سوق العقارات هو موضوع الكثير من التكهنات، وعادة ما تكون سلبية. هناك عدد قليل جدًا من المتفائلين الذين يرونها لا تزال قطاعًا مربحًا. ومع ذلك، فإن الواقع ليس كئيبًا للغاية. الطلب موجود ولكنه فقط للمنتج الصحيح بالسعر العادل في السوق. بدأت الأسعار في التكيف لكن الانخفاضات الفعلية بسيطة. يواصل المطورون البحث عن أراض جديدة للتطوير. يشكل المشترون، سواء المحليون أو المغتربون، طلباً ثابتاً من المستخدمين النهائيين. السوق مبني على أسس صلبة. المتغير الوحيد الذي قد يزعزع الاستقرار أو يحسن هذا التوازن الدقيق هو البيئة السياسية والأمنية – وهو أمر لا يستطيع اللاعبون الاقتصاديون السيطرة عليه.
انخفاض طفيف في الأسعار
تحولت أسعار العقارات إلى هوس أحدث للبنانيين. هناك إجماع على أن أسعار الشقق في بيروت قد انخفضت. تختلف الآراء حول الحجم الدقيق للانخفاض. يتفاخر “الخبراء” بنسب مئوية – تتراوح بين 10 و30 في المئة. لا تستند هذه الآراء أبدًا إلى أي معلومات دقيقة وموثوقة عن السوق.
تؤكد البيانات السوقية الفعلية انخفاض الأسعار. قام قسم الأبحاث في شركة رامكو ش.م.ل بجمع معلومات الأسعار عن المباني قيد الإنشاء في بيروت البلدية منذ عام 2005. ما تظهره بياناتنا هو أن متوسط سعر الشقق الجديدة قد انخفض بأقل من 5 في المئة في عام 2015، وذلك وفقاً للمنطقة. شملت الدراسة مجموعة من حوالي 250 مبنى كانت قيد الإنشاء في كل من 2014 و2015 في 67 حي في بيروت.
[pullquote] Buyers, both local and expatriate, constitute a steady end-user demand [/pullquote]
هذه هي الأسعار المطلوبة للبيع التي لا تأخذ بعين الاعتبار الخصومات المقدمة من قبل المطورين خلال المفاوضات لإتمام صفقة البيع، وهي ممارسة سوقية حالية خلال السنوات الماضية.
تباينات سعرية واسعة في بيروت
تختلف أسعار الشقق بشكل كبير من حي إلى آخر عبر بيروت البلدية. من الناحية المنطقية، تقع أغلى الشقق على الواجهة البحرية الممتدة بين وسط بيروت ورملة البيضاء، حيث تختلف الأسعار بين 7,000 و 10,000 دولار للمتر المربع في الطابق الأول.
بعض المشاريع التي تتيح الوصول المباشر إلى الشاطئ، مثل سمرلاند ريزيدنس وبييروت واترفرونت، تعرض أسعارًا أعلى حتى. هذه تظل تمثل أقلية وتخدم شريحة عملاء ضيقة جدًا.
ومع ذلك، لا يمكن شراء أي شيء في العاصمة بأقل من العتبة الرمزية البالغة 2,000 دولار للمتر المربع في الطابق الأول. تتجمع الأحياء الأكثر توفرًا في وسط بيروت، جنوبًا قليلاً من وسط بيروت، من منطقة الباشورة إلى الطريق الجديدة جنوبًا. تتراوح الأسعار بين 2,088 و 2,400 دولار للمتر المربع في الطابق الأول. الأحياء الشمالية والشرقية من الأشرفية تعد الأكثر توفرًا بالتالي في العاصمة. مناطق مثل بدارو لديها متوسط سعر بيع يبلغ 2,600 دولار للمتر المربع في الطابق الأول. خلصت دراسة رامكو في ربيع 2015 لمجموعة مكونة من 345 مبنى قيد الإنشاء في مناطق مختلفة من بيروت إلى المعدلات التالية: متوسط السعر المطلوب لبيع الشقق بلغ 885,360 دولار في الطابق الأول؛ بلغ المتوسط لحجم الشقق 238 متر مربع؛ كان متوسط سعر الوحدة 3,720 دولار للمتر المربع في الطابق الأول، قبل التفاوض.
مخزون جديد كبير
حوالي 10,100 شقة جديدة قيد الإنشاء حاليًا عبر بيروت البلدية. هذا يمثل انخفاضًا بحوالي 3.8 في المئة مقارنة بعام 2014، ولكنه يبقى مخزونًا هامًا.
تقع الغالبية العظمى من المشاريع قيد الإنشاء في رأس بيروت، والتي تمثل نصف المخزون قيد الإنشاء، بحوالي 5,050 شقة. تأتي الأشرفية تاليًا بحوالي 3,900 شقة.
