طموح ملموس

إحصائياً، وفقاً لجميع المؤشرات المتاحة للإدارة التنفيذية، فإن النشاط في مجال تطوير العقارات وبناء البناء في لبنان في حالة ركود. في الأشهر التسعة الأولى من عام 2013، كانت مؤشرات المعاملات العقارية وتصاريح البناء وأقساط التأمين الهندسي والمعنويات بين مديري البناء فيما يتعلق بأعمالهم منخفضة مقارنة بالفترة نفسها في عام 2012. الاستثناء الوحيد هو أن تسليم الأسمنت كان في ارتفاع.

كانت المعاملات العقارية المسجلة أقل بنسبة 5.2 في المائة من حيث الحجم و4.5 في المائة من حيث القيمة: مع ما يقرب من 50000 معاملة منذ بداية العام وحتى 30 سبتمبر، مع إجمالي قيمة 6 مليارات دولار. ضمن الانكماش العام للصفقات، استمرت حصة مبيعات العقارات لغير اللبنانيين في التراجع من 1.86 في المائة في 2012 إلى 1.81 في المائة في 2013.

صدور تصاريح البناء في الثلثين الأدنى من لبنان تراجع للسنة الثالثة على التوالي، حيث تم ترخيص 7.8 مليون متر مربع (م2) بنهاية سبتمبر، وهي انخفاض بنسبة 14 في المائة، وهو مشابه للانكماش الذي شهده بين 2011-2012.

خصصت نقابة المهندسين في شمال لبنان تصاريح بمجموع 9.7 مليون متر مربع للأشهر التسعة الأولى من عام 2013 مقارنة بـ 10.7 مليون متر مربع في نفس الفترة من عام 2012، مما يمثل انكماشاً أصغر بنسبة 9.3 في المائة على أساس سنوي.

وفي الوقت نفسه، تراجعت أقساط التأمين في صناعة الهندسة بنسبة 7 في المائة إلى 8.2 مليون دولار كإيرادات تراكمية للأرباع الثلاثة الأولى في عام 2013، وفقاً للأرقام المقدمة للإدارة التنفيذية من قبل جمعية شركات التأمين في لبنان (ACAL). في الربع الثالث من 2013، تراجعت أقساط الهندسة إلى حوالي 1.75 مليون دولار، وهو أقل مبلغ ربع سنوي منذ الربع الرابع من 2011.

تحولت نشاطات التطوير في عام 2013 إلى المناطق النائية من العاصمة وإلى محافظات أخرى حيث تكون تكاليف الأرض والتنمية أكثر توافقاً مع الإمكانيات المالية للمشترين النهائيين. ولم تمثل محافظة بيروت أكثر من 5 إلى 6 في المائة من إصدار تصاريح البناء في الأرباع الثلاثة الأولى من العام.

سنة بطيئة ساهمت في جو من التشاؤم بين العديد من قيادات الصناعة.
في مسح أجراه مصرف لبنان (BDL) في الربع الثاني، حيث طُلب من مديري المؤسسات تقدير تطور أعمالهم، أعربت الأغلبية بأن عام 2013 كان عاماً تراجعياً أكثر من كونه عاماً من التحسن.

علاوة على ذلك، كشف المسح أن مديري المؤسسات التي تتعامل مع البناء والأشغال العامة رأوا أن الربع الأخير قد شهد نشاطاً أقل مقارنة بجميع الأرباع الـ 11 بين Q4 2010 وQ2 2013.

تحد يمكن التحكم فيه

توفر إحصاءات تسليم الأسمنت – التي ترتبط بمرحلة التنفيذ الوسطى والمتأخرة من مشاريع البناء – استثناءً لاتجاه التراجع.

التحويلات الإجمالية للأسمنت ارتفعت بنسبة 7.2 في المائة من 3.4 مليون طن في نفس الفترة من عام 2012، وفقًا لمصرف لبنان. ومع ذلك، يبقى السؤال حول مقدار ما يقوله الزيادة في الحجم عن حالة الصناعة. كانت تحويلات الأسمنت خلال الأشهر الثمانية الأولى من أي من السنوات الخمس الماضية في نطاق زائد/ناقص 6 في المائة من 3.5 مليون طن.

