إنها ليست جديدة تمامًا. إنها تعطي البنوك هوامش صغيرة أكثر مما كانت عليه في نسختها السابقة. يتم التحكم فيها بإحكام مع القليل أو عدم وجود مجال للمناورة في معدلات الفائدة لمعظم فترة القرض.
ومع ذلك، تم استقبال عرض البنك المركزي الحالي لدعم قروض الإسكان بحماس كبير لدى البنوك التجارية، والتي قالت لـ Executive إنها قدمت القروض المدعومة لعملائها في غضون أيام من إصدار تعميم مصرف لبنان (BDL) الذي أعلن عن الشروط التي يمكن للبنوك الاندفاع نحو أوعية الدعم.
بنك اللبنانية الفرنسية (BLF) وبنك عودة هما مثالان على السرعة العالية التي تم بها طرح برامج الإقراض في جميع أنحاء القطاع المصرفي. عندما أصدر البنك المركزي تعميمه في 16 يناير، كان بنك عودة جاهزاً للتحرك خلال 48 ساعة، كما أخبرت رئيسة التجزئة المصرفية غريس عيد مجلة Executive. كما استغرق البنك اللبنانية الفرنسية يومين فقط لتقديم قرض المنزل المدعوم من مصرف لبنان. “كنا ننتظر هذا التعميم لذا أطلقنا مباشرة ”، قال رونالد زيركا، رئيس التجزئة والتسويق في البنوك اللبنانية الفرنسية.
ذات صلة: دليل سريع لحزمة التحفيز في لبنان
أضاف بنك بيروت حافزًا إضافيًا لتطبيقه على الدعم، قال أنطوان شمعون، المدير العام لبنك بيروت للاستثمار وخبير التمويل العقاري في البنك. وفقًا له، خفض البنك طلب الفائدة على عملاء قرض المنزل باستخدام أدوات الهندسة المالية. “معدل الفائدة ثابت وفقًا لتعليمات مصرف لبنان، مما يعني أن أقصى معدل فائدة هو 5.44 بالمئة بناءً على سندات الخزينة لمدة عام. قدم بنك بيروت قرضًا خاصًا يعتمد على معدل 5.44 ولكن بسبب بعض التلاعبات في مبلغ الدفعة الأولى والقرض، ينخفض معدل الفائدة من 5.44 إلى 2.5 إذا كنا نتحدث عن فترة 20 عامًا للقرض ”، قال.
قديم يرتدي الجديد
السرعة التي قدمت بها البنوك التجارية القروض المنزلية الجديدة هي علامة تشير إلى أن دعم القروض السكنية في برنامج التحفيز للبنك المركزي هو من نواح كثيرة إعادة تجربة لبرنامج سابق، حيث يمكن للبنوك تقديم عروض مماثلة بأسعار فائدة مقاربة، رغم أنها بموجب صيغة تمويل مختلفة سمحت للبنوك بالاستفادة من احتياطياتها الخاصة، بدلاً من استخدام تمويل البنك المركزي كما هو الحال في الشروط الجديدة.
نتيجة للصيغة الجديدة، أصبحت الهوامش أضيق بالنسبة للبنوك، كما قال زيركا. وأوضح أن تكاليف الأموال للبنوك اليوم هي 1 بالمئة بدلاً من صفر بالمئة ضمن برنامج مصرف لبنان الذي تم إطلاقه في 2009. “يمكننا أخذ 0.3 فقط من العميل، وهو ما يعني أن أرباحنا أقل بـ0.7 نقطة. ومع ذلك، لا تزال مربحة. لهذا السبب أطلقنا هذا المنتج ”، قال.
شددت عيد من بنك عودة على أن القروض الجديدة تعزز العروض الحالية لقروض المنازل وتستجيب لمتطلبات مختلفة عن تلك التي تدعمها مؤسسة الإسكان العامة (PCH) على سبيل المثال. “لا يمكنك مقارنة قروض PCH وقروض مصرف لبنان المدعومة؛ في حين أن كليهما مدعوم، فإنهما موجهان إلى قطاعات سوق مختلفة. الخلاصة هي أن مشتري المنازل سيكونون في وضع أفضل إذا أخذوا هذه القروض المدعومة سواء كانت تأتي من PCH أو مصرف لبنان ”، قالت.
