منذ عام 2013، أعلن مصرف لبنان (BDL)، البنك المركزي اللبناني، عن حزم تحفيز سنوية تزيد قيمتها عن 6 مليارات دولار لدعم الاقتصاد المتعثر في البلاد. استفادت مجموعة من القطاعات، بدءًا من الطاقة إلى التعليم، من التمويل الميسر عبر التحفيز، ولكن لم يستفد أي قطاع أكثر من سوق العقارات. عامًا بعد عام، أصبح مطورو العقارات والمستهلكون يتوقعون ويعتمدون على صرف الرهون العقارية المدعومة من مصرف لبنان، التي اجتذبت الحصة الأكبر من أموال التحفيز الحكومية.
لطالما قال المصرفيون ومدراء العقارات إن السوق مدفوعة بشكل شبه كامل بعمليات الشراء بالقروض المدعومة. ربما لهذا السبب أحدثت حزمة التحفيز الأخيرة البالغة قيمتها مليار دولار ضجة كبيرة بعد إعلانها المتوقع ولكن المتأخر. في الثاني من فبراير، تم تقديم تدابير جديدة من خلال التعميم 485 الذي رفع أسعار الفائدة على الرهون توقيراً، وشدَّد المؤهلات، وقلَّل مدة استحقاق القروض السكنية المدعومة لبعض البنوك. ولأول مرة، حدد مصرف لبنان مُسبقًا شريحة بقيمة 500 مليون دولار من حزمة التحفيز ليتم توزيعها بين البنوك لعام 2018. لكن في 23 فبراير، كشف حاكم مصرف لبنان رياض سلامة أن عدة بنوك قد استنفدت تقريبًا حصتها من أموال التحفيز لهذا العام. وعلاوة على ذلك، أضاف سلامة أنه لن يمنح حزمة تحفيز متابعة للقطاع المصرفي كما فعل في العام السابق.
في حين أن تقييد الرهون العقارية والنفاد المبكر للدعم المحدد قد يبدو مقلقًا للمشترين المحتملين للمنازل، يرحب آخرون بفكرة سوق عقارات غير متأثر بتمويل مصرف لبنان الإضافي. يقول معارضو حزمة التحفيز إن التدخلات الحكومية تُمكّن المشترين من شراء عقارات باهظة الثمن وتحافظ على أسعار المساكن خارج متناول العديد من المستهلكين.
“فيما يتعلق بالعرض، يتم بناء المباني وتطوير المشاريع، لكن الطلب يتم تضخمه بسبب هذه الإعانات،” يوضح وليد مروج، نائب رئيس قسم الاقتصاد في الجامعة اللبنانية الأمريكية. “في الاقتصاد، نطلق على ذلك إدارة الطلب. يمكنك التدخل في السوق بطرقين – إدارة الطلب وإدارة العرض – أو يمكنك عدم القيام بأي شيء. عادة، لا تساعد إدارة الطلب المشترين. إنها تساعد البائعين. إنها لا تسمح بانخفاض الأسعار. إذًا، من يستفيد؟ البنوك والبائعون؛ المطورون.”
أظهرت أطروحة ماجستير حديثة لجميلا يوسف، خريجة برنامج الاقتصاد التطبيقي في الجامعة اللبنانية الأمريكية لعام 2017، أثر السياسة النقدية على أسعار المساكن من 2000 إلى 2016. تحت إشراف مروج، أنشأت يوسف بديلاً لأسعار العقارات من خلال تقسيم القيمة الإجمالية للمعاملات العقارية، المقدمة من نقابة المهندسين، مع العدد الإجمالي للمعاملات من الإدارة المركزية للإحصاء. باستخدام قيم الاستيراد كمتغير تحكم، درست الأرقام الجديدة الشهرية لسعر المعاملة مقابل أسعار الفائدة والقروض للقطاع الخاص.
أنتجت نمذجة يوسف نتيجتين رئيسيتين. أولاً، زادت زيادة بنسبة 1 بالمئة في القروض المدعومة لمطوري القطاع الخاص متوسط سعر معاملة عقارية واحدة بنسبة 0.18 بالمئة. ثانيًا، زادت أسعار الفائدة بشكل نسبي بنسبة 1 بالمئة زادت الأسعار بنسبة 0.37 بالمئة.
