Wمع بقاء سوق العقارات اللبناني راكدًا مرة أخرى في عام 2014، جلسنا مع جهاد إبراهيم، المدير العام لمؤسسة جميل إبراهيم، لمناقشة طرق لتحسين تنظيم القطاع وكيفية تحسين الإحصائيات المتعلقة بالمعاملات العقارية، والتي يقول إنها مضللة اليوم.
نلاحظ أن الكثير من الوحدات المبنية حديثًا تبقى غير مباعة في بيروت – خاصة تلك الأكثر اتساعًا. ماذا حدث وما أفضل طريقة لحل هذه المشكلة؟
الخلاص الوحيد لسوق العقارات هو قليل من التدخل. القضية الرئيسية، والنقطة الأهم، هي الطلب. هل يحتاج المجتمع إلى المشروع الذي يتم بناؤه؟ هذه هي الطريقة التي تحمي [السوق]. هذا يتعارض قليلاً مع اقتصاديات السوق المفتوحة لأنه اقتصاد موجه. لا أقول إن علينا الدخول في اقتصاد موجه بالكامل، ولكن هناك بعض المنطق في ذلك. يجب أن تحمي القطاع بطريقة ما. عندما يرى نقابة المهندسين والمعماريين وجود أكثر من 100,000 وحدة غير مباعة، يجب أن يكون هناك آلية تتباطأ بها منح التراخيص ولا يتم إصدارها ببساطة.
[pullquote] منح التراخيص بناءً على الطلب في منطقة معينة يحمي السوق أيضًا [/pullquote]
هل عليك، كمطور، تقديم دراسة سوق قبل الحصول على تصريح البناء؟
بالطبع لا. لا يُولى أي اعتبار لما إذا كان المشروع ضرورياً أم لا. ينبغي أن يكون لدينا بعض الضوابط والتوازنات، وأعتقد أن أفضل جهة مسؤولة عن هذا هي نقابة المهندسين والمعماريين أو البلدية. هم يعرفون عدد التراخيص والشقق الفارغة التي لديهم أو المساحات التجارية الفارغة [الموجودة]. منح التراخيص بناءً على الطلب في منطقة معينة يحمي السوق أيضًا، لذلك لن ينتهي الأمر بوجود سوق فقاعة أو أي قصور، بدلاً من الاستثمار المفتوح دون ضوابط وتوازنات لمجرد أن المال موجود. وإلا فإن [مسألة العرض والطلب] ستظل فوضوية وستفتح القطاع لبعض نقاط الضعف كما هو الحال الآن.
أفهم أن بعض الإحصائيات الواردة من القطاع لا تجمع بشكل جيد. على سبيل المثال، عندما نرى الأرقام من السجل العقاري التي تشرح قيمة المعاملات العقارية في سنة معينة، هل هذه الأرقام دقيقة؟
لا. الأرقام تستند إلى الوقت الذي يتم فيه تسجيل ملكية الوحدات المباعة مع السجل العقاري في سجل الأراضي. بشكل عام، يستغرق مشروع سكني أو مشروع تجاري متوسط الحجم – من الفكرة إلى التسليم – لنقل ثلاث سنوات، في بيئة مباشرة. تحدث معظم المبيعات إما حول الوقت الذي تُطرح فيه الفكرة أو في السنة الأولى أو السنة والنصف من المشروع. فلنقل أن مشروعًا بدأ في عام 2010 وتم تسليمه في عام 2013. حدثت معظم المبيعات في عامي 2010 و2011 مع عدد أقل في عامي 2012 و2013. ومع ذلك، فإن الإحصائيات في لبنان تستند إلى سجل نقل الملكية في سجل الأراضي، والذي يحدث عندما ينتهي المشروع ويتم تسليم الوحدات. وهذا يعني أن المبيعات في 2010 و2011 و2012 مسجلة كمبيعات حقيقية في عام 2013، وهذا غير صحيح.
