Wعندما يقود رجل الأعمال اللبناني نديم فخري من مكاتب مجموعة العقارات والبناء والضيافة التابعة لعائلته في منطقة اليونسكو ببيروت إلى أحدث مشروع له في مجال الضيافة، فإنه يمر عبر منطقة تجارية رئيسية على حافة العاصمة اللبنانية على طول شريان كورنيش المزرعة. يمر بفروع كل بنك رئيسي، مئات من تجار التجزئة، وعشرات المطاعم. ما لن يراه في رحلته عبر أحياء كولا وباربير والمتحف هو شيء مماثل للمشروع الذي سيفتحه هذا الصيف في وجهته في منطقة بدارو: فندق حديث من الفئة المتوسطة.
فندق سمولفيل — الذي يستفيد من جاذبية المسلسل التلفزيوني الناجح عن مغامرات سوبرمان الشاب — هو مشروع يضم 146 غرفة وجناحًا، مع إمكانية إعادة تكوينه إلى ما يصل إلى 180 وحدة إقامة. يتم تحقيقه من قبل شركة بيم ديفيلوبرز التابعة لفخري ويتم تشغيله بواسطة شركة بيروت هومز للضيافة، والفندق يمثل نقطة مضادة في وقت كئيب حيث ملأ تراجع أعداد السياح في لبنان والأخبار عن إغلاق الفنادق عناوين الأخبار.
والمشروع ليس صغيرًا وفقًا للمعايير المحلية. سيكون أحد أكبر الفنادق في بيروت وإذا كان سيشتري الأرض ويبدأ في تطويرها اليوم، “سيكلف 50 مليون دولار،” يدعي فخري. فكر في القيام بذلك في وقت يبدو فيه أن رئيس نقابة أصحاب الفنادق اللبنانية، بيير الأشقر، يتلقى المزيد من الاستفسارات من الصحفيين حول معدلات الإشغال المنخفضة بشكل مثير للقلق من مشغلي الجولات السياحية الأجانب. الشهر الماضي، نقل عن الأشقر تقديراته لمعدل إشغال بنسبة 10 في المئة للفنادق خارج بيروت. لقد وضع معدلات الإشغال في بيروت خلال أحدث حملة ترويجية للبنان في يناير وفبراير عند تقدير 45 في المئة. أو استمع إلى غاريك إيرد، مستشار قديم مقيم في بيروت بشأن تطوير السياحة، الذي يقول لـ إكزيكيوتيف، “لن أنصح أي شخص بفتح فندق في لبنان في عام 2013.”
فخري أيضًا، الذي هو مؤسس ورئيس مجلس إدارة والرئيس التنفيذي للمجموعة العائلية — التي كانت نشطة في البناء لمدة 45 سنة وفي تشغيل الشقق الفندقية منذ عام 2002 — يرى أن التوقيت الحالي غير مناسب تمامًا لافتتاح أكبر مشروع للضيافة لديه. “قبل عامين كانت الأوضاع في لبنان ‘روزية’، هذا العام إنها دون المتوسط،” يقول. “يقول الناس إن الفندق اليوم استثمار سيء لكن علينا إكماله، ليس لدينا خيار.”
الشركة التزمت بمشروع الفندق في البداية في 2006 عندما اشترت الأرض في منطقة بدارو، التي كانت تعتبر منطقة واعدة في بيروت. يقول فخري إنه اشترى الأرض بأقل من 5 مليون دولار؛ وستكون نفس المساحة اليوم بسعر 17 مليون دولار.
بعد قضاء بضع سنوات في الحصول على التراخيص والتصاريح المطلوبة، بدأ فخري البناء في 2009 مع تاريخ إنهاء مخطط له لعام 2012، لكنه مدد مرحلة البناء عندما تأثرت السياحة في لبنان بالاضطرابات الإقليمية.
يبدو كرجل أعمال متزن لا يتسلى بإغراءات التسويق، يصف فخري موقفه في وجه أخر تقلبات المشاريع في هذا البلد. “يومًا في لبنان يكون الوضع طبيعياً وفي اليوم التالي ينهار، نحن كلبنانيين معتادون على هذا النظام،” يقول. من الناحية التجارية، يعني ذلك أن بيروت هومز مستعدة للتوجه أكثر نحو تقديم الإقامات الطويلة الأمد في سمولفيل إلى العملاء في هذا المجال طالما أن سوق السياحة القصيرة الأمد الأكثر ربحية في حالة ركود.
بدء صيفي
من المقرر أن تفتح الملكية في أوائل هذا الصيف، مع اكتمال البناء الأساسي بالفعل ومتوقع أن تستغرق مراحل التزويد وتوظيف / تدريب الموظفين خمسة أشهر. على الرغم من أن بيروت هومز تدير بالفعل ثلاثة مشاريع شقق فندقية أصغر في أحياء الحمرا والأشرفية في العاصمة، فإن البدء في عملية سمولفيل سيتطلب ترقية جادة لقدرات الضيافة. لهذا، ستعتمد الشركة على مستشارين خبراء وتؤسس شركة جديدة مقصود أن تتوسع مع الوقت في مجال الخدمات وعمليات الفنادق، مضيفة عمليات فندقية جديدة في لبنان وربما خارج البلاد.
