استكشاف فرص تمويل الرهن العقاري في ظل القصف اليومي وتدمير الممتلكات يبدو عملًا بعيدًا عن الطبيعة. يعتبر الاستثمار في منزل جديد في لحظة يقصف فيها العدو، ويدمر المنازل ويجرفها في الأحياء المجاورة دون توقّع حقيقي، في أكثر الأوقات تفاؤلًا عملاً بحساب المخاطر والفرص في بيئة معاكسة وخطيرة للغاية. في أسوأ الأحوال هو مملوء بالمخاطر ويمكن أن يدمر حياة الشخص.
في هذا المعنى وفي كل معنى آخر، يجب أن يُفترض أن سوق التطوير العقاري والمعاملات العقارية في لبنان في حالة صدمة حادة وعدم يقين شديد. لكن الأسواق ناجية. قدرتها على التكيف هو المبدأ الأساسي لوجودها.
علاوة على ذلك، لا يمكن تجاهل أنه حتى في ظل هجوم القوات الشرسة للحرب وأكاذيبها الخبيثة، تظل احتياجات الشعب اللبناني لا تتغير. الحق في المأوى الكريم هو استجابة لحاجة إنسانية أساسية. هذه الحاجة تظل قائمة وستزدهر بعد جنون وشر الغزو تحت ذريعة كاذبة للدفاع – أو إذا توقفت المواجهات المسلحة بشكل غير محتمل ولكن بشكل أفضل بكثير بواسطة الفهم العالمي والرفض والإخضاع متعدد الجهات لهذا الشر.
وفي الوقت نفسه، هناك ثلاث قضايا على أجندة العقارات: توفير أماكن للعيش بطرق إنتاجية اجتماعيًا واقتصاديًا، وتجنب نشاط البناء العشوائي الذي يخدم الاحتياجات قصيرة الأجل ولكنه يضر بجودة الحياة الحضرية والريفية وينتهك أهداف التنمية البيئية طويلة الأجل، وإعادة الأضرار للحياة والممتلكات لكل من تضرر من الحرب.
احتياجات تخطيط المستقبل وسط الحلم المشروع أخلاقيا بالإعادة
من الواضح أنه طالما استمرت الغزوات الجوية والبرية وخرابها الصحة العقلية والعيش المدني في لبنان، فإنه ليس من الممكن وضع خرائط دقيقة لحجم الأضرار في الممتلكات بشكل نهائي. كما أنه ليس من الواقعي إما التخطيط لإعادة الإعمار والتحسين المكاني أو تقييم المطالبات بالتعويضات ضد المعتدين في المستقبل.
لكن كلا المسألتين تحتاجان إلى الاهتمام بالفعل اليوم. الأول هو الجانب العملي للأشخاص الذين هم بحاجة إلى مأوى طويل الأجل، وتحديدًا الحاجة الوطنية إلى مأوى يكون مستدامًا بيئيًا واجتماعيًا واقتصاديًا. في هذا الصدد، من درس النزاعات الداخلية في القرن الماضي يتبين أنه في أوقات المواجهات المسلحة والعنف الممتد، لم تتوقف النشاطات في البلاد بل تم الشروع فيها بطرق ألحقت الأضرار بالأنسجة الحضرية ووحدة المجتمعات.
ثم هناك الفيل الأخلاقي المخفي في ضباب الخطابات الدولية حول حقوق الإنسان وضحايا الانتهاكات الجسيمة لتلك الحقوق في دول مثل لبنان. وهناك حاجة أكبر حتى من المأوى الكريم للأشخاص اللبنانيين المشردين حاليًا ألا وهي ضرورة حماية حقوق الأشخاص الذين يعيشون في الأرض دون الخوف من الصراع المتكرر. جزء من تلبية هذه الحاجة يكون بإصرار لبنان أمام المجتمع العالمي على التعويضات عن العدوان غير العادل من جار محارب.
وفقًا للمفاهيم التي أعلنتها الأمم المتحدة في عام 2005، ليس فقط الخاسرون في الحرب (كما هو مشاهد في النزاعات السابقة مثل الحربين العالميتين والتعويضات القاسية المفروضة على ألمانيا المعتدية في المفاوضات بعد الحرب) بل عمومًا ضحايا “الانتهاكات الجسيمة للقانون الدولي لحقوق الإنسان والانتهاكات الجسيمة للقانون الإنساني الدولي” لديهم حقوق في “الاسترداد، التعويض، إعادة التأهيل، الرضا وضمانات عدم التكرار”، من خلال آليات التعويض “بصورة منهجية وشاملة على المستويين الوطني والدولي”.