بالنسبة للمستهلكين، يمكن أن تتحول دعم القروض إلى توفيرات كبيرة في تكلفة التمويل، ويمكن لبعض مشتري المنازل توفير ما يصل إلى 25 بالمئة هذا العام مقارنة بأخذ قرض في العام الماضي لم يستفد من حزمة التحفيز للبنك المركزي، قالت هنادي سعد، رئيسة التجزئة في بنك كريديت. “مع منتج مصرف لبنان الجديد، سنشهد بالتأكيد زيادة في الطلب، لأن هذا موجه للمستهلكين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط الذين سيبحثون عن منتجات تساعدهم على توفير الكثير، خاصة منذ أن هذه منتجات طويلة الأجل.”
بالنسبة لبنك كريديت، يترجم هذا مباشرة إلى توقعات أعلى من أعمال قروض المنازل. “نتوقع أن تصل قروض الإسكان إلى حوالي 20 بالمئة من إجمالي محفظة الإقراض للتجزئة. لقد ارتفعت هذه النسبة في 2010 و2011 لكنها انخفضت في 2012 [إلى 10 بالمئة] حيث نتوقع أن تتضاعف في 2013”، أضافت.
ينتظر البنك اللبنانية الفرنسية، الذي يستهدف السوق المكونة من ذوي الدخل المتوسط إلى العالي في لبنان، زيادة في أنشطة تمويل المنازل. “نريد زيادة بنسبة 100 بالمئة في عدد قروض الإسكان ”، قال زيركا، حيث أخبر مجلة Executive أن البنك اللبنانية الفرنسية كان يتوقع أن تبقى قروض المنازل على مستويات العام الماضي حتى تم إعلان تفاصيل حزمة التحفيز من قبل مصرف لبنان.
ملعب متكافئ
السقوف والاستبعادات في برنامج قرض المنزل الجديد واضحة وسهلة الفهم — المبلغ الأقصى المسموح به هو 800 مليون ليرة لبنانية (533,300 دولار) ، ويتعين على المشترين تقديم دفعة أولى ولا يمكن لمشتري المنازل الجمع بين قرض مصرف لبنان المدعوم مع اقتراض آخر من البنوك، على سبيل المثال.
قد يؤدي مقارنة شروط 20 أو 30 عرضًا من قروض المنزل المدعومة من مصرف لبنان في البنوك التجارية اللبنانية إلى نتائج لا تزيد عن تباينات طفيفة في معدلات الفائدة والرسوم. ومع ذلك، فإن هذه ميزة وليست عيبًا للمقرضين الذين لديهم امتياز أصغر من أكبر خمسة بنوك تجزئة، قالت سعد من بنك كريديت. “عندما يكون لديك لعبة عادلة حيث تكون الشروط هي نفسها، تصبح خبرتك وخدمتك الشخصية تلعبان دورًا أكبر ”، قالت.
من ناحية أخرى، لم يشعر بنك إسكان، الذي كان يُعرف أيضًا باسم البنك السكني، بشكل إيجابي بنمو القطاع المصرفي للقروض الإسكانية في لبنان، والذي كان أحد اثنين من مقدمي الخدمات المتخصصين في هذا القطاع. وفقًا لمسؤول كبير في بنك إسكان، الذي رفض ذكر اسمه، حتى 2010 كان البنك يُعتبر، بجانب مؤسسة الإسكان العامة، واحدة من العنوانين الطبيعيين في البلاد لمشتري المنازل للوصول إلى التمويل. ومع ذلك، وبصفته بنكًا صغيرًا متخصصًا في هذا المجال، يواجه اليوم منافسة كبيرة من المقرضين الكبار. هذا “أفضل للبلاد”، لأن المنافسة تجعل البنوك تقدم معدلات أكثر مرونة، لكنه ليس بالضرورة أفضل لبنك إسكان، كما قال.
تغذية الفقاعة
بالنسبة للمطورين، تأتي دعم القروض في الوقت الذي تتراجع فيه محركات الطلب العقاري بشكل أسوأ من أي وقت مضى خلال السنوات الخمس الماضية. في حين أن الأرقام نصف السنوية تشير إلى أن عام 2012 ربما والت إلى اقتراض كبير كافٍ من مشتري المنازل للحفاظ على إصدار القروض السكنية الجديدة بأسعار محترمة خلال العام، إلا أنه عند رؤية الاتجاه داخل الفترة الممتدة لخمس سنوات، قد يكون عام 2013 متجهًا نحو مناخ بارد للبنوك، المقترضين والمطورين، لو لم تكن هناك يد البنك المركزي المانحة.
