إذا سمعت أي شخص يصرخ حول الطلب في سوق العقارات اللبناني لعام 2013، كن مطمئنًا بأنه ليس الوقت المناسب للذعر. السوق ليس مليئًا بالنشاط، صحيح، والطلب محدود. لكن، بشكل عام، نرى استمرارًا واضحًا للطلب في الربع الأول من عام 2013 من نهاية عام 2012.
سوق السكن في بيروت لا يزال في مرحلة التماسك التي تتميز بارتفاع قيمة الممتلكات. أعتبر هذه المرحلة فترة توقف صحية بين النمو السريع وارتفاع الأسعار الذي وسم الأعوام الخمسة بين 2005 و2010، ومستقبل لا يزال غير واضح. كثير من المشترين قد أجلوا قرارات الشراء الخاصة بهم، مشيرين إلى البيئات السياسية والأمنية على المستوى المحلي والإقليمي لتفسير ترددهم. أضف إلى ذلك الشعور بأن الاقتصاد يتدهور، بمعنى أن النمو قد تباطأ بينما استمرت أسعار المستهلك في الارتفاع، ومن المفهوم أن الناس يحتفظون بصرامة بمحافظهم.
من جانب العرض، حيث تمت إضافة مخزون جديد من الشقق، لم يشعر المشترون بالضغط لشراء على الفور. مع كَوْن ارتفاع الأسعار السريع سابقاً أصبح من الماضي، كان الشعور بالراحة صحيحًا للمشترين في تأجيل قرارات شراء المنازل النهائية. ورغم استقرار الأسعار والمستقبل غير الواضح، فإن الوضع الحالي يفي بالمعايير الأساسية لسوق المشتري: “المزيد من العرض من الطلب”.
ومع ذلك، فإن سوق المشتري لا يستمر إلى الأبد، ولبنان بعيد عن أن يكون سوقًا متعثًرا يقبل فيه البائعون بأي سعر. حتى وإن كانت المؤشرات الرئيسية في السوق العقاري في ازدياد، بدءاً من تصاريح البناء إلى تسليم الأسمنت إلى عدد وقيمة معاملات البيع العقاري وما إلى ذلك – فمن الخطأ افتراض أن أسعار الشقق ستنخفض عبر اللوحة أو أن السوق سينهار.
على العكس من ذلك، فإن أساسياتنا الاقتصادية والديموغرافية تجعل من الأرجح مرتين أن استمرار سوق المشتري الحالي سيكون لفترة محدودة فقط. لذا، من المنطقي للأشخاص الباحثين عن منزل جديد الاستفادة من ثلاث حقائق في السوق تدعو إلى شراء شقة الآن: استقرار الأسعار؛ تراكم الوحدات غير المباعة؛ والعدد المتزايد من عمليات إعادة البيع.
استقرار الأسعار
مع استقرار الأسعار عند مستوياتها في عام 2010 للعامين الماضيين، يمكن للمشترين أن يأخذوا وقتهم المستحق لاكتشاف جميع جوانب شراء المنزل بشكل شامل ويمكنهم أيضًا الشعور بالاطمئنان للحصول على ملكية بسعرها العادل في السوق. رغم أن بعض الأسعار في ارتفاع، يدرك معظم الملاك أن الوضع لا يبرر رفع الأسعار.
إذا كنت بائعًا في هذا السوق حيث استقرت الأسعار ويمكن توقع بقائها كذلك في المستقبل المنظور، ستحتاج إلى أن تكون مرنًا في التسعير ومستعدًا إلى تقديم خصم للمشترين الجديين. على الرغم من أن الخصومات لم يعلن عنها رسميًا، إلا أنها شائعة نسبيًا. تُظهر التجربة أن الأسعار يمكن أن تنخفض بنسبة 10 إلى 15 بالمائة في بعض الحالات، بمجرد أن تصل المفاوضات إلى مرحلة متقدمة.
تراكم العرض
بين عامي 2008 و2010، كانت الأسعار لكل متر مربع من العقارات السكنية الجديدة ترتفع بنسبة تصل إلى 35 بالمائة في بعض مناطق بيروت. المناطق الأكثر طلبًا رأت أسعارها تقفز بنسبة 10 إلى 15 بالمائة في كل ربع. بشكل متوقع، أدى ذلك إلى موجة بناء جديدة. تم تسليم العديد من هذه المشاريع في عام 2012، والبعض الآخر من المقرر تسليمها هذا العام.
كما توقع أي مراقب حكيم، لم يعد بإمكان ميزانيات المشترين مواكبة الزيادات السعرية الجامحة إلى ما لا نهاية وجف جزء من الطلب، حيث أن التأثيرات المتأخرة للأزمة المالية لعام 2008 على لبنان، الاضطرابات السياسية في الداخل والوضع غير المستقر في سوريا أسهموا جميعًا في تباطؤ سوق العقارات. وكان نتيجة تباطؤ الطلب وزيادة نشاط التطوير تراكم في العرض الذي يستفيد منه المشترين الأذكياء.
إعادة البيع
مصدر آخر للفرص هو السوق الثانوية. عرضها قوي لأن العديد من المستثمرين سعداء بالنقد المكسب الذي حققوه من وضع أموالهم في مشاريع سكنية مربحة خلال طفرة التطوير من 2005 إلى 2008. مع مغادرة المستثمرين للسوق لمتابعة فرص أخرى، المشترين الذين يراجعون العدد الكبير من الشقق في السوق الثانوية هم على الأرجح سيجدون ملكية مناسبة بسعرها العادل في السوق.
الخيارات وفيرة. الأسعار مستقرة. إنه سوق المشتري، والأشخاص الذين يمكنهم الاستفادة من أفضل التمويل المتاح هذا العام لديهم نافذة رائعة لاستخدام خياراتهم بحكمة.
كريم مكارم هو مدير Ramco Real Estate Advisors
