تبني لبنان أكثر صداقة للبيئة

لا تزال كفاءة الطاقة والحفاظ على البيئة ليست من بين الاهتمامات الأولى لدى مشتري العقارات اللبنانيين عند اختيار ممتلكاتهم. ومع ذلك، يزداد وعي المطورين بالمتطلبات التي يجب عليهم الامتثال لها لجعل أصولهم خضراء. حاليًا، يوجد عدد قليل من المباني المكتملة التي تحصل على شهادة خضراء في لبنان، لكن العديد من المباني الأخرى قيد الإنجاز.

استنادًا إلى تقرير لوكالة العقارات الدولية جونز لانغ لاسال (JLL) في يونيو 2013، ليس لبنان من بين الدول الأفضل أداءً في الشرق الأوسط من حيث عدد مشاريع العقارات الخضراء. وفقًا لاستطلاع JLL حول “الاستدامة في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا”، تم تصديق 25 مشروعًا فقط من قبل النظام الأمريكي لتقييم المباني الخضراء LEED (القيادة في تصميم الطاقة والبيئة) في لبنان، مقارنة بـ 802 في الإمارات العربية المتحدة، و173 في قطر و145 في السعودية. لم يحصل أي من المشاريع المصادق عليها في لبنان على التصنيف البلاتيني، المستوى الأعلى في النظام، في حين أن ثمانية مشاريع حصلت على هذا التصنيف في المنطقة، حيث استحوذت الإمارات العربية المتحدة على سبعة منها.مجال للنمويقول فادي موسلي، المدير الإقليمي لمجموعة جونز لانغ لاسال (JLL) الدولية لرأس المال في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا ومقرها دبي، “لبنان وبيروت ليسا في المكانة التي يفترض أن يكونوا فيها.” ويضيف “أبو ظبي والدوحة تقدمتا بكثير في هذا المجال. هناك مبادرات أكثر وهناك خطوات ملموسة تتخذها الحكومات هناك. للأسف، لبنان لديه أولويات أخرى الآن,” في إشارة منه إلى الفراغ السياسي في البلاد الذي انتهى فقط الشهر الماضي عندما تم تشكيل حكومة جديدة بعد قرابة أحد عشر شهرًا من الجمود.

ويضيف “نحن في لبنان نتابع الآخرين بدلاً من أن نكون قادة. فتحت الدول الأخرى الطريق وفي لبنان لا يزال هناك قلة قليلة من رواد الأعمال الذين خاطروا في هذا الصدد.”

يشير موسلي إلى أن حقيقة أن إنشاء المباني الخضراء ليست مفروضة كمعيار داخل سوق العقارات في البلد، وحقيقة أن المشترين ليسوا واعين بشكل كافٍ بفوائد الاعتماد على المباني الخضراء، يجعل ذلك خطيرًا على المطورين للاستثمار في هذا القطاع.

“هل من المرجح حقًا أن يدفع المشترون علاوة للسكن في مباني خضراء في سوق يواجه ركودًا؟ يبدو أن التطورات التي من المحتمل أن تكون خضراء هي تلك الفاخرة وسوق الفخامة راكد،” يضيف.

قد لا يلاحظ السائقون على الطريق السريع الذي يمر بالقرب من ضاحية يرزى في جنوب شرق بيروت وجودها، لكن التلة الخضراء التي تطل على المدينة تخفي مجمع سكني فخم كبير. تم بناء الأصل البالغ مساحته 1,829 متر مربع بواسطة مطور العقارات غرينستون، الشركة التابعة لمجموعة سعد القابضة. تم تصميم المجمع لتقليل تأثيره على البيئة وزيادة كفاءة استهلاك الطاقة والمياه في وحداته السكنية.