بملاحظة نتائج الدراسة، يشعر مروج بالثقة بأن سياسة مصرف لبنان تهدف إلى منع انخفاض أسعار المنازل. “عندما تنظر إلى سلسلة البيانات الزمنية بين عامي 2000 و2016، تلاحظ أن هناك تغييرًا في الاتجاه [لتطور أسعار العقارات]،” يقول، في إشارة إلى الرسم البياني لأسعار الفائدة وأسعار المنازل. “بين 2000 و2006، يوجد اتجاه منبسط نسبيًا؛ بين 2006 و2011، يتغير ويصبح أكثر انحدارًا. ثم، بعد 2011، بعد اندلاع الأزمة السورية، بدأ في الانبساط. ولكن، عندما تنظر إلى تدخل البنك المركزي مع هذه التعاميم لدعم القروض وغيرها، يكونون قد بدأوا في الحدوث عندما تبدأ [الأسعار] في الانبساط … يبدو أن التدخل كان هناك لدعم السعر.”
علي تيرموس، أستاذ المالية في الجامعة الأمريكية في بيروت، رسم أرقام سعر المعاملة باستخدام بيانات مماثلة لدراسة بتكليف من وزارة البيئة. يلاحظ أن البديل يبدو أنه يعكس النشاط السوقي الفعلي بدقة كبيرة. على الرغم من أن بنك بيبلوس يحتفظ بمؤشر لطلب الإسكان، فإنه يقول إن لبنان لا يزال لا يمتلك مؤشر سعر الإسكان الوطني المناسب الذي يتتبع قيمة الممتلكات الفردية بمرور الوقت.
يُراقب RAMCO مستشارو العقارات الأسعار في وسط بيروت للمشاريع التي بدأت بسعر 3000 دولار للمتر المربع، ووجدوا انخفاضات هامشية تقل عن 2 بالمئة في السنوات الأخيرة. ومع ذلك، فإن هذه الأسعار المطلوبة، وليست ممثلة للسوق ككل. الإبلاغ القصصي على يد RAMCO يشير إلى أن المطورين يقدمون خصومات كبيرة تصل إلى 30 و40 بالمئة من أجل تصفية مخزونهم.
مشكلة السعر
في ظل تخفيضات الأسعار النهائية المطلوبة، شكك بعض الاقتصاديين في التأثير التضخمي لحزم التحفيز. يقول نسيب غبريل، كبير الاقتصاديين في بنك بيبلوس، “انخفضت أسعار المساكن منذ 2011 بعد سنوات الازدهار، وكان السوق في حالة ركود، لذلك تم أخذ الرهون لعقارات ذات أبعاد محددة لشقق صغيرة بشكل عام. كنا في سوق للمشترين للعقارات، لذلك لم يكن هناك خطر من تضخم الأسعار بسبب التحفيز. كان ذلك طريقة لتوليد الطلب في سوق العقارات الراكد للغاية، وبقي الطلب عادة في العقارات الصغيرة الحجم – وأحياناً متوسطة الحجم.”
من ناحية أخرى، يعتقد جهاد حقيم، مدرس في استراتيجية الاستثمار العقارية في الجامعة اللبنانية الأمريكية، أن البلاد على أعتاب موجة من الانخفاضات في الأسعار بسبب الركود في أسعار النفط منذ 2016. مشيرًا إلى أبحاثه الخاصة، يخبر حقيم إيكسكيوتيف أن القيمة المتساقطة للموارد الهيدروكربونية قد أضعفت الاقتصادات المعتمدة على النفط في المنطقة حيث يعمل العديد من المغتربين اللبنانيين. ونتيجة لذلك، فإن التحويلات المالية إلى لبنان سوف تنخفض في النهاية أيضًا، مما يقلل من القدرة الشرائية المحلية ويؤدي إلى تآكل الطلب على المساكن. بحلول أكتوبر من العام المقبل، يتوقع حقيم أن الأسعار قد تنخفض بنسبة تصل إلى 55 بالمئة عن ذروتها في 2011. هذا، كما يقول، يخلق معضلة لمصرف لبنان.
“يجب على البنك المركزي أن يقرر ما بين الدفاع عن الليرة اللبنانية أو الدفاع عن السوق اللبنانية، لأنه ليس لديه أموال كافية لدفاع عن كليهما. لا يمكننا الاستمرار في ضخ الأموال،” يقول حقيم لـ”إيكسكيوتيف”. “[قطاع] العقارات [تبلغ] قيمته تريليونات الدولارات. لا يمكنك منع انهياره. لذلك دعونا نعترف بالمشكلة.”
