كل شيء بدأ في عام 2005، عندما قرر ربيع صعب ومروان أيوب، اللذان كانا يعملان في ذلك الوقت في شركات متعددة الجنسيات، كسب بعض المال الإضافي من خلال العمل الحر في الاستشارات لشركات الضيافة في لبنان.
منذ ذلك الحين، قطعوا شوطاً طويلاً. اليوم، هم الشركاء الإداريون لمجموعة فينتشر، وهي شركة تطوير للضيافة والتي يضم شارع أوروغواي، وهو الشارع الوحيد المخصص للحانات للمشاة في وسط بيروت، كأول مشاريعهم. حالياً، بعد أربع سنوات فقط من توقيع عقود شارع أوروغواي، هم في المراحل النهائية من البناء لمشروعين مشابهين (ذا فيليج بدبي وبيستطلق بحلول أوائل نوفمبر 2015، وفي حازمية مرافقة ستتبعه في غضون أشهر قليلة).
اجتمع التنفيذي مع صعب وأيوب بالقرب من مشروعهم في حازمية للتعرف على كيفية تحولهم من عمل يديره شخصان إلى منظمة منظمة قادرة على جذب مشاركة استثمارية تبلغ 4.5 مليون دولار في حازمية بك يارد. ناقش التنفيذي أيضاً نموذج أعمال مجموعة فينتشر لتجميع منافذ الضيافة تحت مشروع واحد يعتمد على اقتصاديات القرب.
السنوات الأولى
في عام 2008، قرر صعب وأيوب، اللذان كانا حتى حينها يغوصان فقط في استشارات الضيافة، ترك وظائفهم ليصبحوا مستشارين بدوام كامل لقطاع الضيافة. يوضح صعب قائلاً: “بدأنا العمل في استشارات الضيافة كعمل جانبي لكسب المال الإضافي. عندما رأينا أننا كنا نضيف قيمة لعملائنا، فكرنا في جعله وظيفتنا الرئيسية.”
في عام 2011، يتذكر صعب كيف أطلق الشريكان أول مشروع تنموي في شارع أوروغواي بوسط بيروت، الذي سمي بهذا الاسم لأن القوارب القادمة إلى ميناء بيروت من أوروغواي كانت ترسو هناك. يوضح أيوب كيف قاموا باتخاذ مخاطرة كبيرة في تلك الاستثمارات حيث كان لديهم رأس مال يكفي للسداد الأول فقط الذي استخدموه لحجز الشارع.
يروي أيوب وصعب بشيء من الفخر كيف أن تعرّضهم في العقد الأول في شارع أوروغواي كان لبضعة ملايين من الدولارات والآن هم يطورون مشاريع بقيمة تتراوح بين 5 إلى 10 مليون دولار لكل منها، مما يزيد من شهيتهم للخطر بنسبة 20 بالمئة.
الصعود والهبوط في شارع أوروغواي
ما فعلته مجموعة فينتشر، التي كانت تعرف آنذاك باسم “فينتشر DT”، مع شارع أوروغواي هو الدخول في عقد قيادة رئيسي مع سوليدير التي تملك مبنى البلدية السابق على طول شارع أوروغواي. كان لديهم إيجار ثابت للمبنى الذي يحتوي على نحو اثني عشر مخرج أرضي، ثم قاموا بتأجيرها لمشغلي الحانات المختارين مقابل نسبة من المبيعات وضمان حد أدنى.
رأى صعب وأيوب ملامح منطقة حانات مستدامة في الموقع بالنظر لعوامل مثل كونه واحداً من الشوارع القليلة للمشاة في بيروت، كونه في منطقة غير سكنية مع بنية تحتية قوية وتوفر العديد من مواقف السيارات على مقربة وخدمة صف السيارات التي قدموها.
