البيت أكثر من مجرد مسكن. فهو أيضًا وسيلة للاستثمار التي إذا سارت الأمور على ما يرام يمكن أن تحقق أرباحًا كبيرة. ومع إنتاج العقارات عوائد مزدوجة الأرقام في السنوات الأخيرة، خاصة في بيروت، فلا ينبغي أن يكون مفاجئًا أن البنوك اللبنانية وشركات الاستثمار تزداد مشاركتها في هذا المجال.
تم تحقيق عشرات المشاريع على الرغم من أن مصرف لبنان، البنك المركزي اللبناني، يحظر صراحة على البنوك تطوير العقارات إلا إذا كانت تتعلق بمكاتب أو فروع أو وحدات سكنية للموظفين. يبدو أن الطريقة الأكثر شيوعًا لتجاوز العقبات القانونية لمصرف لبنان هي إنشاء أو الاستحواذ على شركة تابعة منفصلة مكرسة لتطوير العقارات.
على سبيل المثال، قامت بنك بلوم إنفست في عام 2010 بتأسيس وحدتها العقارية “لتأسيس وهيكلة وإدارة المشاريع” نيابة عن عملائها. وبطريقة مماثلة، تمتلك بنك موارد شركة الموارد العقارية (AMRE)، بينما تمتلك مجموعة سرادار شركة كونسيل جيستيون إيموبيليير (CGI).
على الورق، يعتبر البنك وشركته العقارية كيانات قانونية مختلفة تحتفظ بدفاتر منفصلة تمامًا. ولكن من الناحية العملية، فإن الثانية تستفيد من الخدمات والاتصالات التي يقدمها البنك. لذا، قد يساعد البنك في جمع رأس المال من خلال وحدة الخدمات المصرفية الخاصة به، ويقدم قروضًا ميسرة ومعدلات فوائد جذابة، ويوجه عملاءه الباحثين عن المسكن نحو مشاريع شركته التابعة. إنها تحالف استراتيجي يمكن في سوق صحية أن يثبت أنه مفيد للطرفين.
حقيقة واقعة
وقالت لارا كنج، رئيسة وحدة العقارات في بلوم إنفست، والتي تشرف على عدة مشاريع من بينها مشروع زيتون 1589 خارج طرابلس: “إن الأزمة المالية لعام 2008 أثرت بشكل خاص على البنوك الأمريكية بسبب تعرضها غير المباشر للعقارات عبر قروض الإسكان الرديئة”. وأضافت: “ما نتحدث عنه هنا ليس تعرضًا للميزانية العمومية لبلوم إنفست. إنه استشارة بحتة وإدارة الأصول البديلة. لذا، إذا عانى سوق العقارات من تراجع كبير، فلن يشعر البنك بأي تأثير سوى فرصة تكلفة انخفاض توليد الرسوم.”
دخلت AMRE، الذراع التطويرية للعقارات لبنك الموارد، سوق العقارات في بيروت في عام 2005 بمشروع شمس بيروت، وهو مشروع يتكون من أربع أبراج في منطقة المزرعة. حاليًا، تطور AMRE ستة مشاريع، خمسة منها تقع في بيروت. وقعت للمهندس المعماري اللبناني برنارد خوري، يتكون مشروع AMRE سكايلين من 24 طابقًا سكنيًا يطل على ميناء بيروت ومنطقة مار مخايل. صمم خوري أيضًا مبنى باراماونت، وهو برج سكني في الجانب الجنوبي من الأشرفية. تتجه AMRE لبناء مشاريع إضافية في منطقة وادي أبو جميل بوسط بيروت.
تأسست CGI في عام 1998 من قبل بنك سرادار، وهي متخصصة أيضًا في الاستثمارات العقارية وتطوير المشاريع في منطقة بيروت الكبرى. كانت الشركة تابعة لبنك عودي بعد دمج بنك سرادار وبنك عودي في عام 2004. اليوم، هويتها المؤسسية مختلفة قليلاً، حيث استحوذت مجموعة سرادار القابضة على 81% من CGI في عام 2011 بينما احتفظ بنك عودي سرادار الخاص بحصة 19%.
قال مدير عام CGI عبودي فاركوه: “قامت CGI بتطوير وتمويل وإدارة سبعة مشاريع منذ تأسيسها وهي واحدة من أكبر شركات العقارات في بيروت، والمشاركة في العقارات الفاخرة السكنية”. أضاف: “تقوم الشركة حاليًا بتطوير اثنين من أطول خمسة أبراج في بيروت. حتى الآن، تمكنت CGI من جمع حوالى 170 مليون دولار في الأسهم بقيمة مبيعات إجمالية متوقعة تتجاوز 600 مليون دولار ومساحة بنائية تزيد على 200,000 متر مربع”.
من المشاريع المكتملة الأشرفية 784 وهوغو 43 ومطار مول (الأرض والمفهوم). المشاريع الجارية تشمل عبد الوهاب 618 وقرية الجميزة وأحلام الحضارية والمرفأ 1474. تقع المشاريع في وسط بيروت ومنطقة الأشرفية. قال فاركوه: “تم بيع مشاريع الأشرفية 784 وهوغو 43 بالكامل”. “تم بيع أكثر من 50% من إجمالي المساحات القابلة للبيع في مشاريع عبد الوهاب 618 وقرية الجميزة، بينما سيبدأ مشروع الأحلام الحضارية في البيع خلال الأشهر المقبلة.”
