نتيجة تدفق رؤوس الأموال والمواطنين العرب المستمر، استمر قطاع العقارات في لبنان بالنمو بنسبة تقدر بـ 20% في عام 2004. لقد كان عاماً مميزاً لشركة سوليدير، حيث شهدت منطقة وسط بيروت زيادة في الطلب على العقارات، بينما على مستوى البيع بالتجزئة، كان يبدو أن الحجم الكبير هو الاتجاه السائد حيث اعتمدت مجموعة ADMIC على إطلاق مركز تسوق دورا في نهاية العام، والذي يعد الأكبر حتى الآن في لبنان.

نظرة عامة 

أظهرت المؤشرات الأساسية، مثل مبيعات الأسمنت وعدد تراخيص البناء، نمواً صحياً في قطاع البناء، بينما زاد عدد وقيمة معاملات العقارات بشكل ملحوظ مقارنةً بعام 2003. رغم الزيادة في الأسعار، بلغت تسليمات الأسمنت 1.23 مليون طن خلال النصف الأول من عام 2004، بزيادة قدرها 6.2% مقارنةً بنفس الفترة من عام 2003. من الجدير بالذكر أن جزءاً من هذه الزيادة يعود إلى زيادة الصادرات إلى العراق. يذكر أن نقابة المهندسين والمعماريين أبلغت عن ارتفاع تراخيص البناء من 4 ملايين متر مربع خلال النصف الأول من عام 2003 إلى 4.3 ملايين متر مربع في الأشهر الستة الأولى من عام 2004، وهو ما يوازي نهاية ازدهار إعادة الإعمار في التسعينيات.

يظهر التوزيع الجغرافي للتراخيص أن جبل لبنان احتفظ بصدارة عام 2003 حيث شكل 46.4% من الإجمالي، يليه شمال لبنان بنسبة 20.2%، جنوب لبنان بنسبة 14.8%، وبيروت التي شهدت زيادة قدرها 4.5% لتصل إلى 12.8% من الإجمالي. وفقاً لبيانات بنك عودة، ارتفع عدد معاملات العقارات خلال النصف الأول من عام 2004 بنسبة 7.2% ليصل إلى 51,899 مقارنةً بالنصف الأول من عام 2003، بينما زادت قيمة معاملات العقارات بنسبة 27% خلال نفس الفترة لتصل إلى 1.7 مليار ليرة لبنانية. في الربع الثالث، تباطأ النمو إلى 22%، وهو ما يزال أعلى من معدل النمو السنوي البالغ 15% المسجل في عام 2003، ولكنه بعيد عن رقم النمو البالغ 30% في عام 2002. احتفظت بيروت بالصدارة من حيث قيمة العقارات المباعة، حيث استحوذت على 35% من الإجمالي، تليها بعبدا بنسبة 22%، المتن وجبل لبنان بنسبة 15.8% وكسروان بنسبة 9.8%. وتؤكد الأرقام أن السوق كان يهيمن عليه البناء الراقي ومعاملات العقارات، حيث أن الزيادة في سوق العقارات كانت تدار بشكل كبير من قبل المستثمرين العرب، الذين منذ أحداث 11 سبتمبر، ما يزالون يرون لبنان كمنزل بديل، ووجهة للعطلات، ومكاناً للاستثمار.

لاحظ معظم اللاعبين في القطاع تباطؤ نسبي مع نهاية عام 2004، والذي نسبوه إلى الأحداث المحيطة بالانتخابات الرئاسية ومحاولة اغتيال مروان حمادة. كما كانت مغادرة رفيق الحريري كرئيس للوزراء وفقدان نفوذه الدولي تُرى أقل حدةً حيث ما زال العديد من اللبنانيين متفائلين بأنه سيعود.

خلص تقرير صدر في عام 2004 عن مستشاري العقارات رامكو إلى أن المستثمرين الخليجيين اشتروا أراضٍ بقيمة تقدر بحوالي 680 مليون دولار بين عامي 2000 ومارس 2004، مشيراً إلى: “مع الأخذ في الاعتبار الاستثمار الإضافي في تطوير المشاريع، يمكن أن يتضاعف المبلغ بسهولة”.

