باختصار
- قبل 17 أكتوبر 2019، كان سوق العقارات يعاني من ديون المطورين العالية ومعدل فائدة منخفض على الودائع.
- نقص الثقة في البنوك منذ ذلك الحين أدى إلى زيادة الاستثمارات العقارية، مما سمح للمطورين بتسديد قروضهم البنكية.
- التبعات طويلة الأمد على القطاع تعتمد على أداء الحكومة الجديدة.
من الممكن أن يوصف الشاعر العربي في القرن الأول المتنبي سيناريو حالي في لبنان عندما كتب “مصائب قوم عند قوم فوائد“, أن ما يعتبره البعض كارثة هو فرصة للآخرين.
قطاع العقارات في لبنان كان يعاني من تباطؤ منذ عام 2014، على الرغم من أن البيانات الموثوقة النادرة مبنية على الحكايات (انظر عدد ديسمبر 2018 من مجلة Executive مقالة). تشمل أسباب مشاكل القطاع زيادة معدل الفائدة على القروض البنكية لمطوري العقارات — والتي وصلت إلى 13.5 بالمائة — وتباطؤ السوق، الذي كان كبيراً بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على الودائع التي جعلت الناس مترددين في الاستثمار في العقارات (انظر مقالة في عدد سبتمبر 2019 من مجلة Executive).
“يقول ميرييل كوراب، رئيسة تطوير الأعمال والاتصالات في FFA Real Estate، “ارتفاع معدلات الفائدة عندما كان السوق يبدأ في التباطؤ وبعد ذلك أصبح راكداً لعدة سنوات، جعل من المستحيل على المطورين سداد قروضهم. تقدر كوراب الديون المستحقة للبنوك بحوالي 20 مليار دولار. وقال مسعد فارس، رئيس مجلس إدارة شركة إدارة الاستثمار Legacy Central، لمجلة Executive تحتل نفس الرقم موضحاً أنه ينقسم إلى 11 مليار دولار مستحقة على المطورين و9 مليار دولار على أصحاب المنازل.
يضيف فارس أن من الصعوبات التي واجهتها المطورون العقاريون المثقلون بالديون الراغبين في تقليل عبء قروضهم، كانت معدلات الفائدة العالية على الودائع على مدى السنوات الأخيرة. يخبر Executive أن الأغلبية من اللبنانيين جذبتهم هذه المعدلات — التي وصلت إلى 12 بالمائة — وبذلك أبقوا أموالهم في البنوك بدلاً من تنويع استثماراتهم.
عندما، في أوائل سبتمبر 2019، بدأ اللبنانيون في القلق إزاء تلك الودائع — مع ظهور أول علامات التحذير من الأزمة المالية الحالية من خلال إضرابات البنزين وصعوبات في الحصول على الدولار من أجهزة الصراف الآلي — يقول فارس أن هذا أدى إلى تجدد الاهتمام بالاستثمارات العقارية. “بدأ هاتفنا يرن بعد سنوات من عدم الرنين ولو لمرة واحدة،” يقول. “كان لدي أشخاص من جميع فئات المجتمع يتصلون بي ليطلبوا رأيي في الاستثمار في العقارات كوسيلة لحماية مدخراتهم من البنوك.” يضيف أنه بعد 15 يومًا من إغلاق البنوك الذي بدأ في 18 أكتوبر — اليوم الثاني من الثورة (الثورة) — هذا الاهتمام الأولي تحول إلى حالة من الهلع مع تزايد انعدام الثقة بين المستهلكين في البنوك.
هذا خلق ما وصفه من تحدثت معهم Executive في قطاع العقارات كدائرة مفيدة للطرفين. اللبنانيون الذين يرغبون في سحب أموالهم من نظام مصرفي لم يعد محل ثقتهم اختاروا الاستثمار في العقارات، مما أفاد المطورين العقاريين الذين يسعون لتخفيف عبء الديون عن كاهلهم، مما انعكس في النهاية بشكل إيجابي على البنوك حيث بدأ هؤلاء المطورون في تسديد قروضهم. يقول وليد موسى، رئيس نقابة العقاريين في لبنان: “إنها حالة صحية حيث يسحب المستثمر أمواله من البنك ويكون سعيدا؛ والمطور يأخذ أموال المستثمر وينقلها — ربما في نفس اليوم — إلى البنك أثناء بيع المخزون العقاري غير المباع، فيصبح سعيداً جدًا؛ والبنك أيضًا سعيد بسبب وصول الأموال إلى حسابات المقترضين”. توجهت Executive إلى عدة بنوك من أجل هذه المقالة لكنها لم تتلق أي استجابة لطلبات المقابلة.
