تمثل المشاريع التجارية البحتة جانبًا من التنمية العقارية في لبنان عند مقارنتها بالمشاريع المختلطة في البلاد، وعند مقارنتها بالمشاريع التجارية الكبرى الأخرى في المنطقة، مثل المراكز التجارية الضخمة الجديدة التي تُقام في الخليج ومصر. يتولى المتخصص في المراكز التجارية ماجد الفطيم (MAF) من الإمارات العربية المتحدة مشروعه اللبناني الأول في مجال البيع بالتجزئة، حيث يستعد مركز سيتي سنتر بيروت للافتتاح في مارس. مع مساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ 62,000 متر مربع، يمثل العقار إضافة كبيرة إلى العقارات التجارية في لبنان. ناقشت مجلة Executive استراتيجية MAF مع سليمان ملات، مدير المركز التجاري الأعلى في MAF Properties لبنان.
لماذا نحتاج إلى مركز تسوق آخر في لبنان؟
وفقًا للدراسات التي أجريت في لبنان، فإن السوق اللبناني ما زال يحتاج إلى مراكز تسوق. لهذا السبب نحن بحاجة لبناء هذا المركز التجاري: لملء الفجوة الموجودة في السوق.
متعلق بـ: سباق المراكز التجارية في بيروت
من أين سيأتون زبائنكم؟ هل يهدف المركز التجاري إلى أن يكون وجهة تجذب الناس من مسافات بعيدة أم سيكون مركز تسوق محلي؟
نهدف إلى الاثنين معًا. في دراستنا، حددنا منطقتين للتجارة. ستكون منطقة التجارة الأولية على بعد 15 دقيقة بالسيارة من هذا المركز التجاري. هذه ستكون المنطقة المحيطة بالمركز التجاري. أما منطقة التجارة الثانوية فستكون على بعد 30 دقيقة بالسيارة من هنا، وستكون لهذا المركز التجاري وجهة بالنسبة لهم.
ما هي المتاجر الأساسية ومجموعة العروض التي ستعتمدون عليها لجذب الزبائن؟
سيكون لدينا كارفور [هايبر ماركت] ومتجر رئيسي آخر سيكون [تاجر ملابس] ماركس وسبنسر. كما سيكون لدينا ماجيك بلانيت للأطفال وسينما فوكس.
اضغط هنا لمشاهدة فيديو ترويجي للمول
وذكرت أن متجر كارفور سيكون الأكبر في الشرق الأوسط؟
نعم، بمساحة 13,000 متر مربع.
هل يعني ذلك أن حوالي ربع المساحة الإجمالية للمركز التجاري ستكون كارفور؟
نعم.
هل صحيح أن هذا المتجر مرتبط بالمول ليس فقط كمستأجر ولكن أيضًا لأن MAF Holding هو شريك مع كارفور في الشرق الأوسط؟
ستتم إدارته من قبل MAF Retail. لدينا MAF Properties تهتم بتطوير وإدارة المركز التجاري. MAF Retail، وهي وحدة أعمال منفصلة عن MAF [Holding]، تتولى مسؤولية كارفور والعلامات التجارية الأخرى التي تمثلها MAF Retail.
هل منطقة الترفيه في ماجيك بلانيت تحت إشراف MAF Retail أيضًا؟
ماجيك بلانيت تحت MAF Ventures وسينما فوكس أيضًا تحت MAF Ventures؛ والعروض الترفيهية تحت MAF Ventures.
هل يمكنك إخبارنا عن خليط الأعمال بين MAF Properties وMAF Retail وMAF Ventures؟ ما سيكون المكون الأهم من حيث توليد الإيرادات؟
بالنسبة لنا، هذا هو كارفور لأنه سيكون أكبر عملية داخل المركز التجاري. سيكمل الآخرون العرض وتدفق الإيرادات. لكن بالنسبة لنا كـ MAF Properties، فإن العلاقة التي لدينا مع كارفور وجميع تجار التجزئة الآخرين قائمة على أساس المستأجر. لديهم عقد إيجار ويجب عليهم دفع الإيجار مثل أي تاجر تجزئة آخر في هذا المركز التجاري.
ولكن على مستوى المجموعة، هل العلاقة متكافئة؟
نعم، 100 في المئة.
هل لديك بالفعل ضمان إشغال من العملاء التابعين للمجموعة يغطى أكثر من 50 في المئة من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير في مركز سيتي بيروت؟
هذه هي الاستراتيجية الرئيسية. عندما ندرس قطعة أرض لبناء وتطوير مركز تجاري هناك، نضمن عمل علاماتنا التجارية الرئيسية في هذا الموقع. ثم نبدأ في تطوير الموقع بشكل أكبر. علينا أن نتأكد من وجود علاماتنا التجارية الرئيسية وبعض المجموعات الرئيسية الأخرى، مثل مجموعة الشايع القائمة في الكويت ومجموعة لاند مارك القائمة في دبي.
هل سيكون لديك حق حصري في امتلاك علامات تلك المجموعات في لبنان؟
لا، لا نجبرهم على هذه الحصرية ولكن ما لدينا هو حصرية افتتاح متاجرهم الأولى [في لبنان] في مركز سيتي بيروت. بعد ذلك، يمكنهم الافتتاح في أي مكان يريدون.