يشرح الشركاء أنهم اتفقوا في البداية مع سوليدير على أهداف اقتصادية واجتماعية متعلقة بتطوير ثقافة الشارع ووضعه كوجهة للحانات والحياة الليلية، مما تضمن خلق الجاذبية والنظام من خلال اختيار المستأجرين وتقييد التوسع وتحليل المنافسة وما إلى ذلك.
[pullquote]«كنا دائماً نحمل في أذهاننا فكرة مشروع ضيافة متجمع، لكن كنا نحتاج إلى رأس المال.»[/pullquote]
ومع ذلك، مع النجاح الأولي لشارع أوروغواي، ألهم أصحاب المباني الآخرين في المنطقة لتأجير ممتلكاتهم لمشغلي الحانات. بعد ما يقارب عامين، لم تعد مجموعة فينتشر اللاعب الأساسي في المنطقة. فقد ظهرت العديد من المنافذ الجديدة في نفس الشارع، مع انتقال البعض إلى شارع الأرجنتين الذي يعترض مع شارع أوروغواي.
هذا التشبع الزائد لعروض الحانات، حسب أيوب، خلق فوضى قللت من جاذبية الشارع لجمهورهم الرئيسي المستهدف، اللبنانيين العصريين والمشار إليهم بأسم “الجمهور في”. هذا، مقترناً بالطبيعة المتغيرة للحياة الليلية اللبنانية حيث دأب الناس بالفعل على التخلي عن شارع أوروغواي لصالح وجهات جديدة مثل مار ميخائيل وبدارو، أدى إلى انخفاض حركة المرور في شارع أوروغواي الذي بدأ منذ حوالي ستة أشهر.
للتصدي لهذا التأثير، كانت مجموعة فينتشر قد خططت، بالتعاون مع سوليدير، سلسلة من الأحداث التسويقية والأنشطة المخطط لها للخريف والشتاء 2015 لإعادة إطلاق شارع أوروغواي والمناطق المحيطة به مع العمل أيضاً، مرة أخرى مع سوليدير، للعودة إلى بعض التنظيم في الشارع من خلال السيطرة على مستوى الصوت الموسيقى وعدد الكراسي لكل منفذ. على الرغم من ذلك، مع الاحتجاجات التي أثارها أزمة إدارة النفايات التي بدأت في أواخر يوليو 2015 والتي تقام في الغالب على أعتاب التطور، تم تأجيل هذه الخطط. يقول أيوب: “لذا في الوقت الحالي، نحن في وضع البقاء على قيد الحياة وعلينا أن نفعل كل ما في وسعنا لجعل هؤلاء المستأجرين ينجون من الأزمة.”
شارع أوروغواي في وسط بيروت
يواجه مستأجرين شارع أوروغواي حالياً صعوبة في دفع الإيجار. تم إجبار بعض المنافذ في المبنى حيث كان يوجد بنك فينيقيا على الإغلاق خلال الشهر الماضي فقط. يوضح صعب أن العمل مع سوليدير، كانوا قادرين على مساعدة مستأجريهم من خلال منحهم فترة سماح تصل إلى ثلاثة أشهر من الإيجار، قابلة للتجديد إذا استمر الوضع. “كان علينا استيعاب جزء من الخسارة لكننا سنتعايش مع ذلك لأننا مجموعة لديها العديد من المشاريع الأخرى ويمكننا تحقيق التوازن في أرباحنا هنا وهناك. القضية الرئيسية هي فقط الحفاظ على بقاء المشروع على قيد الحياة لكن الأمر كله يرجع إلى الوضع السياسي الكلي،” يوضح صعب، مضيفاً أنه، على صعيد أكثر إيجابية، يشغل معظم مستأجريهم العديد من الأماكن الأخرى أيضاً ويجب أن يتمكنوا من النجاة لبضعة أشهر من انخفاض الحركة.
الدروس المستفادة
علمتهم أول تجربة لمجموعة فينتشر مع مشاريع تجميع من خلال شارع أوروغواي ما يجب تكراره وتجنبه في مشاريعهم المقبلة في دبي، حازمية وأشرفية.
