تراخيص مصرفية وكانت تأمل في الحصول على حقوق مصرفية تجارية في 2007؛ ومع ذلك، صرح المسؤولون في البنك المركزي الإماراتي لوسائل الإعلام في منتصف العام باستمرار أنهم ليسوا متحمسين لتوسيع عدد البنوك في البلاد. الاستفسارات مع الشركتين والبنك المركزي أفادت بأن الطلبات لم يتم البت فيها، مما ترك الأمر معلقًا في سبتمبر.
هذا له آثار كبيرة على استراتيجيات الشركتين. بالرغم من أن سوق العقارات في الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي لم يتأثر بوضوح من الأزمة التمويلية العقارية التي تسببت في تبخر التقييمات لعدد من شركات الرهن العقاري الأمريكية وأدت إلى أول اندفاع للمدخرات البريطانية على بنك، متخصص العقارات الشمالية روك، إلا أن مراقبي السوق حذروا من أن الأزمة الائتمانية العالمية قد تؤثر على صناعة التمويل العقاري في الإمارات إذا أصبح جمع الأموال عبر الأوراق المالية المدعومة بالأصول المتوافقة مع الشريعة أكثر صعوبة في البيئة الائتمانية العالمية الأكثر صرامة.التوقعات قاتمة للرهن العقاريتكاليف التمويل الأعلى في اقتصاد عالمي أقل ازدهارًا وغياب الحرية لبناء قاعدة الودائع من الأموال التي يضعها الأشخاص في برامج الادخار تحت سقف التمويل العقاري من شأنه أن يعيق قدرة شركات الرهن العقاري على تلبية الطلب على منتجاتها، يخشى البعض.
السوق الذي تعمل فيه هذه الشركات معقد بسبب نقص المؤشرات التاريخية وغياب جداول أسعار العقارات من جهة وعلى يد قدر كبير من البناء والمضاربات شرائية خلال السنوات الخمس الماضية من جهة أخرى. القاعدة المشتركة لتوقع الاتجاهات العقارية في الإمارات من قبل المحللين في السنوات الثلاث الماضية كان نمو السكان بشكل عام وتدفق العمالة الأجنبية المتوقع بشكل خاص. ومع ذلك، كانت الفرضية الأساسية لهذه التوقعات غامضة، حيث قال بعض المحللين إنهم يفضلون الاعتماد لتقديراتهم السكانية على تنبؤات حكومية قديمة من 2004 وليس نتيجة التعداد الرسمي لعام 2006.
تم تفسير النسبة العالية من الأشخاص في الفئة العمرية من 20 إلى 45 عامًا في المجموعة السكانية الكلية على أنها دافع للطلب على العقارات. تم ذكر تطوير الأعمال واتجاه الشركات المالية ذات المستوى الرفيع للحصول على تراخيص للعمل في مركز دبي المالي العالمي كعوامل طلب، بينما تم ذكر تكاليف العقار العالية والتوزيع غير المتساوي للدخل مع وزن ثقيل من العمال وأصحاب الدخل المنخفض كعوامل من المرجح أن تبطئ الطلب.
النمو السريع في اقتصاد الإمارات هو دافع كبير للطلب على العمالة ولا يمكن الخلاف على أن احتياجات الإسكان في الإمارات كبيرة؛ لكن توقعات الطلب العقاري يضعفها التعميم وبيانات المحللين البعيدة عن الإقناع، مثل تأكيد أحد منازل الاستثمار بأن هجرة الأجانب إلى سوق المنازل في دبي مدعومة بنقاط بيع مثل “الظروف المناخية المعتدلة” في الإمارة.
الفراغ في معلومات السوق يجعل المصادر الثانوية والتقديرات تلعب دورًا أقوى مما تبرره المنهجيات. في مثال واحد، أفادت وسائل الإعلام مؤخرًا عن استطلاع من قبل شركة معرض شمل أشخاصًا ذوي دخل سنوي للأسرة يتجاوز 55,000 دولار كموالين محتملين لشراء منزل. وجد الاستطلاع أن 16% من بين 332 مجيبًا الأولين (يمثلون 77% غير مالكي العقارات من بين 431 مجيبًا الذين تم استطلاعهم) قالوا إنهم مهتمون بالنظر في عملية شراء منزل للعام المقبل. من العينة المكونة من 332، قال أربعة من كل خمسة إنهم لا يرغبون في إنفاق أكثر من 550,000 دولار على منزلهم — أو عشرة أضعاف الدخل الأدنى في الاستطلاع — وحوالي النصف قالوا أنهم ليسوا مهتمين بشراء منزل على الإطلاق لأنه مكلف للغاية. ما يمكن أن تعنيه هذه الانطباعات عن السوق كلكنات يمكن أن تُضيء أيَّا من توقعات الطلب السكنية المستمرة بحوالي 50,000 وحدة سنويًا قد يكون مسألة تفسير.الإيجارات المتصاعدة تساعد سوق المشترينخلق خيارات تملك جديدة جعلت مشتريات المنازل مثيرة للاهتمام للمشترين العقاريين بدون زاوية استثمارية – المجموعة الكبيرة من الأشخاص الذين يريدون تطوير مسيرتهم المهنية في الإمارات لفترة زمنية معقولة. إغراء التملك تحت نموذج التمويل عبر الرهن العقاري مدعوم بالإيجارات المتسارعة في الإمارات وبعوامل عدم اليقين حول الامتثال القانوني لأصحاب العقارات مع الحدود القصوى الجديدة للإيجار. كما يغري وكلاء مبيعات العقارات العملاء المحتملين برسم سيناريوهات لزيادة قيمة العقارات الجديدة تصل إلى 40% بعد مرور قليل على سنة من توقيع عقد الشراء.