لديك خبرة واسعة في مجال المراكز التجارية في لبنان، بما في ذلك العمل مع مركز ABC. كيف ترى تطور صناعة بناء وتشغيل المراكز التجارية في لبنان؟
عادةً ما يطور المتعاملين اللبنانيين مراكز تسوق صغيرة ليست مراكز حقيقية. العرض الكامل هو ما سيميز هذا المركز التجاري عن المراكز التجارية الصغيرة. يعتبر ABC مركز تسوق وCity Mall كذلك، ولكن كما قلت، يحتسب لبنان ناقص الخدمات. كل الدراسات تبين أنه يمكننا تطوير المزيد من مراكز التسوق في لبنان ولدينا مشروع آخر، The Waterfront City Centre في ضبيه.
بخلاف هذين المشروعين، هل لدى MAF مشاريع أخرى جاهزة في لبنان؟
لا، ليس في هذه المرحلة.
كانت MAF أيضًا في طور بناء مجمع تجاري بالقرب من دمشق في سوريا، والذي توقف مؤقتًا أثناء الاضطرابات. ما مدى أهمية التداخلات المقصودة مع العمليات في سوريا بالنسبة لكم؟
يوجد تأخير في تنفيذ المشروع لكن الصالح في سوريا هو أنه بفضل الوضع، نحن نقوم الآن بالتوسع وتغيير التصميم بأكمله للموقع هناك. لدينا آمال كبيرة لسوريا بعد استقرار الوضع.
لكن ألا تحتاج إلى الاقتصادات الحجمية لتشغيل عملية المركز التجاري اقتصاديًا؟
هذا صحيح مئة في المئة. في نموذج الأعمال لدينا مركز عمليات في دبي يمكنه تزويدنا بكل الدعم الذي نحتاجه بهدف تقليل تكلفة العمليات والإدارة لكي لا يكون لدينا وظائف مكررة بين المكاتب الإقليمية ودبي. في لبنان، بمجرد أن يكون لدينا مركز آخر [قائم وفعال]، سيكون لدينا مكتب في لبنان يهتم بكلتا العمليتين.
ألن تكون سوريا تحت هذه المظلة؟
يمكن أن تكون سوريا تحتها. سيكون لديهم مكتبهم الخاص لكن عندما يتعلق الأمر بالوظائف الرئيسية مثل التأجير، فإن مكتب التأجير في لبنان سيقوم بكل التأجير للمشرق. في المستقبل، ستقوم إدارة الأصول [المكتب] بإدارة أصول سوريا ولبنان في نفس الوقت.
هل ستفرض رسوم على مواقف السيارات في سيتي سنتر بيروت؟
اشترينا المعدات وندرس كيف سيكون السوق وقت الافتتاح لكن ستكون هناك ساعة مجانية في البداية. سنحاول تنفيذ نظام مواقف مدفوعة لتقليل الاستخدامات المسيئة. لا نريد أن نكون مركزًا لركن السيارات والنقل وفي نفس الوقت لسنا مهتمين بجني الأموال من المواقف. ما نريده هو تنظيم مواقف السيارات.
أخبرتني أنك استثمرت في ما يكون عادة بنية الطريق البلدية مباشرة خارج المبنى. هل يمكنك أن تقول كم؟
حوالي 2.5 مليون دولار.
وكم هو مجموع الاستثمار في المركز التجاري؟
أكثر من 350 مليون دولار.
هل لديك توقع زمني محدد تتوقع خلاله استرداد هذا الاستثمار؟
في الواقع، في العقارات نستهدف عادةً 10 سنوات أو 10 في المئة من العائد على الاستثمار.
بعض المراكز التجارية أو التي تعتبر مراكز تسوق في لبنان قد اتضح أنه فارغ وحتى في المراكز الرائدة ترى أن مساحات التجزئة لم تكن لديها الطلب. هل تقلق من أن يحدث هذا لمركز سيتي بيروت؟
يجب دائمًا استبدال بعض المستأجرين أو تغيير المزيج داخل المركز التجاري. لكننا في هذه المرحلة مؤجّر بالكامل بنسبة 96 في المئة. هذه عقود موقعة. أما الأربعة في المئة المتبقية، فنحن لدينا اقتراحات موقعة لكن ما زلنا نتفاوض على بعض الشروط ولهذا السبب لم نوقع العقود بعد.
هل عقود التأجير مبنية على مشاركة الأرباح؟
الإيجار ثابت مع نسبة مئوية من المبيعات، مزيج منها الاثنين.
كم عدد الأشخاص الذين يجب أن توظفوهم لتشغيل هذا المكان؟
ستكونفريق الإدارة حوالي 30 شخصًا وستكون هناك مزودون للخدمات، مثل التنظيف والأمن وإدارة المواقف تصل إلى حوالي 160 شخصًا. هذا من أجل إدارة المبنى. ثم هناك حوالي 1,300 فرصة في متاجر التجزئة، في المتاجر التي ستفتتح في الربيع. نحن نخلق حوالي 1,500 وظيفة دائمة.