تم تطوير الأصل الذي يشبه الفلا في الجبال اللبنانية بين عامي 2009 و2012، وكان أول مشروع سكني في البلد يلتزم بمتطلبات نظام الشهادة المعتمد في المملكة المتحدة للبناء الأخضر BREEAM (التقييم البيئي لمؤسسة بحوث البناء). هذا النظام الرائد عالميًا، يستخدمه المطورون وأصحاب العقارات لتقييم استدامة ممتلكاتهم. في لبنان، تُستخدم كل من هذه الشهادتين الدوليتين إلى جانب نظام التقييم المحلي ARZ، الذي طوره مجلس البناء الأخضر في لبنان كوسيلة لتكييف المعايير الدولية مع بيئة البلد ومجتمعه وصناعة العقارات.

على الرغم من أن العديد من المشاريع تحت الإنشاء قد حصلت بالفعل على شهادة LEED والعديد منها قد سجل للحصول على الشهادة من أحد الأنظمة الثلاثة، فإن الممتلكات المكتملة والمشغلة والمصنفة خضراء في البلد بأكمله تصل إلى خمسة فقط، وجميعها تقع في منطقة بيروت. بالإضافة إلى “لا بروسيلياند”، الذي حصل على تصنيف “جيد جدًا” ضمن BREEAM، حصل مبنيان مكتملان على شهادة LEED في بيروت.  في الحمراء، حققت المدرسة الابتدائية لكلية الدولية، التي اشترت موقعها من الجامعة الأمريكية في بيروت وقامت بتجديدها لجعلها خضراء، شهادة LEED الذهبية. في الحازمية، حصل المركز التجاري الجديد البالغ مساحته 164,000 متر مربع، مركز مدينة بيروت، الذي دشنه العام الماضي مطور دبي ماجد الفطيم، على شهادة LEED الذهبية في ديسمبر. وحصلت مبنيان مكتملان في بيروت على شهادة ARZ. يشملان مكتبًا تشغله شركة بيتا للاستشارات الهندسية في حي بدارو، بالإضافة إلى المقر الرئيسي الذي تبلغ مساحته 3,900 متر مربع لمجموعة بنك BLC في حي العدلية، والذي كان الأول في الحصول على شهادة ARZ البرونزية في عام 2012.

وفقًا لسامي أندراوس، مدير التطوير والعمليات في غرينستون، قد يكون الحصول على شهادة خضراء أسهل للمطورين الذين يعملون داخل المنطقة الحضرية في بيروت، حيث يعملون في بيئة قد تفاقمت بشدة وتعرضت للتلوث. يقول أندراوس: “الحصول على شهادة يكون بلا شك أصعب لمشروع يقع في منطقة خضراء من واحد يقع في مركز بيروت.” “وفقًا لمتطلبات نظام [BREEAM]، يجب الحفاظ على البيئة وكنا نعمل في منطقة طبيعية.” ويجب تقليل التأثير البصري والصوتي للأصل إلى الحد الأدنى، يقول أندراوس. “حتى أننا تنازلنا عن حوالي 28 بالمائة من السطح القابل للبناء لإضافة مزيد من الحدائق في المشروع.” كلف المجمع غرينستون حوالي 3.5 مليون دولار، لكن مدير التطوير في الشركة يقول إنه من المستحيل تحديد كم سيكونون قد أنفقوا أقل على أصل غير أخضر بنفس الحجم والطبيعة. “اخترنا الموقع وبدأن مشروعنا كواحد أخضر، لذا كنا نعلم من البداية أننا سنتحمل تكاليف عالية.” كان العزل الصوتي والحراري لكل شقة، بالإضافة إلى المبنى بأكمله، يشكل جزءًا كبيرًا من العبء الذي وجب على المطور تحمله للتأهل لـBREEAM. “لا يوجد مقاول في لبنان ينفذ العزل الصوتي” يقول أندراوس. “إنه مكلف جدًا. لحسن الحظ، المنطقة التي يقع فيها لا بروسيلياند هادئة جدًا، لذلك بوسعنا استخدام زجاج مزدوج بسماكة 28 ملم.”