ومع ذلك، يتصدر وسط بيروت كأكبر حي فردي بمخزون سكني قادم. الحسابات في منطقة تبلغ مساحتها 1.91 كيلومتر مربع تظهر وجود حوالي 1,100 شقة قيد الإنشاء موزعة عبر 19 مشروع سكني. يعزز مشروعان ضخاميان يزيد كل منهما عن 140 شقة أرقام وسط بيروت.
شقق أصغر
التغيير الرئيسي في السوق هو في حجم الشقق. استجاب المطورون لبطء المبيعات عن طريق طرح شقق أصغر في السوق – مستهدفين ميزانيات أكثر وصولاً.
خلال الأشهر الاثني عشر الماضية، فقدت الشقق عبر بيروت البلدية حوالي 14 متر مربع، لتتراجع من 252 متر مربع إلى 238 متر مربع. بوضوح، يختلف حجم الشقق من حي إلى آخر.
وسط بيروت، على سبيل المثال، الذي يعد العنوان السكني المميز في البلاد، يوفر أكبر الشقق. يبلغ متوسط حجمها 333 متر مربع. تقليديًا، كان وسط بيروت رياديًا في رؤية السوق السكنية الفاخرة، ما جعله يتصدر الرسوم البيانية من حيث حجم الشقق وأسعارها وجودة البناء والتصميم. حجم الشقة المتوسط في وسط بيروت أكبر بنحو 40 في المئة من متوسط حجم الشقق عبر بيروت البلدية، الذي يبلغ 238 متر مربع.
[pullquote] Current market conditions are not conducive to profitable speculative investments [/pullquote]
متوسط حجم الشقق في الأشرفية ورأس بيروت متشابه تقريبًا إذ يبلغ 227 متر مربع و 226 متر مربع على التوالي. إنهما تحت المتوسط العام لبيروت قليلًا، والذي يتضخم بسبب أحجام الشقق في وسط بيروت.
حتى في السوق السكنية العالية الجودة شهد السوق تقلصًا في أحجام الشقق. قبل بضع سنوات، كان 450 إلى 600 م2 شائعًا في أكثر الأحياء الرئيسية في العاصمة. اليوم، لن يغامر أي مطور في ذلك الطريق. حتى الأبراج الأكثر فخامة التي يتم بناؤها حاليًا تقدم شققًا بين 325 و 400 م2 في الأكثر.
مضاربات محدودة
تبقى بيروت سوقًا للمستخدم النهائي. الاستثمارات المضاربية تبقى محدودة للغاية، مما يحمي السوق من التقلبات المفاجئة والعشوائية في أسواق المال والاستثمار الأخرى. يردع التباطؤ الذي ميز السوق خلال السنوات الثلاث الماضية المضاربين، حيث ظلت الأسعار شبه مستقرة وبدأت الآن بالانخفاض قليلاً. يستفيد المضاربون من سوق مزدهرة، يمكنهم فيها تحويل عقاراتهم بسرعة لتحقيق ربح كبير.
ظروف السوق الحالية لا تشجع الاستثمارات المضاربية المربحة. هذا التناقض الظاهري يساعد على حماية السوق من الغليان ويحافظ على الأسعار أقرب إلى قيمها السوقية العادلة بإزالة الطلب ‘الوهمي’ الذي يمثله المضاربون.
لا يزال هناك بعض المستثمرين المهتمين بشراء شقق صغيرة في بعض أحياء بيروت التي يمكن بسهولة تأجيرها. يظل هذا استثمارًا مربحًا، بشرط أن يكون هو المنتج المناسب. يمكن بسهولة تأجير الشقق عندما تكون صغيرة وتقع في مبنى نظيف. يمكن أن يكون المبنى جديدًا أو قديمًا، بشرط أن يكون محفوظًا جيدًا ويقدم وسائل الراحة الأساسية الجيدة، مثل مرافق وقوف السيارات، المصعد، المولد، الحارس، إلخ.
معظم الطلب محلي
Tالغالبية العظمى من التعاملات تُنجز من قبل المواطنين المحليين الذين يشترون إقامة رئيسية أو ثانوية، لأنفسهم أو لأطفالهم. يمثل الطلب المحلي الأغلبية في السوق المحلية. تتقلب شهيته مع وتيرة الأزمات الأمنية والسياسية، لكنه يعود عند أول علامات الهدوء الأمني.
يشكل اللبنانيون المغتربون ثاني أكبر مصدر للطلب على المنازل للمستخدم النهائي. متوسط مستويات دخلهم أعلى من السكان المحليين مما يجعلهم شريحة عملاء مستهدفة.