صاحب عمل غير منتج؟
يدعي مؤيدو حزم التحفيز، مثل مسعد فارس، ممثل جمعية العقارات اللبنانية، أن الحفاظ على قطاع العقارات يعد ضروريًا لعمل الاقتصاد ككل. “لإنشاء مبنى، تحتاج إلى 70 مهنة مختلفة. إنه يُنشط الاقتصاد بالكامل. يُنشط الصناعة؛ يُنشط الحرفية، الألمنيوم، البلاط، الاستيراد، التصدير، كل شيء،” يقول فارس. “عندما لا توجد بناء، [لا يوجد] أي من هؤلاء الناس يعملون.” يضيف فارس أن مطوري العقارات سيلجأون للحكومة لتطبيق تدابير تحفيزية خاصة بها وسط مخاوف من أن مصرف لبنان لم يعد يستطيع تحمل الإعانات.
يدعي البنك المركزي أن حزم التحفيز – والقطاع العقاري الذي تدعمه – كانت أساسية في دعم الاقتصاد منذ أن تم تقديمها. وفقًا للتعليقات المنشورة في ديلي ستار، صرح سلامة في عام 2016 أن الحوافز ساهمت في حوالي 67 بالمئة من نمو الناتج المحلي الإجمالي، الذي يقدره البنك الدولي بنسبة 1.8 بالمئة في ذلك العام. بحلول عام 2018، قال إن 120,000 شخصًا استفادوا من القروض المدعومة منذ حزمة التحفيز الأولى في 2013، كما ورد عن “LBCI” في فبراير. يختلف الاقتصاديون بشأن دقة هذه الأرقام لكنهم يقولون إنه من الصعب تقديم تقييم مستقل بدون بيانات من مصرف لبنان.
بصرف النظر عن الأثر الاقتصادي الحالي للتحفيز، يعتقد بعض النقاد أن الإعانات سيكون من الأفضل تطبيقها في قطاعات أخرى. على الرغم من أن مبيعات العقارات قد تولد إيرادات عالية، يتم تحقيق هذه الأرباح من خلال معاملات لمرة واحدة، يوضح مروان ميخائيل، رئيس قسم البحوث في بنك بلوم.
“[التحفيز] يساهم في النمو السنوي ولكنه لا يزيد من الإمكانات الإجمالية للناتج المحلي، مما يجعله، إلى حد معين، غير منتج. إذا كان لديك تحفيز، على سبيل المثال، لقطاع صناعي معين، والاستثمار يزيد من الإمكانات الإجمالية للناتج المحلي، ثم في وقت معين تتوقف عن الإعانة، والنظام قادر على تحقيق النمو في المستقبل، بشكل مستدام. لكن بالنسبة للعقارات، فالقطاع بطبيعته لا يخلق نموًا مستدامًا،” يقول ميخائيل.
إذا تم قطع التحفيز، يعتقد حقيم أن الأسعار لن يكون أمامها خيار سوى إعادة التكيف بما يتماشى مع القوة الشرائية المحلية. بعد ذلك، ستُعاد استثمار النقد الإضافي المتاح للأسر اللبنانية في قطاعات أخرى.
“بدلاً من تخصيص 30 بالمئة أو 20 بالمئة من راتبي لدفع الأقساط الشهرية للعقارات، يمكنني فقط دفع 15 بالمئة، ومع الباقي، أذهب أكثر إلى المطاعم، أغير أثاث منزلي. سأقوم بدورة معينة في الاقتصاد،” يقول حقيم. “سيكون هناك تأثير المضاعف وسيتزايد الناتج المحلي الإجمالي. لذلك يجب أن تضع في اعتبارك أن انخفاض العقارات مفيد لاقتصاد لبنان.”
سواء كانت أسعار المساكن ستنخفض بما يتماشى مع القدرة الشرائية المحلية، ومدة ذلك، فهذا مجرد تخمين. في عام 2018، لا يزال مصرف لبنان يعتمد على إدارة الطلب لضخ السيولة في السوق، وإن كان بصيغة مقيدة. ربما يتم تعيين صرف القروض المدعومة للتراجع، لكن التمويل منخفض الفائدة سيبقى متاحًا من خلال مؤسسات إقراض أخرى، مثل المؤسسة العامة للإسكان وبنك الإسكان. يمكن للأسعار أن تواصل الانخفاض مع جفاف العروض من البنوك التجارية، ولكن، على الأقل في المدى القصير، يجب على المستهلكين التخطيط للميزانية ضمن إمكانياتهم.