بينما يمكن العثور على زجاج من هذا السماكة من الموردين المحليين، يقول أندراوس إنه من الصعب جدا العثور على أي شيء يفوق ذلك في لبنان. “لدينا مشروع آخر في الأشرفية قدمنا له للحصول على شهادة BREEAM وبما أن تلك المنطقة تقع في وسط المدينة اضطررنا لاستخدام زجاج مزدوج بسماكة 32 ملم. لا يمكن العثور على هذا من الموردين اللبنانيين وكنا مضطرين لجلبه من ألمانيا.”تكاليف أن تكون أخضرفي حين يتكيف BREEAM مع متطلباته للبلدان حيث توجد المشاريع، إلا أن بعض الميزات الخضراء التي يقترحها ليست سهلة التنفيذ في لبنان. “أرادوا منا الحصول على آلة تدوير للمخلفات، ولكن هناك شركة واحدة فقط في لبنان تستخدم هذا النظام وكان سيكلف حوالي 2000 دولار شهريًا. لن يدفع السكان ذلك أبدًا، لذلك قررنا التخلي عن الفكرة.”

بينما قد تنعكس التكاليف التي يواجهها المطورون لبناء الأخضر على أسعار البيع عندما توضع الأصول في السوق، فإن هذا الاستثمار الإضافي هو، في بعض الحالات، جزء من الميزانية الأولية ولا يتم نقله إلى المشترين، وفقًا لما يقوله أندراوس.

“خططنا لبناء أخضر وتم استيعاب جزء من التكاليف قبل أن نبيع،” يقول. “استنادًا إلى القوانين اللبنانية لم يكن علينا أن نكون أخضرين، ولكننا فعلنا ذلك على أي حال، على الرغم من أن العملاء ليسوا حساسين لهذا القلب. يجب أن نبدأ من مكان ما.”

من بين ملاك العقارات اللبنانيين الذين طوروا إحساسًا بالقضايا البيئية قبل أن يصبحوا يعتبرون من قبل المطورين والمشترين في سوق العقارات في البلد، هناك المهندس اللبناني علي بيره، الذي يدير عمله في استشارات الهندسة في حي بدارو ببيروت.

مبنى مكاتب بيره يقع في الطابق الثاني من مبنى النخيل، الذي يبلغ عمره تقريبا أكثر من 50 عامًا. أنشأ في عام 1966 بواسطة المطور اللبناني محمد خوري، وقد تم تجديده مرتين خلال الثلاثين عامًا الماضية. على الرغم من التغييرات التي أحدثتها التجديدات، والتي تم الانتهاء من آخر واحدة منها في عام 2000، لا يزال المجمع السكني الرئيسي غير أخضر. لم يمنع غياب متطلبات الحد الأدنى من الطاقة والاستدامة البيئية لتسعى للحصول على شهادة خضراء بيره، مالك أحد الوحدات المكتبية الثلاث في المبنى، من إجراء التغييرات داخل ممتلكاته لتقليل استهلاكها للطاقة والمياه، وكذلك تأثيرها على البيئة. ونتيجة لذلك، أصبحت مقرات بيتا انجيينيرينج الآن أحد الأصول العقارية القليلة التي حصلت على شهادة خضراء مستندة إلى النظام اللبناني ARZ.
تحقق مكتب بيره، بالإضافة إلى المبنى الآخر الحاصل على شهادة ARZ المشغل في بيروت، تصنيفًا برونزيًا. بينما يعد هذا المستوى من الشهادة هو الأدنى التالي بعد المستوي “المعتمد” فقط في النظام اللبناني المؤلف من أربع درجات، فإن التأهل له يتطلب التزامًا كبيرًا ومستمرًا من جانب المالكين والمقيمين. يتم تتبع استهلاك الطاقة والمياه في مكتب بيره بدقة، ويتم تنظيم إدارة النفايات، وقد اعتنق الموظفون العشرة في الشركة جميعًا نمط حياة صديقًا للبيئة، على الأقل خلال يوم عملهم.

يقول المهندس إنه حتى ولو لم يتوفر لديه السيطرة على باقي المبنى ولم يستطع القيام بأي شيء ليجعله “أكثر خضارًا”، شعر أنه كان عليه تغيير ممتلكاته على الأقل لجعلها أكثر استدامة، خاصة بسبب طبيعة عمله في مجال استشارات الهندسة.

