يقول أكوب باربريان، أحد السكان القدامى ومالك متجر لإصلاح الإلكترونيات في مار مخايل، “لقد بدأنا نلاحظ تدريجيًا بعض الأماكن التجارية المهجورة التي تُجدد ومن ثم ينتقل إليها مستأجرون جدد. كانوا أساسًا متاجر صغيرة مملوكة من قبل شباب وفي البداية شعرنا بالفخر لأن الناس بدأوا يرون في حيّنا مكانًا للأنشطة التجارية المبدعة، ولكن الآن، مع كل الحانات والزحام والضجيج، أصبح الأمر كثيرًا للغاية!”. يتذكر كيف أن حيّه الذي كاد أن يُنسى في يوم ما قد ظهر كوجهة للمصممين قبل أقل من عقد، وكيف تحوّل بسرعة إلى ما يشبه الآن وحشًا لا يشبع.
نسيج مار مخايل العمرانيالنسيج العمراني
بينما كانت المناطق مثل مونوت وجيمّايزه تعج بالحياة الليلية منذ التسعينيات، كان يُعتبر مار مخايل منطقة صناعية ذات دخل منخفض إلى متوسط حيث يمكن العثور على العديد من ورش السيارات والعمال في صناعة المعادن وورش العمل. كانت هذه الأماكن تولد نشاطًا معقولًا خلال النهار، وغالبًا بشكل صاخب أو له روائح، خاصة عند التعامل مع إصلاح السيارات، لكن الأمسيات كانت دائمًا هادئة، يتذكر باربريان. احتفظت المنطقة، بشوارعها الضيقة والمعمار الذي يعود تاريخه إلى الأربعينات من القرن العشرين، بشكلٍ ساحر من الحياة الحضرية كان يتلاشى في مناطق أخرى من بيروت.
عند الحديث عن ما يجعل الناس يقدّرون منطقة حضرية مثل مار مخايل، تشرح منى حرب، الأستاذة المساعدة في الدراسات الحضرية والسياسية في الجامعة الأمريكية في بيروت، أن الأمر ليس مجرد المباني القديمة. بل، وفقًا لها، يكمن الجاذبية في نسيج المنطقة نفسها، مثل الشوارع الضيقة التي تشير إلى زمن ما قبل دخول السيارات الخاصة إلى لبنان، والحدائق الصغيرة أمام المباني حيث كان الجيران يتجمعون، والسلالم التي تسهل الصعود إلى تلة شديدة الانحدار. كل هذه العناصر أعطت الأحياء التي تطورت على حين غرة من وسط بيروت، مثل فرن الحايك، زقاق البلاط، عين المريسة وجيمّايزه، جانبًا إنسانيًا.
المصممون ينتقلون
كان لهذا السحر دور أساسي في جذب أولئك المعنيين بالصناعات الفنية والحرفية والتصميم (ACD) إلى مار مخايل. تقول ماريا هاليوس، المهندسة الداخلية ومؤسسة MHD Designs، “لقد وقعت في حب المساحة الواسعة عندما رأيتها لأول مرة وأحببت الجو الصناعي للمنطقة”، والتي حولت مصنع للشوكولاتة مهجور من ماضي شارع أرمينيا في مار مخايل إلى مكتبها ومعرضها للتصميم في مطلع عام 2009، عندما لم يكن هناك سوى ليوان، وهو بوتيك تصميم حديث، في ذلك الشارع.
رانيا نوفل، صاحبة مكتبة الفنون والعمارة Papercup، تعيش في مار مخايل منذ 2005 وتقول إن “السحر الحيوي” للمنطقة كان السبب وراء افتتاح مكتبتها هناك، بعد بضعة أشهر من هاليوس.
اليوم يوجد حوالي 71 مكانًا تجاريًا مؤجرًا للصناعة (ACD) في مار مخايل، بما في ذلك متاجر التجزئة البوتيكية، استوديوهات التصميم والمكاتب، وفقًا لخريطة منطقة مار مخايل الإبداعية التي طوّرها جورج زوين، مدير GAIA-Heritage، بمساعدة مالية من الاتحاد الأوروبي ضمن مشروع MEDNETA. GAIA-Heritage هي شركة مقرها بيروت أسستها زوين في 2002 تقدم خدمات استشارية لإدارة التراث الثقافي والطبيعي. كجزء من مشروع MEDNETA الممول من الاتحاد الأوروبي، أطلقت GAIA-Heritage في 16 يناير مؤتمرًا لمدة أسبوع بعنوان “في مار مخايل” يهدف إلى تجديد مار مخايل وتعزيز الإبداع في المنطقة.