المقارنات الدولية للأسواق تصور المنازل في دبي وأماكن أخرى في الإمارات بأنها منخفضة السعر مقارنة بالأخرى، لكن هذا لا ينفي المخاطر للمشترين الأفراد إذا واجهوا ظروف اقتصادية متغيرة. التمويل مع البنوك وشركات الرهن العقاري في الإمارات ليس رخيصًا بشكل خاص كما قد يكتشف المشترون عند النظر في معدلات “الربح” السنوية، التي تفرضها شركات الرهن العقاري على مجموعة متنوعة من أساليب التمويل الإسلامي بدلاً من دخل الفائدة، تحقيقها من شأنه أن ينتهك قواعد الشريعة.
تتراوح هذه المعدلات الربحية، وفقًا لأملاك، من 8.5% إلى 15% سنويًا، وذلك بناءً على نوع المنتج المالي الإسلامي، مدة العقد، وحالة المقترض (مقيم أو غير مقيم). لتمويل منزل بقيمة 140,000 دولار على فترة 15 عامًا بدفع مقدم قدره 20%، يمكن للمشتري النظر إلى إجمالي النفقات التي تصل إلى 220,000 دولار أو أكثر، على عقد بنسبة 8.5%. قدمت بعض البنوك أسعارًا ترويجية أقل من 7% ومن المتوقع أن تزداد حصة السوق للقروض العقارية في الإمارات ولكن بشكل عام، ترى التوقعات أن الدولة ستصل فقط إلى نسبة متواضعة من متوسط القروض العقارية إلى الناتج المحلي الإجمالي بحلول 2011.
على الرغم من أن الشركات الرهن العقاري في الإمارات تصف منتجاتها الشريعة بالبسيطة، إلا أن الهندسة المالية الأساسية لها هي مهمة تتطلب مجهودًا ويمكن أن تتضمن عدة خطوات تعامل ستكون مربكة لعملاء الرهن العقاري غير المألوفين بالتقنيات. تعمل بشكل جيد في سياق قانوني لدولة إسلامية لكنها تتطلب ضبط الأطر القانونية في دول مثل المملكة المتحدة حيث لا يزال التمويل العقاري الإسلامي لم يجد سوق حقيقي. تكلفة الهيكلة المالية وجدة منتجات التمويل العقاري الإسلامي — التي يحتوي كل من أملاك وتمويل على أكثر من نصف دزينة منها في محفظتهما — قد تعمل أيضًا كعقبات ضد تفاعل هذه المزودين مع الأسواق المالية التقليدية.
مع اعتماده على اقتصاد الفقاعة الذي يدفع إلى حد كبير من العوامل الخارجية، مثل النمو الاقتصادي في الأسواق التي تريد الإمارات خدمتها، وارتفاع أسعار النفط والغاز الناتجة عن الاستهلاك العالي في مناطق أخرى من العالم، وتحول الأنشطة التجارية بسبب الضرائب وحوافز الاستثمار الأخرى، فإن الازدهار العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي لديه شيء من الاصطناع منذ البداية، وهذا لا يساعده من قبل حقيقة أن اللاعبين الرئيسيين في العقارات مرتبطون بالحكومة وتم تأسيسها أوليا من خلال الأموال العامة. قطاع التمويل العقاري عالق بين توقعات الطلب والتوريدات العقارية التي تعتمد على أهداف طموحة مثل إنشاء وجهة سياحية عالمية جديدة حيث لم يكن هناك سوى سوق سياحي صغير للغاية.
العوامل المجهولة الأخرى في المعادلة هي الزيادات الضخمة في تكاليف البناء، الاحتياجات العالية للتمويل للمشروعات الكبيرة القادمة للبنية التحتية العامة والمشروعات الصناعية، والبطء في تسليم المنازل من قبل مطوري الإمارات. تُتوقع الآن أن تستمر الفائض في الطلب لوحدات السكن في 2009 ولكن يبقى السؤال كيف سيؤثر كل ذلك على متابعة تطور دوامة أسعار العقارات في البلاد، ثقة المشترين في قطاع السكن، وأعمال شركات الرهن العقاري. تحت عنق الزجاجة في التسليم، قد يزيد التمويل المنزلي بوتيرة أبطأ. هذا يمكن أن يجلب بعض الراحة لشركات الرهن العقاري لكن السيناريو يُدخل عوامل عدم اليقين في أفق أداء القطاع. سيكون التنظيم والإشراف على قطاع الرهن العقاري في الإمارات، مع تعزيز التعليم وحماية المستهلك، ضروريًا تحت أي ظرف.
لا تزال المسألة الرئيسية حول سوق الرهن العقاري في الإمارات ليست ما إذا كان سينمو في المستقبل القريب بل فقط إلى أي مدى سوف يتوسع، وكيف سيستمد الخبرة للوفاء بتوقعات سوقه المحلي والأسواق الإقليمية. التقديرات الأخيرة لسوق الرهن العقاري السعودي وحده كانت تتوقع زيادة من المتوقع 1 مليار دولار هذا العام إلى 12 مليار دولار بعد ثلاث إلى أربع سنوات فقط.