“كنت أعمل في مجال البيئة الخضراء لمدة عشر سنوات،” يقول. “لا يمكنني أن أكون نجارًا ولدي باب منزلي مكسور.”

أنفق بيره 7,660 دولار للامتثال للمعايير المطلوبة بواسطة نظام تصنيف ARZ. معظمها كان يتعلق بمراقبة الاستهلاك، وتقليل وإعادة تدوير النفايات، وتقليل التلوث من وسائل النقل عن طريق مطالبة الموظفين بمشاركة السيارات أو استخدام الحافلات.هذا المعيار الأخير حاسم بشكل خاص في لبنان، حيث أن وسائل النقل العامة تكاد تكون غير موجودة ولا يطيق النظام الطرقي العبء المروري بكفاءة. هذا جزء من السبب في أن اختيار الموقع الصحيح عند شراء أو بناء عقار يعد خطوة أساسية في تحديد استدامته البيئية.

“أنا الوحيد هنا الذي يتعين عليه السفر لمسافة تصل إلى 15 كيلومتر للوصول إلى العمل,” يقول بيره، الذي يقع مقر إقامته في قرية بشامون في جبل لبنان. “بعض موظفيني يسيرون إلى المكتب، ثلاثة منهم يأتون معًا في نفس السيارة وبعضهم يستخدم الحافلات.”

يساعد موقع المكتب بيره أيضًا على تقليل استهلاكه للكهرباء للإضاءة وتكييف الهواء. “يحصل مكتبي على الكثير من أشعة الشمس خلال النهار ونغلق عند الساعة الرابعة مساءً لذلك لا نحتاج حقًا إلى إبقاء الأضواء مضاءة طوال الوقت,” يوضح. “كما نحصل على تهوية كافية، لذلك في فصل الصيف يمكننا استخدام المراوح بدلاً من تكييف الهواء في معظم المكتب.”

كان تركيب عداد للمياه هو أحد التغييرات الأولى التي كان عليه القيام بها الحصول على شهادة خضراء. “لا توجد عدادات في بيروت، لذلك اضطررت لتركيب واحدة في مايو 2012,” يقول. “الآن يمكننا أخذ القراءات وتتبع استهلاكنا للمياه. نستخدم 48 مترًا مكعبًا من المياه سنويًا، بشكل رئيسي لأغراض التنظيف والنظافة.”

يعد تركيب ألواح شمسية صغيرة في منطقة شرفة المطبخ، واستبدال الثلاجة الأصلية بواحدة أصغر وسجلات الأوراق في الشركة بأقراص مدمجة، واستخدام معدات كهربائية منخفضة الاستهلاك والحد من هدر المياه من تدفق الحمام عن طريق توصيله مع الحوض بعض التحسينات الخضراء الأخرى التي نفذها بيره في مكتبه.جني الفوائدقال بيره إن الأمر استغرق منه أسبوعين فقط لإجراء جميع التحسينات اللازمة لتحويل مكتبه إلى أصل أخضر. “بغض النظر عن حجمه، يمكنك دائمًا جعله أخضر،” يقول.

عندما سئل لماذا لم يسعَ للحصول على تصنيف أعلى ضمن نظام ARZ، قال بيره أن الأمر كان بسبب أنه كان عليه شراء الأصل كجزء من مبنى قائم وبعض التغييرات الرئيسية المطلوبة للحصول على الشهادة الفضية أو الذهبية كانت ستتطلب تحسينات كبيرة.

“كانت الشهادة الذهبية ستكلفني حوالي 10,000 دولار إضافي،” يقول. “من أجل الفضة كنت سأضطر لاستبدال النوافذ الحالية بأخرى مزدوجة الزجاج وهذا وحده كان سيكلفني حوالي 7,000 دولار.”

الأموال التي وفرها في الفواتير عوضت تكاليف التجديدات التي تم تكبدها للحصول على الشهادة البرونزية. “فواتير الكهرباء لدي انخفضت بنسبة 24 في المائة،” يقول. “مقارنة بما أحفظه، فإن 7,000 دولار لا شيء حقيقي. كان ينبغي لنا أن نفعل ذلك منذ زمن طويل.”

