هناك خريطة لساحل بيروت الخاص من دالية إلى حدود المدينة الجنوبية مصاحبة لهذا المقال. يمكنك إيجادها هنا.
***في 10 فبراير 1966، اشترت شركة إنماء للسياحة والفنادق قطعتين من الأرض على الشواطئ الرملية لرملة البيضاء. بعد ثماني سنوات، اشترت الشركة سبع قطع أخرى، ليصل إجمالي أملاكها الأرضية على الساحل في هذه المنطقة من بيروت إلى حوالي 30,000 متر مربع (م²). الأرض لا تزال مملوكة لإنماء. من يملك إنماء، مع ذلك، هو قصة مختلفة تمامًا، وهي تعكس هيكل الملكية المعقد الممتد من دالية بالقرب من صخور الحمام إلى نهاية حدود المدينة الجنوبية لبيروت. يملك الأفراد فقط حوالي 27 في المئة من أراضي دالية-رملة البيضاء. بينما يمتلك القطاع العام – عبر بلدية بيروت والحكومة اللبنانية – ثلاث قطع تمثل حوالي 5 في المئة من الأرض. الشركات تمتلك الباقي. الثلاثة الذين لديهم أكبر حيازات هم صخرة البحر العقارية، البحر العقارية وإنماء. على مستوى الأفراد، فإن ورثة رفيق الحريري ووسام عاشور هم اللاعبان الأهم على الساحل الخاص لبيروت.
من يملك إنماء
في عام 2005، كانت الهيئة العامة للاستثمار الكويتية، المساهم الأكبر في إنماء، تحاول بيع الشركة للتخلص من الأرض، بحسب تقرير إخباري نقله MENA FN. ومع ذلك، فشلت المحاولة، بحسب التقرير، لذا ستحاول إنماء مرة أخرى عرض نفسها للبيع.
[pullquote]On a human level, however, Rafik Hariri’s heirs and Wissam Achour are the most important players on Beirut’s private coast[/pullquote]
في بيروت، وقف رجا مكارم خلف مكتبه الخشبي الكبير، مستخدمًا مؤشر ليزري لتسليط الضوء على قطع الأرض على خريطة عملاقة للمدينة على الجدار. قبل تسع سنوات، كان على وشك إبرام صفقة لشركة أمريكية لشراء 70,000 م² من الأرض مقابل 140 مليون دولار – بما في ذلك القطع التسعة لإنماء، والتي يقول إنها مثلت 30 في المئة من إجمالي الأرض المعروضة. بالنسبة لتلك الأرض لإنماء، كان من المقرر أن يشتري المشترين أسهم الشركة وليس الأرض نفسها. الصفقة، كما يقول، فشلت.
في عام 2007، أعلنت شركة ستو كابيتال بارتنرز، وهي شركة عقارية مسجلة في برمودا ولها مكاتب في المملكة المتحدة ولبنان، أنها اشترت 40,000 م² من الأرض “على أطراف مدينة بيروت”. يوضح موقع ستو الإلكتروني “[ار] تم تحديد القطعة في أوائل عام 2005 كمنطقة تعاني من مشاكل قانونية حيث يمكن إضافة قيمة. تم اتخاذ خيار على الأرض يسمح بفرصة لتجاوز العقبات القانونية واستكشاف ما إذا كان يمكن تسهيل الحلول، بينما يتم تثبيت سعر تنافسي للغاية.” يظهر مستند عام 2014 من السجل التجاري اللبناني عدم وجود إشارة إلى ملكية الهيئة العامة للاستثمار في إنماء. بدلاً من ذلك، يملك وليد الداوك، المدير غير التنفيذي في ستو والوزير السابق للإعلام، 21.2 في المئة من إنماء، بينما تمتلك ستو نفسها 8.1 في المئة. أكبر مساهم في إنماء هو شركة تدعى باربارا باي المحدودة بنسبة 32.3 في المئة. تعتقد “تنفيذي” أن باربارا باي مسجلة في جزر كايمان، لكنها لم تتمكن من استرجاع وثائق تثبت ذلك نهائيًا. يقول ناظم الخوري، المدير التنفيذي لستو ووزير البيئة السابق، لـ “تنفيذي” إن ستو تناولت أفكارًا لتطوير واسع النطاق قبل بضع سنوات، لكنه يعتقد أن الخطط معلقة. يُشير إلى أن فاروق كمال، المدير التنفيذي لستو، هو أفضل شخص لسؤاله عن الخطط الحالية للشركة للأرض والشركات التي تملك إنماء. لم يرد كمال على الرسائل الهاتفية التي تركت في مكتبه ولا على البريد الإلكتروني الذي سعى للحصول على تعليق. ليس من الواضح لماذا تقول ستو إنها اشترت 40,000 م² من الأرض بينما تم ربط الشركة بـ 30,000 م² فقط التي تملكها إنماء. أخبر كمال “تنفيذي” في يناير 2014 أن مشروعًا على هذه الأرض قد تم “تصميمه بالكامل – لكنني لا أعرف إذا كنا سنطلقه.
