بيروت مدينة متنامية. تمتد إلى ما هو أبعد من حدودها البلدية الرسمية، وهناك ضغط لتتوسع أكثر. الحاجة لإيواء العائلات الشابة والأفراد تتطلب بيئة معيشية صحية، وكذلك مستقبل بيروت وقطاع العقارات فيها. المخططون والمطورون والمحترفون في العقارات لديهم حصص عاجلة للاستجابة للطلب المتزايد على السكن الميسر، ونحن نؤمن بأن توفير سكن كافٍ وغير مكلف للأسر ذات الدخل المحدود يمكن أن يتم ضمن حزام بطول 25 كيلومترًا خارج حدود مدينة بيروت.
حسابات واعدة
عدة عوامل زادت من الضغط على بيروت للامتداد من مركزها الثلاثي المتمثل في المنطقة المركزية، رأس بيروت والأشرفية.
الأولى هي الديموغرافيا. بيروت تستوعب بالفعل عددًا أكبر من الناس مما يمكن لمساحتها وبنيتها التحتية دعمه بشكل كاف. يكفي النظر إلى ازدحام المرور أو نظام الصرف الصحي الذي يغرق مع أول قطرة مطر.
ثانيًا، تجد الأسر المحلية ذات الدخل المتوسط بشكل متزايد نفسها غير قادرة على تحمل تكاليف السكن. أصبح من المستحيل اليوم امتلاك شقة جديدة في أي مكان في بيروت بأقل من 250,000 دولار.
أخيرًا، بيروت تفتقر بوضوح إلى المساحات الخضراء والحدائق العامة وحتّى الأشجار على العديد من أرصفتها.
اتجاه التحرك للتنمية بعيدًا عن بيروت جارٍ بالفعل. جنبًا إلى جنب مع منطقة بيروت الكبرى، المحافظات المحيطة بالعاصمة موطن للأغلبية من السكان. ومع ذلك، في رأينا، فإن التنمية لا تنتشر بالسرعة الكافية وبالتأكيد لا تصل إلى بعد كافٍ.
نؤمن بأن نشر التنمية إلى المناطق الواقعة ضمن دائرة بقطر 25 كيلومترًا من بيروت سوف يترجم إلى انخفاض كبير في تكلفة السكن. في حين أن الأرض في بيروت ومحيطها القريب تكلف اليوم بين 1,000 و 5,000 دولار لكل متر مربع من المساحة المبنية القابلة للبيع، فإن تكلفة الأرض في المناطق بين 20 و 25 كيلومترًا من بيروت يمكن أن تكون منخفضة تصل إلى 150 دولارًا لكل متر مربع من المساحة المبنية القابلة للبيع.
يمكن تحقيق تكاليف بناء تتراوح بين 500 و600 دولار لكل متر مربع للسكن المتوسط المستوى، مما يجعل التكاليف الإجمالية حول 700 دولار لكل متر مربع. وإضافة تكاليف الاقتراض وأرباح المطورين يؤدي إلى سعر بيع الشقة المكتملة الأكثر توفيرًا في الحد الأدنى من السوق حوالي 1,000 دولار لكل متر مربع.
ومن ثم، فمن الممكن تمامًا بل ومن المحتمل للغاية تقديم سكن ملائم للأسر ذات الدخل المتوسط بميزانية ابتدائية تبلغ 80,000 دولار لشقة بمساحة 100 متر مربع. هذا ضمن حدود قروض السكن المدعمة (إسكان) ومعقول الوصول إليه لكل أسرة عاملة، التي يمكنها بسهولة تحويل الحد الأدنى حاليا من الإيجار الشهري المطلوب 400 دولار – ما يعادل 4,800 دولار سنويا – إلى دفعات قروض الإسكان.
رؤية أكبر
باستخدام حزام 25 كيلومترًا كسيناريو التنمية لدينا، نتصور مركزًا حضريًا ضخمًا حول بيروت، يمتد من نهر إبراهيم في الشمال إلى الجية في الجنوب، مرورا بمناطق مثل القليعات والمتن وصوفر ودير القمر. نتوقع أن يوفر إنشاء هذا المركز دفعة ضرورية للغاية للنمو الاقتصادي وأيضًا تعزيز صناعة العقارات بأكملها إذا تم إزالة بعض العقبات.
المشكلة الأكثر وضوحًا هي إنشاء بنية تحتية تسهل وقت تنقل يومي لا يتجاوز 45 دقيقة من أي مكان في منطقة الـ 25 كيلومترًا. بينما يتم توفير جميع المناطق داخل هذا النطاق بطرق وكهرباء وأنظمة صرف صحي واتصالات، إلخ.، فإن التنقل من وإلى بيروت، التي ستظل مركز الأعمال وبالتالي وجهة يومية، يقتصر على وسائل نقل قليلة – السيارات بشكل أساسي.
قد يحتاج المطورون أيضًا إلى حافز للخروج عن المدينة، مثل الإعفاءات الضريبية أو تسهيلات لمنح التصاريح والأوراق الرسمية الأخرى. في العديد من الحالات، تكون نسب الاستغلال منخفضة، مما يحد من التطوير إلى السكن المستقل أو الفيلات. قد تضطر البلديات المحلية إلى مراجعة قوانين البناء لديها للسماح بزيادة نسب الاستغلال ضمن خطة حضرية متماسكة. تخطيط المدن، الذي كان شبه غير موجود لعقود في جميع المجالات باستثناء وسط بيروت، هو ضروري لتطوير المدينة وحزامها بنجاح.
أما بالنسبة لجذب مالكي المنازل المحتملين، فإن فرصة العيش في بيئة لائقة وصحية يجب أن تكون دافعًا كافيًا. ومع ذلك، يجب تشجيع الخدمات المحلية مثل المدارس والمستشفيات والتسوق والترفيه أيضًا.
تتطلب الحاجة إلى تطوير حزام مدينة يبلغ طوله 25 كيلومترًا من الديموغرافيا والجغرافيا لبيروت. دورنا هو تحقيق ذلك بطريقة منظمة مع تخطيط حضري ذكي ورؤية بعيدة المدى.
كريم مكارم هو مدير رامكو لاستشارات العقارات