من المعروف أن شركات الاستثمار اللبنانية، مثل بنك FFA الخاص ورأس المال الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، تدير أيضاً صناديق عقارية. تأسست رأس المال الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في عام 2004 وهي تخضع للوائح مصرف لبنان، وتشارك في إدارة صناديق الأسهم الخاصة وتطوير العقارات. نفذت الشركة حتى الآن خمسة مشاريع في بيروت، بما في ذلك سكاي غيت في الأشرفية وبرج هوشار على الكورنيش ومساكن إبراهيم سرسق المجاورة لمتحف سرسق.
تأسس بنك FFA الخاص في عام 1994، ويُعتبر من أكبر البنوك الخاصة والاستثمارية في لبنان. وقال رئيس قسم المبيعات والتسويق ميريل كوراب أبي نصر، وهي أيضًا عضو في مجلس إدارة نقابة العقارات في لبنان: “فيما يتعلق بالعقارات، نقوم بكل شيء من التعرف على الفرصة للاستثمار وتطوير المفهوم إلى تنفيذ المشروع الفعلي والمبيعات”.
حتى الآن، لدى FFA العقارية تسعة مشاريع في مراحل تطوير مختلفة. بعدما تم الانتهاء من فوش 94 والمرفأ في وسط بيروت، تم إطلاق حدائق بدارو وأبتاون بدارو. تم بيع كلا المشروعين في أقل من ستة أشهر. قدمت خليج أميون، مجموعة مغلقة من الفيلات والشاليهات الواقعة على الشاطئ بسعر مبيعات حوالي 6,000 دولار لكل متر مربع، أداءً أفضل. أطلق في أكتوبر 2012 وتم بيعه في غضون شهر.
تعمل الشركة حاليًا على إطلاق مشروعين بعيدين عن نطاق بيروت الكبرى، هما أحلام وناص سبرينجز. المشروع الأول بالقرب من فقرا يمتد على مساحة تزيد عن مليون متر مربع ويقع على ارتفاع 1,400 متر. يتوسطه ملعب غولف من تسعة حفر ونادي بلداني، بالإضافة إلى عدد من الوحدات السكنية والتجارية. يقع مشروع ناص سبرينجز في بكفيا، وهو منتجع صحي وسكني يغطي مساحة 133,000 متر مربع من أشجار الصنوبر بشكل رئيسي. ستضم المجتمع المغلق مركزًا صحيًا ومطعمًا و38 وحدة سكنية.
أخيرًا، مجموعة كابستون للاستثمار هي مجموعة قابضة تم تشكيلها على شكل شركة أسهم خاصة، مع استثناء واحد: إنها غير مسجلة وغير منظمة من قبل مصرف لبنان. “عندما تقوم فقط بتطوير العقارات، لا يوجد حاجة للتسجيل في مصرف لبنان – وهي عملية صعبة وطويلة جدًا” قال المدير التنفيذي زياد معلوف، الذي شارك في تأسيس رأس المال الشرق الأوسط وشمال أفريقيا قبل أن يقوم بتأسيس كابستون.
“جمع رأس المال علانية مسموح به فقط من قبل المؤسسات المالية المسجلة، وفقًا للقواعد واللوائح المصرفية اللبنانية” أضاف. “نظرًا لأننا غير مسموح لنا لفعل ذلك، فإننا نجمع رأس المال بشكل خاص. ولكل مشروع ننشئ كيان قانوني جديد مع مستثمرين ورافعة مالية خاصة بالبنك. يتم اختيار مجلس إدارة كل شركة من المستثمرين المشاركين.”
بالإضافة إلى عائد محتمل على الاستثمار، يتمتع المستثمرون بخصم إذا قرروا شراء شقة في المشروع الذي يمتلكونه جزئيًا. منذ تأسيسها في عام 2010، أطلقت كابستون حتى الآن ثلاثة مشاريع. ترابود 1804 هو برج سكني فاخر من 23 طابقًا في شارع ترابود بالأشرفية، حيث تم بيع 80% منه. تم بيع نصف برج لوريتاج دي عبد الوهاب المكون من 12 طابقًا، بينما تستعد كابستون لإطلاق 237 سرسق، وهو برج زجاجي من 30 طابقًا في منطقة سرسق.
لا تراجع عن الإرادة
عند النظر في هذه المحافظات المشروعية، من الواضح أنه بغض النظر عن التنظيمات الصارمة لمصرف لبنان والقيود القانونية على أنشطة تطوير العقارات من قبل البنوك، فإن بعض القوى المالية في لبنان قد تركت تأثيرًا كبيرًا على قطاع العقارات. لقد فعلوا ذلك عن طريق الأبراج الفاخرة التي ازدحمت بالأحياء القديمة من بيروت وضخ الاستثمارات عبر الشركات التابعة المتخصصة التي أنشأوها بخبراتهم المالية.
جميع هؤلاء “المطورين الماليين” اعترفوا لـ Executive أن السوق، بسبب الوضع الاقتصادي والسياسي الحالي، قد شهد تراجعًا وأن هوامش الربح لم تعد كما كانت. ومع ذلك، أكد المصرفيون المطورون أن هناك طلبًا بين الأفراد اللبنانيين ذوي الثروات العالية الباحثين عن منتجات متميزة وجذابة. وحتى الآن، فإن صيغة مزج الخبرة المصرفية والاستشارات الاستثمارية في متاهة تطوير العقارات في لبنان قد عملت لصالحهم. مع ذلك، بالنظر إلى العدد الهائل من الأبراج الفاخرة الشاليهات والشقق التي يتم بناؤها، أحد قد يتساءل: إلى متى ستستمر؟
