شهد لبنان اضطرابات كبيرة في الأشهر الأخيرة بسبب القانون الجديد الذي يحرر عقود الإيجار القديمة. غاضبين، اندفع الناس إلى الشوارع، بعضهم يؤيد وبعضهم يعارض. بينما أعاد قانون الإيجار فتح النقاش العام حول تداعيات التشريعات العقارية على العدالة الاجتماعية، فإن الحاجة إلى تشريعات عقارية عادلة وكافية ليست محصورة بمسألة الإيجارات.
قانون عقاري مختلف، في رأينا، مُضلِل للغاية بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين ويجب مراجعته: وهو القانون المتعلق بحساب المساحة المترية للوحدة السكنية.
ينتهي المطاف بمشتري المنازل بتلقي حجمين مختلفين للشقة: الحجم الرسمي المذكور في سند الملكية والحجم المبلغ عنه من قبل المطور. الحجم الرسمي في سند الملكية يأخذ في الاعتبار فقط المساحة الداخلية الإجمالية بما في ذلك الأعمدة وسمك الجدران والمزروعات وأحواض الزهور وحجم الشرفات. بينما يضيف المطورون إلى ذلك المساحات المشتركة (السلالم، المداخل، المصاعد، مخارج الطوارئ، إلخ). بالطبع، كل سنتيمتر مربع من المساحة المبنية التي يعلن عنها المطور يتم فوترته بأسعار السوق السائدة.
تجول عبر الأرقام
في الوقت الحالي، شقة بغرفتي نوم — الحد الأدنى المطلوب لزوجين شابين يشترون منزلهم الأول — تبلغ على الأقل 120 متر مربع. رغم محاولات المطورين لتوسيع المساحات المعيشية، تذهب الكثير من المساحة المباعة إلى مناطق أخرى غير مساحة المعيشة الصافية (أي منطقة السجاد). بغض النظر عن الحجم النهائي الإجمالي للشقة، يُجبر مشترو المنازل دائمًا على دفع ثمن مساحة لن يستخدموها أبدًا فعليًا.
مثال على مشروع قيد الإنشاء حاليًا في حي الأشرفية يوضح المشكلة جيدًا. يعلن المطور عن الشقق في هذا المشروع بأنها تبلغ 260 متر مربع. من هذه المساحة الإجمالية، تقيس مساحة المعيشة الصافية — بما في ذلك سمك الجدران الداخلية والشرفات التي يمكن إغلاقها — فعليًا 163 متر مربع.
الفارق مذهل: حوالي 37٪ من المساحة المباعة لمشتري المنازل غير قابلة للاستخدام. يتم تقسيم هذه 97 متر مربع بين المساحات غير السكنية المختلفة: السلالم، المصاعد، الحدائق المزروعة، مخارج الطوارئ، الأعمدة والجدران الخارجية.
بناءً على القيمة المدرجة من قبل المطور وهي 3,700 دولار للمتر المربع و«الحجم الرسمي» البالغ 260 متر مربع، يتطلب شراء الشقة ميزانية إجمالية قدرها 962,000 دولار. ومع ذلك، فإن المالك الجديد لهذه الشقة سيدفع 81,400 دولار فقط للأعمدة — وهي مساحة فارغة تمامًا.
من يقع عليه الضرر؟
من الظلم والمضلل بيع مشتري المنازل أمتار مربعة لا يرونها أو يستفيدون منها لإعطاء الانطباع للمشترين بأنهم يقدمون على شراء عقار ذو قيمة بسعر أدنى لكل متر مربع مما ينتهي بهم الأمر بدفعه. يبرز ذلك ثغرة قانونية حيث يسمح القانون الحالي بالفروق بين حجم الشقة المسجل في سند الملكية والحجم الذي يتم الإعلان عنه للوحدة. هذه الفروق تجعل من الصعب القضاء على إمكانية الاحتيال في مبيعات العقارات. حتى في الحالات القياسية للمعاملات النزيهة، فإن هذا النص القانوني لا يخدم مصالح مشتري المنازل ولا سوق العقارات.
يجب على القانون اللبناني بشأن الحجم المترية للوحدات السكنية أن يجبر المطورين وبائعي العقارات على أن يكونوا أكثر شفافية بكثير. لمشتري المنازل الحق في معرفة مساحة السجاد التي يشترونها بالضبط. وقد تم ذلك في أماكن أخرى؛ تبنت فرنسا قانون كارز في عام 1996 لمعالجة هذه القضية، وحماية حق المشترين في الحصول على معلومات دقيقة.
مثل هذا القانون لا يغير السعر الإجمالي للشقة أو يجعل المعيشة في بيروت أكثر قدرة على التحمل. سيزيد من قيمة المتر المربع المخصص لمساحة السجاد المباعة.
إذا تم تطبيق مثل هذا القانون القياسي على شقتنا في مثال الأشرفية، ستظهر الأسعار في صورة مختلفة. سيظل بيع الشقة بنفس السعر الإجمالي البالغ 962,000 دولار. ومع ذلك، فإن هذا سيكون فقط قابلًا للتطبيق على 163 متر مربع من مساحة المعيشة. وهذا يعني أن سعر البيع الفعلي سيكون 5,902 دولار لكل متر مربع بدلاً من 3,700 دولار.
سيؤدي قانون القياس الجديد بشكل طبيعي إلى رفع سعر المتر المربع القابل للسكن. بعد التعديلات، قد تسجل الأسعار في العديد من أحياء بيروت أسعارًا أعلى منها في بعض المناطق في باريس. هذا سيعكس بشكل أدق قيمة العقارات في العاصمة اللبنانية. وهذا صفقة أفضل للجميع.
