يجلس تنفيذي مع نمير قرتاس، مؤسس تطوير واستثمار عقارات Estates، وأيضًا رئيس جمعية مطوري العقارات في لبنان (REDAL) التي تشكلت حديثًا، للحديث عن الضرائب والتنظيم والفساد.
لماذا تم إنشاء REDAL؟
قمنا بإنشاء جمعية تهدف إلى تجميع المطورين الرئيسيين في محاولة لتحسين التواصل حول دورنا مع مختلف الأحزاب الحكومية والأخرى الاقتصادية، وكذلك الجمهور بشكل عام.
ما رأيك في مقترحات الضرائب الجديدة؟
نحن نعاني من الضرائب غير المباشرة أكثر، أعتقد، من أي قطاع آخر.
كيف؟
رسوم الطوابع، رسوم التسجيل، التصاريح. عندما يتعين علينا المرور بالتفتيشات الأثرية، نحن نتكفل بجميع التكاليف. نحن نعاني من ضريبة القيمة المضافة على البناء. لا نستردها. [في مشروع تعمل عليه شركتي، الضرائب غير المباشرة] ستمثل 30 إلى 35 في المئة من التكلفة الإجمالية للمشروع.
هل يأتي ترتيب جميع الأوراق المطلوبة لبدء مشروع معقدًا؟
نعم. نحن نمر من خلال البلديات. نمر من خلال هيئات التخطيط الحضري، بما في ذلك الهيئة المركزية. نمر من خلال عدة مسارات أخرى من قسم الكهرباء، إلى EDL، إلى خدمات أخرى. يجب أن يكون هناك هيئة واحدة على الأقل حيث تعرف ما تحتاجه وما يجب القيام به. جميع هذه الإجراءات، بدلاً من أن تصبح أبسط، أصبحت أكثر تعقيدًا. العالم يتحول إلى الرقمنة، لكن الحكومة ليست كذلك. ليس فيما يتعلق بتصاريح البناء.
إذن كم يستغرق الوقت وما الذي يجب عليك فعله للحصول على تصريح بناء؟
بشكل أساسي يجب أن يكون هناك جهتان [للتعامل معهما]: يجب أن تكون هناك البلدية ويجب أن يكون هناك، في بعض الحالات، على الأقل عندما تدخل المشاريع الكبيرة التخطيط الحضري. للذهاب إلى أي من الجهتين، يجب أن تمر من خلال نقابة المهندسين. إذا كنت تقوم بتطوير وسط المدينة، في المنطقة التي تتحكم بها سوليدير، عليك المرور بإجراءات سوليدير أيضًا. ثم لديك [حتى المزيد من المكاتب للزيارة] … هذه [الإجراءات] ليست مكلفة فقط بل معقدة وتخلق عدم يقين من حيث الأطر الزمنية. على سبيل المثال، إنها عملية بيروقراطية إلى حد كبير – لا بد أنني شاركت في 15 مشروعًا، ربما أكثر، منذ أن عدت، ولا أعتقد أنه كان هناك مشروع واحد لم أتعلم فيه خطوة جديدة … لم أرَ أي شخص يدافع عن النظام. لا رئيس بلدية بيروت، ولا رئيس مديرية التخطيط الحضري العام، ولا رئيس نقابة المهندسين.
ما هو الحل؟
نحتاج إلى جهة واحدة. جهة واحدة للذهاب إليها.
فيما يتعلق بمراقبة البناء، هل هناك مفتشون حكوميون كافيون للتأكد من أن المشاريع تُبنى بأمان ووفقًا للقوانين؟
أعتقد حقًا أن جودة البناء قد تحسنت. لقد تحسنت بالتأكيد في القطاع الفاخر.
هل هذا بسبب مبادرة من القطاع الخاص أم بسبب مزيد من المفتشين أم مراقبة أفضل؟
أعتقد أنها غير مرتبطة بالقوانين، على الأقل القوانين اللبنانية. أعتقد أنه حدث لأن إعادة إعمار بيروت كانت بجهود سوليدير، وأعتقد أنك يمكن أن تلاحظ في التسعينات كيف بدأت المباني حول سوليدير، [في بعض المناطق] تبدو أفضل … من حيث جودة البناء. كذلك، هناك الآن مطورون أكثر احترافية.