الضرورة لتعريف وتسوية التعويضات
في أي محكمة متحضرة ونظام العدالة الدولي بين الشعوب، يجب أن تكون هذه التعويضات عالية في توازن الأضرار الحقيقية التي ألحقها طرف بطرف آخر. ملاحظة: إسرائيل زعمت منذ سنوات أن لديها مطالبة بـ 250 مليار دولار كتعويض عن ضحايا اليهود في مختلف البلدان حول المنطقة.
لبنان في القرن العشرينth ليس خاليًا من الإخفاقات التاريخية مثل التمييز ضد مواطنيه اليهود ومذابح في الخمسينيات والستينيات والسبعينيات، وهي أعمال أثرت على سجل حقوق الإنسان وفلسفة البلاد كموطن للأقليات بدون تمييز. لكن الأهم من ذلك: حتى إذا تم تصنيف لبنان كمسؤول عن كل الأضرار في الممتلكات جنوب الحدود التي ألحقت من أراضيها، بالإضافة إلى تحمله حد التحقيق وعبء التعويض المحتمل من الأعمال المناهضة لليهود في القرنth العشرين في النصف الثاني، فإن الأضرار التي ألحقت بالشعب اللبناني في الفترات المختلفة لغزو واحتلال الإسرائيليين في القرنth و21st حتى جرائم الحرب الحالية التي ارتكبت بعزم وادعاءات زائفة ضد المدنيين، ستدفع عبء التعويضات بنسبة 100 أو حتى ألف إلى واحد على مقياس العدالة لصالح الضحايا اللبنانيين.
هذا الصيف، أصدرت محكمة العدل الدولية رأيها بأن الشعب الفلسطيني يستحق تعويضات عن 57 عامًا من الاحتلال الإسرائيلي. على الرغم من قوة العاصفة السياسية المؤيدة لإسرائيل في ما يسمى بالدول المتطورة أخلاقيا في الاتحاد الأوروبي والأمم المتحدة خلال الـ 75 سنة الماضية، وبغض النظر عن ضعف السلطة الأخلاقية الفعلية للأمم المتحدة التي كشفت عن نفسها في العام الماضي، فإنه من الضروري أن نبدأ في التفكير في سجل عالمي للأضرار لغرض المطالبات بالتعويض والمحاسبة.
الوقوف كمدني في بقايا منزلك المحطم بالقنابل يجب أن يُحسب كواحد من أكثر الرموز الملموسة للضحية غير العادلة من خلال نوع الدمار الدقيق الذي يوصف زوراً في جميع أدلة سبتمبر – أكتوبر 2024 أنه يقلل الأضرار المدنية واليأس.
بينما يجب تقييم الاسترجاع والمصالحة على القسوة التي لا توصف التي عانى منها الشعب اللبناني من القوات الجوية الإقليمية إسرائيل كمشكلة للأجيال المستقبلية، تعتبر العقارات في هذا المعنى أكثر واقعية وملموسة كحجة للتعويضات، بغض النظر عن عدم اليقين السياسي والمواجهة الشرسة من المذنبين. لكن حتى لو تم اتخاذ هذا السعي للمطالبة بالتعويضات من قبل الناشطين المدنيين العالميين والعلماء القانونيين في ساعة كتابة هذا المقال، فإن أي استرداد للتعويضات المادية سيستغرق سنوات طويلة.
الواقعية السريعة
في المدى القصير والحقيقي من الاحتياجات السكنية، فإن التركيز على تمويل المنازل بأسعار ميسرة. هذا هو الجزء من سوق العقارات الذي تم الحفاظ عليه إلى حد ما حيويًا – ولكن بشكل مصطنع وخطير – في العقد 2010 من خلال “حزم الحوافز” الصادرة عن مصرف لبنان (BDL) للاقتصاد اللبناني.
أدى عدم استدامة التدخلات الاقتصادية في سوق الإسكان إلى انهيار عرض القروض المدعومة قبل خمس سنوات عند عتبة العقد الحالي، بعد أن تم دفعها إلى الارتفاع على مدى عقد ونصف تقريبًا من خلال مجموعة من الطلب التكهناتي والحاجة الحقيقية إلى المنازل الابتدائية.
المعبر عنها في أرقام تمويل الإسكان، وصلت القروض العقارية إلى 13 مليار دولار، إذ خدمت 12,000 مستفيد قبل عام 2019 مباشرة. جزء كبير من عقود تمويل الإسكان كان يتضمن قروضًا مدعومة، بما في ذلك مليار دولار لأعضاء الجيش اللبناني (LAF)، و265 مليون دولار لأعضاء قوات الأمن الداخلي، و95 مليون دولار لأعضاء الأمن العام، و25 مليون دولار للقضاء.
