الإطار القانوني الذي يحكم العقارات في لبنان معقد. في حين أن عدة هيئات إدارية مكلفة بتطبيق القوانين والمراسيم المتعددة التي تحدد اللوائح للمشاريع العقارية في البلاد، إلا أن القطاع لا توجهه رؤية استراتيجية. اللوائح إما تكون مؤاتية للمطورين أو مليئة بالثغرات. التغييرات المتكررة في الإطار التنظيمي على مدى العقود الماضية سمحت باستغلال أكثر كثافة للأراضي والمباني، حيث زادت التعديلات في القانون من مخصصات البناء وسهلت الوصول الأجنبي للاستثمار العقاري.
إن الازدهار الأخير في الإنشاءات في المدينة قد غير بشكل كبير أفقها. في حين أن المباني الشاهقة كانت لا تزال غير مألوفة في بيروت حتى التسعينيات، يُظهر النظر السريع إلى المدينة اليوم واستطلاع المشاريع التي تم الانتهاء منها مؤخرًا أو تحت الإنشاء حاليًا أن المشاريع الكبيرة أصبحت شائعة. حدث ظاهرة مماثلة في تجارة التجزئة أيضًا، مع مراكز تسوق أكبر حجماً – مثل مركز بيروت سيتي سنتر، الذي افتتح في عام 2013 – الآن تتنافس على الخُطى مع الأسواق التقليدية والمتاجر في مستوى الشارع.
تخطيط متقطع
تخطيط بيروت الحضري لا يزال يتبع خطة رئيسية تتجسد في المرسوم 6285/1954، والتي تستند بصفة عامة إلى رؤية وضعها المخطط العمراني الفرنسي ميشيل إيكوشار. يحدد المرسوم، الذي يظل مرجع التخطيط للمدينة، اللوائح المتعلقة بالتقسيم ونسبة الاستغلال الإجمالية لقطعة الأرض، وكذلك كيفية تناسب المشروع الجاري تطويره مع محيطه (مثلاً: مسافات الارتداد، عمق وعرض الواجهة). ومع ذلك، فإن التخطيط تُرك في الغالب دون إدارة من الحكومة، على الرغم من وجود عدة هيئات إدارية مكلفة بالتدخل واعتماد الخطة الرئيسية ومراجعة قانون البناء. ومع ذلك، فإن الخطة، التي خضعت لتعديلات طفيفة في عامي 1955 و1973، لا تزال تطبق تقنياً على بيروت – باستثناء بالطبع المنطقة المركزية للمدينة، التي يتم تنظيمها بخطتها الرئيسية بموجب المرسوم 5714 لعام 2001.
المدن اللبنانية الكبرى الأخرى – مثل طرابلس وصيدا – لديها خطط رئيسية خاصة بها، كما يقول مروان صقر من شركة SAAS للمحاماة لرؤساء تنفيذيين. وقد اعتمدت عدد قليل من البلديات خططًا أيضًا. وفي حين أن المديرية العامة للتنظيم المدني داخل وزارة الأشغال العامة والنقل درست العديد من الخطط على المستوى الوطني على مر السنين، لم يتم اعتماد أي منها، وفقاً لصقر. وهذا يعني أن 15 في المئة فقط من مساحة لبنان الأرضية تخضع لأي نوع من اللوائح الخاصة بالتقسيم، يضيف صقر.
التطور القانوني
واحدة من أوضح مؤشرات اتجاه تسهيل القيود على المشاريع كبيرة النطاق هو زيادة مخصصات البناء، مما يسمح بمساحة مبنية أكبر على قطعة الأرض المعطاة مما كان مسموحًا به سابقًا. وقد حدث هذا في الغالب من خلال تغييرات في قانون البناء.