في حين تشير الإحصائيات إلى ركود في سوق العقارات في لبنان، فإن المشاعر التي شاركها المطورون مع الإدارة التنفيذية خلال البحث لمراجعة القطاع لعام 2013 لم تكن تعكس مرحلة الأزمة في دورة الازدهار والانكماش النموذجية.

حوالي ثلثي المطورين والوسطاء الذين تحدثت إليهم الإدارة التنفيذية وصفوا عام 2013 بأنه أسوأ عام لشركاتهم منذ عدة سنوات أو حتى منذ بدء عملهم في لبنان. عبرت رامكو، واحدة من أكثر الوسطاء خبرة، والمطور الفاخر بريميوم بروبيرتيز وPrime Consult – الشركة العقارية المعروفة الأفضل بتعاونها مع أطول مبنى في لبنان قريبًا، سما بيروت – عن مثل هذه المشاعر.

ومع ذلك، في حين أن المطورين قالوا بالإجماع إن العام كان صعبًا، إلا أنهم أكدوا أيضًا أنه كان تحديًا قابلًا للإدارة ولم يكن مفاجئًا تمامًا. بينما اعترفوا بأن العام في بيروت “كان صعبًا على الجميع،” فإن أياد ناصر، الرئيس التنفيذي لمطور لوفت إنفستمنتس النيش، يجادل بأن تصورات سنة سيئة للغاية تشكلت من خلال حقيقة أن القطاع أصبح معتادًا على النمو العالي والعائدات في السنوات 2008-2010. “لكن يمكنني أن أؤكد لك أن السوق ليست ميتة. لا يزال الناس يقومون ببعض الصفقات، نحن لا نزال أحياء، ونحن هادئون،” يقول ناصر.

يقر ميريل كوراب، رئيس قسم المبيعات والتسويق في عقارات FFA Real Estate، بأن استفسارات الأشخاص الذين اتصلوا للبحث عن عقار كانت “نادرة” هذا العام. ومع ذلك، تضيف ملاحظة إيجابية بالإشارة إلى “لكن لا تزال هناك اتصالات من الأشخاص وهم أكثر جدية. الناس لا يتسوقون بشكل عشوائي، إنهم جادون ويعرفون ما يريدون. إذا قدمت لهم الفرصة، فإنهم سيشترون.” يوافق مدير رامكو كريم مكارم على أن الأعمال تراجعت، لكن هناك لا تزال مبيعات تُجرى، “حتى في الطرف الأعلى من السوق، وهو الأكثر تضرراً من الانكماش.”

لا يزال في الخلاطة

العديد من المطورين الذين لاحظوا التغييرات الإقليمية وقدرتهم على التأثير سلباً على لبنان كانوا مستعدين للركود قبل عام 2013، واختاروا عدم الانخراط في مشاريع جديدة وتكييف استراتيجيات السوق. يقول ناصر من لوفت إنفستمنتس إنه اختار عدم الانخراط في مشاريع جديدة تحسباً لسوق أبطأ وحسام بطل، الرئيس التنفيذي لشركة بريميوم بروبيرتيز، يقول إن شركته وضعت نفسها في “موقف ناجح من خلال إفراغ معظم مخزوننا.”

كانت حادثة غير متوقعة أعاقت بشكل كبير قطاع العقارات هي انهيار حكومة ميقاتي في مارس 2013 وما أعقبه من فشل في تشكيل حكومة جديدة.
في رأي مسعد فارس، الرئيس التنفيذي لشركة Prime Consult ورئيس جمعية العقارات في لبنان (REAL)، أن نقص الثقة كان العامل الحاسم الذي يؤثر على السوق. يجادل سامر بissat، مدير المشروع الرئيسي في مشروع مجدي الفطيم (MAF) في مدينة الواجهة البحرية في ضبيه، بأن التأثير الضار للجمود السياسي المحلي كان أكثر تأثيراً من تأثير الأزمات في البلدان المجاورة للبنان. “الوضع السياسي يؤثر على الحالة المزاجية في السوق، وحالة المستثمرين، ويؤثر على الأجانب أكثر من المحليين والمغتربين،” يشرح كوراب من FFA.

