الاستثمار في سوق ضيقة ليس سهلاً أبداً. اختيار المنتج الصحيح، دفع السعر الصحيح، التأجير بالقيمة الصحيحة، بناء النوعية الصحيحة: هذه جوانب أكثر أهمية لتحقيقها في سوق متراكمة مما هي عليه في سوق مزدهرة. السوق البطيء لا يغفر أخطاء الحكم.
الجلوس في الطرف المزود من المعادلة هو الموقف الأكثر صعوبة في أي انخفاض في السوق. ينطبق هذا – بدرجات مختلفة – على المطورين ومالكي الأراضي وأصحاب العقارات.
في سوق لا تغفر، يكون على المطورين مهمة صعبة تتمثل في بناء ما يريده السوق بالضبط بالسعر الذي يرغب المشترون في دفعه. اليوم، يجب على المطورين الموازنة بين اختيار الموقع، ومزيج المنتجات عبر القطاعات (السكنية، والمكتبية، والتجارية)، والحجم، والتصميم، وجودة البناء، ووسائل الراحة، وبالطبع، سعر البيع المعلن. قد يكون أي خطأ تقييم في أحد هذه المعايير هو الفرق بين النجاح والفشل للمشروع.
بالنسبة للتطورات السكنية، تشمل الاستثمارات الآمنة وحدات سكنية صغيرة ومتوسطة الفئة لا تزال تقدم ثلاث غرف نوم في أحياء سكنية كلاسيكية بميزانيات لا تتجاوز 500,000 دولار. من المهم تعظيم استخدام المساحة وتوفير أكبر عدد ممكن من مناطق التخزين المدمجة.
الشقق الكبيرة والفاخرة لم تتمكن من إيجاد مشترين خلال السنوات العديدة الماضية. ومن ناحية أخرى، يمكن للمنتجات المتخصصة ذات الطلب العالي أن تباع بنسبة 20-30 بالمئة أعلى من المنتجات المجاورة القياسية. على سبيل المثال، يمكن لمطور يقدم استوديوهات مكونة من غرفة إلى غرفتين مع مناطق معيشة بارتفاع مزدوج وتشطيبات وتجهيزات ممتازة في منطقة سرسق تحقيق نسب مبيعات عالية جداً بسعر يبدأ من 6,000 دولار لكل متر مربع (في الطابق الأول) بينما متوسط المشاريع المجاورة 5,000 دولار للمتر المربع في الطابق الأول.
لم تشهد بيروت أبداً هذا العدد الكبير من التطورات المكتبية مثلما تشهده اليوم. بينما هناك طلب على المكاتب الحديثة ذات التصميم المفتوح الكامل ووسائل الراحة والخدمات ومساحات وقوف السيارات، فإن المنتجات المكتبية دون المستوى لا تجذب المهتمين.
يميل المطورون أيضًا إلى تضمين وحدات تجارية في الطابق الأرضي من مشاريعهم في محاولة لتعزيز عائدات المبيعات. ومع ذلك، ليست كل المواقع ملائمة لتطوير التجزئة. يجب أن تقتصر الوحدات التجارية على المشاريع ذات الواجهة غير المعوقة على شارع رئيسي يجذب الحركة. يجب أن تلبي المساحات التجارية أيضًا الطلب من حيث الأحجام المطلوبة والتصميم (واجهة مقابل العمق). بينما يقوم معظم المطورين بتوزيع التجزئة على الطابق الأرضي والميزانين والطابق السفلي، يرغب بائعو التجزئة الآن في أن تكون كل مساحة التجزئة موجودة على مستوى الطابق الأرضي فقط. تبقى الوحدات التجارية التي لا تلبى متطلبات الطلب شاغرة لسنوات ويمكن أن تضر بصورة المشروع. على المدى الطويل، يمكن أن تؤثر سلباً على سعر الوحدات في الطوابق العليا.
في النهاية، يعتمد سعر المخزون الجديد بشكل كبير على سعر الأرض. تشكل الأرض حوالي 30-50 بالمئة من إجمالي تكلفة البناء، وذلك حسب الموقع، وجودة البناء، وهامش الربح الذي يحتفظ به المطور. في كثير من الحالات، يرفض مالكو الأراضي خفض أسعارهم، مما يضع ضغطًا كبيرًا على الأسعار النهائية المعلنة.
المشكلة لا تقتصر على مالكي الأراضي. يجب أن يكون مالكو العقارات مرنين فيما يتعلق بأسعار البيع للتخلص من أصولهم بشكل أسرع. يجب على الإيجاريين التوفيق بين أسعار البيع والقيم الحقيقية للعقارات بالنظر إلى التراجع الذي حدث بعد سنوات الذروة.
تسهم هذه الأسعار المرتفعة في الركود. يجب على الإيجاريين أن يفهموا أنهم لم يعودوا يستيطعون المحافظة على الأسعار التي كانت قبل التباطؤ. لوضع العقار بنجاح في السوق تحت الظروف الحالية الضيقة، يجب على المرء خفض أسعار المنازل إلى قيمها السوقية. ينطبق هذا على الشقق والمكاتب ووحدات التجزئة في جميع أنحاء بيروت.
على الجانب الآخر من المعادلة، يستفيد المشترون والمستأجرون فقط من الوضع الحالي. بينما يكون الإيجاريون بطيئين في مواءمة أسعارهم مع القيم التي ستكون مقبولة للمستخدمين النهائيين أو المستثمرين، فإنهم أكثر استعدادًا للتفاوض الآن من أي وقت مضى.
نظرًا لعدم تحديد زيادة الأسعار في المستقبل القريب، يجب أن يكون لدى المشترين والمستأجرين قوة تفاوضية أقوى. الوقت في صالحهم، كما هو الحال مع زيادة الضغط على الإيجاريين الجادين ببيع أو تأجير ممتلكاتهم لخفض أسعارهم.
إذاً كيف يمكن تسريع السوق البطيئة؟ إذا كنت تبيع، فلا تتمسك بسعرك. كن معقولاً واستمع إلى ما يريده الطلب. إذا كنت تشتري، فلا تتردد في التفاوض – بقوة!
كريم مكرم هو مدير رامكو للاستشارات العقارية