وفقًا لأيوب، تعلموا تنويع المخاطر المتعلقة بالموقع من خلال إنشاء مشاريع في مناطق متنوعة بدلاً من الاعتماد على بيروت وحدها. مثل هذه المناطق، يوضح صعب، لها ميزة إضافية تسمح لمجموعة فينتشر بإحضار علامات تجارية معروفة في قطاع الأغذية والمشروبات (F&B) بالقرب من المناطق السكنية حيث قد لا تكون هذه العلامات التجارية بالفعل على مسافة قريبة.
يضيف صعب أن التنويع ينطبق أيضًا على جلب مجموعة متنوعة من المستأجرين، من المطاعم غير الرسمية والحانات إلى الصالات الرياضية وصالونات التجميل، إلى المشروع، وذلك اعتمادًا على احتياجات المنطقة المستهدفة التي تحددها مجموعة فينتشر من خلال بحث السوق الشامل.
[pullquote]“لذا في الوقت الحالي نحن في وضع البقاء على قيد الحياة وعلينا أن نفعل كل ما في وسعنا لجعل هؤلاء المستأجرين ينجون من الأزمة.”[/pullquote]
“الدروس المستفادة من شارع أوروغواي هي في الأساس الدروس المستفادة في كل وجهة نمت عضويًا مثل مونوت، الجميزة أو مار ميخائيل. هذا دائمًا يعيدنا إلى القضايا الرئيسية التي تؤثر على الصناعة، مثل الترخيص، عدد المنافذ المسموح بها لكل فرد، البنية التحتية، التدفق والتنظيم،” يقول أيوب، موضحًا أنه منذ أن هم وشركائهم المالكين الوحيدين لتطوراتهم الجديدة، سيكون لديهم تحكم كامل على عدد المنافذ وتصميمها، وبالتالي يضمنون أن يكون المنافذ المكملة بجانب بعضها البعض وتظل الجاذبية.
وضع المال
توضح مجموعة فينتشر، يوضح أيوب وصعب، عادةً أنها تدخل في عقود إيجار طويلة الأجل مع مالكي الأراضي لكنهم يبرزون أن تكلفة تأجير الأرض تمثل مخاطرة أقل في حين أن أكبر مخاطرة لهم هي تكلفة التطوير نفسها. سوف يستغرقهم متوسطها ست سنوات لاسترداد استثماراتهم.
إذا فشل المكان كمشروع ضيافة، ستبقى مجموعة فينتشر مع منافذ صالحة فقط للاستخدام كمنافذ للأغذية والمشروبات، يقول صعب. لتخفيف هذا التهديد، يوضح صعب، أنهم يطلبون التزامات إيجار لمدة ثلاث سنوات من مستأجريهم، مما يشاركهم بشكل ما الخطر معهم.
من الشركاء والأموال
لكل مشروع يطورونه، لدى مجموعة فينتشر شركاء استراتيجيين مختلفين يلعبون دورًا نشطًا في التطوير، يعملون جنبًا إلى جنب مع مجموعة فينتشر، لتسويق المشروع وتقاسم المخاطر الاستثمارية، يوضح أيوب وصعب.
على سبيل المثال، بالنسبة لمشروع التجمع المخطط له في الأشرفية في شارع القديس نيكولاس، شريكهم هو إميل الصباغ، بينما استثمرت شريكة الاستثمار النامية (EIP) بنسبة 51 بالمئة في الشركة المخصصة للغرض التي تحتفظ بحازمية بكت يارد، مما يمثل أول استثمار لشريكة الاستثمار النامية في مشروع ضيافة وفي لبنان. يقول أيوب أنهم اتفقوا مع شريكة الاستثمار النامية على توقع داخلي بنسبة 20 بالمئة على الاستثمار خلال السنوات التسع للمشروع.