القفز إلى الجحر
على مدى الأشهر الستة الماضية، قامت “تنفيذي” بربط 51 قطعة أرض تمتد من دالية جنوباً إلى حدود مدينة بيروت بأصحابها الفعليين من البشر. شاركت منظمة ناهنو، وهي منظمة غير حكومية محلية، تسعًا من الوثائق الخاصة بملكية الأرض مع “تنفيذي”، أما الباقي فجاء من DGLRC والسجل التجاري. كانت العملية بطيئة في بعض النقاط جزئيًا لأن الشركات تمتلك الغالبية العظمى من الأرض — 90 في المئة من حوالي 290,000 م² — وليس الأفراد.
الملكية المؤسسية للأرض قانونية بموجب القانون اللبناني ومفيدة لمجموعة متنوعة من الأسباب، يشرح إيدي صقر، الشريك في شركة تدقيق واستشارات ضرائب سركيس صقر وشركاه. أحد الأسباب، كما يقول، هو التخطيط للإرث، حيث إن تقسيم شركة بين الأطفال يعد أفضل لأغراض التطوير المستقبلي من تقسيم الأرض. في لبنان، كل قطعة أرض تتكون من 2400 سهم، وإذا كانت القطعة لها العديد من المساهمين، فيجب أن يتفقوا جميعًا على كيفية استخدام الأرض قبل أن يمكن تطويرها. تظهر السجلات أن الملكية في العديد من قطع الدالية تم توريثها من الآباء إلى الأطفال، مما أدى إلى ملكيات صغيرة ومتعددة الملاك. على سبيل المثال، القطعة رقم 1116 هي الخامسة الأصغر من بين الـ13 قطع دالية بمساحة إجمالية تبلغ 1458 م². ومع ذلك، لديها 26 مالكًا. تظهر السجلات أن شركة البحر العقارية تمتلك تقريبًا جميع القطعة (بـ2133.6771 سهم) مع بقاء 25 شخصًا آخرين ورثوا عددًا من الأسهم تتراوح من 66.6667 إلى 0.7292. إذا تمت وراثة الأرض بواسطة شركة، يقول صقر، فإن للأطفال مرونة أكبر كمساهمين في الشركة لتجاهل الأصوات المعارضة عندما يحين الوقت لتطوير الأرض.
[pullquote]Another reason to register land in the name of a company is to avoid fees related to both selling and bequeathing it[/pullquote]
يقول صقر إن سببًا آخر لتسجيل الأرض باسم شركة هو تجنب الرسوم المتعلقة ببيعها ووراثتها، “إذا كانت الأرض مملوكة لشخص، وأراد هذا الشخص بيعها أو إعطاءها لأطفاله، فعليه الذهاب إلى مديرية العقارات ودفع رسم 6 في المئة للبيع [أو التحويل].” إذا كانت الأرض مملوكةً لشركة وكانت الشركة شركة مساهمة (شركة مساهمة لبنانية أو SAL في لبنان)، “يمكنك نقل الأسهم من شخص لآخر دون أن تدفع أي ضريبة،” يقول صقر. كما يوضح مثال إنماء، غالبًا ما تغيرت ملكية الأرض في هذا الجزء من بيروت عبر صفقات مؤسسية بدلاً من المبيعات الأرضية. يحذر صقر من أن المطورين الذين يشترون شركة فقط للأرض التي تمتلكها قد يتجنبون رسوم التسجيل على المدى القصير، لكن قد ينتهي بهم الأمر بدفع رسوماً أكثر على المدى الطويل إذا أرادوا تطوير الأرض. في دفاتر الحسابات للشركة الأصلية التي تملك الأرض، كما يقول، سيكون للأرض قيمة معينة بلا شك قد زادت بحلول وقت شراء المشتري تلك الشركة الأولى. عندما يريد ذلك المشتري بيع وحدات في أي مشروع سيتم بناؤه على الأرض، سيتعين إعادة تقييم الأرض وسيدفع المطور ضريبة أرباح رأس المال على الفرق في التقييمات – مبلغ غالبًا ما يتجاوز رسوم التسجيل.
