اتجاهات تطوير العقارات السكنية لافتة للنظر. غالباً ما تتبنى الشركات في لبنان ما يبدو أنه الأفضل أو ما يُطبق بشكل أكبر في السوق السكني. لماذا نعيد اختراع العجلة، بالفعل؟ وبينما قد تكون هذه القاعدة صحيحة في كثير من الحالات وتبسط الحياة بالتأكيد، فإن السبب الأساسي وراء استراتيجية معينة قد يخف أو يضيع تمامًا في عملية النسخ واللصق الميكانيكية.
هذا ينطبق على الاستراتيجية المطبقة لزيادة الأسعار لكل طابق في المباني السكنية الحديثة الإنشاء. معظم المطورين في بيروت الآن يتبعون صيغة قياسية: زيادة سعر المتر المربع المطلوب بمقدار 50 إلى 100 دولار لكل طابق. في بعض الحالات الاستثنائية، يمكن أن تتراوح زيادات الأسعار من 25 دولار تا 200 دولار للمتر المربع لكل طابق.
طابق أقل، أسعار أقل
من المفهوم أن يكون للطابقين الأولين في المبنى أسعار بيع أقل حيث يقعان فوق ضوضاء وغبار الشارع مباشرة ولديهما مناظر محصورة جداً، تهوية ضعيفة وضوء طبيعي أقل. لكن ما الذي يحدد الزيادة في الأسعار للطوابق اللاحقة بالضبط؟
يمكن تمييز بعض الأنماط العامة جداً. على سبيل المثال، كلما كانت جودة المنطقة التي يقع فيها المبنى السكني أقل، كان الزيادة أقل. عادة ما تزيد أسعار المبيعات المطلوبة في المشاريع في مناطق السوق المتوسطة مثل بشورة، طريق الجديدة أو فسوح بمقدار 25 إلى 50 دولاراً لكل متر مربع لكل طابق.
من ناحية أخرى، بعض الأبراج السكنية في المناطق الرئيسية ذات القيمة العالية، مثل وسط مدينة بيروت أو على طول كورنيش عين المريسة، تزيد أسعارها بمقدار 100 إلى 200 دولار لكل متر مربع لكل طابق.
أسعار غير معقولة
العيب الرئيسي في زيادة الأسعار بشكل منهجي بمبلغ ثابت لكل طابق بدءاً من الطابق الأول هو أن الطوابق العليا تصبح باهظة الثمن بشكل مفرط. إذا زادت الأسعار بمقدار 100 دولار للمتر المربع لكل طابق، فإن سعر المتر المربع للشقة في الطابق 11 يكون أكثر بـ1000 دولار من سعر المتر المربع للشقة في الطابق الأول.
المشكلة هي أن الفارق في الأسعار في بعض الأحيان غير مبرر. صحيح أن الطوابق العليا في بعض المباني تقدم جودة أفضل ومناظر غير محجوبة. ومع ذلك، إذا لم يكن الفارق في الجودة كبيرًا، فإن تكلفة إضافية قدرها 1000 دولار لكل متر مربع تكون غير معقولة للمشتري المحتمل.
زيادة قدرها 100 دولار لكل متر مربع تساوي إجمالي 15000 دولار لشقة عادية بمساحة 150 متر مربع. بافتراض أن الشقة في هذا المثال مدرجة بسعر بيع 2200 دولار لكل متر مربع، فإن هذه الزيادة البالغة 15000 دولار ستكون تقريبًا معادلة لرسوم التسجيل بنسبة 5 بالمائة – وهو مبلغ ليس قليلاً.
حسابات أكثر عقلانية
يجب أن تتبع زيادات الأسعار لكل مستوى طابق بعداً منهجياً. في المقام الأول، يجب أن تكون الزيادة في الأسعار مبررة بفكرتين أساسيتين: تحسن في جودة المنظر من الطوابق العليا وجودة المنطقة المحيطة.
ستكون استراتيجية أكثر عقلانية بتجميع مستويات الطوابق على أساس جودة العرض الذي تقدمه وزيادة الأسعار من مجموعة إلى أخرى بدلاً من زيادتها من طابق إلى التالي. على سبيل المثال، إذا كان المنظر من الطابق السادس هو سطح المباني عبر الشارع، ولكن الطابق السابع لديه منظر غير محجوب للبحر، فإن الطابق الثاني إلى السادس يجب أن يكون له نفس سعر البيع ويجب أن يتم تطبيق زيادة فقط بين الطابق السادس والسابع.
يجب أن تكون الزيادات متسقة مع الحالة العامة للمنطقة. بغض النظر عن تحسن المناظر في الطوابق العليا من برج سكني في حي منخفض المستوى، على سبيل المثال، لا يمكن تبرير زيادة قدرها 100 دولار لكل متر مربع لكل طابق. مع الميزانيات الضخمة الناتجة عن الطوابق العليا، يمكن للمشترين شراء عقار أقل تكلفة في حي بجودة أفضل بكثير.
عند تطبيق زيادة سعرية ثابتة لكل طابق بشكل منهجي، يقوم المطورون بوضع شقق الطوابق العليا خارج قدرة العملاء المالية لشراء في منطقة معينة. وتواجه هذه الشقق المسعرة بشكل مفرط خطر البقاء شاغرة لسنوات.