بينما ليس الجميع يعجب بالطبقة السياسية، جزء آخر من الإدارة يبدو أنه يملك قاعدة جماهيرية كبيرة في دوائر المطورين: البنك المركزي. “كان للحوافز التي قدمها حاكم البنك المركزي [رياض سلامة] تأثير إيجابي حقيقي وساعدت سوق العقارات على عدم الركود على الرغم من الوضع السياسي والأمني المتدهور،” يقول حسن تاج الدين، الرئيس التنفيذي لمطور تاجكو.

يمكن للتدخل من البنك المركزي أن يقطع شوطاً طويلاً في تفسير سبب عدم عرض ديناميكيات سوق العقارات اللبناني في عام 2013 علامات مرحلة الكساد. بتركيز الكثير من حزمة التحفيز الاقتصادي لعام 2013 والتي تقدر بـ1.46 مليار دولار- والذي تم تخصيص 56 في المائة منه لدعم تمويل الإسكان – على العقارات، انتهج البنك المركزي سياسة تهدف إلى جعل تمويل العقارات أسهل للأسر من الشرائح ذات الدخل المنخفض والمتوسطة. كانت هذه السياسة التحفيزية عكس التشديد النقدي الذي تعمد البنوك المركزية تقليدياً إلى تطبيقه في فترات الازدهار.

مع إمكانية الوصول إلى التمويل بتكلفة منخفضة تحت حزمة التحفيز لعام 2013، يمكن للبنوك أن تقرض المال للمشترين بنسبة فائدة منخفضة نسبيًا. يبدو أن إجراء التحفيز هذا قد خفف من الضغط على قطاع العقارات الذي يشكل 13.8 في المائة من القيمة الاقتصادية الإجمالية للبنان، وفقاً لأرقام الإدارة المركزية للإحصاء.

مع دعم حزمة التحفيز في عام 2013، كانت ثلث الطلب – شراء المنزل من قبل الملّاك لأول مرة والأسر الشابة – يعمل بشكل عادي في حين أن فئتي الطلب الأخريين – المزايدون والمغتربون اللبنانيون والمشترون الأجانب الذين يرغبون في الاستثمار – كانوا خاملين.

يرى فارس أن القيمة المنقسمة في السوق تتجه بشكل كبير نحو الفئتين الأخيرتين. “إذا كان السوق يبلغ 7 مليارات دولار في السنة، فإنها تمثل على الأرجح 6 مليارات دولار،” يقول.

يضيف، “الجيل الشاب يشتري أصغر الشقق والأقل تكلفة.”
سوق المشتري

بالنسبة لمشتري العقارات الذين كان لديهم النقد، الثقة، الجرأة التكهن، أو الحاجة المطلقة للبحث عن منزل جديد في عام 2013، كان السوق لمصلحتهم، على الأقل نسبيًا. الشقق الجديدة ذات الأسعار المحدودة التي كانت ستكون متاحة بأقل من 100,000 دولار للوحدة قبل ثمانية أو تسعة سنوات على الأرجح لن تكون بتلك الأسعار المعقولة مجددًا. لكن بالمقارنة بعام 2010 أو 2011، كانت الوحدات الجديدة في هذا الجزء من السوق متاحة للمشترين اللبنانيين في العام الماضي بأسعار مستقرة أو أحياناً منخفضة قليلاً، مع شروط تمويل وأسعار قروض يمكن وصفها بأنها معقولة بمعايير الأسواق الناشئة.

كان لدى المشترين الذين كانت لديهم الوسائل للتماس عقار متوسط أو عالي النهاية القدرة لتحقيق أسعار أقل من خلال التفاوض. المطورون الذين تحدثت إليهم الإدارة التنفيذية كان لديهم أساليب مختلفة – البعض أصرا على أنهم لم ولن يوافقوا على المساومة – لكن العديد منهم اعترف بسهولة بأنهم أخذوا بعين الاعتبار العروض التي كانت أقل بنسبة 10 في المائة أو أكثر من أسعارهم المطلوبة، حسب المشروع وتجربة الطلب عليه. إذا كانوا لديهم العزم لاختبار حد الألم للمطورين بشأن الأسعار من خلال التفاوض بشكل عدواني، يمكن للمشترين النهائيين الحصول على خصومات بنسبة 15 أو أحياناً 20 في المائة على الأسعار المطلوبة، وفقاً لتعليقات من خبراء مختلفين.

