جالسة في ظلام الغرفة الفردية التي تعد الآن منزل عائلتها، تلعب ظلال الشمعة الصغيرة الموضوعة بيننا – وهي الضوء الوحيد في الغرفة – على الجدار بينما كانت أسمر تتحدث عن فرارها من سوريا.
أسمر، التي فضلت عدم ذكر اسم عائلتها، هي واحدة من قرابة مليون لاجئ سوري يستأجرون الآن أماكن في لبنان. بعد عامين من وصولها إلى مخيم شاتيلا للاجئين الفلسطينيين في بيروت، وهي تحمل معها فقط حزمة صغيرة من الملابس انتشلتها من أنقاض منزلها، ما زالت أسمر تعيش في الغرفة التي استأجرتها أول مرة. ومع قلة العقارات المتاحة للإيجار بأسعار معقولة، ارتفعت أسعار الإيجار ومعدلات الطرد، ويبدو أن العقود غير المسجلة، المتروكة عمدًا دون عقود رسمية لتجنب الضرائب والضوابط القانونية، أصبحت القاعدة الجديدة. منذ عام 2011، جلب تدفق السوريين تحديات جديدة لسوق الإيجار في لبنان.
في غرفة غير مضاءة وغير مدفأة، تشارك الحمام وساحة فناء مغطاة بالنفايات مع أربع عائلات أخرى، بالنسبة لأسمر، فإن صعوبات هذا السوق الجديد واضحة بشكل مؤلم. فقد زوجها في سوريا لأكثر من عام بعد عودته لجنازة والده. بدون دخله البالغ 300 دولار لدفع الإيجار البالغ 250 دولارًا، لولا اعتبار المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين حالتها ضعيفة، لكانت هي وابنتيها الصغيرتين بمفردهن في شوارع بيروت: ضحية طرد قسري.
إنها مأساة وضعها، بدلاً من اعتداء مالك العقار، مهددة بإجبار أسمر على ترك منزلها. ومع ذلك، كساكنة في سوق الإيجار السوداء في لبنان، فهي محاصرة في فراغ تنظيمي يشكل عواقب مقلقة ليس فقط لمواطني سوريا المعرضين للخطر ولكن أيضًا للبنان.
[pullquote]Without any formal legal agreement, refugees are easy victims of abuse[/pullquote]
على الشارع
عندما وصلت أسمر لأول مرة إلى شاتيلا، لم يخطر ببال زوجها أن يطلب اتفاقية عقد مكتوب. بدون أوراق وبدون إثبات لحقها في السكن هناك، عندما هددها مالك العقار بإجبارها على الخروج إلى الشارع، لم يكن لديها الكثير لتفعله. إنه وضع شائع ومثير للقلق بين السوريين في لبنان. وجد تقرير صادر عن المجلس النرويجي للاجئين (NRC) ومنظمة Save the Children في ديسمبر 2014 حول الطرد أن في ثلاثة من المناطق الأربعة التي تم تقييمها في بيروت وجبل لبنان، أقل من 10٪ من الأسر لديها عقد مكتوب. حيث تم طرد العائلات – و6.6٪ منهم منذ وصولهم إلى لبنان – 98٪ منهم لم يكن لديهم عقد إيجار رسمي.
بدون أي اتفاق قانوني رسمي، يصبح اللاجئون ضحايا سهلين للإساءة. “يشعر السوريون بأنهم عرضة للقبول بهذه [العقود غير الرسمية] أو أنهم لا يعرفون كيف سيبقون لذلك يوقعون على هذه [العقود]” قال ناديم حوري، المدير الإقليمي في منظمة هيومن رايتس ووتش (HRW). “بالنسبة لهم، تكاد لا توجد أي أمان للإيجار.”
أوراق العقود
لكن توفير الحقوق لا يضمن بأي حال من الأحوال عن طريق العقود المكتوبة. وجدت دراسة أجرتها المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين عام 2014 أن معظم حالات الطرد للاجئين السوريين تعود إلى عدم قدرة المستأجر على دفع الإيجار المتفق عليه. بينما يعتبر ذلك مبررًا مشروعًا للإجراء ضد المستأجر، تحدث حالات الطرد بشكل متكرر خارج الأطر القانونية وفي انتهاك للقانون اللبناني الذي يتطلب أمرًا قضائيًا للطرد القسري.
عندما بدأ مالك العقار لدى أسمر بتهديدها بإجبارها وابنتيها على الخروج إلى الشارع، لم تكن تعرف ماذا تفعل. بدون زوجها، الذي قام بتسجيلهم اللاجئين وتلقى المعلومات القياسية من المفوضية حول حقوقهم القانونية، كانت عاجزة، دون أن تعرف حتى أنها تستحق أي حقوق.