لكن هل كان هناك تحسن في التفتيش والمراقبة؟
الحكومة تقوم بواجبها. هم الآن يصرون على أن … [المطورين] يوظفون ما يسمى Bureau de Controle. لأمان الحرائق، مثل هذه القضايا، إنه مراجعة للتصميم والتنفيذ لكنني أعتقد أن القطاع الخاص له دور أكبر. نعم القوانين موجودة على جميع المستويات … لكن، لأكون صريحًا، لا أرى تدهورًا في جودة البناء. أرى انتشارًا، في بعض الأجزاء، في التطورات متوسطة الدخل، التي هي أقل من المستوى في بعض الجوانب. لا أجدها خطيرة، لكنني أجد العزل المائي ذو جودة سيئة، [على سبيل المثال].
بينما قد تكون الحكومة تقوم بواجبها على هذه الجبهة، لا يزال هناك مشكلة في التخطيط بأنه لا يبدو أن أحدًا يقوم بذلك. هل فات الأوان للتخطيط الحضري؟
كنت أعتقد أنها … هناك جهود من بعض البلديات لمعالجة هذه الأمور، وهي تعمل. لكن حتى هم يجب أن يمروا من خلال جهات أخرى، ويستغرق الأمر وقتًا طويلاً.
هل تدفع باتجاه تعديلات تشريعية لأي من القضايا التي تواجهها مع القطاع؟
التشريع مهم جدًا للكثير من الأمور، ونحن نجد، على سبيل المثال، في قضايا الرسوم والضرائب، أن الأمر يتعلق أكثر بالتشريع منه بالسياسة وصانعي السياسة. لكنني شخصيًا أعتقد أن، بشكل عام، المشكلة في التنمية في هذا البلد، أو من الجانب الحكومي، هي أن القوانين متقادمة وأعتقد أننا نحتاج إلى تخطيط أكثر من التنظيم … لا أعتقد أن القوانين يمكن أن تحل محل التخطيط. وأعتقد أنه يمكن للمرء انتقاد سوليدير لكثير من الأمور، لكن هناك أشياء يمكن للمخطط الرئيسي فعلها لا يمكن للقوانين أن تفعلها. نحن بحاجة لمعالجة هذه الكوارث الحضرية ومعالجتها. وعلينا أن نطور حول القرى وليس تدمير القرى نفسها.
كيف نتخلص من الفساد؟
في السنتين الأخيرتين، أصبحت الأمور سيئة جدًا. لقد كانت دائمًا، تعلمون. لكنها ازدادت سوءًا لأن الاقتصاد قد ضعُف، أظن ولأن الحكم قد انخفض إلى مستويات جديدة. لا أعرف من أين أبدأ في معالجة هذه القضايا … من تجربتي، الفساد لا يساعدك على دفع أقل مما هو عادل [في الضرائب والرسوم] … حلي هو ببساطة العملية. إنشاء هيئة تقييم واحدة لجميع الممتلكات وشخص أو لجنة للاستئناف إليها في حالة وقوع خطأ. لا يمكنك التعامل مع 15 جهة دون أن تعرف لماذا ومن وكيف … لا أستطيع أن أرى لماذا الأمر صعب جدًا. أود أن أقول تبسيط العملية والعثور على طريقة أكثر موضوعية لقياس الرسوم. ونظر بعيد المدى كصانعي قوانين، من حيث فهم تأثير القوانين التي تضعها وكيف يمكن أن يساعد تبسيط هذه القوانين والإجراءات … لا أعتقد أن الحل يكمن في محاربته بقدر ما يكمن في تذكيرهم باستمرار وقول، “دعونا نتحدث عن جعل كل شيء أكثر عدلاً، جعل كل شيء أبسط.” نحن لا نقول إننا لا نريد أن ندفع. النظام منظم بما فيه الكفاية بحيث لا يمكن لأحد الهروب من الدفع، بغض النظر عن الانطباع. نحن لا نرشي لنقضي أقل. نحن نيسر عملية الوثائق لأن المرء مضطر لذلك، لكن هذه ليست المشكلة الحقيقية.