إذًا من يملك ماذا؟
تمتلك الحكومة اللبنانية ثلاث قطع أرض مجتمعة جنوب فندق موفنبيك عند منعطف في الأرض، بمساحة إجمالية تبلغ 5,729 م². كما تمتلك بلدية بيروت ثلاث قطع. إحدى هذه القطع هي شريط نحيف بمساحة 246 م² محشور بين قطعتين مملوكتين للقطاع الخاص، واللتين تحاطان بدورهما بأرض الحكومة. القطعتين الأخريين للمدينة – 5070 و5069 – هما ملكية رملية رئيسية تقع مباشرةً على المياه في الحافة الشمالية لرملة البيضاء وتبلغ مساحتهما الإجمالية 8,568 م². تقريبًا جميع المالكين الأفراد لأسهم في قطعة الأرض ورثوا أرضهم. توجد استثناءات، لكنها ليست محصورة، تشمل كمال صدر، الذي اشترى القطعة رقم 1554 شمال أرض المدينة في عام 2014، وسلوى بيدون. بيدون اليوم يمتلك 100 سهم في كل من أربع قطع دالية (1113، 1117، 1118 و1119). تم تسجيل الشراء في 31 يوليو 1990. تمتلك شركة البحر العقارية الأسهم المتبقية في كل من القطع التي تملك بيدون جزئيًا. سواء اشترت فقط كمية صغيرة من الأسهم في عام 1990 أو اشترت جميعها ثم باعت معظمها لاحقًا لـشركة البحر غير واضح من السجلات. لم تتمكن “تنفيذي” من الوصول إلى أي من الملاك الأفراد.
عائلة الحريري
بينما يعرف اليوم أن رفيق الحريري اشترى جزءًا كبيرًا من أراضي الدالية، فقد اشترى في الواقع أولًا قطعة الأراضي البحرية في رملة البيضاء، وليس دالية. وقد فعل ذلك بشكل غير مباشر. كل الأمر بدأ في عام 1981 عندما اشترى الحريري 73 في المئة من أسهم مجموعة مستثمري ميديتيارني (MIG)، التي كانت تملك بدورها 59 في المئة من بنك ميد، وفقًا لتقرير بنك ميد السنوي لعام 2005. في العام التالي، يقول التقرير السنوي، اشترى الحريري كل شركة MIG وفي عام 1983 أصبح بنك ميد “شركة تابعة مملوكة بالكامل لشركة MIG”. في مقابلة أجريت عام 1994 ونشرت على موقعه الإلكتروني، أوضح رئيس الوزراء السابق فؤاد السنيورة أنه عندما اشترى الحريري بنك ميد، أصبح أيضًا مالكًا لإحدى شركات البنك الشقيقة، كما يضعها السنيورة، تدعى العقارات المتوسطية، التي كانت تمتلك القطع 4026 و4027 و4285 و2233 (بإجمالي 15,703 م²) – جميعها أراض شاطئية بين أراضي مدينة بيروت والأرض التي تحت التطوير حاليًا لمنتجع عدن روك. إضافةً إلى ذلك، في المقابلة، يقول السنيورة إن الحريري اشترى في عام 1991 أسهمًا في شركة تدعى الشركة الوطنية للأرض والمباني (NCLB)، التي كانت تملك القطعة 2231، وهي أكبر قطع الدالية – رملة البيضاء بمساحة إجمالية تبلغ 29,073 م². اليوم، يملك أكثر من 99 في المئة من NCLB شركة قابضة تأسست في عام 1984 تدعى شركة إيراد للاستثمارات. وتمتلك إيراد أيضًا 200 من أسهم العقارات المتوسطية البالغ عددها 5000 (أو 4 في المئة).
