شهد سوق العقارات في دبي رحلة مليئة بالتقلبات على مدار السنوات الست الماضية. بعد أن ارتفع النمو بشكل كبير في عام 2006، أصبحت دبي محط غيرة العالم حيث استثمر كل من ديفيد بيكهام ونجوم هوليوود بشكل كبير في مشاريع فاخرة للغاية بأسعار يمكن مقارنتها بنيويورك ولندن. وصل سوق الإسكان إلى ذروته في عام 2008 ثم انهار إلى النصف تقريبًا في عام 2009 بينما كان المجتمع الدولي يشاهد في حالة من عدم التصديق. جاء انهيار السوق بالتزامن مع الأزمة المالية العالمية، ولكن بالنسبة لأسواق العقارات في المدن الأخرى، كانت دبي أكثر تأثرًا — حيث جادل العديد من المعلقين بأنها لن تتعافى أبدًا.
الآن يشهد السوق انتعاشًا — بدأ التعافي التدريجي في عام 2011 واستمر بثبات. تشهد أسعار العقارات ارتفاعًا قويًا والتوقعات الاقتصادية العامة لدولة الإمارات العربية المتحدة قوية بشكل معقول. وفقًا لجونز لانغ لاسال (JLL)، المستشارين العقاريين الدوليين، ارتفعت أسعار العقارات السكنية بنسبة تقدر بـ 24 في المئة للفلل و38 في المئة للشقق في عام 2013. كما ارتفعت الإيجارات بنحو 20 في المئة للشقق و17 في المئة للفلل.
يخشى بعض المعلقين أن السوق يعاني من فقاعة جديدة ستنفجر حتمًا وأن التعافي السريع هو نتاج المضاربة المفرطة والتفاؤل الزائد في أساسيات السوق. وعلى النقيض من ذلك، يرى الكاتب أن تعافي السوق كان مدفوعًا بعوامل غير مضاربة. ركائز التعافي هي (1) تنفيذ اللوائح المؤيدة للمستثمرين؛ (2) التطورات الاجتماعية والسياسية في الشرق الأوسط والنمو الاقتصادي في الإمارات العربية المتحدة؛ و(3) معرض إكسبو 2020.عوامل انهيار السوقكانت الزيادات الكبيرة في أسعار العقارات في سوق دبي في عام 2008 نتيجة لأنشطة مضاربة عالية تسببت في أن يصبح السوق مديونًا للغاية. أصبح مصطلح “تقليب العقارات” مرادفًا للمشترين الذين يضعون وديعة بسيطة دون نية حقيقية لدفع ثمن العقار عندما يحين موعد السداد للأرصدة المتبقية. يجادل البعض بأن غياب التنظيم كان المساهم الرئيسي في انهيار سوق العقارات. أصبح مدى الانهيار واضحًا في عام 2009 حيث انخفضت الإيجارات بنسبة 44 في المئة من ذروة 2008، وكما انخفضت أسعار المبيعات بحوالي 50 في المئة، وفقًا لجونز لانغ لاسال وإدارة الأراضي في دبي، مسجل العقارات في الإمارة.
رغم ما سبق، بدأ التعافي الثابت للسوق في عام 2011 واستمر في عام 2012 حيث زادت أسعار المبيعات والإيجارات بنحو 24 في المئة و12 في المئة على التوالي، وفقًا لجونز لانغ لاسال. في عام 2013 أصبح مدى التعافي أكثر بروزًا حيث استمرت أسعار الفلل والشقق والإيجارات في الزيادة تدريجيًا. هذا تطور مهم جدًا لدبي، خاصة وأن النقاد كانوا مترددين في قبول تعافي السوق.تحسين اللوائحيجادل البعض بأن نقص اللوائح والشفافية كان أحد الأسباب الرئيسية وراء انهيار 2008، حيث فشلت الضوابط التشريعية في حماية المستثمرين وكان هناك لجوء محدود إلى المطورين. تصرفت دائرة الأراضي بدبي بسرعة وتم إدخال تدابير تشريعية كما يلي: صمم قانون حماية المستثمرين لحماية مستثمري العقارات من انتهاكات الشروط والأحكام من قبل المطورين وتأخيرات في الإنجاز — يمكن للمستثمرين إنهاء العقد واسترداد أموالهم. يوفر هذا يقينًا أكبر ويجبر المطورين على الحفاظ على التزاماتهم.
يتطلب قانون حوكمة الشركات للمطورين الإفصاح من المطورين للمستثمرين حول معلومات عقاراتهم، بما في ذلك البدائل في حالة التأخير. يعرف هذا القانون مسؤوليات المطورين وقد ضمن حماية ملائمة للمستثمرين. النتيجة من ذلك أنها توفر شفافية أكبر، مما يجعل المستثمرين أكثر ميلًا للاستثمار.