[pullquote]“لقد تعلمنا قوة التجمع الذي يمكن تطبيقه على الضيافة أو أي قطاع آخر في الصناعات المشابهة.”[/pullquote]
ومع ذلك، فإن توقعات مجموعة فينتشر لهذه الشراكة أكثر على الجانب الاستراتيجي وليست مقصورة على هذا المشروع الواحد. يقول أيوب: “فكرة هذه الشراكة تتجاوز حازمية بكت يارد. إنها ليست شراكة حصرية حيث لدينا كل واحد منا مشاريعنا المنفصلة، لكننا الآن واثقون من أن لدينا شريكاً مالياً قوياً بجانبنا عندما ننظر إلى الفرص المستقبلية.” هذه الفرص قد ترى مجموعة فينتشر وشريكة الاستثمار النامية تتعاون في المشاريع خارج لبنان أو في صندوق للأغذية والمشروبات الذي يسعى للاستثمار في المفاهيم الناشئة الواعدة أو في “العلامات التجارية الصغيرة” التي أتمت إثبات المفهوم في عدد قليل من المواقع ولكن تفتقر إلى القوة التمويلية للنمو إلى سلاسل.
جني الأرباح
من حيث تشغيل مجموعاتهم القادمة، تعمل مجموعة فينتشر على نموذج أعمال يعتمد على مشاركة العائدات مع مستأجريهم. يدخل أيوب وصعب في اتفاقيات مع مستأجريهم تستدعي الحصول على نسبة 10 إلى 14 بالمئة من إيرادات المبيعات بناءً على قيمة المنتجات التي تبيعها المنافذ. هذا يعني أنهم سيأخذون نسبة أكبر من مطعم سوشي مما سيأخذونه من مقهى، على سبيل المثال. يوضح صعب قائلاً: “نجلس مع المستأجرين المحتملين وننظر في دراسة الجدوى معهم لنرى ماذا يمكنهم دفعه كسعر إيجار ونتعامل حول هذه الأسعار،” مضيفًا أنه نظرًا لأن خلفيتهم في الضيافة، فهم يفهمون كيفية عمل القطاع.
جاري العمل على حازمية بكت يارد
كما يطالبون بضمان حد أدنى يمثل تقريباً 70 إلى 80 بالمئة من الإيجار المتوقع أن يحصلوا عليه، يوضح الشريكان. “بهذه الطريقة، عندما يكون الدورة الاقتصادية في البلاد منخفضة، لن نخسر مستأجرينا وبل في الوقت نفسه عندما تكون السوق مرتفعة، سيكون على شخص ما الدفع من الجديد وسيكون لدينا هامش جيد،” يقول صعب. وفقًا لأيوب، تشمل مكافآت الشركة قيمة البنية التحتية التي يساهمون بها في كل تجمع بالإضافة إلى الفوائد المالية من الزيادات في الحركة التي يمكن لمجموعة فينتشر التأثير عليها لأنهم يتحكمون في تسويق كل وجهة.
ما تقدمه مجموعة فينتشر
تتمثل القيمة التي يوفرها النموذج للمستأجرين في تزويدهم ببنية تحتية مطورة بتكلفة أقل مما سيتكبدونه بإعدادها بأنفسهم والذي سيكونون مضطرين للقيام به في مشاريع أخرى أو في عمليات مستقلة.
ثانيًا، توفر مجموعة فينتشر لمستأجريها حلاً يخفف من التضخم في تكاليف إيجارات الأراضي. منذ سنوات، كان مشغلو الضيافة يشترون الأراضي في المناطق غير المركزية بأسعار منخفضة، يوضح أيوب، وكانت التكلفة منخفضة بما يكفي لتمكنهم من بناء مطعم واحد بها ولديهم مساحة كافية لوقوف السيارات، ملعب للأطفال وتصميم الحدائق.