لا توفر الوثائق الخاصة بملكية الأراضي تاريخًا مفصلًا لكيفية تغيير ملكية الأراضي، بل تُظهر فقط المالكين الحاليين. في أربع قطع، كشفت الوثائق عن من اشترى الشركة منها الأسهم، لكن هذه استثناء وليست القاعدة. وهو الشيء نفسه مع وثائق السجل التجاري. وهي تظهر فقط الشركاء الحاليين وليس تاريخ عمليات شراء الأسهم. ومع ذلك، هناك عدة شركات تمتلك الأراضي التي اشترت الأراضي في غضون سنوات أو – في الحالات الأكثر تطرفًا، أيام – من تم تأسيسها والتي تملكها اليوم إيراد. على سبيل المثال، تمتلك إيراد 99.9 في المئة من الشركة الوطنية للأرض والمباني 2 (NCLB2). تأسست NCLB2 في 10 يوليو 2002 واشترت ثلاث قطع في رملة البيضاء في 13 يوليو 2002. اثنتان من تلك القطع، وفقًا لمقابلة السنيورة، كانت في مرحلة ما مملوكة للعقارات المتوسطية. شركة البحر العقارية، التي تأسست في عام 1994، قامت بشراء أسهم في قطعتين من الدالية في عام 1998، وشراء المزيد من الأسهم في قطعة دالية أخرى في 2000 ثم استحوذت على أسهم النائب ميشال المرّ في أربعة قطع أخرى في 26 مايو 2007. تمتلك إيراد 99.9 في المئة من البحر. الشركة الثالثة، صخرة البحر، أسست في 1994 وفي 30 ديسمبر 1995 اشترت أسهما في ثلاث قطع دالية، وفي نفس اليوم اشترت جميع الأسهم في ثلاث قطع دالية أخرى. لا تمتلك إيراد صخرة البحر. في الواقع، تملك فقط 89 من الأسهم الـ26,500,000 للشركة أسماء مسجلة على وثيقتها التجارية. بينهم، مع ذلك، بنك ميد الاستثمار (BMI)، MEP الاستثمار (99 في المئة مملوكة من BMI) وميد بروبرتيز SAL (99 في المئة من مجموعة بنك ميد).
وسام عاشور
في عام 2011، قام وسام عاشور بما يبدو أنه أول مغامرة له في شراء الأرض في رملة البيضاء من خلال عقد مع شركة تدعى إيدن روك للسياحة والتطوير. أخبر محاميه، بهيج أبو ميهيد، “تنفيذي” في يناير أن عاشور سيدفع 175 مليون دولار للمساحة البالغة 22,295 م² من الأرض – أو 7,849 دولارًا للمتر المربع، قفزة كبيرة من 2,000 دولار للمتر المربع التي كان رجا مكارم على وشك بيع الأرض بجوارها في عام 2006. لم يُدفع المال بالكامل بعد، حسبما قال ميهيد، ولن يُدفع إلا عند بدء المجمع الفندقي ذو البرجين، حاليًا في مرحلة الحفر، بجذب رأس المال. في عام 2013، قام بشراء آخر أكثر توافقًا مع تقليد المنطقة.
[pullquote]Achour did not buy land directly, but rather he bought companies that own the land[/pullquote]
لم يشتر عاشور الأرض مباشرة، بل اشترى الشركات التي تمتلك الأرض. تظهر وثائق السجل التجاري أن عاشور يمتلك الآن 80 في المئة من العقارات المتوسطية (الشركة التي كان الحريري يمتلكها عبر شرائه بنك ميد، بحسب مقابلة السنيورة)، وبذلك يمتلك القطع 4027 و4026. كما اشترى البحر العقارية 2، التي تمتلك القطع 1388 و1389 – قطع أصغر بالقرب من الأرض الحكومية اللبنانية – وأيضاَ القطع 5071 و2369. الأخيرتين والقطعتان 4027 و4026 تقعان في خط من القطع التي تمتد عبر معظم الشاطئ الرملي لرملة البيضاء وتغطي مساحة إجمالية تبلغ 30,265 م². لا تعرض الوثائق من اشترى عاشور الشركات منها، ولكن تمتلك إيراد حصّة بنسبة 4 في المئة في العقارات المتوسطية كما تفعل FRH القابضة، التي تملك منها 99.9 في المئة يعود لفهد رفيق الحر��ري. تمتلك إيراد وFRH القابضة أيضًا كل منهما حصة من أصل 30,000 سهم في البحر العقارية 2. قطعة أرض التي تملكها عاشور التي تفوق مساحتها 30,000 متر مربع من الشاطئ المتصل ليست بعيدة عن منتجع عدن روك. هناك أربع قطع تقف بين الاثنين – قطع تمتلكها جميعها الشركات التي تملك منها إيراد 99.9 في المئة.
تقول منال دانا، مديرة التسويق في عاشور للتطوير، لـ “تنفيذي”، كما قالت لوسائل إعلام أخرى، أن عاشور ليس لديه خطط تطوير ضخمة للمساحة البالغة 30,265 م². “سيتم تجديد الأرض ليتمكن الناس من النزول على شاطئ نظيف بدون أي نفايات. ستكون هناك رسوم صغيرة عند المدخل للحفاظ عليها و[تمويل] أنشطة تسلية صغيرة، مثل تلك الموجودة في أوروبا. لكنها لن يكون عليه أبراج، لن يتم بناؤه، هذه المنطقة.”
