السياح، والهيبستر، الجميع مرحب بهم. احتفلوا كما لو كانت سنة 1945.” هذا هو شعار المجموعة السياسية السرية هيبستر أنتيفا نويكولن، التي تأسست الصيف الماضي في برلين كرد فعل على تزايد الاستياء تجاه الأجانب، الذين اتهموا بجعل المدينة أكثر جاذبية. عاصمة أوروبا الأكثر عصرية تجذب السياح والوافدين الأثرياء، بالإضافة إلى مطوري العقارات مثل مجموعة الأسهم الخاصة المشهورة بلاكستون.
كما أنها لفتت انتباه شركة ريال كابيتال هولدينج التي تتخذ من بيروت مقراً لها، والتي بدأت الاستثمار في عقارات المدينة-الدولة في عام 2008. بحلول نهاية مايو 2013، كانت تدير 65،000 متر مربع (م2) موزعة على 21 ملكية، وقد قامت للتو بأول عملية خروج لها، قائلة لـ Executive أنها حققت معدل عائد داخلي مركب بنسبة 24 بالمائة سنويًا على الملكية المباعة.
رئيس مجلس إدارة ريال كابيتال هولدينج هو كريم سلامة، الذي حصل على التقدير في وقت مبكر كمدير لإيجل وان بواسطة بنك سرادار، أول مركبة استثمار عقاري في لبنان، شبيهة بصندوق استثمار في العقارات. شريكه في ريال كابيتال هولدينج هو كريم سنو، الذي كان لاعباً نشطاً في سوق الاستثمار العقاري اللبناني خلال فترة عمله التي استمرت 10 سنوات في مجموعة الشرق الأوسط لرأس المال. يتم اقتناء ممتلكات ريال كابيتال من خلال مركبات استثمارية مسجلة في ألمانيا وبالتالي تخضع أرباحها الرأسمالية للاختصاص الضريبي الألماني.
بينما يستثمر سلامة وسنو أموالهما الخاصة في كل من المركبات، لديهم عدد قليل من المستثمرين – معظمهم من لبنان – ينضمون إليهم في مغامرتهم الأوروبية، ويتم اقتناء بعض الممتلكات لعملاء محددين.
لماذا برلين؟ بعد أن أدركوا في عام 2007 أن برلين كانت منخفضة السعر بشكل كبير مقارنة بالمدن الأخرى في أوروبا، قام الشركاء بالتحقيق في هذه المهارة في تحديد الفروق السعرية وقرروا في النهاية دعم قناعتهم برأس المال. السعر للمتر المربع في وسط برلين يبلغ 4,000 دولار اليوم مقارنة بـ 13,300 دولار في باريس و 12,440 دولار في لندن، وفقًا لقاعدة بيانات العقارات نمبيو. السعر أقل حتى من المتوسط في مدريد العقارية المتعثرة، 5,800 دولار.
يُرتبط انخفاض تقييم العقارات في برلين بالملف الاجتماعي والاقتصادي للمدينة ومعدل البطالة المرتفع نسبيًا؛ كما أنه متجذر في تقسيم العاصمة الألمانية في القرن الماضي إلى برلين الغربية الحرة ولكن المنعزلة والضعيفة اقتصاديًا وبرلين الشرقية التي حكمها الشيوعية وضواحيها.
كان امتلاك العقارات الخاصة في شرق ألمانيا عبئًا لأن الدولة فرضت إيجارات دون المستوى المطلوب وكان للملاك حقوقًا محدودة جدًا. “لقد عانى الشرق الشيوعي القديم كثيراً من النظام الشيوعي مع خلق ثروة منخفض للغاية وأساسات اقتصادية سيئة، لذلك كانت أسعار العقارات والسلع زهيدة الثمن للغاية. إنها لحظة فريدة في التاريخ حيث [يمكننا] الاستفادة من الفرق بين وضع برلين كعاصمة لدولة غربية متطورة وكعاصمة لدولة أوروبية شرقية شبه مفلسة”، يقول سلامة.
الاستفادة من التاريخ
من مكتب خلف المتحف الوطني في بيروت، كان سلامة وسنو يراقبان العقارات التجارية والسكنية في عدة مناطق في العاصمة الألمانية؛ حتى الآن، استثمرت ريال كابيتال هولدينج في ثمانية من الأحياء الإثني عشر في برلين. بينما اشتركت الشركة في أول ممتلكاتها في عام 2008، كان ذلك الاستثمار الوحيد الذي قامت به في ذلك العام، ولم تُنفذ أي استثمارات في عام 2009.
بدأت انطلاقتهم في سلسلة الاستثمارات في عام 2010، عندما تم الاستحواذ على ثمانية ممتلكات، تلاها ستة في 2011 وخمسة في 2012. اكتمل استحواذهم على عقار تجاري يزيد عن 11,000 متر مربع في الربع الأول من هذا العام. لم يبيعوا أي استثمار بعد ويعتزمون الاحتفاظ بها لحوالي سبع سنوات. مع النية للاحتفاظ بالممتلكات لمدة متوسطها سبع سنوات، يستهدف الشركاء معدل عائد داخلي سنوي بنسبة 14 بالمائة.
لعدة سنوات، لم تكن أسواق العقار في برلين وألمانيا تقدم الكثير للمستثمرين الباحثين عن العوائد المرتفعة التي يمكن أن تقدمها أسواق أوروبية، وشرق أوسطية، وشمال أفريقية، وآسيوية أخرى. الجمع بين الاستقرار السكاني، وانخفاض معدل نشاط البناء، وقطاع مالي يتطلب دفعات مقدمة ذات نسب كبيرة وحماية واسعة لحقوق المستأجرين قادت بعض مستشاري استثمار العقارات الألمان إلى ملاحظة أن تحركات أسعار العقارات كانت شيقة مثل “مشاهدة الطلاء يجف”.
لكن تحركات الأسعار الأقوى في سوق العقار الألماني في السنوات الأخيرة تسببت في بعض القلق. حذر المستثمر الملياردير جورج سوروس في أكتوبر الماضي، “[هناك] خطر جدي لتطور فقاعة إسكانية في برلين.”
على الرغم من ذلك، فإن سلامة من ريال كابيتال غير مهتم، حيث لا تزال برلين تقدم تقييمات عقارية أقل بكثير من الموجودة في العديد من المدن الأوروبية الأخرى وتبعد عقودًا عن مستويات الأسعار الموجودة في باريس ولندن.
هل ستبدأ ريال كابيتال هولدينج في استكشاف مدن أوروبية أخرى تعرضت لضغوطات كبيرة على أسعار العقار؟ “ليس في هذا الوقت،” يقول، لأنه يخشى أن الأمر قد يستغرق وقتًا طويلاً لضبط القاع. بينما قد ينظر إلى مدن ألمانية أخرى لاستغلال أسعار العقار الحضري المتصاعدة، فإنه مستقر في برلين.
