يارة وطارق كسوف هما زوجان جديدان سعيدان، ممتلئان بالحماس تجاه زواجهما الشاب والمنزل الذي تمكنوا من شرائه في العاصمة العام الماضي. لقد انتقلوا إلى شقتهم الجديدة التي تبلغ مساحتها 120 مترًا مربعًا في حي مار مخايل العصري في الاشرفية بمجرد زواجهما الصيف الماضي. فكر الزوجان الشابان في البداية في الإيجار ولكنهم سرعان ما أدركوا أن الشراء كان الخيار الأفضل لهم، بالاستفادة من إحدى القروض السكنية المدعومة بقيمة 96,000 والتي قدمها مصرف لبنان في عام 2013.
على الرغم من أنّ القرض المدعوم الذي أهله لذلك شكل فائدة مرحب بها، إلا أنّه لم يكن عاملاً حاسمًا في قرارهم بالشراء. أكدّ الزوجان أنهم كانوا عازمين على الشراء حتى بدون الدعم، حيث وجدوا شقة بحجم مناسب وبسعر معقول في المنطقة التي رغبوا فيها.
يعتبر الزوجان، البالغان من العمر 28 عامًا، مثالاً مثاليًا على فئة جديدة من المشترين الذين، وفقًا للخبراء العقاريين، يحركون السوق العقاري اللبناني الآن بعدما تمّ تخويف المستثمرين الأجانب بسبب عدم الاستقرار السياسي في المنطقة.
على الرغم من عدم توافر إحصاءات حالية بشأن حصتهم في السوق في السنوات الماضية، فقد حدد الخبراء السوقيون العائلات الجديدة التي تبحث عن منزلهم الأول كقطاع من المشترين الذين استفادوا من الطرح الذين سيستمرون في الاستفادة من معدلات الفائدة الأدنى في قروض الرهن العقاري التي جعلها ممكنة حزمة تحفيز البنك المركزي للنمو الاقتصادي.
أكثر من 50 في المائة من 1.47 مليار دولار التي وضعها مصرف لبنان تحت تصرف المصارف التجارية في البلاد بنسبة فائدة 1 في المائة في عام 2013 كانت موجهة لدعم قطاع العقارات من خلال تشجيع الشركات المقرضة على خفض تكلفة الرهن العقاري. كل قرض مدعوم له سقف 800 مليون ليرة لبنانية أو 530,700 دولار.
تعزيز المشترين المحليين
أعلن البنك المركزي في نهاية العام الماضي أن الخطة ستستمر في عام 2014 مع إتاحة مبلغ 800 مليون دولار للمصارف التجارية؛ بعد أن استخدموا 75 في المائة من التمويل الأولي بنهاية سبتمبر من العام الماضي.
من المتوقع الآن أن يسهل الوصول السهل لقروض السكن في تعزيز الطلب الداخلي ومساعدة السوق العقاري – أحد القطاعات الرائدة في اقتصاد لبنان إلى جانب الخدمات – على التعافي بعد انخفاض كبير في المبيعات في عام 2013.
وقالت ميرييل كوراب، رئيسة المبيعات في فرع العقارات في بنك FFA الخاص: “لقد لاحظنا أن هذا البرنامج مثير للاهتمام حقًا”. على الرغم من أنها تقول إنه ما زال مبكرًا جدًا تقدير تأثير تدابير البنك المركزي على سوق الإسكان، إلا أن كوراب تظل مقتنعة بأنها أسفرت عن بعض التأثيرات الإيجابية.
وقالت: “لقد عززت الطلب على منتجات معينة، على الرغم من أن هذا لا يتعلق بالمشترين الفخريين، ولكن بالأزواج الذين يرغبون بالزواج والحصول على منزل”.
وفقًا لكوراب، فإن الطلب في سوق الإسكان اللبناني هو الآن في الغالب محلي وهيمنته المعاملات ذات الحجم المنخفض التي تتضمن شقق صغيرة الحجم أقل من 100 متر مربع. المشترون، كما تقول، هم في الغالب من الزوجان الجدد الذين يحتاجون إلى الإسكان الرئيسي من المرجح أن يستمروا في الاستفادة من القروض الأكثر تطورًا العام هذا.
