[pullquote]“The land, I think, [is worth] less than this amount, but the amount was [acceptable] like this because we’re not paying immediately”[/pullquote]
Even with the smell of untreated wastewater wafting into the air and urban waste effluents annoying bathers in the sea, the property shown on the Beirut cadastral map only as land parcel 3689 was clearly valuable. Real estate developer Wissam Achour must have seen these 5,188 square meters of sandy beach at the southern edge of the upscale Ramlet al-Baida district as a veritable treasure — judging from the fact that his Achour Development in 2011 agreed to pay $175 million for parcel 3689 and the larger plot behind it. The price reflected the undeveloped land’s terrific location and potential for a tourism project, Bahij Abou Mjahed, a lawyer for Achour Development, tells Executive. He admits, however, “The land, I think, [is worth] less than this amount, but the amount was [acceptable] like this because we’re not paying immediately.”
كما هو معيار في الصناعة، أنشأت Achour Development شركتين ذات غرض خاص، بوابة مرسى بيروت وتطوير أشور مارين، لإدارة وبناء، على التوالي، ما يُخطط أن يكون منتجع إيدن روك، وهو مشروع ساحلي معقيمة استثمارية تقدر بـ 500 مليون دولار، يشرح أبو مجاهد. بموجب عقد شراء خاص بين بوابة مرسى بيروت وإيدن روك للعقارات والسياحة — الشركة التي تمتلك القطعتين 3689 و 3687، القطعة التي تبلغ 17,107 متر مربع وتُجاور 3689 من جهة اليابسة — سلم المطور حوالي “12 إلى 13 بالمئة” من المبلغ مسبقًا، كما يقول.
يتحول هذا إلى دفعة أولية تقدر بنحو 21 إلى 23 مليون دولار للأرض، مع دفع الباقي حيث يبدأ المشروع — حيث تبدأ أسعار الشقق المنخفضة الارتفاع من 15,000 دولار لكل متر مربع — في جذب الإيرادات، يقول أبو مجاهد. بمجرد دفع السعر، ستنتقل الملكية إلى بوابة مرسى بيروت كمالك للمشروع وشركة مسيرة، يضيف .
كل المؤشرات — مثل الدمج الدلالي للقطع الصغيرة في 3687 و 3689 — تشير إلى أن إيدن روك للعقارات والسياحة، التي تبيع الأرض إلى أشور، أرادت بوضوح تحويل العقار إلى أصل ربحي. دخلت في عملية الحصول على التصاريح اللازمة للبناء بما يتجاوز حدود قوانين تقسيم المناطق في المنطقة، وبعد تلقي الضوء الأخضر لمشروع ضخم من المديرية العامة للتخطيط الحضري (DGUP)، وقّع مجلس الوزراء مرسومًا 14814. نُشر في الجريدة الرسمية في يوليو 2005، وأزال الطريق لإنشاء هياكل بارتفاع أكثر من 5.5 متر فوق مستوى الطريق على الأرض.
من غير المعروف لماذا تخلت إيدن روك للعقارات والسياحة عن مشروعها ولم تتوفر تفاصيل إضافية عن خططها المعتمدة لعام 2005، ولكن أبو مجاهد يؤكد أن Achour Development قدمت مسوداتها للمشروع مع تعديلات ويقول أن هذه المخططات تتم عملية الموافقة عليها دون أي عقبات حقيقية. كانت موافقة الخطط المحدثة من DGUP مطلوبة وتم منحها. ومع ذلك، يصر على أن موافقة جديدة من مجلس الوزراء غير مطلوبة — وهي نقطة يختلف معها البعض .
[pullquote]Another lingering question concerns when construction can legally start[/pullquote]
شكوك مستمرة
في يناير، ناقض مسؤول في DGUP بشكل مباشر ادعاء أبو مجاهد بأن ليس هناك حاجة لاتخاذ مزيد من الإجراءات من قبل مجلس الوزراء. قال المسؤول، الذي تحدث بشرط عدم الكشف عن هويته، أن DGUP قد وافقت على الخطة الجديدة وأرسلتها إلى المجلس للنظر فيها. ينكر أبو مجاهد الحاجة إلى مزيد من إجراءات المجلس، مدعيًا أن المرسوم الحالي 14814 كافٍ وينطبق على المنتجع. المرسوم نفسه غامض، ولم يتمكن التنفيذي من الوصول إلى وزير السياحة ميشال فرعون — الذي قال في حفل إطلاق للمنتجع في أكتوبر أن الملف لا يزال مع DGUP — للحصول على توضيح.
سؤال مستمر آخر يتعلق بموعد البدء القانوني للبناء. يقول مسؤول في مكتب الهندسة في بلدية بيروت، مطالبًا بعدم ذكر اسمه، للتنفيذي أن التصريح لـ 3689 “معلق”، ولكنه لم يعرف السبب. يشرح المسؤول أن التعليق يعني أن المطور يمكن أن يبدأ الحفر ولكن ليس البناء. يعترف منار جابر، رئيس المبيعات في Achour Development، بعدم القدرة على البدء في البناء في الوقت الحالي، لكنه يصر على أن التصاريح ستأتي ويلوم التأخير على البيروقراطية الإضافية المتعلقة بتغيير القيادة الأخير في مكتب محافظ بيروت .