في تلك الفترة، تم بيع ما لا يقل عن 2.3 مليون متر مربع من الأراضي في 109 صفقات كبيرة. يفضل العرب الوجهات الجبلية، ليست بعيدة عن بيروت. مع أخذ ذلك في الاعتبار، تم شراء 38% في بعبدا، 27% في المتن و18% في عاليه. فقط 1% من جميع صفقات الأراضي شملت بيروت، التي مازالت تمثل أكبر قيمة للاقتصاد اللبناني. إضافة إلى المشروع الشائك جبل صنين، بمبلغ 1.4 مليار دولار، 100 مليون متر مربع من التجمعات السياحية تحتوي على عدة قرى سياحية و5 فنادق، كما أن مسارات التزلج الثمانية عشر وملعب الجولف يمثلون أكبر شراء للأراضي، 368,723 متر مربع و123,492 متر مربع على التوالي، تم إتمامها من قبل مجموعات استثمارية كويتية في منطقة قرنايل.

السكني: مانهاتن على المتوسط

على الرغم من أن معظم تراخيص البناء وبيع الأراضي تركزت حول بعبدا والمتن، كانت التطورات الأكثر لفتًا للنظر والقيمة تحدث في بيروت، وخاصة التطوير المستمر للواجهة البحرية المواجهة لمارينا بيروت في منطقة وسط بيروت. بدأ العمل في برج مارينا السكني بمبلغ 200 مليون دولار، والذي سيكون بارتفاع حوالي 150 مترًا، بينما وضعت أساسات أبراج بيروت وبلاتينيوم. بجانب الثلاثي، يتم بناء برج فندق فور سيزونز الأدنى قليلاً. تمثل المباني الأربعة شاهقة الارتفاع استثمارًا إجماليًا بنحو 600 مليون دولار وستغير بشكل كبير واجهة بيروت في عامي 2005 و2006. مع سعر يتراوح بين 4,000 إلى 6,000 دولار للمتر المربع، تعتبر الشقق الفاخرة في الأبراج الأحدث والأغلى المتاحة حالياً في لبنان. وقد تم بيع حوالي 80% من الشقق بالفعل، ويبدو أن هذا هو الاتجاه لمعظم المشاريع السكنية الفاخرة في منطقة وسط بيروت، بما في ذلك مشاريع حديقة العاصمة وصيفي الثانية التي من المقرر بناؤها في 2005.

ليس من المستغرب أن شركة سوليدير قد حققت سنة ممتازة من حيث مبيعات الأراضي، بمساعدة مبادرة شجعت المساهمين على بيع أسهمهم بخصم 15% على الأراضي. مزيد من المشاريع السكنية وفندقين مدرجين للواجهة البحرية، بينما من المفترض أن يصبح حي أبو جميل منطقة سكنية بحتة. في ربيع عام 2004، تم الإعلان أيضاً عن أن مبنى معلم بمبلغ 200 مليون دولار وارتفاع 155 متر في رياض الصلح مضى قدما، لإضافة إلى الأفق المتغير لمنطقة وسط بيروت. كنتيجة لذلك زاد الطلب على سعر الأرض، وتباين بين 1,200 دولار للمتر المربع داخل الأرض إلى حوالي 1,700 دولار للمتر المربع على الواجهة البحرية. وأخيراً، بعد تأخير دام أربع سنوات وبسعر يُشاع أنه مبالغ فيه يبلغ حوالي 12 مليون دولار، أعلنت شركة سوليدير أنهم على وشك الحصول على التصاريح اللازمة لإكمال بناء مشروع الأسواق البالغة مساحته 100,000 متر مربع في عام 2006.

ومع ذلك، لم تكن وسط بيروت هي الوحيدة التي شهدت تطورات ملحوظة. على العكس من وسط البلد، حيث أن 80% من المستثمرين والمشترين هم من عرب الخليج، لا تزال الأشرفية تحظى بشعبية بين اللبنانيين. الشقق الحديثة ذات المواصفات العالية أصغر حجماً، بمتوسط يتراوح بين 250 إلى 350 متر مربع، وأسعارها أكثر معقولية، بمتوسط يتراوح بين 1,700 إلى 2,500 دولار للمتر المربع. وينطبق الأمر نفسه على التطورات في مناطق مثل عين المريسة، الحمرا ورملة البيضاء.