بينما قد لا تعزز الذهاب إلى المحكمة الموقف القانوني للمستأجرين السوريين، إلا أن هذه الإجراءات يمكن أن توفر فرصة لتدخل الحكومة. معترفًا بأن “الحكومة لا تنوي التفاوض في عملية الإيجار”، يعترف أحمد قاسم، الخبير البارز في مجال المأوى بوزارة الشؤون الاجتماعية، بأن التدخلات يمكن أن تحدث. “عندما يتعلق الأمر بالطرد بسبب عدم سداد الإيجار، بصرف النظر عن دعوة المنظمات غير الحكومية، نستطيع التسني للضغط على وزارة الداخلية، ليس للضغط، ولكن لتشجيع البلديات على تجاهل الطرد.”
[pullquote]“The state is just absent from the [housing] sphere completely”[/pullquote]
لكن حتى مثل هذه الإجراءات تعتمد كليًا على وجود اعتراف رسمي بالعقود الإيجارية. النتيجة الإيجابية ضئيلة. “الدولة غائبة تمامًا عن مجال [السكن]” قال ناديم حوري من منظمة هيومن رايتس ووتش، “تترك الأمر لقوى السوق وليس فقط ذلك، بل العلاقات القوية أيضًا. وفي مثل هذه العلاقات القوية، السوريون غالبًا ما يكونون الأضعف.”
على الرغم من كونهم ضعفاء، إلا أن السوريين نادرًا ما يُنظر إليهم كطرف بريء في حالات إساءة التأجير. في حديث حصري مع إكسكيوتيف، نبيه دي فريجة، وزير الإصلاح الإداري، أدان المستأجرين الذين يتجنبون التسجيل. “بالنسبة للسوريين الذين يستأجرون، من الأفضل لهم أن يدفعوا كل شيء وأن يسجلوا العقد” قال. “إذا لم تُدفع الضرائب [على الدخل الذي يتلقاه المالك من الإيجار]، فإن [المستأجرين] لا يمتلكون أي حقوق. يمكن أن يُزج بهم في السجن.”
ومع ذلك، أوضح دي فريجة أن اللوم لا يمكن وضعه على المستأجر فقط. “كيف يمكنني أن أتوقع أن أؤجر لك شقتي دون عقد؟ إنه ضد القانون وضد مصالحي.”
“إذا كان للمستأجر أي مشكلة صغيرة مع المالك وذهب إلى السلطات، إذا لم يكن العقد موقعًا أو مُصدقًا، فلن يوجهوا له أي انتباه،” أضاف. “إنها خطأ كلا الطرفين ولكنها خطأ المالك بشكل أكبر.”
موضوع الضرائب
بالنسبة لناديم حوري، السبب وراء التأجير غير المسجل وبدون عقود بسيط: “المالكون لا يريدون دفع الضرائب.” ربما يكون تأجير السوريين اليائسين عملًا مربحًا، لكنه أيضًا عمل يتمتع بخصوصية غير مسبوقة بعيدة عن أعين الضرائب الحكومية.
ينص القانون اللبناني على أنه يجب تسجيل جميع عقود الإيجار لدى البلدية المحلية، مما يجعل الدخل خاضعًا للضريبة. عمليًا، ومع ذلك، وفقًا لأديب طعمة، أستاذ القانون في جامعة الحكمة، تعتبر العقود غير المسجلة “غير مرئية” للسلطات. في حين يمكن استخدام العقود المكتوبة كدليل على الإقامة، فإن عقود الإيجار الشفوية ليست غير قابلة للتنفيذ. “الأمر متروك لتقدير المحكمة لتقرر ما إذا كان يوجد عقد أم لا”، قال طعمة، “يمكن إثبات العقود الشفوية بكل وسائل الثبوت — يقع الثبوت على المدعي.”
تعد الحسابات الدقيقة لخسائر الضرائب شبه مستحيلة في سوق يعيش في الظلال التنظيمية، ومع ذلك في المنزل الذي تحتله أسمر تسكن ثماني عائلات سورية أخرى تدفع كل منها 250 دولار إيجار شهريًا، مع رسوم إضافية للكهرباء. يتطلب تسجيل المستأجر عقد إيجار مكتوب، وهو شيء لم يعرض أبدًا لزوج أسمر، لذلك يتمتع مالك العقار اللبناني بدخل شهري يزيد عن 2,000 دولار، خالٍ من الضرائب — من عقار واحد في عشوائية بيروت. في العامين اللذين عاشت فيهما هناك، لم ترى أسمر أي مسؤول حكومي يستفسر عمن يسكن هناك؛ تبدو سياسة “لا تسأل، لا تخبر” مناسبًا تمامًا لأعين الضرائب.