مع فحص الطوابق الرئيسية في سوق العقارات، أي المطورين والوسطاء العقاريين، فإن الفرص التمويلية الجديدة مرحب بها بشكل طبيعي ومؤكد، لكنها لن يكون لها تأثير مباشر على الجميع بالضرورة.
في المناطق الفاخرة في بيروت، حيث تقوم شركة Ramco الوسيط العقاري بمعظم أعمالها، تعني سقوف قروض المدعومة أن القليل من العقارات ستكون مؤهلة.
مركزة على أحجام الشقق على الأقل من 150 إلى 180 متر مربع وبأسعار تبلغ 4,000 دولار للمتر المربع (sqm)، سيكون الحد الأدنى لميزانية شراء شقة حوالي 600,000 دولار، قال مدير Ramco كريم مكرم.
كان مقدراً أن قروض مصرف لبنان المدعومة ستحفز بعض المشترين، لكنه أشار إلى كيفية مواجهة المشترين عمومًا لحواجز أخرى قبل أن يصلوا إلى عقبة معدل الفائدة السنوي. “الدخول محدودة لذا فإن السؤال الكبير هو ما إذا كان الناس يمكنهم تحمل الدفعة الأولى”، قال.
مطور آخر متركز في بيروت، لاعب متخصص لديه شغف للشقق الفريدة في المواقع الغير عادية، رأى طلبًا قليلًا منذ بداية العام لكنه أكد “أن السؤال الأول هو حول القرض المدعوم” عندما يكون الناس مهتمين بشراء وحدة.
قال جورج زارد أبو جوده، مطور مشروع بيت مسك أن حزمة التحفيز ستكون مفيدة، ولكن في ظل القيود التي فرضها الانخفاض الأخير في الطلب.
إذًا ما الجديد؟
يبدو أن الفرق الرئيسي بين حزمة التحفيز الحالية والنسخة السابقة في عام 2009 هو أن الجولة الأولى من قروض مصرف لبنان المدعومة كانت تغذي الطلب في فترة توسع شامل للاقتصاد اللبناني. حزمة 2013 هي أكثر استجابة لأوقات اقتصادية صعبة وتحفيزها للقروض السكنية يشير إلى الخلاص المحتمل للمهن التي تعتمد على حيوية سوق العقارات، من المطورين والمهنيين المتعلقين بالبناء وصولًا إلى وكالات الإعلان ووسائط الإعلام العقارية.
“إنها مبادرة جيدة جدًا من مصرف لبنان وستساعد المطورين الذين أنهوا مشاريعهم ويحتاجون إلى بيعها”، قال شاهي يريفانيان، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة Sayfco.
علامات مبكرة من دعم 2013 إيجابية وأشار اللاعبين في القطاع المصرفي لمجلة Executive أنهم لاحظوا زيادة الطلب على قروض المنازل من قواعد عملائهم. “منتج قرض المنزل، سواء كان مدعومًا أو غير مدعوم، هو مهم جدًا للمجتمع، البنك والفرد”، أكدت عيد من بنك عوده. “ما فعله البنك المركزي هذا العام هو جعل الأموال متاحة للبنوك من أجل بناء الزخم في الدورة الاقتصادية حيث يكون بيع العقارات والشقق عاملاً رئيسيًا”.
جادر أبي حيدر، المحلل المالي في بنك الاعتماد اللبناني، وهو البنك الذي تنشر قسم الأبحاث فيه عددًا من التقارير العقارية، قال أن الأرقام حول الأداء الضعيف في المعاملات العقارية في شهر يناير ليست مؤشراً على تأثير الدعم الجديد من مصرف لبنان وأن نتائج حزمة التحفيز يجب أن تظهر خلال عام 2013 وبشكل أوضح في عام 2014.
ومع ذلك، حذر من أن التأثيرات الحاسمة للسوق ليست اقتصادية. “إذا ساء الوضع السياسي، قد لا يكون تأثير التحفيز كبيرًا كما هو متوقع. ولكن من ناحية أخرى، إذا تحسن الوضع السياسي بشكل كبير، قد تتضخم تأثيرات خطة التحفيز”، قال.
بالرغم من الفجوات الواضحة في السوق الحالية، أطلق شمعون من بنك بيروت بوقًا للتفاؤل. “أعتقد أن الوقت مناسب جدًا للتقديم على قرض منزلي، لأن السوق بطيء جدًا الآن والأسعار لم تتغير سواء بالارتفاع أو الانخفاض. الآن هو الوقت للشراء والوقت لإعطاء القروض”.