واحدة من المناطق الأسرع تغيراً في بيروت بلا شك هي الجميزة (انظر المربع)، في حين تم مسح مناطق واسعة خلف فندق فينيسيا، غرب طريق دمشق وعلى طول شارع سبيرز. بلا شك، هذه البلدات الاشباح الحالية ستكون التالية في الخط لتشهد بعض التطورات الكبيرة طوال عامي 2005 و2006.

البيع بالتجزئة: صعود المول

كان عام 2004 عام المول، وسيتواصل ذلك في عام 2005. افتتح مول ABC الأشرفية، أول مول حقيقي في لبنان، بمبلغ 120 مليون دولار في نوفمبر 2003 ودخل الخدمة الكاملة في العام الماضي. بخلاف حجمه، الفرق بين ABC والمولات الموجودة مثل فردان 730 والديونز، هو أن الأول يقدم حقاً عالماً للتسوق، والترفيه، والطعام والمشروبات كلها تحت سقف واحد.

قد شكك النقاد في وجود طلب كافٍ لمثل هذا التطوير الكبير، ولكن ABC أثبت خطأهم. مساحته البالغة 40,000 متر مربع للتجزئة مشغولة بالكامل وتستقطب المحلات التجارية، والمطاعم، والسينما تدفقاً ثابتاً من الزبائن. في عام 2005 ومع ذلك، سيتعين على ABC أن ينافس BHV في دورا. يقارب ضعف حجم ABC الأشرفية، BHV هو أول مول ضخم في لبنان، يحتوي تحت سقفه على أول كازينو هايبرماركت في البلاد، ومتاجر كبرى، ومحلات، ومطاعم، ومقاهي وسينما. يتوقع معظم الخبراء أن يكون ناجحًا، نظرًا لموقعه الممتاز بين طريقين سريعين يشكلان المخرج الشمالي لبيروت.

مع إيجارات تصل إلى 1,000 دولار للمتر المربع في السنة، يعتبر ABC وBHV من أبرز الممتلكات فيما يتعلق بمساحات البيع بالتجزئة. يتبعه وسط بيروت مع أسعار إيجار تتراوح بين 800 و1,200 دولار للمتر المربع في السنة. يمتلك فردان سعرًا متوسطًا يبلغ 800 دولار للمتر المربع في السنة، ويستمر كمنطقة تسوق في الأداء بشكل ثابت. تتراوح الأسعار في الحمرا بين 300 دولار للمتر المربع في السنة في طرفي المنطقة إلى 600 دولار للمواقع المميزة في قلب الشارع الرئيسي الوحيد الأصيل في بيروت. بعد الانتهاء من أعمال الترميم في صيف 2004، تظل الآمال عالية في استعادة الحمرا لمكانتها القيادية كمنطقة تسوق. مع الفنادق، والمسشفيات، والبنوك، والجامعات، وتاريخها، وشخصيتها، تملك المنطقة كل المقومات.

في الشياح، ينبغي أن يفتح مركز بيروت مول البالغ مساحته 50,000 متر مربع أبوابه للأعمال العام المقبل. في سن الفيل، يتم حالياً بناء مركز التسوق المتروبوليتان بمساحة 14,000 متر مربع، بينما في ميدان الكونكورد يتم التخطيط لمول V5 بمساحة 50,000 متر مربع. بالمقارنة، لن يكون V5 أقل من 20 مرة أكبر من نظيره الديونز على الطرف الآخر من فردان.