الحاجة للشراء
الأزمة المالية الحالية في لبنان من الممكن أن تكون قد تفاقمت بسبب نقص سياسات مصرفية موحدة وغياب الوضوح حول تدابير التحكم في رأس المال، مما دفع العديد من اللبنانيين لمواصلة سحب بطيء من البنوك. مع ذلك، فقد جعلت القيود المتزايدة على السحب من الذين يرغبون في سحب ودائعهم من النظام المصرفي أكثر إبداعاً.
بعض اللبنانيين يستخدمون الشيكات المصرفية للاستثمار في الأشياء ذات القيمة العالية كوسيلة لتحويل الودائع إلى أصول ملموسة يأملون في إعادة بيعها في نهاية المطاف. في هذا السيناريو، قطاع العقارات هو أحد الخيارات القليلة المتاحة لهم، كما يقول موسى. “حتى الاستثمار في الذهب أو المجوهرات أو الفن لم يعد ممكنًا لأن البائعين يطلبون الدفع نقدًا وليس بالشيك،” يوضح. “قطاع العقارات هو أحد القنوات الاستثمارية القليلة التي لا تزال تقبل الشيكات.”
وفقًا لكوراب، هناك سوابق للاستثمار في العقارات خلال الأزمات، مما يمكن أن يفسر لماذا يتجه اللبنانيون إلى القطاع الآن. تقول أن ملفات المستثمرين تتراوح بين الأفراد ذوي الأصول العالية الذين يسعون لشراء المباني في وسط المدينة المليونية القيمة إلى أولئك الذين عملوا طوال حياتهم ويريدون حماية تمويل تقاعدهم من خلال استثمار متوسطة الحجم في العقارات (في حدود 100000 إلى 150000 دولار).
دفع ثمن العقارات
من منظوره كمدير استثمار عقاري، يقول فارس لمجلة Executive أن بعض المشترين يلعبون لعبة القوة، ويؤخرون الشراء للحصول على خصومات كبيرة جدًا — والتي في نظره ليست قابلة للتحقيق — حيث يفترضون أن المطورين المثقلين بالديون سيقومون بتقديم تنازلات لإتمام البيع. يقول أن المستثمرين المحتملين يستفيدون أيضًا من الوضع ويجب عليهم الاستفادة بسرعة قبل أن يتغير الوضع. “في النهاية قد يتناقص قدرتك الشرائية أكثر،” يحذر. “يمكنك شراء الشقة التي تبلغ قيمتها 250,000 دولار الآن، ولكن ربما في وقت لاحق، لن تتمكن من شرائها بهذا السعر بعد الآن لأنه قد يكون هناك تجزئة أو قد يتم تحويل أموالك إلى الليرة اللبنانية بسعر LL1,500 للدولار، وفقدان قيمتها. إذا كنت تريد الاستثمار في العقارات، الانتظار هو الخسارة.”
ومع ذلك، المطورون أيضًا مذنبون باستغلال الوضع، وفقًا لفارس، حيث يقللون من الخصومات على العقارات من الأسعار التي كانت قبل الثورة لأن الطلب قد زاد — وهم يعلمون أن المستثمرين المحتملين لديهم حافز إضافي للتحرك بسرعة. قبل احتجاجات 17 أكتوبر، يقول أن العقارات كانت تباع بتخفيض بنسبة 30 إلى 40 بالمائة — والآن تباع بتخفيض متوسط يبلغ 25 بالمائة في المناطق الرئيسية مثل سوليدير. كلما زادت دفعات المطورين لديونهم، قل الإلحاح لديهم للبيع، وعندها يصبحون جشعين، يشرح. يجدر ذكر أن أسهم الاستثمار في سوليدير ارتفعت من $6.6 عند إغلاق يناير 2019 إلى $7.9 عند إغلاق يناير 2020. ومن الجدير بالذكر أن السهم العقاري الوحيد في بورصة بيروت (BSE) قد تحسن في ديسمبر 2019 / يناير 2020، حتى وإن انخفض رأس المال السوقي لـ BSE بشكل عام.
يوصي موسى المطورين بعدم اللعب بالأسعار أو الشعور بثقة مفرطة في الطلب. “عليهم أن يكونوا حذرين حتى لا تفوتهم الفرصة لبيع — إذا زادوا الأسعار، سيتوقف هذا الاتجاه،” يقول. “لن يتجنب الناس خصم بنسبة 20 بالمائة في البنوك ليتجهوا للاستثمار في القطاع الاستهلاكي بأسعار عالية لأن النتيجة ستكون في النهاية هي نفسها لهم.”