تشرح حرب أن المتخصصين في ACD تم جذبهم إلى مار مخايل بسبب عدة عوامل: موقعها المركزي، ملامحها الحضرية، قربها من برج حمود -حيث يوجد العديد من الحرفيين- ولأن الإيجارات كانت منخفضة عندما انتقلوا لأول مرة إلى هناك. لم يقوموا بتدمير الحياة الاجتماعية والاقتصادية للحي بشكل جذري.
مع بدأ مار مخايل في الازدهار كحي “هيب” يمكن العثور فيه على صناعة (ACD) بجانب الميكانيكيين في بيئة صناعية لكنها فنية، لفتت أنظار مطوري العقارات الذين رأوا فرصة لاستخدام الطابع المعاصر للمنطقة كأداة تسويقية لتطوير وبيع ممتلكاتهم هناك. تقول هاليوس، “المصممون بطريقة ما شاركوا في ترويج العقارات السكنية حيث كنا نُستخدم في كتيبات الترويج. الناس يرون أن من الجيد العيش في منطقة هيب.”
[pullquote]With this rapid real estate development, Mar Mikhael has become unrecognizable[/pullquote]
والمرافق الضيافة تنتقل
في نفس الوقت تقريبًا، نحو نهاية عام 2010، كان المطورون في قطاع الضيافة الذين سئموا من تكاليف الإيجار المرتفعة أو اكتظاظ الأماكن مثل شارع المعرض في وسط المدينة أو الحمرا يبحثون عن منطقة جديدة للتوسع فيها ووجدوا أن مار مخايل يناسب احتياجاتهم تمامًا. مثل المصممين، جذبتهم قربها من الجميزة، إيجاراتها المنخفضة وسحر تراثها الحضري. بسرعة، تحوّلت حانتان أو ثلاث في شارع أرمينيا إلى أكثر من 40 منشأة ضيافة، مع المزيد المقرر انضمامها إلى المجموعة في عام 2015.
مع هذا التطور السريع للعقارات، أصبحت مار مخايل غير قابلة للتعرف عليها بالنسبة لسكانها القدامى الذين يشكون من عدم إيجاد مكان لركن السيارة، من حركة المرور الشديدة، من الضجيج العالي في الليل ومن اضطرارهم لالتقاط الزجاجات المكسورة والحطام من على عتبات أبوابهم كل صباح.
ارتفعت أسعار الإيجارات التجارية بسبب الجذب في المنطقة والمالكون الذين كانوا يتقاضون 600 دولار فقط في الشهر لمكان تجاري بمساحة 50 متر مربع في عام 2009 يطلبون الآن ويحصلون على 3,500 دولار في الشهر، بزيادة قدرها 483 بالمئة. في حين أن جزءًا من هذه الزيادة سببه التضخم الطبيعي في السوق، فإن جزءًا آخر ناتج عن الجشع بين المالكين.
الأمر يتعلق بالمال
تميل تركيزات أماكن الضيافة إلى أن تكون مؤقتة في لبنان: لقد هاجرت من مونوت إلى الجميزة إلى الحمرا إلى شارع أوروغواي والآن إلى مار مخايل، مع انتقال العديد منها الآن إلى بدارو. جميع هذه الوجهات أصبحت مشهورة بشكل مكثف في غضون ثلاث سنوات في المتوسط، قبل أن ينتقل العملاء والمشغلون إلى أماكن أخرى. العديد من المالكين يستغلون الوقت القصير لزيادة أرباحهم ويطلبون زيادة كبيرة في الإيجار من المستأجرين التجاريين، ويفصّلهم عندما لا يستطيعون الدفع وتنتهي مدة عقودهم الإيجارية، أو يدفعون لهم المال الذي يدينون لهم به، إذا كانوا على عقود الإيجار القديمة، ويمنحونهم إشعارًا مدته شهر واحد لحزم حقائبهم.