وفقًا لغيلبرت تغهو، مؤسس شركة الاستشارات البيئية e-EcoSolutions وعضو مجلس الإدارة في مجلس البناء الأخضر اللبناني، يصعب تحديد تكلفة التحول إلى الأخضر، ولكن قد يواجه المشترون للأصول الخضراء زيادة في السعر بين 5 و 10 في المائة، أو أقل، بينما يمكنهم توفير ما يصل إلى 40 في المائة في الفواتير.

“لا يزال من الصعب تحديد تكلفة التصديق الأخضر في لبنان، لكن المراكز التجارية والمدارس التي قررت السعي نحوه في بيروت تسدد تكلفته في ثلاث سنوات كحد أقصى, ” يقول. “على الجانب السكني، لا توجد الكثير من شهادات المباني الخضراء المحققة في السوق. في حين أن العديد من المشاريع قد سجلت، والقليل منها يسعى للحصول على الشهادة.”

يقول تغهو إن الامتثال لمتطلبات الشهادة الخضراء قد يثبت أنه أكثر تعقيدًا مما يبدو، خاصة في بلد مثل لبنان.

عادة ما لا يتم تتبع استهلاك المياه، لكن البلد قد يواجه قريبًا نقصًا، مما سيجعل تكلفة المياه أكثر وضوحًا للجميع. “لدينا مشكلة في المياه من حيث الكمية والنوعية،” يقول تغهو. “سنواجه نقصًا كبيرًا في صيف عام 2014 وسيبدأ الجميع في تقدير تكلفة المياه. ربما سيبدأون في تغيير صنابيرهم (مع تلك ذات الاستهلاك المنخفض)، تمامًا كما تحولوا إلى الأضواء الموفرة للطاقة بسبب التكاليف العالية للكهرباء.”

عندما يتعلق الأمر بالمنظر الذي تقدمه مبنى للمقيمين فيه، فإن الاتجاه هو نقطة حاسمة. “في بيروت، يتم توجيه معظم المباني نحو البحر (الغرب)، لأن الناس يحبون إطلالة البحر، ولكن هذا الأمر خاطئ من حيث توفير الطاقة، حيث تتراكم هذه المباني الحرارة أكثر في الصيف من تلك التي تواجه الجنوب مع وقت أقل من ضوء النهار الطبيعي.”الأخضر بدون الحكومةالمواد المستخدمة داخل مشاريع العقارات أيضًا معقدة. “العديد منها سام,” يقول تغهو. “الطلاء التقليدي، على سبيل المثال، سيئ جدًا. عندما تشم الطلاء الطازج، فأنت في الأساس تتنفس السرطان. الطلاء منخفض المركبات العضوية المتطايرة هو أكثر صحة ولكن لا يوجد وعي جماهيري حول هذه القضية.”

يعترف تغهو أن الاهتمام بالاستدامة في البناء قد نما في السنوات الأخيرة. “بشكل عام، لا يزال يُنظر للمباني الخضراء كأداة تسويق بدلاً من ضرورة,” يقول. “لكن قبل خمس سنوات كنا لا نزال نضطر لشرح المعايير. الآن يعرفهم العديد من محترفي البناء.”

حدثت هذه التحسينات تقريبا دون أي دعم من الحكومة، باستثناء خطة حوافز أطلقتها مصرف لبنان المركزي والتي تدعم القروض الجزئية بفائدة 0% للمطورين لمشاريع العقارات ذات الكفاءة في الطاقة.

“على عكس ما يحدث في الدول الأخرى، لا يوجد في لبنان قانون يدفع نحو تنمية المباني الخضراء، وتعتمد السوق بالكامل على الحوافز المالية وما إذا كانت سوق العقارات ترتفع أو تنخفض، مما يعني أن الجزء الأخضر هو دائمًا الأول ليتم التخلي عنه عندما تسوء الأوقات,” يقول تغهو.