يميل المغتربون الذين يعيشون في دول الخليج وأفريقيا لشراء شقق كبيرة لاستخدامها كمساكن رئيسية. يشكل المغتربون الذين يعيشون في أوروبا وبشكل أقل في أمريكا الشمالية الطلب الرئيسي على الشقق الصغيرة لاستخدامها كقاعدة في لبنان أثناء إقامتهم.
أسواق تجارية عالية الأداء
شهد المشهد التجاري تطورًا هائلاً خلال السنوات القليلة الماضية. مع سوق سكنية ضعيفة، اتجه المطورون إلى سوق تجارية تعاني من نقص العرض – مع بعض النتائج الناجحة للغاية.
في بداية عام 2015، تضمنت العاصمة 37 مشروعًا للمكاتب داخل حدودها البلدية. وستوفر هذه المشاريع حوالي 195,000 متر مربع من مساحة المكاتب.
تميل المشاريع إلى أن تقام في المناطق المحيطة ببيروت، متجنبة أشد الزحام المروري. شهدت مناطق مثل كورنيش النهر، الرميل، بدارو، المتحف الوطني، وعدليه تزايد في الإنشاءات للمكاتب على مر السنوات القليلة الماضية.
المخزون الجديد نظيف، عصري، ومودولي، يقدم تقسيمات داخلية مرنة والكثير من أماكن وقوف السيارات. تبدأ أسعار البيع بحد أدنى من 3,500 دولار للمتر المربع، بغض النظر عن الموقع الدقيق.
[pullquote] Projects tend to be located in the peripheral zones of Beirut, avoiding the heaviest of the traffic congestions [/pullquote]
يبقى وسط بيروت والأجزاء الشرقية والوسطى من جادة شارل مالك هم القلب الرئيسي لتطوير المكاتب الممتازة. تقدم أفضل العروض من حيث الهندسة المعمارية وجودة البناء والخدمات والمرافق المشتركة.
تاريخياً، كانت العاصمة تعاني من نقص حاد في مخزون المكاتب الجيدة الجودة. كانت أحدث مباني المكاتب تعود إلى أوائل التسعينيات، ومع بعض الاستثناءات، كانت الأغلبية من نوعية متوسطة وقد تقدمت في العمر بشكل سيئ. لذلك كانت وصول المباني المكتبية الحديثة منتظرًا بشدة ونجحت معظم المشاريع في البيع بشكل جيد.
الأراضي متماسكة
سوق الأراضي صامد. بقيت أسعار الأراضي بشكل عام دون تغيير عبر بيروت البلدية. الأرض العذراء نادرة في وحول العاصمة مباشرة.الضغط على الطلب مرتفع، لذلك يشعر مالكو الأراضي بالثقة الكافية للتمسك بأسعارهم المطلوبة.
لكن أسعار الأراضي تجد نفسها غالبًا غير متناسبة مع حالة السوق. مع انخفاض أسعار البيع للشقق المكتملة، أصبح التكلفة البديلة للأراضي للمطورين مرتفعة جدًا. هناك اهتمام مستمر من قبل المطورين وشهية للحصول على قطع جديدة من الأرض، لكن فقط بسعر يمكن أن يضمن النجاح المالي للمشروع.
فهم بعض مالكي الأراضي أن حقائق السوق قد تغيرت وهم مستعدون – بشكل أو بآخر على مضض – لخفض أسعارهم المطلوبة. ومع ذلك، لا يزالون أقلية ضئيلة جدًا. يرفض معظم مالكي الأراضي تخفيض أسعارهم بشكل كافٍ لإغراء المطورين بتقديم عرض شراء جدي.
لا أزمة
بالتأكيد انتهى زمن الازدهار. ويمر السوق بمرحلة تباطؤ، لكنه ليس في أزمة. المطورون مستعدون للموافقة على خصم بنسبة 10-15 في المئة وقد انخفضت أسعار الأبنية المطورة بشكل طفيف جدًا. في ظل الظروف الأمنية والسياسية والاقتصادية الصعبة للغاية، يمثل الركود علامة على الصلابة.
أساسيات سوق العقارات الأساسية قوية: المطورون متمولون للغاية، الطلب يقظ ولكنه مستمر، المضاربة قريبة من الصفر والإقراض للمشترين الأفراد يخضع لتنظيم كبير من قبل البنك المركزي.
بشرط عدم وجود تغييرات كبيرة في المشهد السياسي والأمني العام، ينبغي للسوق أن تتابع ركودًا تدريجيًا يمتص المخزون الحالي ويتكيف مع حقائق السوق الجديدة: ميزانيات أصغر ومشترين أكثر حذرًا.