يقف فيكتور حمدجيان أمام الكراج الصغير حيث يعمل الآن كموظف. يشير إلى الكراج الأكبر في الشارع الذي كان يديره بنفسه على عقار كان يستأجره، ولكنه الآن تم تأجيره إلى مطعم. يُسمّي حمدجيان سبعة أعمال صناعية أخرى، جميعها في زقاقين فقط خارج شارع أرمينيا، والتي أغلقت خلال السنتين الماضيتين لإفساح الطريق لمطعم أو حانة. يوضّح حمدجيان أن الأمر ليس فقط بشأن الإيجارات المرتفعة التي أدت إلى إبعاد هذه الأعمال، بل يقول إن المنطقة بأكملها تتغير ولم يعد هناك مكان لها.
يوضّح زوين أن السوق يزدهر فقط من خلال تجمع الحرف التي تكمل بعضها البعض، وهو ما كان يحدث مع العمال الصناعيين في مار مخايل وأيضًا مع صناعة (ACD) اليوم. ومع ذلك، للأسف هذا يتلاشى ببطء لصالح أماكن الضيافة.
يشعر العديد من المصممين أن المنطقة تتغير عما جذبهم إليها في الأصل ويخشون أنهم لن يتمكنوا من المنافسة من حيث الإيجار مع مالكي أماكن الضيافة الأكثر ثراءً على المدى الطويل. تقول هاليوس، “قبل سنتين، بدأ مستثمرو الضيافة في الانتقال إلى المنطقة ولذا الآن ترى عددًا أقل من المصممين الذين يفتحون هنا. المطاعم تدفع أكثر من حيث الإيجار لذلك يفضل مالكو العقارات التجارية المطاعم كعملاء لهم بدلًا مننا نحن المصممين،” مضيفة أن عقد الإيجار الخاص بها سينتهي في يونيو. بينما ليست متأكدة مما إذا كان مالكها سيزيد الرسوم الإيجارية، فهي واثقة من أن مالكها لن يؤجر المكان لحانة لأنها تريد الحفاظ على جودة الشارع.
تقول نوفل إن إيجارها ارتفع منذ إصدار عقدها الأول ولكنه لا يزال “قابلاً للتطبيق وواقعيًا.” وتضيف: “مع ذلك، لقد سمعت عن مالكين آخرين في المنطقة يتسمون بالجشع الشديد على حساب خسارة مستأجريهم الحاليين وتغيير روح الحيّ”.
تتمنى هاليوس أن يفتح مصممون شباب جدد متاجر في مار مخايل لكنها تعرف أن هذا غير واقعي في هذه المرحلة وتخشى أن الروح الجماعية التي تم إنشاؤها بين المصممين في المنطقة تتعرض للتدمير. تقول، “إنه لمن المؤسف لأننا بالفعل بنينا علاقة مع هذه المنطقة وساعدنا في تشكيلها. لدينا طاقة جيدة وتواصل جيد بيننا في الحيّ وننظم أحداثًا مع بعضنا للبعض في الشارع.”
[pullquote]Gentrification is not necessarily harmful and there is often a gain for the city and its residents[/pullquote]
التحكم في التحول الحضري
التحول الحضري ليس شيئًا فريدًا في مار مخايل أو حتى جديدًا في بيروت، كما توضح حرب. فقد مرّت مناطق مثل مونوت وفرن الحايك بهذا في التسعينيات، ولكن بشدة أقل من جيمّايزه ومار مخايل.
ومع ذلك، تضيف حرب، يمكن أن يجلب التحول الحضري فرصًا اقتصادية للمدينة وسكانها إذا تم إدارته بطريقة تأخذ بعين الاعتبار المصالح العامة. تقول هاليوس إن بعض المطاعم في المنطقة، خاصة تلك التي تفتح أيام السبت للغداء، تكمل الأماكن (ACD) وتولد بعض الأعمال الإضافية لها. “منذ فتح المطاعم، لدينا زيادة في حركة السير إلى المنطقة وفي أعمالنا. أرى بعض الوجوه الجديدة التي ليست من عملائي العاديين. التأثير الإيجابي لوجود مثل هذه المطاعم في مار مخايل هو أن مجموعة من العملاء المحتملين يكتشفون المنطقة بسببهم،” تقول هاليوس.