من المتوقع صياغة قوانين جديدة خلال العامين المقبلين للحفاظ على قيمة العقارات وتنظيم سوق العقارات في دبي. منذ عام 2008، فهم المنظمون الحاجة إلى تقليل تقليب العقارات، ورغبة أكبر في حماية المستثمرين وأهمية حوكمة المطورين. بالإضافة إلى ذلك، قامت المصرف المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة بتحديد نسب القروض إلى القيمة لضبط السوق وتقييد السلوك المضاربي العالي. تحدد الحدود كما نشرتها المصرف المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة حدود القروض بنسبة 75٪ للأجانب و80٪ للإماراتيين.
بالمقارنة مع سوق الإيجار، كانت هناك الكثير من المخاوف فيما يتعلق بارتفاع الإيجارات. للمضي قدمًا، سيتم تحديد الزيادات المسموح بها في الإيجارات لعقارات السكنية والتجارية في دبي وفقا لسعر الإيجار السوقي الحالي لهذه العقار. وهذا مطابق لمؤشر الإيجارات في دبي الجديد الذي يمكن الحصول عليه من وكالة التنظيم العقاري. هذا يطمأن كونه يحدد معايير للملاك وأحكام للإيجارات. توجد الأحكام ذات الصلة في المرسوم رقم 43 الصادر في 8 ديسمبر 2013. حددت الزيادات في قيمة الإيجار التي يمكن لصاحب الأرض أن يطالب بها عند تجديد عقود الإيجارات السكنية والتجارية، بما في ذلك تلك العقود في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة. تلخيصت أحكام المرسوم بشكل موجز من قبل جيتلي، شركة قانونية رائدة في المملكة المتحدة. لإعطاء بعض الأمثلة، (1) لا يمكن زيادة الإيجارات إذا كانت القيمة الحالية للإيجار أقل بنسبة 10 في المئة عن المتوسط السعري للإيجار المدفوع في تلك المنطقة؛ (2) يمكن زيادة الإيجار بنسبة 5 في المئة من قيمة الإيجار الأصلية إذا كانت القيمة الحالية للإيجار بين 11 و20 في المئة أقل من السعر القياسي؛ (3) يمكن زيادته بنسبة 10 في المئة من القيمة الأصلية للإيجار إذا كانت القيمة الحالية بين 21 و30 في المئة أقل من السعر القياسي؛ (4) يمكن زيادته بنسبة 15 في المئة من القيمة الأصلية للإيجار إذا كانت القيمة الحالية بين 31 و40 في المئة أقل من السعر القياسي، وأخيرًا (5) يمكن زيادته بنسبة 20 في المئة من القيمة الأصلية للإيجار إذا كانت القيمة الحالية للإيجار أكثر من 40 في المئة أقل من السعر القياسي.الديموغرافيا وإكسبوساهم الربيع العربي والنمو الاقتصادي في دبي في زيادة عدد سكان دبي، حيث تعتبر دبي موقعًا آمنًا وغنيًا. زاد عدد السكان إلى 2.1 مليون في عام 2012 من 2 مليون في عام 2011، ومن المتوقع أن يزداد أكثر كما أظهر مركز الإحصاء في دبي. استفادت دبي من عدم الاستقرار في الشرق الأوسط ومن غير المحتمل أن يتلاشى في المستقبل القريب. أضاف ذلك دفعة إلى سوق العقارات حيث استثمر الأجانب بشكل كبير في الممتلكات. كان فوز دبي باستضافة إكسبو 2020 عاملاً إيجابيًا للغاية لنمو دبي. من المتوقع أن يوفر 300,000 فرصة عمل بالإضافة إلى زيادة الطلب على السكن. ويقدر أيضًا أن دبي سيزورها 25 مليون سائح نتيجة لإكسبو وأن سوق العمل سيزدهر. يمكن رؤية آثار إكسبو بالفعل حيث تستمر أسعار العقارات في الزيادة.
يبدو أن دبي قد تعلمت درسها من عام 2008. يبدو الانتعاش الحالي نتاج قواعد متينة تتماشى مع متطلبات السوق المستقرة. بشكل خاص، توفر التغييرات التشريعية المنفذة حتى الآن شفافية أكبر وفرصًا للمستثمرين. سيوفر التشريع الجديد للإيجارات أملاً في يقين أكبر ويبدو المشهد الحالي مختلفًا جدًا عن دورة الفقاعة في عام 2008. من المهم أن تستمر الحكومة في دبي والمصرف المركزي في أدوارهما النشطة لضمان تجنب المضاربات العالية. بالإضافة إلى ذلك، يجب مراقبة العرض الزائد من المشاريع بعناية. بشكل عام، يبدو مستقبل سوق العقارات في دبي مشرقًا، شريطة أن يتم الحفاظ على هذه الأسس.
*الآراء المعروضة هي آراء المؤلفة بقدرتها الشخصية.