بالإضافة إلى التأخير، تبقى هناك قضية قانونية مستمرة متعلقة بالقسيمة 3689 بين وليد راسي، مستشار الهندسة، وإيدن روك للعقارات والسياحة. وفقًا لوثيقة ملكية الأرض من مديرية التسجيل العقاري والخرائط، وضعت محكمة لبنانية تعليقًا على تطوير الأرض حتى تتم تسوية الأمر. يؤكد أندري بوچايا، محامي متخصص في العقارات، أن الإجراء القانوني ضد ملاك الأرض سيمنع التطوير. “المحكمة وضعت تعليقًا؛ فقط المحكمة يمكن أن ترفعه”، يقول بوچايا بينما ينظر إلى أوراق ملكية الأرض.
يقول جابر أن Achour Development تعمل على تسوية القضية مع راسي، الذي لا ينكر أنه كان على اتصال بالشركة، لكنه يقول إنه لم تبذل “جهود جدية” لحل القضية مؤخرًا. بأي حال، وفقًا لأبو مجاهد، إذا لم يتم حل القضية مع راسي قبل دفع المبلغ النهائي إلى إيدن روك للعقارات والسياحة، يتضمن بند في عقد التحويل أن بوابة مرسى بيروت الخاصة بأشور ستكون مُسموح لها قانونًا بتسوية القضية بأي مبلغ من المال، ولكن ستضطر إيدن روك للعقارات والسياحة لدفع هذا المبلغ.
أعمال جارية
التعليق الحالي على البناء لا يعني التوقف الكامل للأعمال — بدء الحفر في يناير، وفقًا لمتحدث باسم الشركة.
هذا ليس العمل الأول الذي يتم إنجازه. قبل بدء أي عمل على المنتجع، كان لدى أشور مشكلة في الصرف الصحي. كما هو الحال في عدة نقاط على طول ساحل بيروت، كان يلتقي الصرف الصحي الخام بالبحر بالقرب من القطعة 3689، مما يلوث المياه قبالة الرملة البيضاء. مجلس الإنماء والإعمار (CDR)، المكلف ببناء شبكة تجميع المياه العادمة في البلد، كان يعتزم “لسنوات” وقف تدفق الفضلات إلى البحر الأبيض المتوسط، ولكن العمل بطيء ومكلف، كما قال أسام فدوي من CDR للتنفيذي في سبتمبر.
من المثير للاهتمام، أنه في عام 2013 فازت شركة الجنوب للمقاولات بعقد لبناء محطة ضخ لنقل مياه الصرف التي تتدفق على شاطئ الرملة البيضاء إلى محطة معالجة تقع جنوبًا، وفقًا لموقع الشركة على الإنترنت. يشرح أبو مجاهد أن أشور تدخل شخصيًا للمساعدة في تسريع عملية المناقصة. “لقد قدم ما يحتاجونه لجعل محطة الضخ هذه تحدث. لا أريد أن أقول أنه دفع، بل قدم … تعرف البيروقراطية الخاصة بالتنظيم، وزارة الصحة، وزارة البيئة، CDR — وهي دولة بحد ذاتها — لذا ليتم [تحقيق] اتفاق بين جميع الأطراف، قام السيد أشور بهذا العمل. إنه يستثمر. يؤمن بلبنان،” يشرح أبو مجاهد .
[pullquote]Prices for units range from $15,000 to $20,000 per square meter[/pullquote]
الرؤية
وفقًا للتصاميم الحالية، سيشمل منتجع إيدن روك برجًا سكنيًا، برج فندق، شققًا منخفضة الارتفاع ومجمع ضيافة وترفيه يضم ما يقارب 130 شاليه. كابينات و ‘مارينا الصيفية’ يكملان المشروع. في تصوير فني للمشروع، يظهر الفندق بارتفاع مماثل لبرج السكن ذو الطوابق الـ 22.
تتراوح أسعار الوحدات بين 15,000 و 20,000 دولار لكل متر مربع، مما يشير إلى زيادة جديدة في ما يعتبره المطورون اللبنانيون قابل للتحقيق في التسويق للواحد بالمائة.
هذه هي الرؤية التي يرسمها أشور. بينما رفض التعليق على هذا المقال، يبدو غير متردد بلا هوادة أمام البيروقراطيات المعطلة أو التقاضي الطويل. ومع ذلك، لا يزال يقول أبو مجاهد — كما يتوقع المرء من محامٍ — أن نصوص القوانين اللبنانية المختلفة المتعلقة بالتطوير سيتم اتباعها دينياً. “لا يمكننا تحمل أي انتهاكات للقانون. نحن نتحمل المخاطر، ونستثمر الاستثمار الكبير والأهم من ذلك سمعتنا،” يعد.
تصحيح: ادعت نسخة سابقة من هذا المقال أن الحفر قد بدأ في أواخر العام الماضي. بينما بدأت التحضيرات في وقت متأخر من العام الماضي، بدأ الحفر الفعلي في يناير وفقًا لمتحدث باسم Achour Development. كما تم إجراء الحفر في الموقع سابقًا.