كما يضعها أحد المالكين، الذي يستخدم حاليًا ممتلكاته كورشة لإصلاح الإلكترونيات للسيارات، قائلاً، “أطلب 150,000 دولار سنويًا كإيجار لمتجري لأنه كبير. إذا حصلت عليه، سأقوم بكل سرور بتأجيره والتقاعد: من يواصل العمل مثل هذا عندما يمكنه فقط الاسترخاء وجني الأموال مباشرة إلى عتبة بابه؟”
يقول زوين، “التحدي هو مقدار ما يريد أحدهم تطوير منطقة اقتصاديًا دون تدمير تراثها. إنه فعل توازن،” موضحًا أن GAIA-Heritage لا تريد منع البناء أو الإضرار بالاقتصاد. بل تريد فعل ما يجب فعله في أي مدينة تنمو بطريقة عضوية ومتناسقة: توازن بين مصالح واحتياجات المجتمع مع حاجات المستثمرين. هذا ما يسعى مؤتمر “في مار مخايل” لتسليط الضوء عليه.
كما تتحدث حرب عن أهمية التوازن بين المصالح الاقتصادية الخاصة والمصالح العامة عندما يتعلق الأمر بتطوير حيّ ذو تراث عمراني بارز مثل مار مخايل حيث تكون أخطار التحول الحضري مرتفعة. تقول حرب، “المشكلة هي أننا نفتقر إلى وكيل عام قوي، مثل البلدية، على استعداد لتطبيق اللوائح الحالية للتخطيط الحضري التي يمكن أن تحمي الصالح العام، حيث يُعد التراث العمراني عنصر رئيسي، ولتقيد حرية المطورين العقاريين الخاصين الذين سيبحثون دائمًا عن طرق لإثراء أنفسهم.”
وينطبق عدم التنظيم هذا أيضًا على العقارات السكنية. المطورون العقاريون كانوا يحصلون على عدة قطع صغيرة، التي، بنفسها، ليست كبيرة بما يكفي للمشروعات الضخمة، ولكن عند توحيدها تشكل قطعة أرض كبيرة يمكنهم بناء ناطحات سحاب عليها، كما يتضح من الأبراج الثلاثة التي تبرز بشكل غريب وسط المباني القصيرة في مار مخايل. ومع أن هذا ليس غير قانوني، فإن عدم تنظيمه قد يؤدي إلى تحول مار مخايل إلى غابة من الأبراج وفقدان هويتها العمرانية، كما تقول حرب.
يشرح كل من زوين وحرب الجانب الساخر، أن المطورين العقاريين التجاريين والسكنيين، من خلال نموهم غير المنظم والإيجارات المتزايدة التي يجلبونها للمنطقة، ينتهون بتدمير العناصر التي جذبتهم إليها في البداية، وهي السحر الأصيل. يقول زوين، “ما سيحدث إذا تركنا السوق حرًا تمامًا هو أن كل أولئك الذين يريدون شراء شقق المطورين في مار مخايل لأن الحي له نكهة ساحرة سينتهون بالعيش في مكان ممل كأي مكان آخر في بيروت وسينتقلون،” مضيفًا أن هذا، على المدى الطويل، سيؤدي إلى انخفاض الأسعار الإيجارية مرة أخرى لكل من المشاريع التجارية والسكنية.
من خلال مؤتمر “في مار مخايل”، يأمل زوين في بدء حوار بين السكان وصناعة (ACD) والمستثمرين حول كيفية مشاركتهم وتشكيلهم لمار مخايل اليوم وما هي احتياجاتهم المشتركة. هدفه التالي هو جعل بلدية بيروت ووزارة الثقافة والمطورين العقاريين على دراية بأهمية حماية نسيج مار مخايل العمراني قبل فوات الأوان. يقول زوين: “نحن نحاربه لكنني لا أعرف ما إذا كنا نستطيع فعل أي شيء حقًا: نحن نحاول بنوايا حسنة، الأدوات والمعرفة التي نملكها. سنرى ما سيحدث لكن الأمر طويل الأمد جدًا.”