على الرغم من أن احتياجات الإسكان وترتيبات التمويل المتاحة للأسر الشابة والعائلات المتنامية واجهت تجمدًا صادمًا للمصارف وانهيار قيم العملات في 2020 والسنوات التالية، لم تكن قصة العقارات في السنوات الأربع الماضية بسيطة.
وفقًا ل نسيب غبريل، رئيس الأبحاث الاقتصادية لمجموعة بنك بيبلوس، كانت العقارات أول قطاع استفاد من الأزمة لأنه عندما اكتشف المودعون أنهم لا يستطيعون تحويل ودائعهم إلى الخارج، قاموا بتحويلها من البنوك إلى قطاع العقارات على شكل شيكات. “تمكنت الشركات والأفراد من سداد قروضهم بالدولار بعملة أقل بكثير مما اقترضوها في الأصل. كان هذا خسارة لكل من المودعين والبنوك، حيث ساهم ذلك في الأزمة المالية.”
لكن هذه الفرصة لم تعنِ أن الطلب الحقيقي في الجزء المتنامي تلقائيًا والمضاف للقيمة الاجتماعية من سوق منازل العاملين قد تحقق، ولا أن الكارثة البشرية، المسماة التخطيط الحضري، قد تمت معالجتها.
بينما يجب معالجة الفجوة في التخطيط الحضري في إطار تنمية مجتمعية واسعة مع إصرار على استدامة العقارات ونماذج التعايش المجتمعي، فإن انهيار قطاع الرهن العقاري المزدهر في العقد 2010 يتطلب عودة البنوك.
يؤكد غبريل أن القطاع المصرفي بحاجة ماسة لاستئناف أنشطته الإقراضية، “بما أن القروض كانت تقليديًا مصدرًا رئيسيًا لدخل البنوك.” وقد تم قطع شريان الإيرادات هذا فعليًا منذ عام 2019، مما أثر بشدة على الصحة المالية للقطاع.
“حجم محفظة القروض كان 58 مليار دولار في نهاية عام 2018 واليوم هو حوالي 7 مليارات دولار أو أقل قليلاً ،” يقول غبريل. التراجع حتى أكثر في القروض بعملة أجنبية، حيث يشير غبريل إلى أن “محفظة القروض بعملات أجنبية تراجعت بمقدار 34.5 مليار دولار من بداية عام 2019 حتى نهاية يونيو من هذا العام.”
“اليوم، نسمع شركات تقول إنها تحتاج إلى أن تستأنف البنوك إقراضها,” يقول غبريل. لكنه يوضح ثلاث شروط للبنوك لاستئناف هذه الممارسة. أولاً، يجب أن يكون لدى البنوك ما يكفي من السيولة للإقراض، وهي تأتي بشكل رئيسي من الودائع ومساهمات المساهمين. “يجب على الشركات عدم الشكوى من عدم إقراض البنوك لهم المال بينما يحتفظون أيضًا بأرباحهم في صناديق أمان أو حسابات بنوك أجنبية. ينبغي عليهم المساهمة في الاقتصاد من خلال إيداع أموالهم في البنوك اللبنانية.”
ثانيًا، يقول غبريل، إن قانونًا ضروري لضمان سداد القروض بنفس العملة التي تم منحها بها في الأصل. “على سبيل المثال، إذا قام بنك بإقراض دولارات جديدة، يجب أن يتلقى دولارات جديدة في المقابل، وليس ليرة لبنانية بسعر الصرف أو شيكات متدهورة.” ثالثًا، أهمية معالجة سؤال حاسم لمستقبل لبنان الاقتصادي: “ما هي الهوية التي نريدها للاقتصاد اللبناني؟”
في رأيه، هناك خيار وهو اقتصاد ليبرالي، حر السوق، منفتح على العالم، وخاصة العالم العربي. سيفضل هذا النموذج القطاع الخاص ورواد الأعمال الأفراد، بينما سيرافقه القطاع العام بدور داعم بتهيئة مناخ استثماري مواتي وتحديث القوانين والمؤسسات. الخيار الآخر هو اقتصاد يهيمن عليه القطاع العام، يتميز بخدمات عامة كفؤة، تهرب ضريبي، حدود مفتوحة، واقتصاد غير رسمي كبير.
عودة قروض الإسكان
بعد فترة انقطاع استمرت خمس سنوات، تعود قروض الإسكان إلى لبنان، مما يوفر بارقة أمل للشباب اللبناني الذين كادوا يتخلون عن أحلامهم في ملكية المنازل وسط الأزمة الاقتصادية في البلاد. في 3 يونيو، بدأت بنك الإسكان في قبول طلبات القروض الإسكانية المدعومة.
