تنتشر أفق مدينة بيروت بمشهد متكرر – وغالبًا ما يشوبه – هياكل مهجورة ومتهالكة لمواقع مهجورة – من مخازن صناعية، ومراكز تخزين، ومدارس إلخ. سواء كانت بقايا مواقع صناعية سابقة دمرت خلال الحرب الأهلية أو مخازن استبدلت بخيارات أرخص وأكبر خارج الحدود البلدية للمدينة، فإن هذه مباني غالبًا ما تكون مصنوعة من الخرسانة الخام والعديد منها لا يزال يحمل وصمة الحرب المرئية.
توجد هياكل من العصر الصناعي في مدن حول العالم، وقد وجدت المدن الغربية التي تتميز بالتصاميم المعمارية النابضة بالحياة طرقًا مبتكرة لإعادة استخدام هذه الأرصدة المعمارية القديمة: حيث يتم تحويل المخازن إلى شقق علوية سكنية، أو مكاتب حديثة، أو ستوديوهات تصميم أفانجارد. الحمى المعمارية تبدأ مع تراجع الصناعة في مدن كبرى مثل باريس ولندن ونيويورك، وشهدت طفرة منذ التسعينيات وتمتد حتى إلى المدن الصغيرة، وخصوصًا في أوروبا وأمريكا الشمالية. بينما، وبشكل غير اعتيادي، كان هذا الاتجاه بطيئًا في الوصول إلى بيروت. حتى الآن، لم يشهد السوق أول تحويل ملحوظ لمبنى صناعي إلى شقق علوية.
ومع ذلك، العرض وفير. من برج حمود إلى نهر الموت، تحتوي المدينة على مخزون كبير من المخازن الصناعية وورش العمل السابقة. العديد من هذه المباني تم التخلي عنها منذ الحرب الأهلية.
في العديد من الأحيان، تعني لوائح تقسيم المناطق الحالية أن تدمير مبنى صناعي قائم واستبداله بتصميم جديد سيؤدي إلى مساحة مبنية أصغر مما هو موجود بالفعل. لذلك، من الناحية المالية، فإن هدم البناء القائم ليس له معنى. أيضًا، هناك عدد من هذه المباني تمتلك قيمة تاريخية أو جمالية.
وعلى الجانب الآخر من المعادلة، كان الطلب بطيئًا في قبول هذا المفهوم الحديث للغاية. مشاريع برنارد خوري النيو-حداثية والتجريبية تثبت بنجاحها الهائل أن السوق متعطشة لتجربة تصاميم معمارية ثورية. صحيح أن المخازن المحولة لن تروق للمشترين أو المستأجرين التقليديين، لكن الجيل الشاب الغربي الأكثر تقبلا لمثل هذه البدائل الجديدة.
رؤية إبداعية
يمكن تحويل المساحات الصناعية المحولة إلى مناطق عمل أو سكن مذهلة. الأسقف العالية، والكثير من الضوء الطبيعي، والمواد الأصلية من العصور السابقة (خشب مكشوف، خرسانة أو قطع من الطوب على الجدران) والعوارض السقفية يمكن أن تخلق مساحة فريدة لا توجد في أي مشروع تم بناؤه حديثًا.
بدأ رجال الأعمال الناجحون بين مجتمع لبنان الإبداعي المتنامي في الاستثمار في هذه الجواهر. وقد اشترى بموجة من الفنانين والمصممين أو المشترين العصريين المتمولين بحماس في المشاريع التي صممها عدد قليل من المهندسين المعماريين الطليعيين في البلاد.
يظل الأمر غير مؤكد حول ما هو حجم الطلب الذي يمكن أن يتشكل وما إذا كان هناك طلب كافٍ لكل الأرصدة القديمة التي يمكن أن تتحول إلى وحدات سكنية أو تجارية جديدة. قد يكون تردد السوق الحالي في الانطلاق إلى هذا النوع من العمارة الجديدة بسبب التباطؤ الاقتصادي العام أكثر من كونه نقصًا في الطموحات الجمالية.
توجد حوافز مالية لكل من مالكي هذه الهياكل القديمة والمشترين أو المستأجرين المحتملين. بالنسبة للمالكين، يوفر تحويل هذه الهياكل أو بيعها للمطورين خيارًا ماليًا أكثر جدوى من تركها مهجورة أو إعادتها للاستخدام الصناعي. بالنسبة للمشترين أو المستأجرين المحتملين، فإن التواجد في مخازن صناعية سابقة تم تجديدها بالكامل وتحويلها إلى مكتب أو منزل يعد ختمًا مرموقًا يستحق الاستثمار.
لا توجد صيغة سهلة عن تكلفة مشروع التحويل. غالبًا ما تتفوق العقارات الصناعية السابقة على معدل السوق الحالي للمنتجات القياسية. تكاليف التجديد مرتفعة، لكن المنتج النهائي يمكن عرضه بسعر نهائي أعلى بكثير من المنتجات القياسية الموجودة. في تقديرنا، قد تترجم فريدة هذا المنتج إلى قيمة مضافة بنسبة 20 إلى 30 بالمئة فوق أسعار السوق في المنطقة المحيطة أو المماثلة.
لقد شهدنا مؤخرًا بعض التحركات الطفيفة لجهود التحويل في منطقة الباشورة، لكن المنتجات النهائية تبدو أشبه بالوحدات الجديدة القياسية أكثر من المساحات الصناعية السابقة المخصصة.
ستلزم الرؤية والشجاعة المالية لبدء سوق التحويل، ولكن بمجرد أن يبدأ الاتجاه نتوقع أن يزدهر. المادة الخام وفيرة ومتنوعة من الناحية المعمارية – تحتوي قاعدة بياناتنا على مساحات صناعية سابقة، وورش عمل، ومخازن، ومدارس بل وحتى كنيسة. لدى المهندسين المعماريين أصحاب الرؤية والشركات الشابة أو المشترين المنزليين الذين يريدون التميز الكثير ليختاروا من بينهم.
كريم مكارم هو مدير مستشارو عقارات رامكو
