لقد قام قسم الأبحاث في RAMCO sarl بجمع البيانات عن السوق السكني في بيروتلسنوات متتالية عديدة: عدد المشاريع السكنية التي يتم بناؤها، حجمها الإجمالي (المعروف باسم المساحة المبنية)، أسعارها، نسب مبيعاتها، إلخ.
يكشف تطور هذه البيانات على مدى السنوات الثلاث الأخيرة (2012 إلى 2014) عن ضعف الطلب، وانخفاض في متوسط حجم الشقق وزيادة في سعر الوحدة للشقق غير المباعة.
البيانات المُجمعة تتعلق بالمباني السكنية في بلدية بيروت المكتملة في نهاية كل عام بين 2012 و2014. تم جمع البيانات للمشاريع التي أعلنت عن سعر طلب حوالي 3000 دولار أمريكي لكل متر مربع (SQM) أو أكثر في الطابق الأول، حيث إن المشاريع ذات الميزانيات الأقل كانت تباع في الغالب قبل أوائل عملية البناء ونادرًا ما قدمت معلومات موثوقة عن نسب المبيعات.
تقلص أحجام الشقق
أكثر الاكتشافات اللافتة للنظر هو الانخفاض في متوسط حجم الشقق المكتملة بين 2012 و2014، حيث تقلصت أحجام الشقق بنسبة 18 بالمئة خلال هذه الفترة. انتقلت الشقق من قياس 343 متر مربع في المتوسط في 2012 إلى 283 متر مربع فقط للمشاريع المكتملة في 2014. يتضح هذا بوضوح في انخفاض العرض الإجمالي للمساحة المبنية (BUA) بوتيرة أسرع بكثير من إجمالي عدد المشاريع أو الشقق.
بالتوازي، يبقى متوسط حجم الشقق التي لم تُبع في المشاريع المكتملة في نهاية عام 2014 مرتفعًا. وهذا يعني أن الشقق الأكبر حجمًا تواجه صعوبة أكبر في العثور على مشترين.
في عامي 2012 و2013، كان متوسط حجم الشقق غير المباعة في نهاية العام أصغر من متوسط حجم الشقق المكتملة في تلك السنتين. ومع ذلك، في عام 2014، كان متوسط حجم الشقق غير المباعة أكبر بنحو 10 بالمئة من متوسط حجم إجمالي عدد الشقق المكتملة خلال العام نفسه.
تشير الاتجاهات بوضوح إلى ارتفاع الطلب على الشقق الأصغر في عام 2014. تباع الشقق الأصغر أسرع من الأكبر حجما، مما يظل على السوق، مما يسحب منحنى متوسط أحجام الشقق غير المباعة إلى الأعلى.
تقلص الميزانيات
ظل متوسط سعر الوحدة للشقق غير المباعة في المشاريع المكتملة في نهاية كل عام يرتفع قليلاً. في عام 2012، كان متوسط سعر الوحدة للشقق غير المباعة 5575 دولار أمريكي لكل متر مربع. وانخفض إلى 5351 دولار أمريكي لكل متر مربع في عام 2013. وفي عام 2014، ارتفع سعر الوحدة مرة أخرى إلى 5682 دولار أمريكي لكل متر مربع.
تعزز هذه المعلومات الاتجاهات الملاحظة في إحصاءات أحجام الشقق – فالبيانات تُظهر بوضوح أن الشقق الأغلى هي الأكثر صعوبة للبيع. والشقق التي ظلت غير مباعة بعد اكتمال المشاريع تقع ضمن ميزانية إجمالية مماثلة، متراوحة بين 1.5 و1.8 مليون دولار أمريكي لكل شقة على مدار الثلاث سنوات.
ضعف الطلب
انخفضت نسب المبيعات الإجمالية من 82 بالمئة في عام 2012 إلى 75 بالمئة فقط في عام 2014، مما يشير إلى تباطؤ واضح في السوق. كما ارتفعت نسبة الشقق غير المباعة إلى العدد الإجمالي للشقق من 18 بالمئة في عام 2012 إلى 22 بالمئة في كل من عامي 2013 و2014. وبالتالي، بقي جزء أكبر من الشقق المكتملة في أي عام معين غير مبيع.
من الواضح أن الطلب منخفضوتؤكد البيانات هذا الاتجاه. إن المعلومات المجُمعة تتعلق بالشقق في المشاريع المكتملة في غضون سنة واحدة. أما الشقق التي اكتملت في السنوات السابقة ولم تُبع، فلا تُحتسب في الجدول المرفق. ومع ذلك، فإن هذه الوحدات كانت أيضًا متاحة في السوق وبالتالي كان العدد الفعلي للشقق المعروضة للبيع أكبر من الأرقام الموضحة في الجدول.
الطلب الانتقائي
تروي الأرقام قصة قاتمة إلى حد ما. لكن عند وضعها في السياق المناسب، قد لا تبدو مقلقة بهذا القدر. لقد كانت الأوضاع السياسية والأمنية شديدة التقلب – مقعد رئاسي شاغر، حكومة منقسمة، برلمان يجتمع فقط في بعض الأحيان، مليشيات عنيفة تتقاتل بالقرب من حدود البلد وأحيانًا حتى داخلها. في مثل هذا السياق، فإن أداء سوق العقارات السكنية يعد مطمئنًا بالفعل.
من الجدي بالإشارة إلى أن هذه الأرقام تتعلق بالأحياء داخل حدود مدينة بلدية بيروت، حيث أجبرت زيادات الأسعار لعدة سنوات متتالية جزءًا كبيرًا من العملاء المحليين على الخروج من السوق. الكثير من المشترين يبحثون عن مناطق ضاحية أكثر قابلية للتكلفة على بُعد بضع كيلومترات شمال أو جنوب بيروت التي تستمر في الازدهار.
قد يكون الطلب قد تباطأ ولكنه لم يتوقف عن الوجود. داخل بيروت، تحول الطلب نحو المساحات ذات الميزانية الصغيرة – الشقق المصممة بشكل جيد، النظيفة، والصغيرة بأسعار أكثر معقولية، مما يدفع المشترين إلى خارج العاصمة بحثًا عن مساكن أكثر توفرًا.