نقلت عملية التقديم الجديدة إلى الإنترنت، لتحل محل النظام القديم لتقديم الطلبات الورقية في فروع البنوك. يقول أنطوان حبيب، الرئيس التنفيذي لبنك الإسكان، في منتصف سبتمبر. “الحماس واضح. الطلبات قد فاقت توقعاتنا. حتى الآن (19 سبتمبر)، زار 24,300 شخص المنصة،” يقول دون تحديد عدد هؤلاء الزوار الذين قدموا الطلبات.
يقول حبيب إن هذه المنصة الإلكترونية تهدف إلى ضمان عملية توزيع القروض بطريقة عادلة وشفافة. “لمنع المحسوبية، فإن هذا الموقع الإلكتروني هو الحل. أي شخص يلبي المتطلبات سيحصل على قرض. إذا أراد شخص ما دعم أفراد معينين، فيجب عليه فعل ذلك بماله الخاص، لأن البنك ليس مسؤولاً عن التزكيات الشخصية.”
بموجب الخطة الجديدة، يمكن للأسر التي تكسب ما بين 1,200 و1,500 دولار شهريًا التقدم للحصول على قروض تصل إلى 40,000 دولار، بينما تكون الأسر ذات “الدخول المتوسطة” (1,500 إلى 2,000 دولار) مؤهلة للحصول على ما يصل إلى 50,000 دولار. تأتي هذه القروض بفترة سداد مدتها 20 عامًا وسعر فائدة قدره 6 بالمئة.
معايير الأهلية محددة: لا يجب أن يتجاوز العقار 150 متر مربع، لا يجب على المتقدمين أن يملكوا مسكنًا آخر في لبنان، ولا ينبغي أن يكونوا قد حصلوا سابقًا على قرض مدعوم. كما تعيد البنك إطلاق القروض للتحسينات وترميم المنازل القديمة، بحدود من 40,000 إلى 50,000 دولار.
يأتي تمويل هذه القروض من خط اعتماد بقيمة 50 مليون دينار كويتي (حوالي 163 مليون دولار) تم الحصول عليه من الصندوق العربي للتنمية الاقتصادية والاجتماعية. تم توقيع هذه الاتفاقية في مارس 2019، لكنها واجهت تأخيرات نتيجة الأزمة الاقتصادية وتوابعها.
بالنسبة للقلق بشأن كفاية مبالغ القروض، يعترف حبيب بالقيود ولكنه يؤكد على إمكانيتها التأثير: “إذا أراد لبناني شراء منزل في وسط بيروت، أو في ساحة طرابلس، أو في برادوني في زحلة، فإن مبلغ القرض ليس كافيًا بالتأكيد، ولكن إذا أراد شراء منزل في ضواحي عكار، صيدا، أو زحلة، فإن المبلغ سيكون كافيًا.”
لا يمكنك شراء قطعة من الأرض
يتحدى القطاع العقاري اللبناني التوقعات، مع اتجاهات النمو والتراجع التي لا تعكس دائمًا الصدمات الاقتصادية والأمنية الأوسع في البلاد. في حين أن السوق يتأثر بشدة بالشكوك المحلية والإقليمية، إلا أنه يتبع أيضًا منطقه الداخلي، مدفوعًا بسلوكيات المستثمرين الفريدة، والاهتمام الخارجي، والطلب القوي التاريخي للمغتربين.
بينما هناك دلائل على المرونة، مثل عودة قروض الإسكان وإعادة فتح المراكز التجارية، يواجه القطاع عقبات كبيرة. استراتيجية شاملة للتخطيط الحضري ضرورية لتوجيه التنمية.
يحتاج الإقراض العقاري إلى الاستئناف على نطاق واسع، سواء في شكل قروض إسكان تجارية بحتة أو من خلال إقراض الرهون العقارية مع دعم الدعم وسيطرة متطلبات الأهلية الصارمة. مازالت احتياجات الإصلاح طويلة الأمد تتراكم، ولكن الآن مع إضافة الحرب وانهيار الأمن المادي كأكثر التحديات إلحاحًا التي تعطل العقارات والحق في المأوى إلى جانب كل جانب من جوانب الحياة المدنية – وهو التحدي الذي يحفز المقاومة اللبنانية والعزيمة ولكنه لا يمكن التخفيف منه إلا على المسرح العالمي.
تم الإبلاغ بواسطة روبا بوخزام كانت جزءًا لا يتجزأ من هذه القصة.