ما هي الطريقة الأفضل لحساب هذه الإحصائيات؟
ستكون طريقة أفضل هي أن تُستند أرقام المبيعات إلى الوقت الذي تُسجل فيه الاتفاقيات التعاقدية مع وزارة المالية، والذي يحدث على الفور لأن جميع المبيعات التي تزيد عن [44,444 دولارًا] يجب تسجيلها لدى الوزارة، وتشمل جميع المعاملات العقارية. الشيء الذكي هو أخذ الأرقام من وزارة المالية، وليس من سجل الأراضي. ولكن لتحقيق ذلك، يجب على وزارة المالية تصفية المعاملات وجمع الإحصائيات نفسها. عندما تسحب الأرقام فقط من سجل الأراضي، فإنها لن تكون ممثلة لما حدث فعليًا في تلك السنة.
هل أعتقد أن عدد المعاملات وإجمالي الأمتار المربعة للمعاملات مضللة بشكل مماثل؟
نعم. كلاهما يأتي أيضًا من سجل الأراضي.
[pullquote] لديك ثماني سنوات لتنفيذ تصريح البناء، لذلك فهو مؤشر غير ذي صلة بالنشاط [/pullquote]
ماذا عن تصاريح البناء؟ هل هي لقطة جيدة للنشاط السوقي؟
تُستخدم تصاريح البناء كمؤشرات، ولكن لديك ثماني سنوات لتنفيذ تصريح البناء، لذلك فهي مؤشر غير ذي صلة بالنشاط. إنها ذات صلة إذا كنت تريد فحص ثقة المستثمر، مع ذلك. تساعد التصاريح في إظهار أن المستثمرين واثقون، يشترون الأرض ويقررون القيام بمشروع. سواء سيستخدمون التصريح هذا العام أو العام المقبل أو في السنة الثامنة، لا نعلم. لدينا مشروع في الصنائع. نفذنا المشروع والآن يجلس خاملاً – كان علينا القيام بمرحلة الخرسانة منذ أنها وصلت للسنة السادسة مما يعني أن لدينا عامين من الحرية. لذلك قمنا ببناء المشروع ليس لأننا نعتقد أن الطلب هو “وواو” وأنه سيباع. كان علينا بناء ذلك المشروع لأنه بخلاف ذلك كنا سنفقد التصريح. بالمناسبة، معظم المباني في سوليدير ومعظم المشاريع القادمة الآن تناسب هذه الفئة. معظم [المطورين] يقومون فقط بالواجهات والمساحات المشتركة للتأكد من عدم فقدانهم تصاريحهم، لكنهم لا ينهون أي شيء بالداخل لأن [الوحدات] لا تباع.
يبدو أن بيروت تتحول إلى غابة خرسانية. ماذا يمكن أن تفعل البلدية لإنشاء مساحة عامة أكبر قليلاً؟
تحتاج إلى بعض المساحات للتنفس، تحتاج إلى بعض الحدائق. هناك العديد من القطع التي تنتمي إلى البلدية والتي يتم بيعها للمطورين. نحن مطور رئيسي، ودائمًا ما نشتريها، لكننا نتبعها لأننا نعرف أن شخصًا ما سيشتريها [إذا لم نفعل]. تحتاج لدراسة المساحات الخضراء. لا يتعين أن تكون الحديقة بالكيلومتر المربع الواحد؛ يمكن أن تكون بمساحة 100 متر مربع. بدلاً من وجود حديقة كبيرة واحدة، يمكنك الحصول على 10 حدائق صغيرة.
[pullquote] لدينا ضرائب تُفرض على سوق العقارات مع كل وزير مالية جديد [/pullquote]
ما رأيك في الضرائب الجديدة التي تناقشها البرلمان لتمويل زيادة الأجور في القطاع العام؟
لدينا ضرائب تُفرض على سوق العقارات مع كل وزير مالية جديد. يبدو دائمًا أنها القطاع الذي تستهدفه وزارة المالية. ولكن انظر إلى أين القطاع اليوم. لا يمكننا تحمل المزيد من الضرائب في الوقت الحالي والحديث عنها فقط يؤثر. الحديث عن الضرائب الجديدة أثر على مبيعات الأراضي. لن يشتري أحد الأراضي. التقدير بما تستحقه الأرض – الذي يُجرى من قبل وزارة المالية – هو ما تعتمد عليه ضرائبك، وليس السعر الفعلي الذي دفعته مقابل الأرض. كانت السوق في حالة شلل لبضعة سنوات الآن ولكن لا تزال التقييمات ترتفع. هذه مشكلة ستفاقمها الضرائب الجديدة فقط.
