يمكن أن يكون المشروب الغازي لذيذًا. الأسواق المالية الفقاعية أقل ذلك حيث أن أولئك الذين تم القبض عليهم في مرحلة الانهيار الضخم للفقاعات المالية معروفون بمشاركتهم. المشكلة في الفقاعات السوقية ليست حقًا أن عددًا قليلًا جدًا من الناس يمكنهم اكتشافها؛ المشكلة هي أنه من الصعب جدًا تجنب التعرض للإصابة عند انفجارها.خلال العام الماضي، اختلف الاقتصاديون حول مسار سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة في المستقبل، ويتجادلون حول متى سيتم تحديد تصحيح. كانت المناقشة شديدة بعد التصحيح المباشر لأسواق الأسهم الخليجية، مدفوعة بالتجارب المؤلمة لمليارات الدولارات في رؤوس أموال السوق التي تم محوها في النصف الأول من عام 2006. بالإضافة إلى ذلك، كما أشار المحللون في خريف العام الماضي، التصحيحات في أسواق الأسهم غالبًا ما تتبعها هبوط في أسعار العقارات — وذلك مع وقت تأخير كبير.
وعلى الجانب الآخر، كان هناك خبراء شخصوا الإمارات العربية المتحدة كبؤرة نقص حاد في الوحدات السكنية والتي في المدى القصير لن يتم الإجابة عليها بالبناء السكني، على الرغم من العدد الضخم من المشاريع التي تم الإعلان عنها والتي اجتاحت الإمارة في مركز الاهتمام، دبي، طوال عام 2006. باختصار، تحرير السوق وملكية العقارات من قبل الأجانب وتقلب القطاع والنمو الاقتصادي البارز — كلا في الإمارات والخليج — أدى إلى خلق معسكرين: المعسكر الأول يعتقد أن فقاعه العقارات في دبي قد وصلت إلى ذروتها وستنفجر قريبًا، بينما المعسكر الآخر يعتقد أن القطاع سيستمر في النمو على الأقل حتى عام 2010 وستبقى الفقاعة سليمة.تنويع البرامج الاقتصاديةكجزء من خطة التنويع الاستراتيجي للحد من الاعتماد على عائدات النفط، بدت دبي في السنوات السبع الماضية في قيادة برنامج اقتصادي طموح حيث تعد العقارات والتجارة والسياحة المحركات الرئيسية. استثمرت الحكومة مباشرة في هذه القطاعات من خلال إنشاء أكبر شركات تطوير وتشغيل العقارات في البلاد. ونتيجة لذلك، التدابير التي اتخذتها دبي لبناء بنية تحتية حديثة ومتطورة بهدف جذب ملايين السياح والشركات الدولية أثمرت عن مشاريع بناء ضخمة في الإمارة، الأمر الذي بدوره أدى إلى خلق سوق عقاري بحيوي وبهيج. شكل العقار والبناء 15٪ من الناتج المحلي الإجمالي البالغ 164 مليار دولار أمريكي للإمارات العربية المتحدة.
ولم يتخلف أبوظبي أيضًا، حيث حددت قطاع العقارات والأعمال والسياحة كمحركات رئيسية للنمو وهي الآن منخرطة في جنون من الأنشطة الإنشائية لا مثيل لها في العالم. أعلنت حكومة أبوظبي في منتصف سبتمبر عن خطتها “أبوظبي 2030: إطار الهيكل الحضري”، التي تضع رؤية لتجعل عاصمة الإمارات مدينة عالمية تضاهي نظيراتها الأوروبية. تتوقع الخطة نمو سكان المدينة ليصلوا إلى أكثر من ثلاثة ملايين شخص بحلول عام 2030 وتدعو لإنفاق ما يزيد عن 165 مليار دولار على قطاع العقارات ومشاريع البنية التحتية.
نظرًا للسرعة الفائقة لنمو الاقتصاد، تميز قطاع العقارات بخط من المضاربة سواء في صفقات العقارات أو في تداول أسهم شركات القطاع في بورصتي الإمارات العربية المتحدة: سوق دبي المالي (DFM) وسوق أبوظبي للأوراق المالية (ADSM). عادت أسعار الأسهم إلى مستويات تعكس تقييمات أكثر عقلانية ولكن الاضطرابات الأخيرة في الأسواق الدولية أثارت تساؤلات جديدة حول ما إذا كانت الأسهم في قطاع التطوير العقاري والقطاع العقاري قد حصنت نفسها بتحسين حوكمة الشركات واستشعار سياسات التوسع الخاصة بها.