تقول كوراب: “يجب أن يكون عام 2014 عامًا جيدًا”. وتتابع: “وذلك بسبب الطلب المحلي. المشترون المحليون هم من يحركون السوق الآن. في السابق، كان الأجانب هم الفاعلين”.
ذكرت كوراب أن الطلب المحلي من الأزواج مستقر ويمكن الاعتماد عليه لأنه يشمل اللاعبين الذين “يحتاجون للشراء بغض النظر عن ما يحدث في السوق.” وفي هذا السياق، تضيف، أن حزمة مصرف لبنان التي تدعم قروض الإسكان قد تستهدف الهدف الصحيح.
ولكن، لا يمكن أن تكون هذه التدخلات فعالة إلا ضمن إطار الطلب المحتمل. “القروض هي للأشخاص الذين يرغبون في الشراء، وليس لأولئك الذين لا يريدون،” تقول كوراب. “أولئك الذين لم يريدوا الشراء لن يشتروا أبدًا. ولكن الأزواج الذين كانوا مترددين بسبب المخاطر المالية يشعرون الآن براحة أكبر لأنهم يحتفظون بمزيد من النقود بأيديهم.”
المخاطر المالية أو التكلفة العالية للرهون العقارية ليست المصدر الوحيد للقلق بالنسبة للمشترين العقاريين في لبنان، وليس هناك ما يمكن للبنك المركزي فعله لتخفيف هذه المخاوف الأخرى.
عدم الاستقرار والصراع السوري يغذي التردد في الاستثمار، مما يؤثر على الطلب على العقارات السكنية في جميع أنحاء البلاد. المخاوف الأمنية تعد عاملاً كبيرًا في طرابلس، ثاني أكبر سوق في البلاد بعد بيروت، لأن التوترات المحلية بالإضافة إلى العبء الخارجي لعدم الاستقرار. ولكن في بيروت أيضًا، يؤثر خطر الصراع على المزاج الاستثماري للناس.
يقول وكيل العقارات كريستيان باز، الذي يدير وكالة عقارية في الأشرفية منذ عقد: “اللبنانيون لديهم الكثير من السيولة النقدية، ولكن” لا أحد يريد الشراء لأنهم يدخرون في حال اندلاع الحرب واضطرارهم للمغادرة. حتى الشخص الذي يرغب بشدة في الشراء سيفكر مرتين الآن ويفضل وضع المال في البنوك التي تمنحك فائدة بنسبة 5 في المائة أو 7 في المائة إذا كان بالليرة اللبنانية.”
الأصول الأجنبية
وفقًا لما لاحظه باز أثناء التعامل مع عملائه، فإن هذا التفضيل للحفاظ على الأصول سائلة هو الآن سائد على الرغم من الميل اللبناني التقليدي للاستثمار في العقارات والأراضي. وقال الوكيل العقاري إن عمله قد انخفض بنسبة 50 في المائة في السنوات الثلاث الماضية وكان عليه إطلاق خدمة إدارة العقارات لدعمه.
لديه القليل من الثقة في حزمة التحفيز. “إنه يعمل ولكن ببطء شديد،” يقول. “البنوك تعطي قروضًا خاصة لمساعدة العائلات، لكنها تأتي مع العديد من الشروط. يجب أن تحتل المنزل ولا يمكنك تأجيره. والفرق في معدل الفائدة ليس كبيرًا، لذلك لا يزال بعض الناس يفضلون القروض العادية.”
كمتذوق لسوق العقارات اللبناني، قال باز إنه إذا كان لديه المال بالتأكيد سيستثمر في العقارات. “سأشتري ثلاث أو أربع شقق صغيرة بالقرب من وسط بيروت. سيكون استثمارًا جيدًا حيث يمكنني تأجيرها للأجانب الذين يأتون للعمل هنا بدون عائلاتهم.”
لكنه يقول إنه لديه ثلاثة أطفال وأعمال عقارية تعاني عليه الاهتمام بها. حزمة التحفيز لن تكون كافية لمساعدته في الاستثمار، خاصةً أن المنطقة الأساسية التي ذكرها هي من بين الأغلى في سوق العقارات في البلاد.