سوف يخبرنا المستقبل ما إذا كان هناك طلب في لبنان على هذه الكمية الكبيرة من مساحات البيع بالتجزئة، وما إذا كان لا يزال هناك مكان للشارع الرئيسي التقليدي مثل الحمرا وإلى حد أقل فردان. يتوقع الخبراء أن يتعب المتسوقون، بعد الحماس الأولي، من التسوق داخل المباني. شيء واحد مؤكد، أن زيادة المعروض من مساحات البيع بالتجزئة ستؤدي بلا شك إلى انخفاض في إيجارات البيع بالتجزئة، وهو ما يعد ميزة لأصحاب المتاجر، وفي النهاية للمستهلكين أيضًا.

المكاتب: المساحات الذكية تجذب البيع

لم تحدث تطورات كبيرة فيما يتعلق بمساحات المكاتب في عام 2004. مع إيجار متوسط قدره 300 دولار للمتر المربع في السنة، تظل منطقة وسط بيروت ضمن 30 منطقة عمل الأكثر تكلفة في العالم، وهو جزء من السبب في أن حوالي 40% من مساحات المكاتب في وسط المدينة لا تزال خالية. ومع ذلك، المشكلة ليست تتعلق فقط بالسعر. معظم مساحات المكاتب في وسط بيروت لا تفي بالمعايير الدولية الحديثة، ولكن تلك التي تفي، مثل المباني أتريوم وأنهار، تؤدي أداءً استثنائيًا، وهذا هو السبب في أن بناء أتريوم II سيبدأ في 2005.

السياحة: 

شهد العام الماضي أيضًا الافتتاح المرتقب لفندق لو رويال الضخم في ضبيه ومع النجاح الباهر لمنتجع إده ساندز البالغ 10 ملايين دولار على شاطئ جبيل، يخطط رجل الأعمال روجيه إده لتحويل المدينة المينائية القديمة إلى كان الفرنسية في الشرق الأوسط. حيث يسعى لجذب استثمارات تبلغ قرابة 5 مليار دولار خلال السنوات العشر المقبلة، ويرى أن بيبلوس تحتضن مرسى فاخر وفنادق ومطاعم وسبا ونوادي صحية. ومع ذلك، كان الأهم هو الموافقة الرسمية من الحكومة على المشروع الشهير زينيث صنين. المشروع البالغ 1.4 مليار دولار والمبني على مساحة 100 مليون متر مربع تقريبًا، من المخطط أن يحتوي على عدد من القرى السياحية والفنادق، بالإضافة إلى 18 مسارات للتزلج وملعب جولف.

مربع: الجميزة

المنطقة التي تتغير بشكل سريع هي بلا شك الجميزة. الحي القديم الذي يحد منطقة وسط المدينة، والذي لا يزال يحتفظ بنكهة بيروت القديمة، يهدد بأن يصبح المونو التالي، حيث أنه سلسلة من المقاهي الصغيرة، والبارات، والمطاعم، والمحلات والمعارض قد افتتحت مؤخرًا. الثورة بدأت في 2001 مع تجديد أهوة عازار (مقهى الزجاج) ومخبز بول الفرنسي/المقهى، الذي “يخلى” الزاوية. في عام 2004، افتتحت حوالي عشرة مرافق تجارية أخرى ومن المتوقع أن تتبع المزيد منها، محولة ما كان يوماً ما حيًا متواضعًا ولكنه جميل، إلى ربما أحدث حي في المدينة.

مجموعة من المشاريع السكنية ايضا قيد التخطيط، وخاصة على الشريط الحدودي مع وسط المدينة، ولكن أيضًا في عمق الحي. بعد نجاح مشروع كونفيفيوم الأول والثاني، يقوم المطور كريم باسيلا ببناء مشروع ثالث في منتصف الطريق المؤدي إلى شركة كهرباء لبنان. بصرف النظر عن شخصيته، كانت أحد المهام الرئيسية للجميزة هو الأسعار المنخفضة نسبيًا. ذلك يتغير بسرعة. سعر الأرض ارتفع في بعض المواقع من أقل من 400 دولار إلى 800 دولار للمتر المربع. وقد تضاعفت إيجارات مساحات البيع بالتجزئة في المواقع العليا ثلاث مرات منذ بداية العام، بينما ارتفعت أسعار طلب المنازل بنسبة 50%، على الرغم من أنه يبقى أن نرى ما إذا كانت هذه ستتحقق.