وفقًا للخبراء العقاريين، قد تظل هذه الخصومات متاحة في عام 2014 ولكن يتوقع معظم المطورين أن يتلاشى سوق المشتري القوي خلال العام المقبل. يقول مكرم زرد، الرئيس التنفيذي لشركة زردمان، إن الخصومات كانت أقوى في منطقة الأشرفية ببيروت منها في منطقة المتن. “أخمن أن هذه الخصومات قد لا تكون موجودة بعد الآن في منتصف أو النصف الثاني من 2014 مع انتعاش السوق وسيكون المطورون في موقف أقوى.”

عند الحديث عن أيام أفضل قادمة، فإن احتمالية انخفاض الخصومات أو استمراريتها ستعتمد بالطبع بشكل رئيسي على اتجاهات السوق وهنا عبر المطورون عن التفاؤل. يتوقع فارس من REAL أن “سوق العقارات سيبدأ دورة الانتعاش في عام 2014. أعتقد بحلول يناير/فبراير سنصل إلى القاع الحقيقي وسنبدأ في الارتفاع من بداية الربيع. إذا كان الوضع السياسي مستقرًا وأكثر وضوحًا، سيعطي هذا دفعة إضافية.”

عمالقة نائمون

يقول بطل من مشاريع بريميوم إن شركته تأمل أن يتضح الوضع السياسي، ولكنه يؤكد أنهم سيعملون على مشاريع جديدة في عام 2014 بغض النظر عن التيارات السياسية. “لدي شعور أننا بالقرب من نهاية هذه الفترة الصعبة،” يقول ناصر من لوفت إنفستمنتس. يشير شاهي يرىفانيان، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة Sayfco، أيضًا بملاحظة إيجابية. “أتوقع تحسينًا عامًا في السوق يبدأ في الصيف،” يقول.

بالتأكيد هناك عدد كافٍ من المشاريع على اللوحات من خلالها يسعى المطورون إلى إعادة إشعال دورة الأرباح الجديدة، وبالطبع يأملون في إيقاظ السوق من سباته الحالي، كلما كان ذلك أسرع كان ذلك أفضل. أعلن البنك المركزي بالفعل أنه سيساعد بحزمة تحفيزية أخرى، وإن كانت أصغر. من ناحية أخرى، تعتبر التقديرات الضئيلة للنمو الحقيقي للناتج المحلي الإجمالي للعام المقبل – حيث يتحدث البنك الدولي عن 1.5 في المائة – والعديد من غموضات الوضع الإقليمي بمثابة تذكير للبقاء واقعياً.

على التوازن، تتسلل نغمات الحذر إلى أي تفاؤل ولا يتوقع أحد رحلة مرحة نحو الأرباح في عام 2014. يؤكد بissat من MAF Waterfront، الذي لا يتوقع تغييرات كبيرة في السوق في 2014 مقارنة بعام 2013، أن المطورين سيحتاجون إلى إظهار قوة تحمل وإبقاء أذنهم قريباً من احتياجات العملاء.

بناء المستقبل

سيحتاج المطورون أيضًا إلى الحصول على أفكار جديدة، وهذا ما تأكده كوراب من FFA. “القضية كلها حول الابتكار في مشروع ناجح هو أن الأسواق تتغير بسرعة كبيرة ونحن بحاجة إلى مواكبة السرعة. للنجاح في هذا السوق، تحتاج إلى نوع جديد من المنتجات؛ تحتاج إلى منتج ذكي،” تقول.

إلى جانب ذلك، فهي متأكدة من شيء آخر: ليس هناك بديل عن الحصول على منظور إيجابي. “نحن لا نؤمن بالتوقف. اللبنانيون لا يتوقفون ولا نشتكي. في هذه المرحلة نحن متفائلون ويجب أن نكون دائمًا متفائلين. ماذا يجب أن يحدث؟ لقد مررنا بالحرب، بالقنابل، بكل شيء وأثبت السوق في لبنان أنه سوق قوي وناضج حقاً. إذا حدث شيء غير متوقع في 2014، سيكون نفس هذا العام ربما؛ لا يمكن أن يكون أسوأ.”