تظهر تقلبات القطاع العقاري في سوق دبي المالي بوضوح كما في أغسطس عندما شهد سهم عقار رئيسي، إعمار، تقلبات قوية ومفاجئة داخل 48 ساعة حيث انخفض بنسبة 3.5٪ ليرتفع بعدها بنسبة 5.6٪ بسبب المعلومات السيئة التواصل والمخاوف والضغوط المضاربية. أثرت تقلبات إعمار على المؤشرات السوقية المحلية والإقليمية ولكن فقط على المدى القصير جدًا. عادت الهدوء في سبتمبر وكان الأسابيع التالية توضح أن المستثمرين في الإمارات يملكون ثقة كبيرة في اقتراحات القيمة لأسهم العقارات المدرجة.
تمثلت شهادة على هذا التفاؤل في قطاع العقارات ببدء تداول شركة ديار في سوق دبي المالي في 5 سبتمبر. وبفضل طرح أولي مرتفع الطلب، استطاعت الشركة — وهي شركة تابعة لبنك دبي الإسلامي — أن تتضاعف قيمتها بنسبة 100٪ في يوم التداول الأول، محققة رأس مال سوقي يساوي التقييمات المعقولة التي أعطيت للسهم في الأسابيع الأخيرة. شهد الشهر الأول من التداول احتفاظ ديار بمستويات سعرية مرتفعة نسبيًا بنسبة 80 إلى 90٪ أعلى من سعر الإصدار.
ومع ذلك، تباعدت البورصتان في الإمارات في سبتمبر فيما يتعلق بأسهمها العقارية. كانت الشركات الأساسية في سوق دبي المالي، إعمار ويونين بروبرتيز، غير نشطة إلى حد ما في أسعار أسهمها. ومع ذلك، سجلت اللاعبين الرئيسيين في سوق أبوظبي للأوراق المالية، ألدار وصروح، مكاسب قوية في النصف الأخير من سبتمبر. حتى الصيف، برزت إعمار (ومؤشر العقارات الفرعي لسوق دبي المالي الذي يتأثر بشدة بها) كمؤشر ضعيف الأداء في حين أن اتحاد العقارات تحرك بشكل مشابه لنظيره في سوق أبوظبي للأوراق المالية. إذا استمرت المؤشرات الفرعية للعقارات في البورصتين على مسارات متباينة لفترات طويلة في المستقبل، فقد يعني ذلك أن المستثمرين يعتبرون سوق العقارات في أبوظبي واعدًا لكنهم مشككون في استدامة أسعار العقارات في دبي.العرض لا يزال بحاجة للحاق بالطلبومع ذلك، حتى الآن، “لا يزال العرض من العقارات، سواء في القطاعات السكنية أو التجارية أو الفندقية أو التجزئة في كل من دبي وأبوظبي، بحاجة للحاق بالطلب المتزايد باستمرار”، بحسب تقرير صادر عن شوعية كابيتال في دبي. وأضاف أن “النتيجة هي ارتفاع الأسعار ومعدلات الإيجار للعقارات الموجودة في السوق وتلك التي في قيد الإنشاء”، مشيرًا إلى أن الأسعار ارتفعت بنسبة 13.9٪ في الثمانية أشهر التي سبقت أغسطس 2007.
لقد تضاعفت أسعار المنازل الحرة أكثر من الضعف في السنتين الماضيتين لأن نسبة من المنازل قيد التطوير قد تم إنجازها، مما خلق أزمة عرض قصيرة الأمد. ومع ذلك، مع أنه تم تحديد اكتمال العديد من تلك المنازل بين 2008 و2010، يقول الخبراء إن السوق من المتوقع أن يمر بمرحلة “انخفاض الأسعار” وربما تنخفض الأسعار بنسبة 20٪ بحلول عام 2010.
لكن مراقبي السوق أخبروا إكسكيوتف أن الظروف الحالية للسوق العقاري في الإمارات العربية المتحدة لن تتحول إلى الأسوء في المستقبل المنظور، وأن التوازن في منحنى الطلب قد تغير تمامًا، وأن هناك عطش أكبر للعقارات السكنية والتجارية متوقع. وقالت شوعية في تقريرها إن “درجة التصحيح من الصعب تحديدها نظرًا لعدم ظهر خطر واضح يهدد بتراجع الدورة الاقتصادية خلال فترة التوقعات”.