سؤال ما إذا كانت عقود الإيجار غير المسجلة تخضع للمراقبة “يجب طرحه على البلديات” حسب قول قاسم من وزارة الشؤون الاجتماعية. “بعضها يفعل، وبعضها لا. هناك مصلحة في الحصول على الاستفادة الضريبية من أي عقد إيجار، لكن ذلك يعتمد كليًا على استعداد البلدية للمضي في العملية [مراقبة] — على المستوى الوطني لا يوجد عمل على هذا.”
إصلاحات سريعة
لم يمر سوق الإيجار السوداء هذا دون ملاحظة والجهود جارية لإحلال أمان أكبر للمستأجرين السوريين في لبنان. مشروع بين الوكالات يترأسه المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين لتشجيع العقود الإيجارية الرسمية ساعد حوالي 15,000 عائلة سورية نازحة من خلال إعادة تأهيل المنازل منذ 2012. يتضمن المشروع تقديم تحسينات غير هيكلية للمنازل للمالكين اللبنانيين مقابل 12 شهرًا من الإقامة مجانًا أو تخفيض الإيجار. يعد عقد الإيجار الرسمي شرطًا مسبقًا للمالكين للوصول إلى التحسينات، حتى لو لم يجبرهم ذلك على تسجيل المستأجرين.
“ونظرًا لمحدودية توافر السكن الذي يمكن لمعظم السوريين تحمله، فإن معظم اللاجئين يعيشون في مساكن دون المستوى المطلوب” قال قاسم. “وبينما توفر هذه المبادرة فوائد واضحة للمستأجرين اللاجئين، فإنها تقلل من الضعف الاقتصادي وتزيد من الأمان للأسرة المستفيدة. إنها جيدة لكلالجميع.”
[pullquote]“A landlord sees a desperate Syrian family and they’re going to try and make a quick buck”[/pullquote]
ميزة المنزل
إذا كانت تجربة اللاجئين تتميز بانعدام الأمان، فإن تأجير العقارات للسوريين يوفر أمانًا استثنائيًا للمالك اللبناني. حتى مع قيود التأشيرات المفروضة على السوريين هذا العام، لا يزال هناك تدفق ثابت — وإن كان منخفضًا بشكل كبير — للاجئين يعبرون حدود لبنان. مع العرض المحدود بشدة بالنسبة للمساكن ذات الأسعار المعقولة، يتميز السوق لصالح الملاك اللبنانيين بشكل كبير.
“السوريون يُجبرون على دفع أموال إضافية للإقامة في نفس المكان” قال ناديم حوري لـ إكسكيوتيف. “هناك ضغط حقيقي على سوق الإسكان. يرى مالك العقار أسرة سوريا يائسًا ويحاولون تسجيل ربح سريع.”
غير مدركين لخيارات السكن المتاحة في السوق المحلية ومع أموال محدودة، يُجبر العديد من السوريين مثل أسمر على السكن في ما هو في متناولهم: غرف في منازل مشتركة. للمالكين، هذا يحقق عوائد أكبر بكثير، حتى ولو كان ذلك على حساب ارتفاع الإيجارات للسكان اللبنانيين المحليين.
موفرًا عائدات أكبر بكثير، يتحول المالكون إلى السوريين، وليس المستأجرين المحليين، لكسب المال، مما يؤدي إلى تسعير اللبنانيين الذين يبحثون عن شقق كاملة خارج السوق — وهو وضع قال لـ إكسكيوتيف إنه يراه مقلق من قبل كل من وزارة الشؤون الاجتماعية وشركاء الأمم المتحدة. لكن مع تقدير المفوضية بأن الإيجار من السوريين يساهم بـ 34 مليون دولار شهريًا في الاقتصاد المحلي، من وجهة النظر اللبنانية هناك أكثر من دافع كافٍ للحفاظ على الإيجارات مرتفعة.
في نهاية المطاف، الرغبة في السماح للعقود الإيجارية أن تظل غير مسجلة هو العقبة الرئيسية أمام تنفيذ تنظيمات سوق الإيجار. “عندما يتعلق الأمر بفوائد المضيفين اللبنانيين، لا تقف البلديات ضد إساءة الإيجار — ببساطة لأنه يوجد فائدة للناس” قال قاسم من وزارة الشؤون الاجتماعية. “تفكر البلديات في الانتخابات — هناك دائمًا بُعد سياسي للقرارات المتخذة.”