كل الذين أجرت معهم مجلة Executive المقابلات أخبروا بأن المطورين المثقلين بالديون فقط هم من يبيعون العقارات في السوق الحالية؛ أما المطورون الذين ليس لديهم ديون لا يرغبون في أن تكون أموال المبيعات محاصرة بسبب القيود الرأسمالية المستمرة في البنوك ولذلك ينتظرون ظروف أكثر ملائمة.
ما يكمن تحت السطح
ومع ذلك، لم تترجم هذه الزيادة في الطلب على الاستثمار العقاري إلى مبيعات فعلية. “الطلب جنوني،” يقول موسى. “الناس يريدون الشراء، لكنهم لا يعرفون ما الذي يجب عليهم شراؤه — هم يعرفون أنهم يريدون إخراج أموالهم من البنك ويتصرفون أكثر بدافع الذعر من القناعة.
“لذا ما يحدث هو أننا نتلقى مئات المطالب أسبوعياً، ولكن المعاملات ليست بالمئات [بل بالعشرات المتوسطة].” يوضح أن عدم اليقين بشأن الحل المالي يسبب ترددًا — من كل من المشترين والبائعين — قبل أن يتم إتمام العديد من الصفقات.
يتفق كل من فارس وموسى على أن عدد المعاملات في الربع الأخير من عام 2019 قد زاد مقارنة مع الأرباع الرابعة لعامي 2018 و2017. يقول فارس: “من كل ما نسمعه، 30 بالمائة من ذلك تحقق في معاملات.” “من كل 10 أشخاص يمرون عبر بابنا، ثلاث منهم يشترون، لكنه أفضل من قبل الثورة حيث كان واحد فقط يشتري.”
وماذا بعد؟
طالما استمرت فقدان الثقة في النظام المصرفي، فإن فارس يعتقد أن هذا الاهتمام المتزايد في الاستثمارات العقارية سيظل قائماً. على الرغم من أنه لا يزال من المبكر تقييم تأثير الحكومة الجديدة التي تشكلت في لبنان على النظام المصرفي، يتحدث فارس لماسال قبل تشكيلها ويقول أن مصداقيتها سيكون لها تأثير قوي على الاتجاه العقاري الأخير. “إذا تشكلت حكومة ذات كفاءة، فإن فقدان الثقة سيقل، وسيخف الحماس [للاستثمار]،” يقول. “ولكن إذا حصلنا على حكومة غير كفؤة، فإن هذا الحماس سيستمر. وهذا هو الوقت الذي أطلب فيه كلاً من المطورين والمشترين لعدم الجشع للحفاظ على أموالهم وممتلكاتهم.”
يعتقد موسى أن هذه المرحلة من الاستثمار في العقارات مؤقتة حيث يستمر عدم اليقين بشأن الخصومات على الودائع وطول مدة بنوك البقاء على قيد الحياة. ينصح بأن يحافظ المطورون على الأسعار المنطقية أو يخاطرون بتأثيرات سلبية طويلة الأمد على القطاع. “علينا أن نرى ما سيحدث لقطاع العقارات من حيث الأسعار،” يقول. “إذا ارتفعت الأسعار الآن واستمر تدهور الوضع البنكي، فقد تنخفض الأسعار مرة أخرى وسنضطر إلى الانتظار لعقد من الزمن حتى نتمكن من إعادة البيع بأسعار جيدة واسترداد الاستثمارات.”
تقول كوراب أن هذا الميل للاستثمار في العقارات سيستمر حتى يتمكن المطورون من سداد ديونهم. بمجرد خلوهم من الديون، سيتمكن المطورون من الانتظار حتى استقرار الوضع قبل البيع. هذا هو الوقت الذي، وفقا لفارس، ستبدأ الأسعار في الارتفاع. “عندما تسدد الديون بالكامل ويدخل المطورون في مرحلة جني الأرباح، لن يقدموا خصومات بعد الآن وستزيد الأسعار بزيادات نسبية — رغم أن هذا سيستغرق شهورًا كثيرة للحدوث،” يقول.
على المدى الطويل، بالنظر إلى الوضع المالي المتقلب الذي تشهده لبنان، فإن أولئك الذين قابلتهم ماسال يقولون إنه من المستحيل تقديم توقعات بأي درجة من الدقة. يتوقعون أن الكثير من العقارات ستكون متاحة للبيع أو الإيجار، لكن، ما إذا كان سيكون هناك سوق لها غير واضح. الاستثمار في العقارات هو خيار لسحب المال من البنوك — وقد يكون الحل لنفس المطور المثقل بالديون — لكنه يبقى خياراً محفوفاً بالمخاطر للمستثمر، حيث لا يمكن لأحد أن يتنبأ إذا كان سيتم الاحتفاظ به بأصل غير سائل في وقت لاحق.