بينما شملت المجموعة العائلية شركاء استثمار خاصين في مشروع الفندق وفوق محفظة التطويرات السكنية الموجودة في كتبها، بما في ذلك مجمع سكني من 36 طابقًا يضم 150 شقة صغيرة ومتوسطة الحجم في الأشرفية، فإن سمولفيل ليست رهانا وحيدًا على فخري.
العوامل الإضافية التي تعمل لصالح جدوى المشروع هي الزيادة المرتفعة في قيمة الأرض، وتخفيض التكلفة وفرص تحسين قيمة المشروع. الفوائد التي حصل عليها فخري كانت من ناحية استخدام القروض المدعومة من الحكومة بقيمة حوالي 10 مليون دولار، وهو جزء كبير من تكلفة البناء، وفرصة مضاعفة عامل استغلال الأرض مقابل رسم معتدل نسبيًا بموجب قانون انقضى الآن لدعم مشاريع الفنادق.
متطلبات السوق
بينما إيرد، المستشار ورئيس شركة خارجية طورت حلاً محوسبًا لتقييم جدوى الفندق ومتطلبات التدفق النقدي، ليس متحمسًا لافتتاح الفنادق هذا العام ويرى فرصًا أفضل للمستثمرين (افتراضًا أنهم محبون للمخاطرة) لشراء الخصائص الفندقية المتعثرة، فهو مصمم على أن السوق لتطويرات الفنادق في لبنان لا تبدو معتمة بأي حال من الأحوال من الناحية الأساسية.
بناءً على كفاية العرض في القمة، يرى إيرد أنه لا حاجة لفنادق جديدة فاخرة ولكن في فئات الأسعار الأكثر توفيرا، يرى أن هناك الكثير من الإمكانات غير المستغلة. “هناك طلب كبير على فنادق جيدة عملية في فئة النجمتين والثلاثة والأربعة ونحن ربما عند حوالي 15٪ مما ينبغي أن تكون عليه،” يقول ل إكزيكيوتيف.
غالبًا ما يتم إساءة تقدير عمل تشغيل الفنادق من حيث أن معدلات الإشغال ليست الوحيدة وغالبًا ليست حتى الرقم الأهم لأداء التشغيل. “من يهتم إذا كانت الإشغال قد انخفضت إلى 40٪؟ هذا مجرد رقم واحد. ما يهم حقًا هو كم كلفك بناؤه، كيف تم تمويله، ما هي مدفوعاتك وما هو معدل إيراداتك،” يقول. لا ينبغي بأي حال من الأحوال اعتباره مصادفة أن شركة إيرد، XiCorp، قد طورت للتو حلًا برمجيًا يسهل تقديرات الجدوى الفندقية والتدفقات النقدية.
في وجهة نظر استثمارية واحدة، قد يمثل الفندق عقارا يولد دخلا لكنه، وفقًا لإيرد، من الأنسب بكثير النظر إلى الفندق “كمصنع. في مشروع عقاري بحت، تحصل فقط على فائدة للاقتصاد خلال فترة البناء مع الكثير من التسرب في المواد وأي شيء آخر. جميع الفنادق تتطلب عمالة مكثفة… ملكية رئيسية تحتوي على 300 إلى 400 غرفة يمكن أن توظف بشكل مباشر 500 إلى 1000 شخص، لكن الفوائد المتساقطة يمكن أن تكون بسهولة ثلاثة أو أربعة مرات ذاك للاقتصاد.”
إغلاق الفنادق الحديثة التي قد تكون قد فضلت لبمرة من الزمان من قبل مجموعات الزوار محبي الشواطئ إذ تحكي قصة الوقوع في دوامة من المخاطر الإقليمية، وهو ما يؤثر في الغالب، لكن ليس فقط، على الباحثين عن الاسترخاء من منطقة الخليج.
سمولفيل في هذا السياق يمكن أن يكون اختبار حساسية لفندق من فئة الأربع نجوم السعر المنافس بجوار الجامعات، والمستشفيات، والمؤسسات الدينية، والسفارة الفرنسية، والمكاتب الحكومية، والمتحف الوطني. ولكن هل يمكن تلبية احتياجات التدفق النقدي من سوق واسعة ليست في الأساس سوق الفخامة أو الترفيه؟
“بالنظر إلى الوضع، لا يمكننا استهداف مجموعات معينة فقط. مكتب المبيعات لدينا يستهدف الجميع: السياح وذوي الأعمال والشركات. وأسعارنا تنافسية للغاية،” يقول فخري.
على المستوى الوطني، البلد ملتزم بخطأ مركزي في نظر إيرد. “أحد الأشياء التي تتهم بها لبنان هو التراخي. عليكم بأن تنوعوا المخاطر وأن لا تضعوا جميع البيض في سلة الخليج وتستمرون في التركيز على نفس السوق بعد أن فرضوا قيودًا على السفر حيث لن يسافر أي من مواطنيهم إلى لبنان،” ويضيف أن لبنان يجب أن يستيقظ على فكرة وجود العديد من الأسواق الأخرى وطرق الترويج العديدة.
عندما يُغرى صانعو القرارات في القطاع العام في لبنان بنسخ استراتيجيتهم الترويجية التالية للضيافة من صندوق التدوير، يبدو هذا كوجهة نظر ينبغي أن تؤخذ في الاعتبار.