كان قانون البناء اللبناني الأصلي، برقم 61 من عام 1940، مصممًا جزئيًا لتشجيع نسيج حضري كثيف في مدينة بيروت. على سبيل المثال، نص على أن المباني في المناطق 1 و2 – وسط بيروت، انظر الخريطة الصفحة التالية – لا يمكن أن ترتفع فوق 26 مترًا، أي حوالي ثمانية طوابق. حددت تعديلات على لوائح تقسيم بيروت من خلال مراجعات متكررة لقانون البناء النسيج الحضري لبيروت بشكل كبير للسماح بزيادة الكثافة، بينما أزالت تغييرات في إطار تطبيق قانون البناء القيود على المشاريع الكبيرة النطاق.
منذ تبني القانون الأصلي لعام 1940، تمت مراجعات في عام 1971 و1983 و2004. قانون البناء 646/2004 ومرسوم تطبيقه 15874 في عام 2005 غيرا بشكل كبير اللوائح من خلال السماح للمطورين بمساحة أكبر للبناء وقليل من القيود على الارتفاع. يسمح التشريع الأكثر حداثة بتنفيذ البناء بكثافة أكبر كما يُقر معايير أعلى للسلامة والحفاظ الثقافي والمعايير البيئية.
يمكن القول بأن القانون أكثر تأييدًا للمطورين من سابقيه. يوضح سيباستيان لامي-ويلينغ، وهو خبير أكاديمي في قانون العقارات اللبناني في الأكاديمية اللبنانية للفنون الجميلة في بيروت (البا)، أن قانون 1983 سمح للمطورين بخصم أجزاء من المساحة المبنية للمبنى من إجمالي مساحة الاستغلال، أو ‘غلاف البناء’. أسفرت هذه الخصومات في حصول المطورين على حوالي 8 في المئة أكثر من المساحة المبنية مما كانوا سيُسمح لهم به. زاد قانون 2004 الخصومات – يمكن للمطورين خصم السلالم وغرف الخدم والجدران المزدوجة من حساب مساحة المشروع المبنية. وفقاً لتقديرات لامي-ويلينغ، يسمح القانون الجديد للمطورين بزيادة حوالي 20 إلى 25 في المئة من مساحة البناء المكتملة إلى إجمالي مساحة المشروع.
سواء كان عادلاً أم لا، لا تزال هذه المناطق الإضافية تُحتسب على مشتري الشقة بالكامل، مما يضلل المشترين بشأن الأمتار المربعة القابلة للاستخدام التي يشترونها.
التعقيدات
المجلس الأعلى للتخطيط الحضري (HCUP)، الذي تشكل في عام 1963 بالمرسوم 13472، يوافق على الخطط واللوائح لقوانين البناء ويوافق على طلبات المباني الشاهقة والمشروعات الكبيرة، بينما تشرف المديرية العامة للتنظيم المدني على التخطيط الحضري. يتألف HCUP من 12 عضوًا ويرأسه المدير العام للتخطيط المدني (DGUP). يشمل أعضاؤه المدراء العامين لوزارات مختارة (الداخلية والبلديات، الأشغال العامة والنقل، العدل، والبيئة)، وممثلين عن عدة مؤسسات (مثل مجلس الإنماء والإعمار)، ومتخصصين في التخطيط الحضري. يقدم النصيحة بشأن المشاريع التخطيطية الحضرية واللوائح ومشاريع التطوير الكبيرة. بما أن HCUP يترأسها المدير العام للتخطيط المدني، يجادل لامي-ويلينغ بأن هذا يربك عملية اتخاذ القرار: هل المدير العام يوقع نيابة عن DGUP أم كرئيس لـHCUP؟
يسمح القانون الحالي بالأبنية في بيروت أن تصل إلى 50 مترًا في الارتفاع – حوالي 15 طابقًا – ويحدد شكل ‘غلاف البناء’ القابل للإستغلال على قطعة الأرض. إذا كان المشروع سيتجاوز هذه القوانين، يجب على المطور التقدم بطلب للحصول على إعفاء. تمنح HCUP إعفاءات في حالتين: (i) إذا كان لدى المطور أربعة أضعاف مساحة قطعة الأرض للمشروع وبقي داخل غلاف البناء كما هو محدد.
