لمئات السنين، كان العقار استثماراً ملاذاً وخياراً مفضلاً على النقد. هذا صحيح حتى اليوم، حيث ملّ المستثمرون من الصدمات التي تعرضوا لها مع استثمارات الأسواق المالية — الأسهم والأوراق المالية والعقود الآجلة، وبالطبع المنتجات الأكثر سُمّية التي ظهرت خلال انهيار السوق المالي في عام 2008. لقد أثبت العقار، على الرغم من كونه أقل سيولة من هذه الأصول، أنه خيار آمن في لبنان، وفي بعض الحالات، مربحاً للغاية.
بالنسبة للمستثمرين الذين يرغبون في اتخاذ موقف في قطاع العقارات اللبناني دون تعريض أنفسهم لتقلبات تطوير المشاريع، فإن شراء الأرض يمثل ملاذاً آمناً وجذاباً من الناحية المالية على المدى المتوسط إلى الطويل. البيانات التي جمعتها شركة Ramco تظهر أن الشهية على الأراضي القابلة للبناء في بيروت لا تزال قوية كما كانت في السابق، على الرغم من التباطؤ الواضح في نشاط السوق العقاري، والانخفاض في العديد من المؤشرات العقارية وتقلب الوضع السياسي.
شراء الأراضي في بيروت ينطوي على استراتيجيتين رئيسيتين للاستثمار.
اللعب الطويل
الأولى هي استراتيجية استثمار طويلة الأمد تتضمن عنصراً من البحث عن مكاسب مالية كبيرة بينما يُنظر إلى الأرض على أنها خيار أكثر أمانًا من الأسهم أو الاستثمارات البديلة. يعني الاتجاه طويل الأجل أن المستثمرين مستعدون للاحتفاظ بعقاراتهم لعدة سنوات حيث تستمر قيمتها في الارتفاع.
سيبحث المشترون الذين يستخدمون هذا النهج عن قطع أرض في الأحياء أو المناطق التي يتجنبها المطورون والمستخدمون النهائيون حالياً ولكن تقدم نمواً مستقبلياً واضحاً. كان هذا هو الحال مع كورنيش النهر ومار مخايل قبل بضعة أعوام. عندما اشترى المستثمرون الأولون في هذه المناطق، كانوا يفتحون أسواقاً جديدة. الرواد في شراء العقارات هناك فعلوا ذلك بأسعار جذابة للغاية وتمكنوا من مضاعفة استثماراتهم الأولية — أو أكثر — في أقل من ثلاث سنوات.
الرهان الآمن
استراتيجية أكثر تحفظاً تتمثل في شراء الأراضي في الأحياء المستقرة التي تحظى بطلب من المطورين والمستخدمين النهائيين على حد سواء. هذا استثمار آمن للغاية حيث يتم تقدير قيم الأرض جيداً ومن السهل التعرف على إمكانات قطعة الأرض.
ومع ذلك، في هذه الحالة، سيتعين على المستثمرين الرضا بهوامش ربح أصغر، حيث أن النمو المحتمل لأسعار القطع في الأحياء المعروفة محدود. في نفس الوقت، الطلب المستمر على تلك المناطق يخلق، بمعايير سوق العقارات، سوقاً سائلاً جداً حيث يمكن للمستثمرين بيع العقار في وقت قصير.
مثل هذه الاستراتيجية مناسبة لأحياء مثل “المربع الذهبي” في الأشرفية أو الحمرا. في هذه الحالة، يصبح من الحاسم شراء العقار بالقيمة السوقية العادلة بالضبط. حيث أن الأسعار لا ترتفع بشكل كبير في الأحياء المعروفة، لا يمكن للمستثمرين أن يأملوا في تحقيق ربح إذا اشتروا بأسعار أعلى من السعر السوقي العادل.
لهذا السبب، يجب على المستثمرين أن يكونوا على دراية بسعر المساحة المبنية (BUA) للأرض، وألا يعتمدوا بشكل حصري على ممارسة بعض الملاك والوسطاء في تسعير الأرض بالمتر المربع. يتيح سعر المساحة المبنية للمستثمرين مقارنة قيمة القطع بإطلالاتها المختلفة. تتأثر أسعار المساحة المبنية بالتقسيم والتعديلات الإضافية المستفادة من كون الأرض في زوايا وما إلى ذلك.
في العديد من الحالات، يوصى أيضاً بالطلب من محترف تقييم قطعة الأرض لتحديد القيمة السوقية العادلة الدقيقة في وقت الشراء.
المستثمرون الذين يقومون بواجباتهم على القيمة العادلة لقطعة الأرض، ويكونون واضحين بشأن استراتيجيتهم ويقومون بخطواتهم وفقًا لخصائص أي منطقة سواء الاحتفاظ بالقيمة أو القدرة على تقدير القيمة في المستقبل سيجدون أن بيروت وضواحيها القريبة لا تزال تمثل خيارات استثمار قوية.
في الوقت نفسه، بيروت اليوم ليست سوى واحدة من العديد من الخيارات المثيرة للاهتمام للمستثمرين في الأراضي. حيث كانت أسعار العقارات اللبنانية تزدهر لنصف عقد قبل أن تبدأ في الاستقرار في نهاية عام 2010، واجهنا مشترين يرغبون في الاستثمار في الأراضي ولكنهم لم يعودوا يستطيعون تحمل الأسعار المرتفعة جدًا للقطع في منطقة مترو بيروت.
هؤلاء المشترين يبحثون عن مواقع أبعد، وقد شهدت بعض المناطق، ولا سيما الساحل بين بيروت والبترون، ارتفاعاً في الأسعار بشكل متسارع جداً. يهيمن السوق على الاستثمارات المضاربية. على الرغم من أن العديد من المناطق ليست مطورة بشكل مكثف (وهو جزء من جاذبيتها)، إلا أن هذه المجتمعات بدأت بالاندمج ببطء حيث أن البناء وقيم القطع تسير في ارتفاع ثابت.
كريم مكارم هو مدير Ramco Real Estate Advisers