وفقًا لسيمون نعيم، مدير معهد الاقتصاد المالي في الجامعة الأمريكية في بيروت، فإن المباني في هذه المناطق ذات الأسعار المرتفعة غالبًا ما تكون مملوكة للأجانب الذين ليسوا في عجلة من أمرهم لبيعها. يقول: “آلاف الشقق تُركت فارغة في وسط المدينة، وأسعارها لا تتجه للانخفاض.” “يُفضل المُلاك الاحتفاظ بالأصول بدلاً من بيعها بخسارة.”
ما يقلق نعيم هو أن الجمع بين الأسعار المرتفعة والامتناع عن البيع ليس مستدامًا على المدى الطويل. يقول: “قد نواجه انهيارًا في السوق مشابه لانهيار العقارات في دبي.” ويرى أن حزمة التحفيز من البنك المركزي لن تكون قادرة على رفع سوق العقارات لأنها لا تعالج المشكلة الرئيسية.
يقول: “المشكلة في العقارات في لبنان ليست نقص الرهون العقارية المدعومة.” “المشكلة في العقارات، وخاصة في بيروت، هي الأسعار. لقد كانت هيكلية مرتفعة لأن معظم الطلب كان خارجيًا، خاصة من منطقة الخليج. وهذا يعني أن الأسعار تحددها عوامل خارجية. في بيروت، تكون الأسعار مرتفعة للغاية. فقدت 10 إلى 20 في المائة [في السنتين الماضيتين] لكنها ظلت مرتفعة للغاية بشكل غير عادي.”
ووفقًا لنعيم، فإن تراجع المستثمرين من الخليج، الذين يبتعدون بشكل تدريجي عن سوق الإستثمار العقاري في لبنان، قد يؤدي قريبًا إلى تعديلات أخرى. “بسبب التوترات السياسية، كان هناك انخفاض في الطلب العربي. في عام 2014، أرى انخفاضًا إضافيًا بنسبة 15 في المائة ليصل إلى مجموع انخفاض بنسبة 30 في المائة في الأسعار. ومع ذلك، يبقى السؤال ما إذا كان ذلك سيسمح للسكان المحليين بشراء شقق في بيروت قصة مختلفة.”
لقد فر المستثمرون الأجانب من سوق العقارات في لبنان في العامين الماضيين، وفقًا لبحوث بنك عودة، التي وضعت انخفاض المعاملات التي تشمل المشترين من الخارج بنسبة 8.9 في المائة في عام 2012 و 8.6 في المائة فقط في النصف الأول من عام 2013.
وقد كان لهذا التباطؤ بالفعل تأثير كبير على القطاع العقاري في لبنان. خاصة في المناطق الأساسية في بيروت – حيث كان المستثمرون الأجانب يشكلون الجزء الأعظم تقليديًا – كانت آثار مغادرتهم مرئية في عدد الشقق الفارغة التي لا تزال معروضة للبيع.
وفقًا للخبراء، فإن هذه الفئة من المشترين لم تُستهدف من قبل تدابير مصرف لبنان، حيث أن ترددهم الحالي في الاستثمار في لبنان ليس مرتبطًا بتكلفة الرهون العقارية.
“لدى البنك المركزي فائض في السيولة ويحتاجون إلى توجيهها بطريقة ما”، يقول نعيم. “ولكن انطباعي هو أن سوق العقارات لم يتأثر أبدًا بالائتمان المنخفض من البنوك. لم يعتمد أبدًا على القروض بل على رأس المال القادم من الخارج. ما نحتاجه هو تصحيح السوق، والذي قد يحدث إذا استمر عدم الاستقرار السياسي لبعض الوقت.”
على الرغم من اعتقاده بأن تأثير الحزمة التحفيزية في تعزيز السوق العقارية سيكون محدودًا للغاية، إلا أن نعيم يعترف بأن نتيجتها من المحتمل أن تكون إيجابية بشكل عام. يقول: “لن تنتج أي تأثيرات سلبية. هذا هو السبب في أنهم جددوها”. “قطاع العقارات يقود الاقتصاد على أي حال ومن الأفضل للبنوك أن تكون مشاركًا في هذا القطاع بدلاً من السندات الخزينة الحكومية.”