ومع ذلك، شيء واحد مؤكد: لا يمكن أن تستمر الزيادة في الأسعار إلى الأبد. إذا انفجرت فقاعة العقارات، سيكون النمط مختلفًا عن تصحيح أسواق الأسهم. في حين يتميز الأخير بأحجام تداول ضخمة عند قيم منخفضة، يظهر انهيار الأسواق العقارية من خلال عدم السيولة. قد لا تنخفض الأسعار لكن أعداد المعاملات تذوب ويواجه الباعة المضطرون صعوبة في العثور على مشترين. هذه أخبار سيئة للأشخاص الذين اشتروا منزلاً عند ثمن اعتبروه مبالغًا فيه على حساب أن قيمة العقار ستزداد. بعد تصحيح سوق العقارات، قد يضطر هؤلاء الأشخاص إلى الانتظار لسنوات من أجل مشترٍ.تصحيح ممكن في عام 2009بينما تحمل الأسواق الدولية ذكريات دورات العقارات المنفجرة في السبعينيات والثمانينيات والتسعينيات من القرن الماضي، ترى الآراء حول سوق الخليج احتمالين: إما انخفاض حاد مفاجئ أو هبوط ناعم. لن تستمر الأسعار في الصعود إلى الأبد ولكن التباطؤ التدريجي هو سيناريو معقول للكثيرين في البيئة الاقتصادية الإيجابية التي تسود معظم المنطقة.
في أحدث رؤيا قطاعية له، يتوقع بنك الاستثمار EFG-Hermes تصحيحًا في أسعار الإمارات في عام 2009، بعد “ارتفاع الأسعار بنسبة 10-15٪ في عام 2007 وارتفاع بنسبة 5-10٪ في عام 2008، مع بلوغ الذروة في النصف الثاني من عام 2008”.
لم تكن أرباح الشركات العقارية المدرجة في الإمارات، حتى الآن، مصدر قلق ولا يوجد أي منطق في التكهن بضعف قصير الأمد للعمالقة القطاعية المتداولة علنًا، على الرغم من أن بعض الشركات قد تعاملت بشكل مخيب للآمال مع أصحاب المصلحة.
كانت الأسباب التاريخية لفقاعات العقارات تتعلق بتوسع الاقتصاد وانخفاض أسعار الفائدة ونقص الأراضي والتجمع السريع للأشخاص في منطقة معينة والضغوط المضاربة. يقول الخبراء إنه إذا كان المستثمرون قلقون بشأن قيم العقارات ويشعرون بأن الفقاعة قد تنفجر، فيجب عليهم متابعة أسعار الفائدة طويلة الأجل ونسبة البطالة عن كثب. إذا بدأت هذين المعدلين في الارتفاع، فقد حان الوقت لإعادة النظر في الاستثمار في سوق العقارات.
حاليًا، معدل البطالة بين المواطنين في الإمارات لا يزال مرتفعًا وبما أن الإمارات تربط عملتها الوطنية بالدولار الأمريكي، يخلق هذا وصفة محتملة لانفجار الفقاعة. أضف إلى ذلك حقيقة أن شركات العقارات في دبي مبالغ فيها بالفعل، فتزداد الاحتمالات لانفجار.
لكن يمكن فعل الكثير لتقليل خطر تراجع سوق الأسهم. على سبيل المثال، ببساطة لا يمكن لأسعار المنازل أن تستمر في الارتفاع بشكل أسرع من الأجور ويجب أن تلحق زيادات الأجور بزيادات أسعار المنازل. علاوة على ذلك، الإفراط في المضاربات في الأسواق سيثير تراجعًا في تقييمات العقارات الحقيقية. لذلك، يجب أن تتخذ الحكومة خطوات لإنهاء الرياح المضارباتية. كما يجب تنفيذ تقييمات صحيحة لشركات العقارات. “الإدارة المناسبة لديناميكيات سوق العقارات من قبل السلطات ستمنع انهيارًا محتملاً”، قال سامر شاهين، محلل كبير في زاوية لأكسكيوتف. “تفتقر الأسواق الشابة في الإمارات إلى شكل من أشكال تطور المعلومات. الأبحاث المتعمقة في سوق العقارات لتوقع الاتجاهات نادرة والكثير من العمل مطلوب على هذا المستوى.”