[pullquote]تحتفظ مجموعة فينتشر حاليًا بـ 90 مستأجر في قطاع الأغذية والمشروبات عبر مشاريعهم الثلاثة، مما يجعلها واحدة من أكبر المحفظات لمطور مجموعة ضيافة في لبنان[/pullquote]
كثير من التضخم في أسعار إيجارات الأراضي بدءًا من 2010، أصبح من الممكن اقتصادياً لأولئك المشغلين استئجار منفذ بدلاً من تأجير قطعة أرض لأي مشروع مطعم فردي. “استخدمنا اقتصاد الحجم وفعالية التكلفة في تجمع الأعمال في نموذج أعمالنا حيث نستأجر أرضًا كبيرة بما يكفي لاستضافة عدة منافذ ثم نقسم تكلفة الأرض بين هذه المنافذ. نتولى أيضًا البناء والتشييد بحيث ينتهي مشغل المطعم باستئجار مكان ببنية تحتية كاملة وتصميم حدائق متكامل بجزء من التكلفة التي كان سيدفعها للأرض نفسها،” يوضح أيوب مشيرًا إلى أنه من خلال تصميم حدائقهم، يعالجون بطريقة ما الحاجة إلى المساحات الخضراء العامة بين اللبنانيين وهو قيمة مضافة لمشاريعهم.jects.
“نحن في أعمال الترفيه في أساس ثقافتنا التجارية لذا العامل الذي اقتربنا منه من المشروع يختلف عن مطوري العقارات حيث اقتربنا منه بعقلية الترفيه،” يقول صعب.
نمو الشركة والخطط المستقبلية
أن الحصول على شراكة لصندوق استثماري مثل شريكة الاستثمار النامية وكذلك النمو الذي شهدته مجموعة فينتشر في السنوات الأربع الأخيرة استوجب أن تقوم الشركة بعملية هيكلة نموذج أعمالها، يوضح أيوب.
“بما أننا شركة شابة، كنا نقوم بالأمور بشكل صحيح من أن لدينا محاميين ومدققين حسابات جيدين وكل شيء يتم بمستوى عالٍ من الشفافية لأن شركاؤنا في الشركات الأخرى ذو سمعة وهيكلية. ومع ذلك، بسبب كونها صندوقاً منظماً، قمنا بتلك الخطوة الإضافية مع الحوكمة التي قد حسنت طريقتنا في القيام بالأشياء. نحن سعداء بالطريقة التي تسير بها الأمور ونصبح كيانًا أكثر تنظيماً،” يقول صعب.
اليوم، تمتلك مجموعة فينتشر عشرة موظفين في مكتبهم الرئيسي مع فريق كامل ومنفصل لكل مشروع يتراوح من المهندسين والمصممين إلى فريق التنظيف وإدارة المرافق على الأرض.
تحتفظ مجموعة فينتشر حاليًا بـ 90 مستأجر في قطاع الأغذية والمشروبات عبر مشاريعهم الثلاثة، مما يجعلها واحدة من أكبر المحفظات لمطور مجموعة ضيافة في لبنان.
من حيث مشاريع تجمع الضيافة، لا يزال التركيز على مناطق خارج بيروت مع موسم سنوي، مثل جبيل، والذي ستجذب عملاءها المستهدفين. إنهم يأملون أيضًا في تنويع نطاق عملياتهم من خلال بدء صندوق، بالشراكة مع شريكة الاستثمار النامية، الذي سيدعم ماليا مشغلي الأغذية والمشروبات الناشئة الذين يتطلعون لإطلاق علامة تجارية أو أولئك الذين لديهم اسمين أو ثلاثة في عنوانهم ويريدون توسيع نطاقهم بشكل أكبر ولكنهم يفتقرون إلى رأس المال.
«لقد تعلمنا قوة التجمع الذي يمكن تطبيقه على الضيافة أو أي قطاع آخر في الصناعات المماثلة، ونرغب في النظر إلى فرص لاستخدام خبرتنا في تطوير مجموعات في صناعات مختلفة،» يختتم أيوب.
